1) Quais tipos de benfeitorias podem ser feitas em um imóvel
alugado?
Primeiramente, é preciso ressaltar que as benfeitorias são,
em outras palavras, qualquer obra, conserto, reparos ou até mesmo pinturas
realizadas no bem imóvel com a pretensão de melhorá-lo, conserva-lo e
embeleza-lo.
Nesse sentido, destaca-se que as benfeitorias estão
previstas no art. 96 e 97 do Código Civil de 2002, bem como nos arts. 35 e 36,
da Lei 8245/1991, a famosa lei do inquilinato.
Sobre o assunto, é preciso entender que elas podem ser
divididas em três grupos: as benfeitorias necessárias são aquelas realizadas
para conservação do bem ou para evitar que se deteriore. Tem-se como exemplo:
as manutenções ou reparos realizados no telhado da casa, pintura de uma parede,
remendo de uma fechadura, e outras.
Já as benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou
facilitam o uso do bem. A exemplo disso, se tem a construção de uma garagem, a
instalação de grades protetoras em janelas, e etc.
Outrossim, a benfeitorias voluptuárias são aquelas de mero
deleite ou recreio, seria as obras destinadas simplesmente para o luxo e
conforto. Exemplos: colocação de piscina, colocação de elevador, dentre outras
hipóteses.
É importante ressaltar que não há qualquer vedação por lei
para a realização das benfeitorias no imóvel alugado. Contudo, a regra e a
aplicação dos efeitos jurídicos são feitas de forma distinta para cada tipo de
benfeitoria realizada.
2) É necessário autorização para a realização dessas
benfeitorias no imóvel alugado?
Uma vez que a aplicação dos efeitos jurídicos é feita de
forma distinta para cada benfeitoria realizada, a Lei do inquilinato prevê que
a benfeitoria necessária não necessita de autorização do locador para a sua
realização, e nesse caso, poderá o locatário ser indenizado pelos gastos
realizados e exercer seu direito subjetivo de retenção, mesmo sem autorização.
Contudo, veja-se que para as demais benfeitorias (úteis ou
voluptuárias) existe a necessidade de expressa autorização do locador, sob o
risco de o locatário não poder ser indenizado ou exercer seu direito de
retenção sobre o bem.
3) O que acontece ou pode acontecer, caso o inquilino faça
alguma mudança no imóvel sem a autorização do dono?
A Lei do inquilinato (Lei nº 8245/1991) ressalta em seu art.
35 que: “Salvo expressa disposição contratual em contrário", caso em que
as partes se manifestaram expressamente de outra forma, as benfeitorias
necessárias feitas ou realizadas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo
locador, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção do
bem.
Entretanto, no caso das benfeitorias úteis – elas somente
poderão ser indenizáveis ou retiradas, desde que haja autorização expressa do
locador.
Quanto as benfeitorias voluptuárias, o art. 36 da Lei do
inquilinato, tem outro tratamento, não permitindo que sejam elas indenizáveis.
Porém, o locatário ao final da vigência do seu contrato poderá retirar o bem do
local, mas desde que não afete a estrutura do imóvel. A ideia aqui é que o bem
imóvel deve ser devolvido e restituído ao proprietário da mesma forma em que se
locou.
No entanto, é importante ressaltar que as partes podem
livremente dispor sobre o assunto em contrato, prevendo que haja, no caso das
benfeitorias voluptuárias, uma possível indenização, por exemplo.
4) O direito sobre a indenização ou retenção do bem pode ser
renunciado? As partes podem livremente dispor sobre o assunto?
A jurisprudência já é pacifica sobre a possibilidade de
renúncia ao direito à indenização das benfeitorias uteis ou necessárias.
Inclusive a matéria já é sumulada pelo STJ, Corte Cidadã– súmula 335, onde
disciplina que:
“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à
indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”
Portanto, veja que não há qualquer ilegalidade no sentido de
renunciar tal direito. A lei autoriza e o princípio da autonomia privada das
partes permitem a livre manifestação sobre o assunto, podendo ser negociado por
meio de cláusula expressa em contrato.
Segue link sobre entrevista concedida pelo Advogado
Wellington Rocha ao STJ entrevista.
https://soundcloud.com/stjnoticias/1903-stj-entrevista-benfeitoria-imovel-alugado?utm_source=soundcl...
Fonte: Wellington Rocha & Advogados Associados
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