Como investir em fundos imobiliários

Investir em fundos de investimento imobiliário (FIIs) pode ser uma boa estratégia para diversificar seus investimentos ou para continuar atuando no setor imobiliário, mas sem a dor de cabeça de ter que lidar com inquilinos e corretores de imóveis. No entanto, os investidores ainda têm muitas dúvidas sobre como funciona esse tipo de aplicação e muitas vezes não sabem como entrar nesse mercado. Para tirar essas dúvidas, Época NEGÓCIOS consultou os especialistas Carlos Martins, gestor de Fundos Imobiliários da Kinea; André Demarco, diretor de Produtos, Serviços e Educação da BM&F Bovespa; e Tatiana Scarparo, head da mesa de Fundos Imobiliários da XP investimentos.

O fundo imobiliário é um investimento de renda variável que fica registrado em bolsa ou em um mercado de balcão organizado, como se fosse uma ação.

A BM&FBovespa possui um índice, chamado IFIX, que acompanha o desempenho do fundos imobiliários em negociação na bolsa, similar ao Ibovespa para as ações.

O que é um fundo imobiliário?

É um fundo que investe em ativos do mercado imobiliário. Ele é criado por instituições financeiras que, para captar recursos, vendem cotas do fundo, ou seja, pequenas fatias de participação no investimento total.

Os fundos imobiliários são constituídos como "condomínios fechados", ou seja, há uma quantidade determinada de cotas, que são emitidas pela administradora no momento da constituição de um novo fundo ou quando um fundo decide fazer uma nova captação. Após a emissão das cotas, elas ficam listadas em um mercado organizado - bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

O investidor que tem uma cota de um fundo imobiliário tem direito a receber dividendos, ou seja, uma parte do rendimento dos investimentos do fundo. Os fundos imobiliários precisam fazer a distribuição de dividendos a cada semestre, mas vários optam por fazer essa distribuição mensalmente. Assim, o investidor vai receber uma quantia periodicamente, uma espécie de aluguel. O valor do dividendo, contudo, é variável. O dividendo é isento de imposto de renda para pessoas físicas. 

Como começar?

Para comprar e vender cotas de fundos imobiliários, o investidor precisa estar cadastrado em uma corretora para intermediar as transações. Na corretora, há especialistas que acompanham o desempenho dos fundos imobiliários e podem dar dicas, porém a decisão final é sempre do investidor. Normalmente, é possível fazer as transações pela internet, emitindo ordens de compra ou venda. 

Como adquirir cotas?

Cotas de fundos imobiliários podem ser adquiridas de duas formas: pela distribuição primária ou no mercado secundário. A distribuição primária acontece quando uma gestora decide lançar um fundo ou fazer uma nova emissão de um fundo existente. “No mercado primário, os recursos vão diretamente para o gestor e administrador do fundo, para que eles façam o trabalho de investimento para remunerar os cotistas”, afirma André Demarco, da BM&F Bovespa.

Uma vez que um fundo encerrou sua captação, as cotas ficam listadas em algum mercado organizado, como a BM&FBovespa ou a Cetip. Atualmente, há mais de 130 fundos imobiliários listados na BM&FBovespa. Passada a emissão primária, um investidor pode ir à bolsa (mercado secundário) para comprar cotas de outro investidor que estiver disposto a vendê-la. 

“É um processo muito parecido com o processo de venda de ações. Cada fundo imobiliário tem um ticker (um código) e o investidor pode colocar uma ordem para fazer uma aquisição da cota daquele fundo que já está listado”, explica Carlos Martins, gestor de Fundos Imobiliários da Kinea. Para vender, o processo é similar –— o investidor deve colocar uma ordem de venda. Todos os processos de compra e venda são intermediados por uma corretora. Na bolsa, as transações são liquidadas em três dias úteis, ou seja, se um investidor comprar uma cota na segunda-feira, a movimentação será concluída na quinta-feira.

