Em 2017, o número de cotistas de fundos imobiliários cresceu
39%, segundo a B3. Só entre dezembro e janeiro deste ano, a quantidade de
investidores aumentou 8% e bateu seu recorde histórico, de 125,7 mil cotistas.
Os investidores foram atraídos pelo desempenho dos fundos imobiliários, que
valorizaram 18% nos últimos 12 meses, em média.
Os fundos imobiliários são recomendados como uma alternativa
para diversificar a carteira de investimentos. Eles são investimentos de renda
variável, mas, diferente das ações, aplicam em imóveis em vez de empresas. O
investidor compra cotas que têm participação em lojas de shoppings ou
escritórios de um prédio, por exemplo.
Assim como um imóvel próprio alugado, as cotas garantem uma
remuneração mensal ao investidor. Porém, o retorno dos fundos pode ser maior,
pois o gestor pode diversificar os investimentos e tem acesso a grandes
empreendimentos.
Outra vantagem dos fundos imobiliários é a isenção de
Imposto de Renda sobre os rendimentos. Porém, a venda das cotas com lucro é
taxada em 20%. Além disso, esses fundos podem cobrar taxas de administração,
gestão e performance.
Segundo analistas, os fundos imobiliários já atingiram seus
recordes de retorno, pois o mercado aqueceu com a busca por investimentos que
pagassem acima da taxa básica de juros, a Selic. A taxa sofreu onze cortes
seguidos e atualmente está em 6,75% ao ano, seu menor patamar histórico.
Com o aumento da demanda por imóveis, os preços das cotas
dos fundos tendem a subir e a rentabilidade tende a se estabilizar. No entanto,
o investimento ainda tem boas perspectivas para os próximos anos, com o aumento
de aluguel de espaços em escritórios, shoppings e galpões logísticos.
“A recuperação do mercado imobiliário está recém começando.
A taxa de desocupação dos escritórios corporativos ainda é alta, de 25%, e tem
muito para melhorar”, explica Arthur Vieira, especialista em fundos
imobiliários e professor da Fecap.
Os fundos imobiliários são uma alternativa para quem quer
dar o primeiro passo na renda variável. Eles são mais arriscados que a renda
fixa e, consequentemente, podem oferecer retorno maior, mas não são tão
voláteis quanto as ações.
Porém, esses fundos servem apenas para diversificar
investimentos ou para quem precisa de uma renda mensal, como explica Roberto
Indech, analista-chefe da Rico Investimentos. Para diversificar a carteira,
outros investimentos também podem ser atrativos neste momento, como os fundos
multimercados (entenda mais sobre essa aplicação).
Ao aplicar em fundos imobiliários, o ideal é o que
investidor já tenha uma reserva financeira de segurança na renda fixa, que
possa resgatar a qualquer momento. Os fundos imobiliários são investimentos de
médio prazo, ou seja, o investidor deve manter o dinheiro aplicado por, no
mínimo, dois anos, para conseguir retornos atrativos.
Na hora de escolher o fundo imobiliário, os especialistas
aconselham olhar para outros fatores mais importantes que a rentabilidade
passada. A seguir, veja dicas para investir:
1) Prefira fundos de escritórios, shoppings ou galpões
Analisar o perfil dos imóveis onde o gestor investe é
fundamental para escolher o fundo. “Os novatos olham primeiro para o
rendimento, mas quanto maior o retorno, mais arriscado o fundo é. Não se deve
começar por aí”, ensina Vieira.
É mais seguro investir nos setores imobiliários que devem
aquecer primeiro. A melhora do cenário deve começar por shoppings, que devem
esquentar com a retomada do consumo, e por escritórios e galpões logísticos,
pela demanda das empresas.
Os retornos mais baixos devem vir de fundos que investem em
papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como Certificados de
Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), por
causa da queda da taxa básica de juros. No entanto, eles são interessantes para
diversificar a carteira do investidor.
Se o fundo investe em CRIs, é preciso se informar sobre o histórico
do emissor e o seu risco de crédito. Os CRIs são emitidos diretamente pelas
empresas e o risco de investir nesses papéis é maior, já que eles não são
protegidos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que garante até 250 mil
reais ao investidor se o banco quebrar. Entenda mais sobre o risco dos CRIs.
2) Busque carteiras diversificadas
Quando mais diversificado o fundo, melhor. O investidor deve
fugir dos fundos monoativos, que investem em apenas um imóvel, como recomenda
Sérgio Belleza, especialista em fundos imobiliários.
3) Investigue a localização e a qualidade dos imóveis
A localização e a qualidade do imóvel são as responsáveis
por fazer o investimento dar lucro no futuro. Atualmente, é melhor priorizar
prédios comerciais em São Paulo e fugir do Rio de Janeiro, onde fundos deram
prejuízo durante a crise enfrentada no estado.
Cidades como Joinville, Campinas e Jundiaí têm galpões
logísticos de qualidade, enquanto Belo Horizonte e Salvador têm imóveis
industriais feitos sob medida que se destacam, como recomenda Belleza.
Em relação à qualidade do imóvel, o planejador financeiro
Maxiliano Marques Rodrigues, certificado pela Associação Brasileira de
Planejadores Financeiros (Planejar), aconselha se informar sobre a taxa de
desocupação e a inadimplência. Quanto maior o número de locatários, melhor.
Custo do condomínio alto também afeta o retorno do fundo.
Além disso, aqueles que prometem uma renda garantida no início do contrato
podem ser perigosos.
“O maior erro é avaliar os fundos somente pelo rendimento e
não olhar as perspectivas dos imóveis que compõem a carteira. É isso que vai
permitir que renda cresça”, orienta Rodrigues.
4) Analise o patrimônio e o gestor do fundo
É recomendável investir em fundos imobiliários de gestores
com história no mercado, que tenha oferecido taxas de retorno consistentes nos
últimos anos. O tamanho do patrimônio líquido do fundo também é importante.
Os fundos mais buscados
A pedido do site EXAME, o buscador de investimentos Yubb
levantou os dez fundos imobiliários mais procurados por investidores em 2018. A
pesquisa considera a rentabilidade até o dia 19 de fevereiro.
Vale observar que o valor da cota era o valor mínimo para
investir no fundo no dia 19 de fevereiro. A rentabilidade considerou a variação
da cota mais a renda do aluguel. A seguir, os fundos estão organizados por
ordem decrescente de buscas.
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