A adoção de modelos genéricos de convenção e regimento
interno para o condomínio é uma fonte de problemas. Saiba o que é preciso
deliberar para confeccionar documentos adequados.
Mais um artigo para auxiliar síndicos e condôminos entre
suas obrigações e deveres. Assim, segue uma breve explicação entre os termos:
convenção de condomínio e regulamento interno.
Irei explicar o que é cada um e a diferença entre estes dois
documentos, ambos necessários para estabelecer as regras internas e garantir a
harmonia na convivência entre as diversas pessoas que compartilham os mesmos
espaços para seus negócios – nos casos dos condomínios comerciais -, ou moradia
e lazer – nos condomínios residenciais.
Para um melhor entendimento, um exemplo prático: a convenção
do condomínio está para os proprietários das unidades condominiais como a
Constituição Federal está para cada cidadão brasileiro, ou seja, é neste
documento que devem constar detalhadamente todas as regras internas sobre a
conduta dos condôminos.
Para isto, pode haver um modelo comum para todos os
condomínios, porém, cada um deles deve redigir a sua própria convenção. Isto é
feito no período em que as unidades começam a ser entregues para seus
proprietários, muitas vezes entregue pela construtora ou incorporadora.
Afinal, por que é
fundamental um condomínio ter sua convenção?
Inicialmente, muitas pessoas acham que este documento é
fácil de ser redigido e acabam por encontrar modelos na internet, todavia, como
venho mencionando sempre, jamais um leigo jurídico poderá substituir a figura
de um bom advogado! Noutro giro, os escritórios de administração de condomínios
também estão devidamente preparados para a redação da convenção.
Desta feita, trago alguns exemplos do que faz parte de uma
convenção, senão vejamos:
A discriminação e individualização de todas as unidades
condominiais de propriedade exclusiva, delimitadas uma das outras e das partes
comuns;
O fim a que as unidades se destinam, ou seja, se o fim
estabelecido for para moradia, o proprietário não pode abrir ali o seu
escritório de trabalho, por exemplo;
As quotas proporcionais que cabem a cada unidade e a forma
de pagamento das contribuições que vão atender às despesas ordinárias e
extraordinárias do condomínio. Inclui-se aí o fundo de reserva que, como o nome
já diz, trata-se de uma reserva financeira que vai ser formada ao longo dos
meses para um reforma emergencial, por exemplo;
A determinação da fração (metragem proporcional) ideal
atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e áreas comuns;
A forma da administração;
A competência das assembleias, o modo como será realizada a
convocação e o quórum que será exigido para as deliberações;
As sanções a que estão sujeitos os condôminos e/ou
proprietários, caso haja alguma infração (multas);
O Regimento Interno (RI) – e aqui está a diferença trazida
no início do texto. O Regimento Interno deve fazer parte da convenção e não ao
contrário.
Noutro giro, importante salientar que a convenção não pode
reunir qualquer aspecto que contrarie as leis municipais, estaduais e federais,
haja vista que estas legislações são soberanas, ou seja, uma vez redigido o
documento, ele é aprovado, tornando-se obrigatório para todos.
Ademais, a convenção somente é considerada “aprovada” com as
assinaturas dos titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio!
Outrossim, passo a explicação da figura do Regimento
Interno, ou seja, este documento é um dos recursos para garantir a ordem e a
harmonia nos condomínios. Desta forma, é por meio dele que se evitam e se
resolvem os eventuais conflitos, desentendimentos e mal-entendidos.
O regimento interno também é decidido pelos próprios
condôminos e aprovado com maioria simples, ou seja, 50% mais um. Ele faz parte
da convenção registrada em cartório!
Assim, na medida em que a convenção contém aspectos
essenciais e específicos, o regimento interno complementa com a regularização
das questões complexas que permeiam o dia a dia e o relacionamento entre todos
os envolvidos.
Nesse sentido, o regimento interno deve ser elaborado de
forma a se antecipar aos problemas polêmicos, haja vista que estipular
oficialmente os deveres e direitos dos condôminos é uma forma de proteger todas
as partes. O que será permitido? O que será proibido? Como será a utilização
das áreas comuns? Qual a sanção (punição) para quem infringir as regras
internas? Todas as respostas dessas indagações devem estar no regimento
interno.
Por fim, a elaboração do regimento interno do condomínio
deverá ser realizada com todo cuidado e profissionalismo, podendo até demorar a
sua confecção, todavia, por conter temas complexos, a melhor maneira de o
síndico e o condomínio evitarem problemas futuros é fazendo um documento
personalizado e bem redigido.
Fonte: Lorena Grangeiro de Lucena Tôrres
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