Benfeitorias em imóvel alugado e suas consequências

São muitas as dúvidas relacionadas as benfeitorias realizadas em imóvel alugado enquanto a vigência do contrato, em especial, se há possibilidade de retenção ou indenização das benfeitorias feitas, se há necessidade de autorização para realizá-las, se há possibilidade de renúncia sobre esse direito, dentre outras questões que serão explicadas a seguir em formato de perguntas e respostas, para que haja maior compreensão sobre o assunto, conforme se segue:

1) Quais tipos de benfeitorias podem ser feitas em um imóvel alugado?

Primeiramente, é preciso ressaltar que as benfeitorias são, em outras palavras, qualquer obra, conserto, reparos ou até mesmo pinturas realizadas no bem imóvel com a pretensão de melhorá-lo, conserva-lo e embeleza-lo.

Nesse sentido, destaca-se que as benfeitorias estão previstas no art. 96 e 97 do Código Civil de 2002, bem como nos arts. 35 e 36, da Lei 8245/1991, a famosa lei do inquilinato.

Sobre o assunto, é preciso entender que elas podem ser divididas em três grupos: as benfeitorias necessárias são aquelas realizadas para conservação do bem ou para evitar que se deteriore. Tem-se como exemplo: as manutenções ou reparos realizados no telhado da casa, pintura de uma parede, remendo de uma fechadura, e outras.

Já as benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem. A exemplo disso, se tem a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras em janelas, e etc.

Outrossim, a benfeitorias voluptuárias são aquelas de mero deleite ou recreio, seria as obras destinadas simplesmente para o luxo e conforto. Exemplos: colocação de piscina, colocação de elevador, dentre outras hipóteses.

É importante ressaltar que não há qualquer vedação por lei para a realização das benfeitorias no imóvel alugado. Contudo, a regra e a aplicação dos efeitos jurídicos são feitas de forma distinta para cada tipo de benfeitoria realizada.

2) É necessário autorização para a realização dessas benfeitorias no imóvel alugado?

Uma vez que a aplicação dos efeitos jurídicos é feita de forma distinta para cada benfeitoria realizada, a Lei do inquilinato prevê que a benfeitoria necessária não necessita de autorização do locador para a sua realização, e nesse caso, poderá o locatário ser indenizado pelos gastos realizados e exercer seu direito subjetivo de retenção, mesmo sem autorização.

Contudo, veja-se que para as demais benfeitorias (úteis ou voluptuárias) existe a necessidade de expressa autorização do locador, sob o risco de o locatário não poder ser indenizado ou exercer seu direito de retenção sobre o bem.

3) O que acontece ou pode acontecer, caso o inquilino faça alguma mudança no imóvel sem a autorização do dono?

A Lei do inquilinato (Lei nº 8245/1991) ressalta em seu art. 35 que: “Salvo expressa disposição contratual em contrário", caso em que as partes se manifestaram expressamente de outra forma, as benfeitorias necessárias feitas ou realizadas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção do bem.

Entretanto, no caso das benfeitorias úteis – elas somente poderão ser indenizáveis ou retiradas, desde que haja autorização expressa do locador.

Quanto as benfeitorias voluptuárias, o art. 36 da Lei do inquilinato, tem outro tratamento, não permitindo que sejam elas indenizáveis. Porém, o locatário ao final da vigência do seu contrato poderá retirar o bem do local, mas desde que não afete a estrutura do imóvel. A ideia aqui é que o bem imóvel deve ser devolvido e restituído ao proprietário da mesma forma em que se locou.

No entanto, é importante ressaltar que as partes podem livremente dispor sobre o assunto em contrato, prevendo que haja, no caso das benfeitorias voluptuárias, uma possível indenização, por exemplo.

4) O direito sobre a indenização ou retenção do bem pode ser renunciado? As partes podem livremente dispor sobre o assunto?

A jurisprudência já é pacifica sobre a possibilidade de renúncia ao direito à indenização das benfeitorias uteis ou necessárias. Inclusive a matéria já é sumulada pelo STJ, Corte Cidadã– súmula 335, onde disciplina que:

“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

Portanto, veja que não há qualquer ilegalidade no sentido de renunciar tal direito. A lei autoriza e o princípio da autonomia privada das partes permitem a livre manifestação sobre o assunto, podendo ser negociado por meio de cláusula expressa em contrato.

Segue link sobre entrevista concedida pelo Advogado Wellington Rocha ao STJ entrevista.

https://soundcloud.com/stjnoticias/1903-stj-entrevista-benfeitoria-imovel-alugado?utm_source=soundcl...

Fonte: Wellington Rocha & Advogados Associados

TJ/SP: Condomínios não podem restringir acesso à praia

Na última terça-feira (13/03), a 3ª Câmara de Direito Público do TJ/SP confirmou a decisão proferida pelo juízo “a quo”, reafirmando que as praias são bens públicos de uso comum do povo, não podendo haver qualquer forma de restrição de seu acesso por parte de particulares.

Dessa forma, fora mantida a condenação dos Condomínios da praia de Sorocotuba, localizadas no Guarujá/SP.

A condenação determinava a retirada de todos e quaisquer obstáculos que limitem ou restrinjam o acesso à praia e às vias públicas, como cancelas, portarias, correntes, placas de proibição de acesso, e o exercício de atividade fiscalizatória, no que não se inclui a retirada de meros abrigos conhecidos como "guaritas", desde que tais construções não se constituam em limitação ou vedação ao acesso.

Da mesma forma, a proibição de criação de qualquer tipo de restrição ou embaraço em relação ao acesso ou entrada da coletividade na praia e nas vias públicas do loteamento.

A título de curiosidade, a ação foi ajuizada pelo Município de Guarujá. O Município apresentou denúncias feitas por cidadãos que afirmaram que os condomínios dificultavam o acesso à praia local.

