6 características sobre a taxa de fruição de imóvel

Nesse texto eu explicarei o que é essa taxa, sua importância, como é cobrada e demais assuntos pertinentes ao tema que podem fazer você ganhar ou perder muito dinheiro na rescisão contratual do seu lote, casa, apartamento, imóvel comercial, etc.

1 - O que é essa taxa?

A taxa de fruição nada mais é que uma indenização a ser paga por quem utilizou o imóvel e não pretende mais prosseguir com o contrato, seja por inadimplemento ou porque simplesmente se arrependeu da compra feita.

É uma reparação justa, como se fosse um “aluguel”. Evita-se que o vendedor fique no prejuízo – porque fora privado do uso do bem – e que o comprador tenha um ganho sem causa, pelo uso do imóvel (morou nele, por exemplo) sem pagar por isso.

2 - Qual o valor da taxa de fruição?

Por um grande período, houve uma imprecisão quanto ao valor por ausência de regulamentação legal. A Lei de nº 13.786/2018 estabeleceu que, nos contratos celebrados a partir de 27 de dezembro de 2018, o valor seria de até 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.

Mesmo antes dessa previsão legal, a Justiça considerava como adequada a fixação dessa taxa em 0,5%. 

Muitos vendedores de imóveis previam o valor da taxa de fruição como sendo de 1%. Quando questionada essa cláusula, o Poder Judiciário acabava por reduzi-la para 0,5%.

No caso de loteamento, o valor da taxa de fruição pode chegar a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato.

Existe uma certa divergência quanto a base de cálculo da taxa de fruição: seria sobre o valor pago ou sobre o valor atualizado do contrato? 

Em que pese algumas decisões estabelecendo que a fruição deveria ser calculada sobre o valor que efetivamente foi pago até o momento da rescisão, prevalece que ela deverá ter como base de cálculo o valor atualizado do contrato.

É importante analisar como o seu contrato trata esse assunto, porque isso representa uma grande diferença financeira, como pode ser observado do exemplo abaixo.

Imagine que o valor do seu contrato é de R$ 500 mil reais e você pagou R$ 100 mil. A taxa de fruição calculada sobre o valor do contrato (0,5% x 500.000) será de R$ 2.500,00, ao mês. Entretanto, tendo como base de cálculo o valor efetivamente pago, essa mesma taxa teria o valor mensal de R$ 500,00. Ao longo de um ano, isso representa uma diferença de R$ 24 mil.

3 - Para a incidência da taxa de fruição precisa provar prejuízo ou benefício para alguma das partes?

Não. Esse requisito existiu no passado, atualmente não há exigência dele. Basta que a posse do imóvel tenha sido disponibilizada ao comprador para existir o dever de pagar a indenização por fruição.

4 - Eu apenas comprei o imóvel, mas nunca pude construir ou entrar nele, tenho de pagar a fruição se desistir do negócio?

É proibida a cobrança da fruição, nessa situação. Essa taxa existe justamente para a situação da pessoa que usou do bem. Se não houve o uso, não há que se falar em pagamento dessa natureza.

5 - Em todos os casos de desfazimento do negócio o desistente terá de pagar a taxa?

Só há a necessidade do pagamento quanto o comprador desiste do contrato, sem culpa do vendedor, ou quando se torna inadimplente. Sendo a rescisão motivada por culpa do próprio vendedor (atraso na obra, defeitos no imóvel, etc) não pode haver a cobrança da fruição.

6 - É possível cumular a multa com a taxa de fruição?

Sim. Atualmente, a penalidade por desistência do prosseguimento de um contrato imobiliário pode chegar até 50% do valor pago. Além dessa multa, caso o comprador se enquadre nas hipóteses da cobrança da taxa de fruição, também terá de pagá-la.

Dica de ouro: Cuidado com a forma como você decide por terminar o seu contrato. A taxa de fruição pode resultar em nenhum valor de restituição para você e, ainda mais, em um saldo devedor perante o vendedor.

Fonte: Rafael Rocha Filho, Advogado especialista na defesa da carreira e patrimônio de Médicos e Dentistas.

O risco dos contratos virtuais imobiliários e suas cláusulas acessórias

Nos tempos de e-comerce, negócios virtuais e sociedade de informação, surgem no campo do Direito Imobiliário uma nova tendência, o contrato virtual com links de redirecionamento no formato de cláusulas acessórias, o que é um risco para qualquer contratante.

Historicamente, devemos lembrar o significado de um contrato virtual; Contrato eletrônico é uma nova forma de contratar, isto é, o acordo ordenado entre duas ou mais vontades, realizado por meio de programas e aparelhos eletrônicos.

Os contratos eletrônicos de consumo são muito presentes em nossa realidade atual e estima-se que mesmo em 2000 já tenham movimentado na América Latina 8 bilhões de dólares, com 7 milhões de consumidores, 60% brasileiros. O comércio eletrônico é forma mais barata e rápida de circulação de mercadorias e serviços, além de ser mais cômodo para consumidores e fornecedores que não precisam mais sair de casa para contratar. 

Entretanto, o Brasil enfrenta hoje um desafio, já que não tem legislação adequada ou mecanismos jurídicos claros e consolidados para resolver conflitos quanto relações virtuais de consumo.

Entretanto, a prática de adquirir produtos e serviços online é bastante frequente e pode gerar muitos conflitos em um ambiente que favorece o anonimato e o cometimento de diversos equívocos nas contratações.

O problema não está com o meio, pois o ambiente digital, desde que tomadas as devidas precauções, até favorece a criação de novos negócios como as startups, estudos preventivos como os realizados como due diligences, e confere certa agilidade na realização das contratações.

O problema é que o mundo virtual exige conhecimento, técnica e alguns cuidados preventivos, que muitas vezes não são observados pelo contratante, que assume o risco da contratação, sem consultar previamente um especialista.