O que determina o preço das cotas?

Depois da emissão primária, o preço da cota de um fundo imobiliário é determinado pelo mercado na bolsa. Mais uma vez, a dinâmica se parece com a venda e compra de ações. “As expectativas dos investidores afetam o ativo”, explica Martins, da Kinea. Há questões relacionadas a um fundo específico e outras ao mercado como um todo.

Um exemplo? Se um fundo tem um prédio inteiro alugado para uma única empresa, e ela anuncia que irá mudar suas operações para outra cidade, a tendência é que o valor da cota daquele fundo, listado na bolsa, caia. Isso ocorre porque, provavelmente, aquele prédio vai ficar vazio, pelo menos por algum tempo, e parar de receber o aluguel. Além disso, o fundo terá que arcar com os custos de IPTU e condomínio, o que afetará a capacidade de distribuir dividendos até que o prédio seja locado novamente. Esse fato, porém, não terá impacto no valor de cotas de outros fundos.

Por outro lado, notícias macroeconômicas, como aumento ou redução de taxas de juros ou discussões a respeito de alterações na forma de tributação de fundos imobiliários, por exemplo, podem afetar o preço das cotas de todos os fundos imobiliários. No caso da taxa de juros, por exemplo, é importante ter em mente que há uma forte relação inversa entre a Selic e o preço das cotas dos fundos imobiliários. Ou seja, quando a taxa básica de juros sobe, os preços das cotas tendem a cair na bolsa.  Por outro lado, se a Selic cai, a tendência é de alta dos preços das cotas. Notícias específicas sobre o desempenho do mercado imobiliário, como aumento do preço de aluguéis ou redução da vacância em imóveis comerciais, também tendem a influenciar os preços das cotas.

É possível resgatar o investimento?

A não ser que o fundo tenha um prazo de vigência (e só uma minoria tem), o investidor não pode fazer o resgate de seu investimento. Uma vez que o investidor adquiriu cotas de um fundo imobiliário, só poderá se desfazer desse investimento vendendo essas cotas para outro investidor no mercado. Ou seja, “se você quiser sair da aplicação, precisará vender suas cotas em bolsa”, afirma Tatiana, da XP Investimentos. Como no mercado de ações, o preço a que o investidor vai vender o papel nem sempre será o mesmo pelo qual comprou a cota, e pode haver lucro ou prejuízo com essa operação. 

"O investidor precisa entender que a cota está sujeita a flutuações. Mesmo que o fundo esteja indo bem, entregando o que prometeu, as cotas podem cair, por exemplo, por causa da alta da juros”, diz Martins.

Como não há resgate direto com a corretora ou com a administradora, uma das características importantes para se observar é a liquidez daquele fundo. Quanto maior for ela for, mais fácil será vender suas cotas.

Quanto o investidor vai receber?

Quando adquire uma cota de fundo imobiliário, o investidor tem direito a receber dividendos do fundo. Pela lei, os fundos precisam distribuir 95% do fluxo de caixa semestralmente. O valor do dividendo é calculado com base em todas as receitas do fundo e nas despesas. Segundo Tatiana, da XP, a maioria dos fundos faz essa distribuição mensalmente. É como se o investidor recebesse um aluguel.

“Se um fundo não gera receita, contudo, ele não tem como distribuir”, afirma Tatiana. Existem fundos que estão com desempenho ruim e que não distribuem dividendos há meses. Além disso, ela ressalta que vários fatores afetam o valor que será distribuído por cada fundo. “Se aumentar a vacância, o fundo vai distribuir um pouco menos”, afirma. Por exemplo, se um fundo tem um prédio alugado para uma empresa e a empresa decide mudar, o prédio ficará vazio e o fundo ficará sem a renda do aluguel. Além disso, o fundo terá que arcar com os custos de IPTU e condomínio. 