Drones na Construção Civil Aplicações para implementar na obra

Todos conseguimos perceber a importância que a Construção Civil tem para o país desde que algumas das principais construtoras entraram em crise após escândalos de corrupção. Milhares de empregos foram perdidos e a utilização de Drones na construção civil acabou por um tempo tendo uma prioridade secundária.

A tempestade neste setor parece ter encontrado um fim e os primeiros raios de Sol já começam a ser avistados no horizonte e com isso as demandas por utilização de Drones na construção civil aumentaram significantemente em 2017.

Agora que sabemos que este rico setor está de volta, vamos conhecer algumas aplicações interessantes que podem representar mais agilidade, segurança, economia e informações diferenciadas do canteiro de obras.

1 – Mapeamento da área a ser construída

Esta fase da construção sempre representou um custo elevado da obra e consumiu boa parte do cronograma. Equipamentos caros e análises longas eram requeridas como estudo inicial de um empreendimento. É certo que em algumas circunstâncias, utilizar Drones na construção civil não substitui a presença humana e técnicas mais consagradas, porém a inovação que os Drones trouxeram já representam uma excelente economia e diminuição de prazos.

2 – Simulações e prévias de lançamentos

Construtoras com visão de Mercado, que utilizam a tecnologia a seu favor, investem muito na experiência do cliente. As chances de concretizar uma venda aumentam muito desde que o cliente consiga visualizar ou até mesmo fantasiar seu futuro lar e a vizinhança ao redor.

Seguindo este caminho de inovação, as empresas têm investido na contratação de Drones para somar ao seu portfólio de venda, tanto vídeos e fotos, quanto modelos 3D e até simulações em realidade virtual de modelos digitais de terreno gerados pelas imagens aéreas.

Uma atividade muito popular entre as construtoras é a simulação da vista por andar, onde o cliente tem a oportunidade de visualizar tudo que poderá desfrutar de sua futura sacada.

3 – Segurança e Seguro

Um detalhe que faz muita diferença no custo final de empreendimentos e obras de grande porte e que grande parte das pessoas desconhece é o custo dos seguros. Eles servem para resguardar as empresas desde a cobertura de acidentes com funcionários a até atrasos e falhas de projeto.

Verificar se os funcionários estão utilizando o equipamento de segurança adequado ou se uma estrutura da construção está torta são tarefas simples para os Drones e economizam um tempo precioso de recursos humanos que podem ser utilizados em outras funções de igual importância.

Utilizando Drones, as empresas podem detectar problemas com antecedência, antes que estes se tornem grandes dores de cabeça e custem muito mais caro do que uma simples contratação de serviço de Drones.

Por fim, diminuindo o risco dentro da obra, as empresas ainda podem barganhar um bom desconto no valor final do seguro.

 4 – Progresso da Obra

Se você já comprou um apartamento na planta, sabe o quão emocionante é acompanhar mês a mês o desenvolvimento da construção. Clientes ávidos por informações e detalhes pagariam mais e aumentariam os índices de satisfação com a compra caso tivessem mais ângulos de visão e relatórios quinzenais ou até semanais do andamento da obra. Tudo isso aplica-se ao que há de mais moderno em User Experience ou seja, a experiência que seu cliente terá com a sua empresa.

5 – Inspeção da Obra

As inspeções costumam ser uma grande fatia do custo de uma obra. Cada setor deve respeitar leis específicas e gerar laudos seguindo sérios padrões de qualidade.

Inspeções com Drones vão variar desde análise de fissuras e vazamentos em telhados a até o progresso de estruturas metálicas e acabamento utilizando concreto. Utilizando ferramentas complementares como sensores termais, é possível identificar infiltrações ou problemas elétricos com bastante antecedência e ainda fazendo um mapeamento da obra, obtem-se medidas, posicionamento, volumes, inclinações e etc.

Por fim, não importa o tipo de obra, inspeções podem ser feitas de maneira mais rápida, segura e simples utilizando Drones e seus acessórios e ferramentas de apoio.

6 – Monitoramento dos Operários

Se as construtoras querem manter seus operários mais seguros e com alta produtividade sem gastar altas cifras contratando um time inteiro de supervisores, certamente um ou dois Drones ajudariam a manter um olho na operação, dependendo do tamanho da área em construção.

Os Drones podem monitorar toda uma área, substituindo inclusive motocicletas e automóveis que percorrem grandes áreas, são lentos e geram custo operacional altíssimo para as empresas.

Dependendo da altura de voo do Drone, os operários provavelmente nem perceberão que estão sendo monitorados, diferentemente de uma abordagem direta e em solo, feita por uma patrulha ou um supervisor.

Construtoras têm contratado serviços de Drones para terem certeza de que a obra está organizada, segura, correta e dentro do prazo do cronograma.

7 – Campanhas publicitárias

Lançamentos de empreendimentos comerciais ou residenciais têm demandado muito a utilização de Drones. O alto custo da contratação de helicópteros ficou no passado e as tomadas, aproximações e ângulos capturados pelos Drones são imbatíveis.

A imagem aérea do entorno de um novo condomínio ou a visão macro de todo um bairro, identificando pontos comerciais, localizações turísticas ou tradicionais pode ajudar muito a concretizar uma venda. Os clientes querem ter certeza que a 5 quarteirões de distância de seu novo lar não existe uma área perigosa ou que degrade de alguma maneira a região e deprecie o preço futuro do seu imóvel.

Fonte: Leonardo F. Minucio, Diretor e Co-Founder da Futuriste

A responsabilidade civil das empresas que publicam locação fraudulenta de imóveis.

No último domingo, dia 28 de Janeiro, o programa Fantástico da Rede Globo, veiculou uma reportagem a respeito de golpes aplicados contra cidadãos que buscam alugar imóveis na regiões litorâneas do País.

Os golpistas publicam falsas ofertas de aluguel em sites intermediadores se passando por proprietários do imóvel. O interessado entra em contato por telefone ou e-mail e assina contrato no qual é estipulado o pagamento de valor à título de entrada pelo aluguel do imóvel. Quando chega ao local na data contratada, o interessado descobre ter sido vítima de uma fraude, o imóvel não estava alugado e a pessoa com quem negociou a locação, na maioria das vezes, não é mais localizada.