Está comprovado, em inúmeras pesquisas que, no papel (físico) o leitor possui maior atenção, foco, enquanto no universo da informação, cibernético ou virtual, a atenção é menor, existe uma tendência a suprimir trechos, palavras e detalhes, no intuito de promover uma leitura rápida e superficial.

Segundo um estudo apresentado na Itália em 2014, ler um livro convencional faz com que o conteúdo seja absorvido de forma mais eficaz, quando comparado a um eBook. Outra análise mostrou que materiais impressos beneficiaram os leitores também em outras áreas, como empatia, imersão na história e entendimento da narrativa.

Ocorre que a maioria dos consumidores sequer se dá ao trabalho de ler os estatutos, regras e contratos que autorizam a invasão de sua privacidade nas redes sociais, o mesmo acontece nos outros contratos. Afinal, ninguém se lembra do contrato assinado virtualmente com o Facebook, Linkedin e Instagran, não é?

De toda forma, quando se trata de um contrato digital, especialmente os imobiliários, o cuidado deverá ser maior ainda, pois se trata de um bem de alto valor agregado, em que o pagamento em sua compra poderá chegar a 360 parcelas, incluindo juros, encargos e taxas que muitas vezes são abusivas.

O contrato virtual deverá possuir todas as características de um contrato comum. A concepção histórica, é de que Contrato é todo ato humano, lícito, capaz de adquirir, transferir, modificar, ou extinguir uma relação jurídica (contrato em sentido lato). Contrato é o negócio jurídico, que as partes se sujeitam a observância da conduta idônea, à satisfação dos interesses que pactuam (contrato em sentido estrito).

Os elementos essenciais do contrato (res, pretium e consensum) são: a coisa que é objeto do negócio; o preço convencionado e o acordo das partes, os três requisitos necessários para a construção e conclusão de um contrato. Quanto `as cláusulas gerais: função social do contrato, relatividade e boa-fé objetiva.

Esses princípios visam manter um equilíbrio entre direitos e deveres das partes para que não seja imposta desvantagem maior a um dos contratantes, o que provocaria reflexos na economia e na sociedade.

Um pouco diferente é o contrato eletrônico que pode ser definido, como o encontro de uma oferta de bens ou serviços que se exprime de modo virtual através de uma rede internacional de telecomunicações e de uma aceitação suscetível de manifestar-se por meio da interatividade. Pode-se dizer ainda que são todas as espécies de códigos eletrônicos transmitidos pela internet que permitem a determinação de deveres e obrigações jurídicos através da sociedade da informação.

Eletrônico é o meio utilizado pelas partes para formalizar o contrato logo, pode-se entender que por contrato eletrônico aquele em que o computador é utilizado como meio de manifestação e de instrumentalização da vontade das partes.

Tradicionalmente, alguns princípios têm orientado todo o Direito Contratual, tais como a autonomia da vontade, a supremacia da ordem pública, o consensualismo, a relatividade dos contratos, a força obrigatória, a onerosidade excessiva e a boa-fé. Ocorre que, nos contratos celebrados por meio eletrônico surgem outros princípios específicos ao tema, os quais serão delineados a seguir:

a) Identificação: para que um contrato eletrônico seja válido, os signatários devem estar previamente identificados;

b) Autenticação: as assinaturas eletrônicas das partes devem ser autenticadas por entidades capazes de confirmar a identificação das partes;

c) Impedimentos de Rejeição: as partes não podem alegar invalidade do contrato, alegando que este foi celebrado por via eletrônica;

d) Verificação: os contratos devem ficar armazenados em meio eletrônico, possibilitando uma verificação futura;

e) Privacidade

f) Princípio da equivalência funcional dos contratos realizados em meios eletrônicos com os contratos realizados por meios tradicionais: Não deve ser negada validade a um contrato pelo simples fato de ter sido realizado em ambiente virtual.

g) Princípio da neutralidade e da perenidade das normas reguladoras do ambiente digital: As normas devem ser neutras para que não se constituam entraves ao desenvolvimento de novas tecnologias e perenes no sentido de se manterem atualizadas, sem necessidade de serem modificadas a todo instante.

h) Princípio da Conservação e aplicação das normas jurídicas existentes aos contratos eletrônicos: Os elementos essenciais do negócio jurídico, consentimento e objeto, bem como suas manifestações e defeitos, além da sua própria tipologia contratual preexistente, não sofrem alteração significativa quando o vínculo jurídico é estabelecido na esfera do comércio eletrônico.

i) Princípio da Boa Fé Objetiva: Com o advento da Constituição Federal de 1988 e do Código de Defesa do Consumidor, a boa-fé objetiva pode ser traduzida como proibição das práticas contratuais abusivas, da revisão do contrato por onerosidade excessiva, da proteção da parte vulnerável no contrato. Trata-se de princípio orientador de interpretação dos contratos. 

Os contratos eletrônicos realizados via Internet ainda não se encontram regulamentados por lei no Brasil. Trata-se de uma nova forma de contrato que, dada a vulnerabilidade do mundo virtual, expõe os contratantes a riscos e possibilita os mais variados tipos de fraudes. 

O contrato virtual de compra e venda ou locação de imóvel, deve seguir todos os princípios, rigores e técnicas previstas no Direito Contratual, Direito Civil e Processual, devendo observar o equilíbrio e Princípio da Informação, para ser considerado lícito, equilibrado e eficaz.

O problema, é que na maioria das vezes, o contrato virtual imobiliário, não observa minimante as regras em favor do contratante, sendo ele comprador de um imóvel ou locatário.

Um exemplo disso, é o de algumas imobiliárias, que desprovidas de um senso mínimo de ética, tem se valido de alguns subterfúgios para ludibriar seus clientes e dificultam, o estudo e entendimento dos termos assinados.

Estas imobiliárias, tem elaborado contratos com poucas laudas no geral, com poucas cláusulas estipulando direitos e deveres, mas anexam um número excessivo de links que redirecionam para outras sub-cláusulas, que raramente são encontradas ou percebidas.