“O beneficiário do dividendo é a pessoa que está segurando a cota no último dia útil do mês. Todos que tinham cotas naquela data têm direito a receber os dividendos, e isso será pago alguns dias úteis depois do encerramento do mês”, diz Martins, da Kinea. Se um investidor adquirir uma cota na bolsa no primeiro dia útil de um mês, por exemplo, só terá direito a receber dividendos no mês seguinte.

É preciso pagar imposto de renda sobre os lucros?

Os dividendos são isentos de imposto de renda para pessoas físicas. Ou seja, aquela renda que o investidor vai receber do fundo, como distribuição do fluxo de caixa do lucro, é isenta. Mesmo assim, é preciso declarar os ganhos que você teve com os fundos imobiliários.  “As corretoras disponibilizam informes de rendimentos, normalmente online”, diz Tatiana.

No entanto, se um investidor vende suas cotas no mercado por um valor superior àquele que pagou na hora da compra daquela cota, esse lucro é tributado. “Para a pessoa física, há um imposto de 20% sobre o ganho de capital. Portanto, se você vender uma cota com ganho de capital, esse lucro é tributado”, afirma ela. Porém, neste caso, também há isenção para valores de até R$ 20 mil por mês.

Quais as taxas?

Os administradores dos fundos imobiliários costumam cobrar quatro taxas: taxa de administração, de gestão, custódia e escrituração. “Muitos fundos, no entanto, cobram uma taxa de administração alta e o administrador distribui para a custódia e para o gestor, em vez de cobrar as quatro separadamente", diz Tatiana. Essas taxas são cobradas sobre o valor da cota.

Alguns fundos colocam também uma taxa de desempenho, cobrada sobre aquilo que o fundo entregar de rendimento além de uma meta pré-estabelecida.

Além disso, as corretoras também cobram taxa de corretagem e de acompanhamento.

O que você precisa saber para escolher o fundo?

Na hora de escolher em qual fundo você irá investir, é importante estar bem informado sobre os riscos atrelados àquele investimento. “O investidor tem que ser muito criterioso e analisar o regulamento do fundo, toda a documentação relacionada à política de investimento, a taxa de administração, e qual é a modalidade em que esse fundo de investimento vai atuar. Ele precisa entender com clareza onde está investindo o dinheiro”, afirma Demarco, da BM&FBovespa.

“Você precisa estar de olho em quem são os inquilinos, quantos inquilinos aquele fundo tem, como está a vacância e quando são os vencimentos dos contratos”, afirma Tatiana.

Uma fonte importante de informações é o site da bolsa, que traz dados detalhados de cada fundo e demonstrações financeiras, além dos relatórios de gestão mais recentes, os fatos relevantes emitidos pelo fundo e notícias relacionadas a ele. As gestoras também costumam publicar essas informações.

Além disso, cada fundo tem um regulamento e um prospecto, que são publicados no momento da emissão das cotas do fundo. “Nesse documento, há uma seção de riscos. Se o investidor quer saber tudo o que pode dar errado com o fundo, pode analisar as informações que estão lá”, diz Martins. Ali, devem constar riscos atrelados à tributação, aumento de juros, de crédito e de vacância, por exemplo. 

Quais os tipos de fundos imobiliários?

Fundos imobiliários de renda

Atualmente, o tipo mais comum de fundo imobiliário é o de renda, em que o investidor compra uma cota para ter uma renda similar a um aluguel. “Qualquer ativo que gera receita de aluguel está nesse grupo da renda”, afirma Martins, da Kinea. Nesse segmento, os ativos mais comuns são escritórios, shoppings e de logística (como centros de distribuição). Além desses, há fundos que investem em imóveis para faculdade, hospital e hotelaria. “No fim do dia, todos geram para o investidor renda de aluguel”, diz Martins.

“O desempenho desses fundos tem uma relação direta com o desempenho da economia. Se mais gente alugar um imóvel e estiver disposta a tomar um espaço para desenvolver um negócio, o fundo será beneficiado. Em momentos de depreciação, os fundos sofrem mais”, afirma Demarco.