O fato causa um grande abalo emocional ao interessado porque, na maioria dos casos, o aluguel do imóvel envolve uma viagem com a família que tem uma expectativa positiva em relação ao passeio. A interrupção abrupta em decorrência da descoberta do golpe deixa todas as vítimas em uma situação de verdadeira vulnerabilidade.

Certo é que, as pessoas que aplicam o golpe dificilmente são localizadas e quando são, é necessário que as autoridades policiais despendam de anos de investigação minuciosa o que acaba ressaltando às vítimas uma inevitável sensação de impunidade. Diante desse contexto, a reparação pelos danos causados na esfera cível se torna ainda mais inviável, para não dizer, impossível.

Diante desse cenário é que se defende o alcance da responsabilidade civil sobre as empresas intermediadoras desses contratos, como no caso da OLX.com.br, apresentado pelo programa Fantástico.

Primeiramente, portanto, é se deve observar que a relação estabelecida entre a vítima do golpe e a empresa intermediadora é de consumo, uma vez que, a empresa coloca à disposição do mercado de consumo um serviço que faz a intermediação entre quem busca um imóvel para locação e quem quer alugar um imóvel.

O Artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, por sua vez, prevê que O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

A responsabilidade objetiva da empresa que intermedia a locação decorre do reconhecimento de vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo (Art. 4º, I, CDC), uma vez que, empresas como a OLX.com, para citar o exemplo da reportagem, tem o dever de zelar pelas informações apresentadas em suas páginas virtuais evitando assim, riscos a dignidade do consumidor em razão de uma conduta omissiva e permissiva.

A responsabilidade, no caso em questão, é uma consequência direta da teoria do risco aplicada no regime jurídico da defesa do consumidor. Para esta teoria, toda pessoa que exerce alguma atividade cria um risco de dano para terceiros. E deve ser obrigado a repará-lo, ainda que sua conduta seja isenta de culpa.

Nesse sentido, se destaca o voto do Juiz Fernando Swain Ganem nos autos do Recurso Inominado nº 0002989-77.2015.8.16.0148 em que manteve sentença condenatória contra empresa que intermediou um contrato de aluguel que, após, descobriu se tratar de golpe. “Há de se atentar que a reclamada, ora recorrente, nem ao menos trouxe aos autos prova de que teria agido com cautela com os dados fornecidos pelo reclamante, cuja desídia acarreta a inaplicabilidade do art. 14, § 3º do cdc. Ademais, no caso trazido os autos não se vislumbra o fato de terceiro, porquanto a fragilidade do sistema da requerida possibilitou a ação de terceiro falsário, por isso entende-se que agiu com total negligência e irresponsabilidade, sem tomar as cautelas que a prestação de serviços dessa natureza recomenda. Risco da atividade que desenvolve.”

Conclui-se, portanto, a existência de fundamentação jurídica que aponta para a responsabilidade civil de empresas que atuam, por meio de sites na internet, publicando contratos de locação fraudulentos.

Fonte: Brenno Milhomem, Advogado

Quem deve pagar o IPTU, locador ou locatário?

As discussões entre locador e locatório sobre quem deve pagar o IPTU não são incomuns. Sempre há aquela porfia e um tenta empurrar para o outro o ônus do imposto. Mas, perante a lei, quem deve pagar o IPTU?

O Código Tributário Nacional, em seu artigo 34, estabelece que o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), por sua vez, em seu artigo 22, aduz que o locador é obrigado a pagar o imposto, salvo se de outra forma ficar estabelecido em contrato.

Portanto, em regra, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do proprietário do imóvel. Todavia, se no contrato de locação ficar estabelecido que o locatário será o responsável, este deverá arcar com o imposto.

É importante lembrar que o FISCO não tem conhecimento sobre o contrato de locação firmado entre locador e locatário, por isso, para ele, o responsável será sempre o locador. Dessa forma, se houver atraso no pagamento, o FISCO cobrará sempre o proprietário do imóvel.

Fonte: Carlos Henrique Rodrigues Nascimento, Advogado e consultor jurídico

8 cuidados com as instalações a gás ao comprar ou alugar um imóvel

Na hora de comprar ou alugar um imóvel, é importante estar atento a todos os detalhes. Pois, além de ser do jeitinho que sempre sonhamos, nosso futuro lar precisa oferecer condições adequadas para possamos viver com conforto e segurança. Entre tantos itens que devemos observar, as condições das instalações a gás do prédio e do apartamento ou da casa são muito importantes.  Algumas normas básicas de segurança devem ser seguidas e o ideal é fazer os ajustes, caso seja necessário, antes da mudança.

Pensando nisso, técnicos da Ceg/Ceg Rio elaboraram oito dicas sobre as instalações a gás que você não deve se descuidar:

Manutenção: Certifique-se com o corretor ou proprietário do imóvel se houve manutenção ou inspeção recentes. O ideal é que essa manutenção seja feita por técnicos habilitados a cada dois anos. Caso não tenha ocorrido, é importante realizar antes de se mudar.

Ventilação: é essencial ter sempre ventilação nos locais onde estão instalados aparelhos a gás para garantir a renovação do ar. Um dos itens verificados é a ventilação inferior. O espaço entre a porta e o chão deve ser suficiente para que o ar circule. Geralmente, essa distância deve ser de 3 cm, dependendo do tamanho da porta. No caso da ventilação superior, verifique se o basculante possui uma abertura fixa e se não há nenhum móvel ou parede impedindo a circulação do ar.