Estes links redirecionados aditivos, são absolutamente ILEGAIS, ABUSIVOS e tornam este contrato passível de anulação.

Algumas imobiliárias foram recentemente condenadas em inúmeros processos, por abusar de cláusulas exorbitantes, anexadas através de links virtuais com dificuldade de acesso até mesmo para os advogados imobiliários mais experientes. Estas cláusulas são utilizadas tanto na compra e venda de imóvel, quando para corretagem imobiliária.

Sendo assim, diante da insegurança jurídica existente, pois no momento o contrato virtual ainda não está devidamente protegido por Leis próprias, que abordem exclusivamente a matéria, a sugestão é que cada comprador imobiliário, contratante de serviços, locador ou locatário, dê preferência ao contrato físico, pela segurança proporcionada por ele. 

Caso o contratante opte, mesmo sabendo dos riscos atuais, por um contrato imobiliário virtual, verifique se não existe neste termo, links de redirecionamento com cláusulas exorbitantes, que dificultem propositalmente o entendimento do contrato ou geram insegurança jurídica, caso exista, não assine o termo. 

Exija que todas as cláusulas estejam nas laudas do corpo do contrato a ser assinado, sem links acessórios adicionais e sempre, em toda ocasião, consulte um advogado especialista em Direito Imobiliário, pois é uma segurança para análise de qualquer contrato, sendo este físico, em papel ou virtual. 

Fonte: Bernardo César Coura, Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Direito Contratual e Condominial

Aplicativos de hospedagem: você sabia que o uso destes aplicativos não podem ser vetados pelo condomínio?

Muitos condomínios vêm incluindo em suas convenções a vedação à locação por meio de aplicativos, como o AirBnb e similares.

São variadas as justificativas para a vedação, entre elas a segurança dos próprios condôminos, assim como a hipótese de que esta modalidade de aluguel pode retirar a finalidade residencial do edifício. ⠀

Contudo, a respeito do tema, o entendimento majoritário dos Tribunais de Justiça vem sendo no sentido de que o fato do aluguel ser realizado por meio de aplicativos não retira a finalidade residencial do condomínio. ⠀

Nesse sentido, prevalece o direito do condômino em usar, fruir e livre dispor de sua unidade autônoma, sendo os aplicativos meros instrumentos de concretização do negócio jurídico entre as partes. ⠀

Para que seja possível a vedação da locação, é necessário que o condomínio comprove que a utilização dos aplicativos trará algum prejuízo. ⠀⠀⠀

Assim, as cláusulas que vedam a locação por meio de aplicativos estão sendo anuladas por meio de ações judiciais, considerando que a prática interfere no direito de propriedade do condômino.

Fonte: Zoldan & Rodrigues Advogados

BRG Homes e Oceana Bal Harbour lançam Residências de Edição Limitada para o público brasileiro

Ficou ainda mais fácil para o consumidor brasileiro adquirir seu imóvel em um dos bairros mais badalados de Miami. Isso porque, a empreiteira BRG Homes fechou uma parceria com o empreendimento Oceana Bal Harbour para oferecer residências terminadas, que vão desde o pronto para decorar, com pisos e paredes pré-selecionados, até a residência com design de interior projetado pela equipe de Matias Alem, CEO da companhia.

No momento, há somente 10 apartamentos à venda neste formato, com opões de plantas de até três dormitórios e metragens que variam entre 214 m² a 334 m², sem incluir o terraço. Todas as unidades serão entregues com plantas modificadas, ampliando a sala de estar e jantar, e direcionando todo o ambiente para a varanda e a vista para o oceano.

Além disso, está incluso um pacote de iluminação embutida no novo teto de gesso, automação elétrica, caixas de som invisíveis, isolamento acústico em todo o apartamento, tudo construído e entregue pela BRG Homes, empresa que já entregou várias unidades prontas no mesmo empreendimento. “Conseguimos com esta parceria exclusiva, que o empreendedor arque com os custos de projeto e construção que podem representar centenas de dólares a mais em melhorias nos apartamentos, sem custo adicional ao cliente”, explica Matias Alem, CEO da BRG Homes e BRG International que comercializa os imóveis.

As residências contemporâneas do edifício se juntam às paisagens com terraços amplos e arrojados, além de um repleto serviço de lazer e amenidades como piscina, quadra de tênis, serviço de spa profissional, kids center e aulas de meditação e yoga. O empreendimento está a poucos passos do requintado Bal Harbour Shops, com restaurantes e as lojas mais badaladas de Miami.

Os proprietários dos imóveis da Oceana Bal Harbor estarão imersos em todo o luxo do elegante estilo de vida da região, repleto de intocadas praias de areia branca, além da proximidade dos melhores cafés, bistrôs e restaurantes e de grandes nomes da alta costura como Chanel, Versace, Dolce & Gabbana, Alexander McQueen e Brioni.

Condomínio pode proibir locação por temporada do imóvel?

É sabido que ao proprietário do imóvel é facultado usar, gozar e dispor do imóvel da forma como lhe for mais conveniente e, por tal fato, uma das formas mais comum de se utilizar o imóvel, visando uma fonte de renda extra, é a locação do bem, onde se assume os riscos do futuro inquilino não cuidar do imóvel, ter conflitos com os vizinhos, além da questão da inadimplência do aluguel ou do condomínio, quando se tratar de locação de apartamento, por exemplo.

Para aqueles que querem fugir de todos os transtornos de uma locação residencial ou comercial, surgiu nos últimos anos a possibilidade de alugar o imóvel por temporada, por intermédio de aplicativos e sites específicos para esse fim, como o já bastante conhecido Airbnb.