Em fundos que investem em logística e escritório, a dinâmica é similar à do mercado imobiliário, ou seja, o fundo tem um ativo, aluga para uma empresa e a empresa paga aluguel. De tempos em tempos, o proprietário pode negociar com o inquilino e ajustar o valor do aluguel ao praticado no mercado, mas os contratos tendem ser mais previsíveis. “No caso de shopping, normalmente há um valor mínimo acordado com os lojistas e mais um porcentual das vendas. Quando as lojas vendem bastante, você pode ter um resultado um pouco maior, se as vendas estiverem mais fracas, talvez você só receba o mínimo”, afirma Martins. 

Fundos imobiliários de títulos

Basicamente, existem dois tipos de fundos imobiliários de título: o CRI (certificados de recebíveis imobiliários) e o LCI (letras de crédito imobiliário). São fundos que tem títulos de crédito baseados em contratos de financiamento ou locação, lastreado em imóveis. “Aqui, o risco está mais atrelado ao crédito do que ao desempenho do mercado imobiliário”, diz Martins.

“Esses fundos imobiliários investem em títulos e valores mobiliários de renda fixa e variável de emissores que exerçam atividades preponderantemente permitidas aos fundos imobiliários e em títulos de dívida privada com lastro imobiliário”, afirma Tatiana.

Segundo Martins, da Kinea, nesse tipo de fundo, “não importa muito o que está acontecendo na economia, porque eu não estou no risco do fluxo do imóvel. Ou você tem um contrato que não pode ser rescindido ou tem a garantia de alguém de que se faltar aluguel suficiente, ele vai compor o fluxo”.

Fundos de desenvolvimento imobiliário

Ao contrário dos fundos de renda, esse tipo de aplicação não pagará dividendos aos investidores mensalmente. Esses fundos, normalmente, têm prazo determinado. Segundo Tatiana, da XP, eles costumam pagar dividendos altos, por serem investimentos mais arriscados.

Eles normalmente são constituídos para arrecadar dinheiro para financiar projetos imobiliários. Como prédios demoram para ser construídos, o fundo provavelmente não vai pagar dividendos nos primeiros anos, porque não terá fluxo de caixa nos primeiros anos da construção. Esses fundos começam a distribuir os dividendos quando as primeiras unidades começam a ser vendidas na planta, por exemplo.

“É um fundo de ganho de capital, o fundo vai entregar ao investidor o capital investido, atualizado pelo lucro dos projetos. Não é um processo que vai pagar renda todo mês, só vai distribuir quando devolver o dinheiro dos empreendimentos”, explica Martins. Ele alerta que esse é um tipo de investimento que não é indicado para quem quer ter renda mensal, afinal, como o tempo de construção de um empreendimento é de cerca de cinco anos, o investidor provavelmente só começará a receber dividendos anos depois.

Fonte: Daniela Frabasile, Época

O novo direito real de laje

Em 22 de dezembro de 2016 foi publicada a medida provisória nº 759, cuja dispõe acerca da regularização fundiária urbana e rural e instituiu o novo direito real de laje.

O art. 1510-A conceitua o direito de laje ao dispor:

Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

Ou seja, a citada medida provisória regulamentou uma prática há muito realizada pelos brasileiros: a construção de imóveis nas denominados de “lajes”, cujas tiveram o reconhecimento legal, bem como foi determinada a possibilidade de coexistência individualizada e autônoma com relação à construção do solo.

§ 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.

Em 22 de dezembro de 2016 foi publicada a medida provisória nº 759, cuja dispõe acerca da regularização fundiária urbana e rural e instituiu o novo direito real de laje.

O art. 1510-A conceitua o direito de laje ao dispor:

Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

Ou seja, a citada medida provisória regulamentou uma prática há muito realizada pelos brasileiros: a construção de imóveis nas denominados de “lajes”, cujas tiveram o reconhecimento legal, bem como foi determinada a possibilidade de coexistência individualizada e autônoma com relação à construção do solo.