Lugar do aquecedor: se o aquecedor estiver instalado no banheiro, avalie a possibilidade de aproveitar a mudança para transferir para a área de serviço, local mais indicado para instalação de aparelhos a gás.  Caso queira instalar um novo aquecedor, fique atento aos pontos de conexão do aparelho. O correto é conectar gás com gás, água quente com água quente e água fria com água fria. A instalação invertida das conexões do aparelho em um único apartamento pode resultar na falta de gás em prédios inteiros e na vizinhança.

Registro do gás: os registros devem estar em locais de fácil acesso e bastante visíveis. Eles não devem estar escondidos em armários embutidos ou por trás de outros móveis. Caso esta seja a situação do imóvel que você está alugando ou comprando, providencie a mudança do registro de gás para um local mais acessível da casa.

Reforma: Se for fazer alguma mudança no imóvel, seja uma grande obra ou uma pequena reforma, fique atento às instalações a gás. Antes de quebrar paredes e pisos, é importante se certificar por onde passam as tubulações de gás. O ideal é que um profissional que conheça a planta da casa oriente a equipe de pedreiros para que não haja risco de danificar as tubulações. Alguns edifícios possuem um manual de manutenção, consulte o síndico.

Estrutura elétrica e a gás: A chaminé ou os tubos flexíveis conectados aos aparelhos a gás não devem estar em contato com móveis, materiais plásticos ou instalações elétricas. Além disso, as instalações elétricas devem estar a uma distância mínima de 15 centímetros das instalações a gás.

Varanda: esse espaço da casa é o xodó de muita gente. Caso haja uma varanda e deseje ampliar a sala ou criar uma varanda gourmet por meio da colocação de cortina de vidro, não deixe de aprovar o seu projeto com a Ceg ou com a distribuidora de gás canalizado da sua região. Esse tipo de obra altera as condições de ventilação existentes e precisa ser avaliado previamente por profissionais especializados para garantir que a ventilação no local onde estão instalados os aparelhos a gás não seja comprometida.

Botijão e gás canalizado – se você optar por adotar o gás canalizado na casa nova para ter mais comodidade, dê imediatamente um destino adequado para o antigo botijão. Doe, devolva para a empresa que vendeu o botijão ou pesquise outra forma segura de deixar o botijão fora de casa. Até o descarte do botijão, mantenha-o afastado dos aparelhos a gás.

São dicas valiosas para manter a segurança do seu novo cantinho, por isso, não descuide.

Fundos imobiliários ganham novo fôlego. Veja dicas para investir

Há dois anos, os fundos imobiliários estão em alta. A queda da taxa básica de juros motivou investidores a ousar mais para encontrar maiores retornos. Agora, o otimismo com esse investimento ganha um novo fôlego: a expectativa de recuperação do mercado de imóveis.

Em 2017, o número de cotistas de fundos imobiliários cresceu 39%, segundo a B3. Só entre dezembro e janeiro deste ano, a quantidade de investidores aumentou 8% e bateu seu recorde histórico, de 125,7 mil cotistas. Os investidores foram atraídos pelo desempenho dos fundos imobiliários, que valorizaram 18% nos últimos 12 meses, em média.

Os fundos imobiliários são recomendados como uma alternativa para diversificar a carteira de investimentos. Eles são investimentos de renda variável, mas, diferente das ações, aplicam em imóveis em vez de empresas. O investidor compra cotas que têm participação em lojas de shoppings ou escritórios de um prédio, por exemplo.

Assim como um imóvel próprio alugado, as cotas garantem uma remuneração mensal ao investidor. Porém, o retorno dos fundos pode ser maior, pois o gestor pode diversificar os investimentos e tem acesso a grandes empreendimentos.

Outra vantagem dos fundos imobiliários é a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos. Porém, a venda das cotas com lucro é taxada em 20%. Além disso, esses fundos podem cobrar taxas de administração, gestão e performance.

Segundo analistas, os fundos imobiliários já atingiram seus recordes de retorno, pois o mercado aqueceu com a busca por investimentos que pagassem acima da taxa básica de juros, a Selic. A taxa sofreu onze cortes seguidos e atualmente está em 6,75% ao ano, seu menor patamar histórico.

Com o aumento da demanda por imóveis, os preços das cotas dos fundos tendem a subir e a rentabilidade tende a se estabilizar. No entanto, o investimento ainda tem boas perspectivas para os próximos anos, com o aumento de aluguel de espaços em escritórios, shoppings e galpões logísticos.

“A recuperação do mercado imobiliário está recém começando. A taxa de desocupação dos escritórios corporativos ainda é alta, de 25%, e tem muito para melhorar”, explica Arthur Vieira, especialista em fundos imobiliários e professor da Fecap.

Os fundos imobiliários são uma alternativa para quem quer dar o primeiro passo na renda variável. Eles são mais arriscados que a renda fixa e, consequentemente, podem oferecer retorno maior, mas não são tão voláteis quanto as ações.

Porém, esses fundos servem apenas para diversificar investimentos ou para quem precisa de uma renda mensal, como explica Roberto Indech, analista-chefe da Rico Investimentos. Para diversificar a carteira, outros investimentos também podem ser atrativos neste momento, como os fundos multimercados (entenda mais sobre essa aplicação).

Ao aplicar em fundos imobiliários, o ideal é o que investidor já tenha uma reserva financeira de segurança na renda fixa, que possa resgatar a qualquer momento. Os fundos imobiliários são investimentos de médio prazo, ou seja, o investidor deve manter o dinheiro aplicado por, no mínimo, dois anos, para conseguir retornos atrativos.

Na hora de escolher o fundo imobiliário, os especialistas aconselham olhar para outros fatores mais importantes que a rentabilidade passada. A seguir, veja dicas para investir:

1) Prefira fundos de escritórios, shoppings ou galpões

Analisar o perfil dos imóveis onde o gestor investe é fundamental para escolher o fundo. “Os novatos olham primeiro para o rendimento, mas quanto maior o retorno, mais arriscado o fundo é. Não se deve começar por aí”, ensina Vieira.