No entanto, quando se trata de locação de apartamento, alguns proprietários enfrentam resistência e até mesmo negativa por parte do condomínio, quando se trata de locação por temporada sob o fundamento de que tais locações colocam em risco a segurança dos moradores, pois trata-se de um contrato temporário e mais, digamos, informal.

É certo que cabe ao condomínio instituir regras e regulamentos a todos os moradores do edifício, para que haja uma convivência pacífica, mas os apartamentos sujeitam-se ao direito de propriedade de cada proprietário, ou seja, dentro do imóvel de cada indivíduo são suas regras que prevalecem.

Nesse sentido, o artigo 1.335, I do Código Civil, prevê como direito dos condôminos “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”.

Contudo, além do argumento de segurança aos moradores, utiliza-se também da alegação de que a locação por temporada, via aplicativos e sites, estaria desviando a função a qual o imóvel se destina, qual seja: residencial ou comercial, pois o tipo de locação tratado no presente artigo teria, em verdade, viés comercial de hospedagem e não, tão somente, locação pura e simples.

Ressalta-se que a Lei 8.245/91, em seu art. 48, prevê a possibilidade de locação por temporada, vejamos:

Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Dessa forma, tem-se que é permitido alugar o imóvel nessa modalidade de locação, desde que o prazo de vigência do contrato não seja superior a 90 dias.

Além disso, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que o condomínio não pode proibir a locação por temporada, tendo em vista que há previsão em lei de locação nessa modalidade. 

Por certo que tal prática deve resguardar os direitos à segurança e sossego dos demais condôminos. 

Portanto, havendo negativa por parte do condomínio o proprietário poderá recorrer ao judiciária.

Fonte: Evelise Goes, Advogada

Descubra como escolher pisos antiderrapantes

Coeficiente de atrito e facilidade de manutenção são os principais aspectos que determinam a escolha de um piso antiderrapante

A aplicação de pisos antiderrapantes é essencial para garantir a segurança dos usuários em áreas externas, superfícies expostas à presença de água, óleo ou outras substâncias, além de trechos de aclive ou declive. Mas entre diversas opções, é preciso estar atento às especificações e aos cuidados com a aplicação para evitar problemas posteriores.

Segundo Marco Antônio de Carvalho, engenheiro civil da Dinâmica Engenharia, o primeiro passo é conhecer bem o ambiente onde o piso será aplicado. “Na hora de comprar, você tem que especificar um piso antiderrapante para área externa ou piso antiderrapante para área externa molhável e solicitar os laudos dos fabricantes”, afirma.

Levon Hovaghimian, diretor da Associação Nacional de Pisos e Revestimentos de Alto Desempenho (Anapre), informa que, além de ambientes mais sujeitos à umidade, os pisos antiderrapantes são comumente aplicados em áreas como:

Indústrias: áreas produtivas secas e principalmente molhadas;

Áreas comerciais: escolas, escritórios, edifícios, hospitais, hotéis e restaurantes que dispõem de escadarias, rampas, corredores etc., onde muitas vezes pode haver a presença de água e o risco de acidentes;

Estacionamentos: onde nos deparamos com a movimentação de pedestres e automóveis com presença de água de chuva, tornando o local em questão ainda mais crítico.

Neste sentido, a informação mais importante no momento de escolher um piso antiderrapante é o coeficiente de atrito, que é o parâmetro utilizado para medir a resistência ao escorregamento apresentada pelo material: quanto maior o atrito, menor o escorregamento.

Coeficiente de atrito

A norma técnica da ABNT que determina as especificações do coeficiente de atrito em placas cerâmicas é a NBR 13.818. De acordo com o documento, são considerados revestimentos antiderrapantes as placas de cerâmica que apresentam coeficiente de atrito maior ou igual a 0,4 – informação que deve constar na embalagem do produto – assim como materiais rústicos não-polidos.

Mas quando o assunto é proporcionar características antiderrapantes, Marco Antônio chama a atenção para um problema: a dificuldade de manutenção. O ponto é que, na medida em que é maior o coeficiente de atrito, mais áspera se torna a superfície do revestimento, fazendo com que seja mais complicada a sua limpeza. Nesses casos em que o piso fica com aspecto de encardido, o engenheiro alerta que o uso de produtos à base de ácidos pode tirar o esmalte e manchar o revestimento. “Esse era um problema que existia muito”, conta.

É, por isso que, para aliar a questão da segurança com a característica da manutenção, é recomendável levar em consideração os valores a seguir antes de decidir a compra de um tipo de piso antiderrapante:

Pisos com coeficiente de atrito menor que 0,4: indicado para instalações normais, que não demandam maiores cuidados com segurança;

Pisos com coeficiente de atrito entre 0,4 a 0,7: recomendado para locais onde se requer resistência ao escorregamento;

Pisos com coeficiente de atrito maior que 0,7: recomendado para locais onde o risco de escorregamento é muito intenso (superfícies próximas a piscinas, rampas, degraus, banheiros, áreas externas, ambientes públicos, áreas industriais, ambientes hospitalares e laboratórios).

O ideal é que, em conjunto com a adoção de pisos antiderrapantes, devem ser estudados procedimentos de limpeza e drenagem mais rigorosos para remoção de materiais sólidos e líquidos que evitem sua concentração na superfície. “Mesmo com a adoção de pisos antiderrapantes e de calçados apropriados, não existe segurança plena no caso de acúmulo de agentes que propiciem situações de risco tais como óleos, líquidos e partículas finas”, pontua André Figueiró, que também é diretor da Anapre.