§ 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.

Traço de concreto: a importância do controle de água

Conhecida como solvente universal, a água é fundamental na preparação do concreto. A correta dosagem do elemento interfere diretamente nas reações químicas da mistura e, consequentemente, nas características técnicas de resistência e durabilidade das estruturas. Neste texto, que faz parte da série de reportagens sobre Traço de Concreto, conheceremos a importância do controle de água. 

De acordo com José Freitas Júnior, docente da Universidade Federal do Paraná (UFPR), a presença do líquido é indispensável, entre outras razões, porque o cimento consome aproximadamente 19% de seu peso em água para formar os cristais sólidos que promovem a resistência mecânica do concreto. 

O líquido também atua na trabalhabilidade do concreto, ou seja, colabora para que a mistura assuma aspecto plástico suficiente para ser transportada e aplicada nas fôrmas. Mas é preciso fazer o controle de água para não ter problemas com o concreto. 

Quantidade ideal de água na preparação do concreto

Para que cumpra suas funções, a água deve ser adicionada em quantidades adequadas, dependendo de cada caso. “Costumo exemplificar o fator água/cimento (a/c) relacionando com o preparo de suco em pó. Quando temos mais água do que o recomendado, o resultado será um líquido colorido e adocicado, mas não o suco propriamente dito”, explica o professor Marcos Valin Jr, docente do Instituto Federal de Mato Grosso (IFMT) – Campus Cuiabá. 

A precisão dos cálculos para determinar a quantidade ideal de água só é possível após o estudo de dosagem, que leva em consideração local e tipo de aplicação, requisitos de projeto, qualidade do cimento e agregados disponíveis, entre outros fatores. “Geralmente, o consumo varia de 160 a 250 litros para cada m³ de concreto”, afirma Valin. Os parâmetros mínimos da relação a/c são estabelecidos pela ABNT NBR 12655 – Concreto de cimento Portland – Preparo, controle, recebimento e aceitação – Procedimento. 

Segundo o professor do IFMT, muitas vezes, o estudo de controle de água não recebe a atenção necessária devido aos cronogramas apertados. A análise deve constar da fase de planejamento da obra. Sua execução e princípios básicos precisam ser rigorosamente seguidos. “Em um país de proporções continentais como o Brasil, cada construção apresenta particularidades que necessitam ser consideradas. Por isso, é recomendado abolir as tabelas de traço geral”, recomenda. 

Problemas da falta de controle de água

A ausência de controle de água é uma das principais causas de fissuras no concreto, que surgem devido à retração que ocorre durante o endurecimento da estrutura. “O excesso de água é um catalisador da retração, mas não é a única e nem a mais importante causa. A falta de cura (procedimentos de proteção para minimizar a perda de água) e a exposição excessiva ao sol ou calor também influenciam o fenômeno”, diz Freitas. Outro problema causado por misturas com água em demasia é o concreto com alto índice de vazios. 

Já a falta de água dificulta os processos de lançamento e adensamento, provocando falhas de concretagem. “Nesses casos, além dos altos custos para os reparos, há o comprometimento da segurança da estrutura”, adverte Valin. Na etapa de preparação da massa, em hipótese alguma deve ser adicionada água sem o devido controle. “O processo de produção precisa assegurar que a quantidade de água seja exatamente a especificada, nem mais e nem menos”, complementa Freitas. 

Equipamentos

Existem diversos equipamentos que auxiliam no controle de água adicionada na mistura. Em pequenas obras, em que o concreto é produzido manualmente, um simples balde graduado ou de volume conhecido pode ser utilizado. “Entretanto, essa alternativa não é indicada para execução de peças estruturais”, recomenda Valin. Opção que permite maior controle na preparação do concreto misturado na obra é a proveta graduada. “O equipamento é normalmente utilizado quando a massa é produzida na betoneira e os agregados são adicionados através de padiolas”, completa. 