É mais seguro investir nos setores imobiliários que devem aquecer primeiro. A melhora do cenário deve começar por shoppings, que devem esquentar com a retomada do consumo, e por escritórios e galpões logísticos, pela demanda das empresas.

Os retornos mais baixos devem vir de fundos que investem em papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), por causa da queda da taxa básica de juros. No entanto, eles são interessantes para diversificar a carteira do investidor.

Se o fundo investe em CRIs, é preciso se informar sobre o histórico do emissor e o seu risco de crédito. Os CRIs são emitidos diretamente pelas empresas e o risco de investir nesses papéis é maior, já que eles não são protegidos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que garante até 250 mil reais ao investidor se o banco quebrar. Entenda mais sobre o risco dos CRIs.

2) Busque carteiras diversificadas

Quando mais diversificado o fundo, melhor. O investidor deve fugir dos fundos monoativos, que investem em apenas um imóvel, como recomenda Sérgio Belleza, especialista em fundos imobiliários.

3) Investigue a localização e a qualidade dos imóveis

A localização e a qualidade do imóvel são as responsáveis por fazer o investimento dar lucro no futuro. Atualmente, é melhor priorizar prédios comerciais em São Paulo e fugir do Rio de Janeiro, onde fundos deram prejuízo durante a crise enfrentada no estado.

Cidades como Joinville, Campinas e Jundiaí têm galpões logísticos de qualidade, enquanto Belo Horizonte e Salvador têm imóveis industriais feitos sob medida que se destacam, como recomenda Belleza.

Em relação à qualidade do imóvel, o planejador financeiro Maxiliano Marques Rodrigues, certificado pela Associação Brasileira de Planejadores Financeiros (Planejar), aconselha se informar sobre a taxa de desocupação e a inadimplência. Quanto maior o número de locatários, melhor.

Custo do condomínio alto também afeta o retorno do fundo. Além disso, aqueles que prometem uma renda garantida no início do contrato podem ser perigosos.

“O maior erro é avaliar os fundos somente pelo rendimento e não olhar as perspectivas dos imóveis que compõem a carteira. É isso que vai permitir que renda cresça”, orienta Rodrigues.

4) Analise o patrimônio e o gestor do fundo

É recomendável investir em fundos imobiliários de gestores com história no mercado, que tenha oferecido taxas de retorno consistentes nos últimos anos. O tamanho do patrimônio líquido do fundo também é importante.

Os fundos mais buscados

A pedido do site EXAME, o buscador de investimentos Yubb levantou os dez fundos imobiliários mais procurados por investidores em 2018. A pesquisa considera a rentabilidade até o dia 19 de fevereiro.

Vale observar que o valor da cota era o valor mínimo para investir no fundo no dia 19 de fevereiro. A rentabilidade considerou a variação da cota mais a renda do aluguel. A seguir, os fundos estão organizados por ordem decrescente de buscas.

Garantias no contrato de Locação

A Lei do inquilinato (8.245/91) dispõe ao locador a faculdade de exigir uma garantia no contrato de locação, o que traz maior segurança de recebimento dos aluguéis. Diferentemente de que muitos pensam, não existe apenas a fiança como garantia, muito embora essa seja a mais conhecida.

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Blog Mariana Gonçalves, AdvogadoPublicado por Blog Mariana Gonçalveshá 6 meses2.101 visualizações

O artigo 37 da referida Lei, dispõe:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Em resumo as garantias mais comuns exigidas pelo o locador são as seguintes:

CAUÇÃO

FIANÇA

SEGURO DE FIANÇA

A Lei restringe essa exigência a uma única modalidade de garantia, e, caso o locador exija mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação ou sublocação, estará cometendo uma contravenção penal punível com prisão simples de 5 dias a 6 meses OU multa de 3 meses a 12 meses do valor do último aluguel.

Mas qual a diferença entre essas garantias? Veja:

Caução pode ser prestada em bens móveis ou imóveis, devendo ser feito o registro, no primeiro caso, em cartório de Notas e no segundo caso em cartório de Registro de Imóveis. Pode, ainda, ser prestada caução em dinheiro que não poderá ultrapassar o valor correspondente de 3 (três) meses de aluguel, depositados em Caderneta de Poupança específica, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes caso haja o levantamento dos valores (artigo 38, LI).

A Fiança, mais conhecida e mais utilizada, consiste na garantia de que caso o locatário não consiga arcar com suas obrigações financeiras a mesma recai sobre o terceiro (fiador). A fiança pode ser por prazo determinado ou indeterminado. No caso de fiança indeterminada o fiador pode exonerar-se de sua responsabilidade, apenas informando ao locador por intermédio de notificação (art. 835, CC).

O Seguro Fiança foi uma inovação, porém, pouco conhecida e pouco utilizada. Seu maior benefício é o não envolvimento terceiros, o que dispensa aquela incerteza de com quem posso falar para ser meu fiador? É a contratação de um seguro, mediante o pagamento de um prêmio. Se distingue das demais sendo regida por regras inconfundíveis.

Diante disso, observamos que há algumas opções de garantia e podem ser negociadas entre locador e locatário, buscando a satisfação de ambos.

Fonte:  Ana Paula Ribeiro dos Santos

Como vender um imóvel quando um dos coproprietários não quer a venda?

Quando um imóvel possui mais de um proprietário nós temos o chamado condomínio de proprietários, que não se confunde com o condomínio edilício, onde o primeiro se refere à copropriedade de um único bem imóvel e o outro está relacionado à propriedade de unidades privativas, conhecido por condomínio de apartamentos, vertical ou horizontal, sobre as dependências de uso comum de edificação.

No chamado condomínio de proprietários a sua formação pode ocorrer de diferentes formas: herança, compra conjunta, aquisição parcial de um imóvel, término de casamento e união estável, entre outras.

Neste tipo de condomínio todos os proprietários precisam estar de acordo com a administração do bem, isto é, se irão alugá-lo, manter desocupado, vender, reformar, doar etc.