Tipos de pisos antiderrapantes

Atualmente, apesar do dilema do coeficiente de atrito, existem diversos pisos com função antiderrapante que também oferecem facilidade de manutenção. “Hoje a gente tem mais opções no mercado”, comemora Marco Antônio. Entre os principais tipos de pisos antiderrapantes, destacam-se:

Porcelanatos e pisos de cerâmica: apresentam grande variedade de texturas, acabamentos e cores. Em geral, têm o preço mais elevado;

Placas cimentícias: produzidas com concreto de alto rendimento, são uma ótima opção para quem busca um piso com alto grau de durabilidade. Sua forma mais comum é o cimento queimado. Uma desvantagem é que esse tipo de piso demanda a aplicação frequente de uma resina protetora, que evita a absorção de água e gordura;

Pedras: as pedras brutas são muito utilizadas como piso antiderrapante. Mas como, geralmente, a aplicação ocorre em áreas externas, é preciso escolher pedras com funções atérmicas (que não absorvem calor), para não causar desconfortos;

Emborrachados: além de serem antiderrapantes, também absorvem o impacto e o som;

Ripados: de madeira ou borracha, esses pisos também evitam o escorregamento por conta da maior distância entre os materiais.

Assentamento

O assentamento de pisos antiderrapantes deve ser realizado como qualquer revestimento comum, isto é, seguindo as normas técnicas, as orientações do fabricante e os materiais específicos para cada tipo de placa. Marco Antônio ressalta, apenas, que no caso da aplicação de superfícies mais retangulares, de formatos como 15 x 90 cm, 20 x 90 cm e 20 x 120 cm, é preciso estar atento para a distância da amarração, para não gerar dentes no piso assentado.

Como esses pisos mais compridos tendem a ser mais curvados na região central, a recomendação é que a amarração seja feita em torno dos 30% do comprimento. “Muitas vezes, o que a gente costuma fazer é assentá-lo com amarração em 50% do comprimento”, diz o engenheiro, que ainda recomenda sempre consultar o detalhamento dos fabricantes também na hora de assentar.

Fonte: Mapa da Obra 

Shopping e parque dentro do condomínio: mercado imobiliário inova para conquistar clientes

Pegar o elevador e descer em um parque com várias opções de lazer ou andar poucos passos e frequentar um badalado restaurante. Essas duas situações parecem irreais para um morador de São Paulo — que já está acostumado a passar horas no trânsito para qualquer atividade diária. No entanto, a inauguração do EZ Parque da Cidade vem para mudar essa realidade.

Localizado no Parque da Cidade, na região Sul da cidade, o residencial luxuoso tem um conceito simples: valorizar o tempo de seus moradores. Tempo que poderá ser utilizado para brincar com as crianças ou praticar exercícios no Parque Linear que fica dentro do complexo. É ter o privilégio de usufruir uma área verde com pistas de caminhada e corrida, ciclismo e playgrounds como o quintal de casa. Tudo com a garantia de segurança 24 horas.

Mas não é só isso. Além de estarem dentro de um parque, os residentes do EZ Parque da Cidade têm dentro do condomínio um shopping de alto padrão: o Shopping Parque da Cidade. Conveniência e praticidade para quem sabe aproveitar a vida. São mais de 120 lojas, 6 salas vip de cinema, clínica hospitalar e spa a alguns passos de casa.

Com aproximadamente 80 mil m², além do EZ Parque da Cidade, o único residencial do complexo, o Parque da Cidade é multifuncional. Ademais o parque e o shopping, o empreendimento conta com o hotel 5 estrelas Four Seasons, 5 torres corporativas e uma torre de salas comerciais. É ter uma cidade inteligente à disposição, sem precisar se preocupar com o estresse do trânsito ou a falta de segurança.

Fonte: Infomoney

Dívida de condomínio. Posso ser impedido de usar áreas comuns?

Principalmente nas grandes cidades, a moradia em condomínios é cada vez mais comum e traz grandes vantagens para os moradores.

Além de pagarem suas despesas individuais (água, luz, gás, aluguel), os moradores também dividem as despesas de manutenção da área comum, tais como, água, luz, funcionários, prestadores de serviços, reformas, compra de equipamentos, e outras.

Desta forma, todos os moradores são responsáveis pelo funcionamento e pelos gastos para deixar o condomínio em perfeito funcionamento.

Hoje em dia, temos cada vez mais funcionalidades presentes nas áreas comuns, como piscina, academia, salão de festas, padaria, restaurante, cinema, salão de jogos, e muitas outras.

Ocorre que, como dito, para que tudo isso seja instalado e funcione é preciso que todos os moradores dividam as despesas, pois, de acordo com o próprio Código Civil, se trata de propriedade comum dos condôminos,além de agregar valor ao imóvel de cada um.

Inclusive, é um dever legal de todos os moradores a contribuição para as despesas do condomínio, de modo que seja suficiente e proporcional para sua manutenção.

O grande problema ocorre quando alguns moradores não cumprem esse dever que está previsto em lei, o que acaba dificultando a administração dos gastos para manter as áreas comuns e demais instalações, comprometendo o uso pelos demais moradores, bem como os recursos financeiros de reserva.

Diante disso, a lei prevê diversas penalidades ao condômino que está em débito, como juros e multa pelo atraso, que pode chegar a cinco vezes o valor da taxa condominial, além de eventuais perdas e danos que forem apuradas.

Para tanto, o condomínio, através da sua administração (síndico, conselheiros e outros), deve utilizar os meios legais para realização da cobrança das mensalidades em atraso, observando o que está previsto na convenção e também o que prevê a lei, uma vez que a utilização de medidas abusivas pode ser considerada ilegal e transformar a dívida em indenização ao morador devedor.

Neste sentido, os meios legais mais utilizados pela administração são a cobrança extrajudicial, o protesto e a execução forçada pela via judicial.

Ocorre que muitos síndicos, muitas vezes sem o devido assessoramento jurídico, acabam por cometer ilegalidades absurdas para cobrar os condôminos que estão em dívida, forçando-os, de modo indireto e vexatório, a realizarem o pagamento.

São diversos exemplos: colocar o nome dos devedores nos elevadores, impedir os proprietários devedores de alugarem seus apartamentos, impedir os moradores com dívidas condominiais de utilizarem as áreas comuns, e outros.

Tivemos, há algum tempo, um caso em nosso escritório sobre esse assunto, onde a proprietária devia cerca de 15 mil reais de condomínio e estava sendo impedida de alugar seu apartamento, sendo que, em uma das tentativas, o inquilino, com a mudança na porta do prédio, foi impedido de subir, o que gerou enorme constrangimento, além da limitação do uso da sua propriedade.

Em razão disso, ela foi indenizada em 10 mil reais à título de danos morais, o que resultou em uma compensação, e seu débito baixou para 5 mil reais.

Ou seja, neste caso pudemos perceber que o condomínio tinha uma dívida legítima para cobrar, mas a forma como foi feita a cobrança foi ilegítima e ilegal, de modo que foi condenado.

Uma prática muito comum pela administração é impedir o uso das áreas comuns pelos devedores do condomínio, o que é considerado ilegal pelo STJ.

Isto porque, conforme decisão recente adotada por unanimidade pela Quarta Turma do Tribunal, o colegiado considerou inválida a regra do regulamento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão da dívida das taxas condominiais.

Esta questão é bastante polêmica e traz algumas reflexões sobre o tema, uma vez que pode ser considerado justo o impedimento de uso se a pessoa não está pagando as cotas, tendo em vista que as despesas pagas pelos moradores são, justamente, para manter o condomínio em funcionamento.

Ocorre que, de forma técnica, o STJ pontuou que o Código Civil, ao dispor sobre direito dos condôminos, quando quis restringir ou condicionar algum desses direitos em razão da falta de pagamento o fez de forma expressa.

E, assim, como é sabido, sobretudo pelos intérpretes e estudiosos do direito, é uma questão de hermenêutica jurídica: as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando deduções ampliativas.

O ministro relator, Luis Felipe Salomão, ressaltou que a falta de pagamento das cotas condominiais vem sendo desestimulada em razão da possibilidade de perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família.

Ou seja, o proprietário de imóvel que não paga os débitos de condomínio pode ver o seu imóvel ser leiloado para pagamento da dívida, e não poderá alegar que se trata de “bem de família”, pois esta uma exceção expressa prevista na lei.

Conclusão

Como podemos perceber, a dívida de condomínio não deve ser motivo para impedir o morador de utilizar as áreas comuns. Ou seja, mesmo com a dívida, o condômino pode utilizá-las.

Ademais, o condomínio, em hipótese alguma, poderá colocar o nome dos devedores exposto ao público (como em elevadores, hall, áreas de fluxo de pessoas), pois poderá ser considerada cobrança vexatória e ensejar o direito à indenização por danos morais.

Da mesma forma, o condomínio também não pode impedir que o proprietário, mesmo com dívida de taxas condominiais, utilize o seu apartamento ou alugue-o para terceiros, pois já vimos que isso pode gerar indenização por danos morais também.

O que poderá o condomínio fazer, nestes casos, é a cobrança pelas vias legais, como a notificação, o protesto e a execução forçada pela via judicial, podendo, inclusive, pedir a penhora do próprio imóvel para pagamento da dívida. Neste ponto, o devedor, como bem colocado pelo STJ, não poderá alegar que se trata de “bem de família”, pois, mesmo assim, o imóvel será penhorado.

Fonte: Paulo Martins, Assessoria e Consultoria Jurídica Especializada

Automação residencial já não é exclusividade de alto padrão

O mercado de automação residencial pode chegar a 1,8 milhão de lares brasileiros nos próximos anos, segundo a Associação Brasileira de Automação Residencial (Aureside). Em âmbito global, deverá movimentar cerca de U$ 78 bilhões em 2022.

Uma pesquisa realizada pela Aureside aponta que o controle de iluminação, câmeras de vigilância e som ambiente são os sistemas mais buscados pelos interessados em ter uma casa conectada. A entidade estima que cerca de 300 mil domicílios brasileiros possuam ao menos um tipo de equipamentos de automação.

Para automatizar uma residência, os interessados precisam desembolsar valores a partir de R$ 4,6 mil, o que inclui, por exemplo, assistente de voz, controle de iluminação, controle de aparelhos de tevê, som e ar-condicionado.

Os pacotes, que ampliam cada vez mais os serviços, podem custar acima de R$ 14,5 mil. Nesse caso, o morador pode contar com sensores de presença e abertura de portas, fechadora inteligente com biometria, persiana motorizada e alarme integrado.

O bancário Jorge Rintaro, de 50 anos, realizou a automação em sua residência este ano. Segundo conta, uma das condições indispensáveis para a sua tomada de decisão se deu pelo fato do que não foi preciso alterar a decoração ou quebrar paredes, pois todo o sistema utilizado não possui fios.

“A experiência tem sido fantástica, de fácil adaptação. Penso que a automação residencial tem que ser intuitiva e natural para qualquer membro da família, independentemente da idade, formação ou grau de instrução”, conclui.

O professor de Engenharia Elétrica da Universidade Presbiteriana Mackenzie Édson Motoki ressalta que é de suma importância que o projeto seja bem definido no início.

“O proprietário precisa contratar um funcionário especializado nesse serviço e definir tudo o que ele deseja, antes do início do projeto. Para evitar o desperdício de tempo, material e dinheiro”, diz

De olho nesse potencial a empresa paulista Casa Conectada aposta em produtos mais acessíveis ao público, com pacotes de automação que vão desde o básico até o avançado. 

“Até pouco tempo esse mercado era muito restrito. Concentrado apenas em residências de alto padrão”, diz o CEO da WDC Networks, Vanderlei Rigatieri. “Nós estamos fazendo um trabalho de desmistificação dessa ideia.”

O executivo acrescenta que a automação residencial tem crescido, e que o interesse da população tem aumentado, principalmente em um público mais jovem. “A automação residencial não pertence somente aos apartamentos de alto padrão. Imóveis com dois ou três dormitórios também podem utilizar dessa tecnologia”, explica.