Muitos imóveis objetos de condomínio são considerados indivisíveis, ou seja, não são passíveis de desmembramento, pois o bem não está inserido nos parâmetros de divisão determinados pela Prefeitura Municipal de situação do imóvel. Lembrando que cada Prefeitura tem a liberdade de determinar quais são as regras e limitações impostas à possibilidade de desmembramento de um determinado bem.

Para se conservar o condomínio sobre um bem imóvel indivisível, é indispensável que se verifique uma relação harmoniosa entre os coproprietários, a fim de que as responsabilidades e frutos provenientes do bem sejam suportados e partilhados de forma equilibrada.

Todavia, o que fazer quando a harmonia se torna um fator inexistente, tornando a venda do imóvel medida de máxima urgência? Simples, basta que as partes de comum acordo vendam o bem, porém, e se houver discordância quanto a venda, o que fazer?

A lei é clara ao determinar que é direito fundamental do condômino à extinção do condomínio a qualquer tempo, ou seja, é possível exigir a divisão da coisa comum no momento em que o interesse surgir, visto que se trata de direito fundamental inerente à propriedade.

O direito de promover a ação de divisão pode ser exercido por qualquer um dos condôminos, fato que obriga os demais a partilharem o imóvel, visto que a indivisão deve ser temporária e não uma situação permanente, que impossibilita à coadministração e o exercício dos direitos atinentes à propriedade.

Neste viés ensina Orlando Gomes, ao conceituar a indivisão como “um estado inorgânico, uma situação excepcional, que não deve durar, porque se contrapõe, econômica e socialmente, a forma normal do domínio” (Direitos reais. 3. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p. 502).

Assim, quando a coisa for indivisível será vendida e o valor proveniente da venda repartido entre os donos na medida do quinhão de cada um, inclusive no que tange as despesas provenientes da divisão.

Ainda, podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior do que cinco anos, suscetível de prorrogação, o mesmo prazo se aplica ao doador ou testador, sendo possível requerer ao juiz a determinação da divisão antes de findar o prazo quando da existência de razões graves.

No mais, as previsões contidas nos textos legais que tratam do tema não se subordinam a necessidade de concordância dos demais condôminos, uma vez que se trata de um direito potestativo, restando aos outros, apenas, a possibilidade de se submeterem às consequências da declaração de vontade do requerente.

A parte interessada na dissolução do condomínio deve ofertar o seu quinhão primeiramente aos demais coproprietários, uma vez que os mesmos possuem direito de preferência na compra, conforme determina o artigo 504 do Código Civil.

Assim, não pode um condômino vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser. Caso exista interesse, o condômino, a quem o imóvel não foi ofertado, poderá, depositando o preço do bem, haver para si a parte vendida a estranhos, desde que respeite o prazo de cento e oitenta dias, a contar da venda, sob pena de perder o direito a pretensão. Ainda, o coproprietário que possuir o maior número de benfeitorias no imóvel e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior, terá preferência em relação a todos os interessados no bem, inclusive aos outros condôminos.

Quando os proprietários do bem não possuem mais os mesmos interesses com relação ao imóvel, inexistindo acordo entre as partes, no que tange a venda, deve o bem ser alienado em leilão, nos parâmetros constantes nos artigos 725 e 730 do Código de Processo Civil.

Portanto, “nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão, [...]”.

Referido entendimento é pacífico nos tribunais nacionais, ao garantir ao condômino interessado a possibilidade de extinção do condomínio de bem imóvel indivisível, com sua posterior alienação em hasta pública.

Além disso, quando um dos coproprietários permaneceu explorando o bem unilateralmente, é cabível indenização por lucros cessantes, na forma de pagamento de aluguéis pela fruição singular do imóvel de propriedade comum.

Portanto, presentes os pressupostos de extinção do condomínio, quais sejam: a) indivisibilidade do imóvel; b) existência de vontade de extinção do condomínio; c) ausência de interesse de compra da cota-parte do proprietário descontente; é que se torna cabível a propositura da Ação de Extinção de Condomínio cumulada com Alienação de Bem Imóvel em Hasta Pública, meio esse que possibilita a venda forçada de imóveis indivisíveis.

Fonte: Lana Alberta da Silva Custódio, advogada e sócia do Custódio e Goes Advogados

Cresce busca por apartamentos sem vaga de garagem na capital

Após se separar do marido, a empreendedora e produtora de figurinos Beatriz Helena Mischiatti, de 30 anos, passou um ano trabalhando fora da capital. Ao retornar, em 2015, decidiu alugar um apartamento pequeno, de um quarto, bem localizado e sem vaga de garagem. Encontrou um sob medida na Pompeia, Zona Oeste. “Além de ele estar perto de tudo, com fácil acesso aos meios de transporte, o IPTU e o condomínio são mais baratos que os de outros prédios da região com garagem”, diz ela, que não tem carro desde 2012. Também paga menos de locação: 1 800 reais, valor 20% mais baixo que o de outras unidades equivalentes, mas com espaço para um veículo.

                                                                                                            

Beatriz faz parte de um grupo de paulistanos que vem crescendo de quatro anos para cá: os que abrem mão do automóvel e optam por morar em imóveis sem garagem em bairros com boa oferta de serviços. De olho nesse público, as incorporadoras aumentaram o número de empreendimentos do gênero.

Segundo levantamento da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), a quantidade de lançamentos de unidades sem vagas aumentou 1 500% entre 2012 e 2017. A maior alta foi no centro. No ano passado, dos 420 novos apartamentos na região central, 398 não tinham garagem. Cinco anos atrás, eram 68, de um total de 200 unidades.

“A maioria dos novos imóveis ainda é de dois quartos com garagem, mas tem aumentado a procura por apartamentos menores, de um dormitório, ou no estilo estúdio, e sem vaga”, explica Flavio Amary, presidente do Sindicato da Habitação (SecoviSP). “As pessoas têm buscado morar perto do trabalho, ou então de estações de metrô e terminais de ônibus, para facilitar a locomoção.”