A empresa tem dois showrooms (grande espaço usado para exibir produtos), um deles localizado na Barra Funda (zona Oeste) mais voltado para o consumidor final e o outro na Santa Ifigênia (Centro) para profissionais do setor, além de uma loja virtual.

Rigatieri diz acreditar que este fim de ano será um dos melhores da empresa dos últimos dez anos. “Com a economia retomando, os empregos crescendo e as pessoas querendo melhorar a qualidade de vida dentro de suas casas, estamos otimistas.”

O CEO afirma que é precisos fazer com que as pessoas comecem a pensar na automação para suas casas. “Uma boa parte acredita que é necessário aprender comando. Sendo que só precisa aprender a ligar e a desligar”, simplifica.

Fonte: Caio Siqueira / DCI 

Cooktop ou fogão: qual escolher para a sua cozinha?

Se você tem uma casa ou está prestes a montar a sua, com certeza essa pergunta já passou pela sua cabeça: “Cooktop ou fogão, qual escolher?”. Para ajudar na decisão, a Brastemp e a Consul fizeram um comparativo com as características e as vantagens de cada produto. Confira:

Fogão

O fogão é ideal para cozinhas sem móveis planejados. A principal vantagem do fogão é que, em um único produto, você tem os queimadores, também chamados de bocas, e o forno. Com opções de quatro, cinco e até seis bocas, o fogão é a opção mais popular entre os brasileiros e necessita de um espaço específico na sua cozinha, com saída de gás e tomada. Antes de comprar o seu produto, veja qual é o tamanho recomendado para a sua casa. A Brastemp tem fogões com mesa de vidro temperado e puxador de alumínio escovado preto, além do design sofisticado, traz como diferencial a Turbo Chama, que garante potência e velocidade no preparo de alimentos, para uma receita impecável.

Cooktop

O cooktop é perfeito para quem deseja otimizar o espaço e conta com uma cozinha planejada. Com opções de quatro e cinco bocas, o cooktop pode ser instalado em uma bancada convencional ou tipo ilha, deixando o seu ambiente funcional e moderno. Como o cooktop conta apenas com os queimadores, se você também deseja um forno, é preciso comprá-lo separadamente. Para isso, você pode escolher um forno de embutir que pode ser elétrico ou a gás. Antes de escolher o cooktop ideal para a sua casa, atente-se às condições de instalação. Além do design moderno e clean, a mesa de vidro do cooktop da Consul também garante mais praticidade na hora da limpeza. Por ser instalado em cima de bancadas, ele deixa mais espaço na cozinha e permite deixar ingredientes e acessórios mais próximos, agilizando assim o preparo das refeições.

BRG Homes e Oceana Bal Harbour lançam residências em Miami

Ficou ainda mais fácil para o consumidor brasileiro adquirir seu imóvel em um dos bairros mais badalados de Miami. Isso porque, a empreiteira BRG Homes fechou uma parceria com o empreendimento Oceana Bal Harbour para oferecer residências terminadas, que vão desde o pronto para decorar, com pisos e paredes pré-selecionados, até a residência com design de interior projetado pela equipe de Matias Alem, CEO da companhia.

No momento, há somente 10 apartamentos à venda neste formato, com opões de plantas de até três dormitórios e metragens que variam entre 214m² a 334m², sem incluir o terraço.

Todas as unidades serão entregues com plantas modificadas, ampliando a sala de estar e jantar, e direcionando todo o ambiente para a varanda e a vista para o oceano.

Além disso, está incluso um pacote de iluminação embutida no novo teto de gesso, automação elétrica, caixas de som invisíveis, isolamento acústico em todo o apartamento, tudo construído e entregue pela BRG Homes, empresa que já entregou várias unidades prontas no mesmo empreendimento.

“Conseguimos com esta parceria exclusiva, que o empreendedor arque com os custos de projeto e construção que podem representar centenas de dólares a mais em melhorias nos apartamentos, sem custo adicional ao cliente”, explica Matias Alem, CEO da BRG Homes e BRG International que comercializa os imóveis.

As residências contemporâneas do edifício se juntam às paisagens com terraços amplos e arrojados, além de um repleto serviço de lazer e amenidades como piscina, quadra de tênis, serviço de spa profissional, kids center e aulas de meditação e yoga. O empreendimento está a poucos passos do requintado Bal Harbour Shops, com restaurantes e as lojas mais badaladas de Miami.

Os proprietários dos imóveis da Oceana Bal Harbor estarão imersos em todo o luxo do elegante estilo de vida da região, repleto de intocadas praias de areia branca, além da proximidade dos melhores cafés, bistrôs e restaurantes e de grandes nomes da alta costura como Chanel, Versace, Dolce & Gabbana, Alexander McQueen e Brioni.

Urbanizadora, construtora, incorporadora ou imobiliária?

Trabalhando no ramo do direito imobiliário, vejo com frequência dúvidas a respeito de quem é e o que faz cada um destes empreendedores. 

Embora, na prática trabalhem juntos, cada um possui suas próprias características e funções dentro do grande projeto de parcelamento do solo, desenvolvimento e urbanização das cidades.

Tudo começa pela urbanizadora. A formação das cidades e a ocupação de novas áreas urbanas impacta no desenvolvimento social e econômico da região, desta forma, imperioso se faz a realização de estudos a fim de averiguar se aquela região tem capacidade de absorver mais moradores, se o desenvolvimento local trará empresas e lojas capazes de gerar empregos locais aos novos moradores daquela região, além dos estudos ambientais. Desta forma, a urbanizadora é uma empresa que auxilia na criação de novos bairros e expansão das cidades, desenvolvendo o parcelamento do solo, loteamentos e urbanização das áreas. A urbanizadora participa das etapas de licenciamento do empreendimento, envolvendo profissionais como biólogos, geólogos, topógrafos e engenheiros, até chegar à instalação dos projetos e iniciar o processo de execução das obras.

A incorporadora é a responsável por providenciar a documentação jurídica, formalizando e legalizando o empreendimento com a entrega de inúmeros documentos ao Cartório de Registro de Imóveis (título de propriedade do terreno, certidões negativas, negativa de protestos, histórico vintenário, projeto arquitetônico, ART /RRT, alvará de construção, memorial de incorporação, entre outros).

A construtora é a responsável pela execução física do empreendimento que foi incorporado, de acordo com as especificações técnicas, o memorial descritivo e o prazo contratual. Todos os riscos inerentes à construção são de responsabilidade da construtora (equipamentos, mão de obra, eventuais acidentes de trabalho, atraso na execução da obra, execução fora das normas, pagamento de impostos, responsabilidade técnica, etc).

Por fim, a imobiliária é responsável por, através de seus Corretores de Imóveis, comprar, vender, alugar os imóveis. A imobiliária desenvolve um trabalho de aproximação entre o locador e locatário ou entre o vendedor e o comprador, analisando toda a documentação pertinente e dando mais segurança aos negócios.

Fonte: Janine Bertuol Schmitt, Advogada especialista em Direito Imobiliário

MRV Engenharia estuda aquisição em empresa de imóveis da família Menin nos EUA

A MRV Engenharia informou que mantém estudos para potencial investimento na AHS Residential, empresa que atua no segmento de imóveis multifamiliares nos Estados Unidos, conforme fato relevante divulgado na noite de terça-feira.

AHS Residential é controlada pela família Menin e tem como fundador e presidente do conselho Rubens Menin, conforme o site da empresa. Menin também comanda o conselho de administração da MRV e é o acionista controlador da companhia, com 32,58%. 

De acordo com o fato relevante, "os estudos foram motivados pela lucratividade e retorno do mercado de incorporação, aluguel e venda para o segmento americano de workforce para a MRV".

"No entanto, até o momento não há qualquer documento que vincule a companhia", afirmou a MRV, ressaltando que qualquer eventual decisão a respeito da realização do investimento estará sujeita à avaliação de um colegiado independente designado pela administração da companhia e posterior submissão aos acionistas.

De acordo com apresentação no site da MRV, a AHS possui 2 mil unidades em construção ou operação na região do South Florida e desenvolveu condições de prosperar no mercado norte-americano.

"Aquisição da AHS é um importante passo na estratégia de diversificação da MRV, criando uma nova via de crescimento e fortalecendo a companhia", diz a apresentação disponível no site da construtora brasileira.

Analistas do Itaú BBA ponderam que a aquisição pode ajudar a MRV a expandir suas operações para além do segmento Minha Casa Minha Vida, mas afirmam não ver sinergias claras para as operações da MRV na aquisição de uma empresa que opera no mercado imobiliário dos EUA. 

Além disso, observam que a operação poderia lançar alguma sombra sobre os padrões de governança corporativa da empresa, uma vez que se trata de uma transação com partes relacionadas, conforme nota distribuída a clientes.

Fonte: Paula Arend Laier / Reuters

Formas de extinção do condomínio

Para melhor compreendermos as formas de extinção do condomínio, necessário se faz conceituarmos “condomínio”. 

O condomínio voluntário ocorre quando a propriedade pertence a duas ou mais pessoas, possuindo cada uma fração ideal sobre a totalidade da propriedade.

A formação de condomínios é muito comum na sucessão hereditária, quando um pai ou mãe vem a falecer e deixa um imóvel para vários filhos, restando cada um deles proprietário de uma fração daquele imóvel.

Todavia, é possível que um destes filhos (ou mesmo todos eles) não tenham interesse em manter o condomínio e aí é que surgem algumas possibilidades de extinguir.

Existem maneiras amigáveis e extrajudiciais de colocar fim ao condomínio, como por exemplo, um condômino adquirir a fração dos demais ou ainda, todos os condôminos acordarem a venda do imóvel à terceiro.

Outra possibilidade de resolver a questão de forma extrajudicial, nos casos em que a fração de cada condômino já se encontra definida (condomínio pro diviso) é a realização da estremação. 

Estremar significa “demarcar” ou “delimitar”, trata-se de um procedimento administrativo que visa gerar matrículas autônomas para cada fração pertencente aos condôminos, ou seja, este procedimento pressupõe que os coproprietários estejam de acordo, pois não é possível discutir a propriedade do bem, apenas a sua individualização exata.

O procedimento de estremação é feito no Cartório de Registro de Imóveis e caso o imóvel em questão tenha valor superior a 30 vezes o salário mínimo, deve ser feito mediante escritura pública, conforme previsão legal (art. 108 do Código Civil).

Necessário observar ainda que as novas matrículas devem atender as dimensões mínimas determinadas pela municipalidade e que é necessário comprovar a posse sobre a área por, no mínimo, 5 (cinco) anos.

Caso não exista consenso entre os condôminos, é possível colocar fim à situação de condomínio pela via judicial, através da chamada ação de extinção de condomínio.

A referida ação pode ser ajuizada por quaisquer dos condôminos, independentemente do tamanho da sua fração. Uma vez proposta a ação e citados os demais condôminos, caso não se consiga entrar em um acordo judicial, o bem em questão será submetido a uma avaliação por perito judicial, apurando-se o seu valor para fins de venda.

Assim, o bem até então em condomínio será colocado à venda para terceiros e o produto obtido com a venda será fracionado entre os condôminos, considerando a proporção de cada um.

Importante lembrar que nos casos de venda, em igualdade de condições, um condômino sempre terá preferência na aquisição do bem sobre um terceiro estranho; havendo mais condôminos interessados, terá a preferência aquele que tiver as benfeitorias mais valiosas ou que, na ausência de benfeitorias, aquele que tiver a maior fração.

Fonte: Janine Bertuol Schmitt, Advogada especialista em Direito Imobiliário