O boom dos imóveis sem garagem ocorreu a partir de 2014, quando o novo Plano Diretor passou a incentivar a construção de prédios com no máximo uma vaga, e se intensificou em 2016, depois da sanção da lei de zoneamento, que acabou com a obrigatoriedade de garagem para prédios residenciais em locais onde há bom acesso a transporte público. “O fenômeno atingiu primeiro o centro, devido à ampla gama de serviços, mas já tem se espalhado para outras regiões, como as zonas Oeste e Leste”, avalia Cristiane Crisci, gerente de Inteligência de Mercado do Grupo ZAP Viva Real.

Uma das principais incorporadoras do setor é a Vitacon, no mercado há oito anos. Dos 45 empreendimentos lançados por ela até hoje (foram sete em 2017), três não têm garagem e 42 são mistos, ou seja, dispõem de apartamentos com e sem vagas. Todos eles possuem serviços voltados a quem não tem automóvel. Alguns oferecem carro e moto compartilhados, à disposição do condômino, e outros, bicicletas para empréstimo. Também há parcerias com aplicativos de caronas solidárias. “Além da economia, a não dependência do automóvel pode aumentar a qualidade de vida do paulistano”, acredita Alexandre Lafer Frankel, CEO da empresa. Neste ano, a companhia deve lançar outros sete condomínios.

A imobiliária Lopes também passou a investir nesse tipo de imóvel. Nos últimos três anos, 50% de seus lançamentos foram sem garagem. “São produtos com boa comercialização. Como os preços são atraentes, muita gente compra não para morar, e sim para investir”, conta João Henrique, diretor de atendimento da Lopes. É o caso do designer de interiores Anderson Trindade Pereira, 41, que vive em um apartamento em Higienópolis e adquiriu no ano passado outros dois sem garagem na região central. “É bom para morar, porque se gasta menos, e para fazer negócios, pois a procura é grande”, conta ele.

Cada vez menos vagas

O número de lançamentos imobiliários sem garagem na capital cresceu mais de 1000% nos últimos cinco anos

2012

Unidades lançadas: 27 769

Total sem vaga de garagem: 650

2017

Unidades lançadas: 28 433

Total sem vaga de garagem: 10 886

Aumento de 1 500%

– O centro é a região que mais concentra imóveis do gênero, mas há empreendimentos também em bairros como Barra Funda, Butantã, Pompeia, Vila

Olímpia, Itaquera, Pinheiros e Vila Mariana

– Um apartamento sem vaga custa até 100 000 reais a menos

– O valor do IPTU dessas unidades é entre 15% e 25% menor

Fontes: Embraesp, Magik JC e Vitacon

É possível comprar posse?

Não só é possível, como é muito comum no mercado imobiliário as pessoas celebrarem contratos onde é negociada somente a posse de um imóvel e não a propriedade.

Isso porque a propriedade é um direito real que garante o poder de usar, gozar (usufruir), dispor e reivindicar de quem injustamente a detenha ou possua. Ou seja, aquele que é o “dono” do imóvel pode alienar (vender), doar, alugar e hipotecar (dar o bem em garantia, constituindo ônus real).

Por outro lado, a posse é um instituto mais limitado do que a propriedade, constituindo apenas uma situação de fato. Assim, aquele que detém a posse não detém o domínio do bem, uma vez que só é dono, quem registra.

Entretanto, é importante deixar claro que, embora a posse tenha natureza jurídica diferente e mais limitada do que a propriedade, também tem respaldo jurídico e pode ser protegida por meio das ações possessórias e da elaboração de instrumentos contratuais específicos e pormenorizados em relação a clareza e segurança do negócio entabulado.

Portanto, a posse possui valor monetário e jurídico, mas não podem ser confundida com propriedade, uma vez que há consequências jurídicas distintas.

Uma dessas consequências, vale destacar, é que a posse gera certa insegurança jurídica, pois, até o registro (onde há mudança da propriedade), muitas situações fáticas e adversas podem surgir, impossibilitando a efetiva transferência da propriedade (como um todo) para aquele que compra.

Nesse sentido, há que se ter uma boa orientação nas transações imobiliárias, pois quem compra de quem não é dono (ou seja, daquele que não possui o imóvel registrado em nome próprio ou da pessoa jurídica da qual faça parte) na verdade, esta comprando apenas a posse e não a propriedade. Não há como transferir aquilo que não se tem.

Na prática, é importante o trabalho de profissionais qualificados, principalmente dos corretores de imóveis, que precisam orientar os interessados, de maneira espontânea e clara, sob pena de responsabilização, que as partes envolvidas na negociação estão vendendo e comprando posse e não propriedade, bem como as implicações fáticas e jurídicas dessa diferença.

Outro importante cuidado é a análise minuciosa da real condição de proprietário daquele que se pretende vendedor, pois não raro, o que se tem é a transferência reiteradas vezes da posse de um bem imóvel.

Portanto, é possível sim comprar posse. O que não se pode é confundir posse com propriedade já que ambas, embora possuam valor monetário e jurídico, resultam em implicações jurídicas diferenciadas que precisam ser conhecidas de todos aqueles envolvidos em uma transação imobiliária, com a finalidade de se evitar situações conflituosas e desgastantes num futuro, muitas vezes, não tão distante.

Fonte:  Jaqueline Rezende Nogueira - Advogada, atuante na área do Direito Imobiliário em Divinópolis-MG e especializanda em Direito Imobiliário Aplicado pela Escola Paulista de Direito – EPD.

Manutenção de ar-condicionado em Prédios Públicos passa a ser obrigatória por Lei

Foi publicada no dia 5 de janeiro no Diário Oficial da União, a Lei 13.589/2018 que obriga que todos os prédios públicos e privados coletivos (não residenciais) tenham um plano de manutenção, operação e controle (PMOC) de climatizadores, nos quais se incluem os aparelhos de ar condicionado.

A manutenção dos aparelhos deve seguir as normas técnicas determinadas pela Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa) e pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). O prazo é de 180 dias para regularizar a situação dos aparelhos já instalados e os novos instalados após a publicação da lei já devem seguir as novas regras.

Confira o texto da lei:

Lei nº 13.589 de 04 de janeiro de 2018.

Dispõe sobre a manutenção de instalações e equipamentos de sistemas de climatização de ambientes.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1º Todos os edifícios de uso público e coletivo que possuem ambientes de ar interior climatizado artificialmente devem dispor de um Plano de Manutenção, Operação e Controle – PMOC dos respectivos sistemas de climatização, visando à eliminação ou minimização de riscos potenciais à saúde dos ocupantes.

§ 1º Esta Lei, também, se aplica aos ambientes climatizados de uso restrito, tais como aqueles dos processos produtivos, laboratoriais, hospitalares e outros, que deverão obedecer a regulamentos específicos.

§ 2º (VETADO).

Art. 2º Para os efeitos desta Lei, são adotadas as seguintes definições:

I - ambientes climatizados artificialmente: espaços fisicamente delimitados, com dimensões e instalações próprias, submetidos ao processo de climatização por meio de equipamentos;

II – sistemas de climatização: conjunto de instalações e processos empregados para se obter, por meio de equipamentos em recintos fechados, condições específicas de conforto e boa qualidade do ar, adequadas ao bem-estar dos ocupantes; e

III – manutenção: atividades de natureza técnica ou administrativa destinadas a preservar as características do desempenho técnico dos componentes dos sistemas de climatização, garantindo as condições de boa qualidade do ar interior.

Art. 3º Os sistemas de climatização e seus Planos de Manutenção, Operação e Controle - PMOC devem obedecer a parâmetros de qualidade do ar em ambientes climatizados artificialmente, em especial no que diz respeito a poluentes de natureza física, química e biológica, suas tolerâncias e métodos de controle, assim como obedecer aos requisitos estabelecidos nos projetos de sua instalação.

Parágrafo único. Os padrões, valores, parâmetros, normas e procedimentos necessários à garantia da boa qualidade do ar interior, inclusive de temperatura, umidade, velocidade, taxa de renovação e grau de pureza, são os regulamentados pela Resolução no 9, de 16 de janeiro de 2003, da Agência Nacional de Vigilância Sanitária - ANVISA, e posteriores alterações, assim como as normas técnicas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Art. 4º Aos proprietários, locatários e prepostos responsáveis por sistemas de climatização já instalados é facultado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, a contar da regulamentação desta Lei, para o cumprimento de todos os seus dispositivos.

Art. 5º Esta Lei entra em vigor na data da sua publicação.

Brasília, 4 de janeiro de 2018; 197o da Independência e 130o da República.

MICHEL TEMER

Torquato Jardim

Conheça 5 aspectos jurídicos sobre as assembleias condominiais

A assembleia se destina à discussão dos assuntos ligados ao condomínio, (1) devendo sempre o tema ser publicado com antecedência de acordo com o previsto na convenção, na chamada “ordem do dia”, sob pena de nulidade da assembleia. Além de ser recomendável que seja por escrito, com aviso de recepção, e isto se dá porque é nula a assembleia em que não houver a convocação de todos os condôminos E esta regra tem um simples motivo: não apanhar os condôminos de surpresa.

Com relação ao peso emprestado à decisão tomada em assembleia, o autor João Nascimento Franco ensina que: “a assembleia geral situa-se no plano mais alto, razão pela qual suas deliberações obrigam o síndico, o Conselho Consultivo, os condôminos e demais ocupantes do edifício”.

Porém, há um limite: (2) por mais que a decisão da assembleia tenha o seu valor, não pode esta decisão entrar em conflito com a lei. Ou seja: as decisões tomadas em assembleia, por mais que respeitem o quorum exigido para o tema em discussão, por certo deverão observar as legislações que servem de parâmetro para o condomínio, como a convenção condominial, regimento interno e direitos individuais dos condôminos estabelecidos no Código Civil e Constituição Federal.

Com relação as (3) espécies de assembleia, estas podem ser: ordinárias, que são aquelas destinadas a aprovação das contas e do orçamento para o ano, alterar regimento interno ou eleger substituto do síndico, e extraordinárias, que têm por objetivo delibrar sobre assuntos de interesse dos condôminos, como, por exemplo, a realização de obras, a necessária aprovação da contratação de uma administradora para auxiliar o síndico, a aplicação de multa a condômino etc.

Falando dos votos da assembleia, a composição se dá da seguinte forma: (4) os votos são proporcionais às frações ideais, podendo, no entanto, a convenção do condomínio dispor de forma diferente, determinando o voto por unidade/apartamento, ainda que a fração da cobertura, por exemplo, seja maior e pague mais condomínio que as demais.

Por fim, mas não menos importante, tema que gera muita discussão é o abuso de direito e o direito das minorias. Em princípio, poderíamos dizer que o condômino ou grupo de condôminos que disponham de mais de 50% das frações pode, em tese, controlar as decisões do condomínio.

No entanto, o Código Civil, através de um artigo que dispõe sobre o abuso de direito, estabelece uma determinada segurança, na medida em que (5) se houver prejuízo a maioria, contrariando os interesses do condomínio em detrimento do interesse de seus adminstradores, poderá sim a assembleia ser anulada, mesmo cumprindo todos os requisitos estabelecidos em lei.

Sendo assim, apesar de existirem muitos outros aspectos que podem ser abordados com relação as assembleias condominiais, pode-se concluir de antemão que o tema é rico em detalhes, sendo cada vez mais importante e necessário o acompanhamento de um advogado especializado no tema, que possa conduzir e orientar os síndicos e condôminos de plantão, que buscam proceder de maneira organizada e dentro dos limites das leis.

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Fonte: Pedro Henrique Brisolla,  Advogado que atua nos direitos: imobiliário, sucessões, família e contratos