Os materiais de maior precisão no controle são os hidrômetros, que, geralmente, são instalados nas centrais dosadoras e nos caminhões betoneira. Outra possibilidade, também de resultado bastante exato, é a utilização de balança para medição de cada elemento adicionado ao traço de concreto. 

Independentemente do equipamento, é imprescindível a calibração prévia e que existam planos de manutenção dos dispositivos para fazer um controle de água correto. “Por exemplo, o balde pode amassar, os marcadores da proveta ficarem apagados ou existirem erros na balança e hidrômetros”, detalha Valin, ressaltando que nunca deve ser adicionada água diretamente da mangueira, pois não há como controlar a quantidade.

 

A curva de Abrams 

“Desenvolvido por Duff Abrams na primeira metade do século XX, o gráfico é importante por relacionar (de forma inversa, seguindo uma tendência parabólica) a resistência mecânica com a relação a/c ou com a relação do peso de água dividido pelo peso de cimento utilizado no concreto”, ensina Freitas. Através de um conjunto de dados obtidos nos estudos experimentais de dosagem, a curva de Abrams permite indicar como o aumento do fator a/c tem como consequência natural a diminuição da resistência da estrutura. 

O cientista Duff Abrams define sua curva dizendo: “Dentro do campo dos concretos plásticos, a resistência aos esforços mecânicos, bem como as demais propriedades mecânicas do concreto endurecido, varia na relação inversa da relação água/cimento”.

Controle da cura

A hidratação do cimento continua por um longo período após a preparação do concreto, e é preciso que as condições ambientais favoreçam essas reações químicas. “A água de amassamento (da mistura) é essencial no processo de hidratação. Por isso, é necessário que após a pega (endurecimento) não ocorra a secagem do concreto”, fala Valin. 

Existem variados métodos para manter a umidade, e cada situação demanda uma solução diferente. 

Por exemplo, para que produtos pré-moldados ganhem resistência mais rapidamente, o processo indicado é a cura a vapor, que consiste no aquecimento da peça em ambiente saturado de vapor. 

Já para pavimentos expostos ao sol, pode-se espalhar serragem ou sacos de ráfia, mantendo a superfície sempre úmida durante alguns dias – entre sete e 14 – conforme a necessidade. “Em pisos que não receberão nenhum tipo de tráfego, a alternativa é utilizar agentes de cura à base de parafina ou óleo, materiais que são mais leves do que a água e evaporam lentamente, prendendo a água dentro do concreto abaixo. Está técnica é interessante por ser possível aplicá-la sobre o concreto ainda fresco”, detalha Freitas. 

Quando o ambiente é protegido do sol, após 24 ou 48 horas, a superfície do concreto pode ser saturada em água e até coberta por plástico impermeável. Atualmente, algumas obras estão elevando a resistência do concreto para dispensar a realização da cura. “Essa é uma prática desesperada para contornar a falta de planejamento”, adverte Valin. 

Qualidade da água

Para ser empregada no concreto, a água deve ser potável. “A presença de matéria orgânica prejudica a durabilidade da estrutura ou resulta no aparecimento de manchas. Outra questão é a existência de sal (NaCl), que é bastante prejudicial para as armaduras de aço”, ressalta Freitas. De maneira geral, a água de abastecimento público atende aos critérios necessários. “Essa questão é tão importante que existe uma norma exclusiva para tratar do assunto, a ABNT NBR 15900 – Água para amassamento do concreto”, finaliza Valin.

Fonte: Mapa da Obra 

Usucapião: saiba quais são os tipos

"Um imóvel, cujo dono legal o tenha negligenciado, pode ganhar novos donos, se ocupado por pessoas que tenham dado uma função social e econômica ao local.

Trata-se do “usucapião”, uma forma que pessoas físicas têm de adquirir a propriedade de um bem (móvel ou imóvel), devido à sua ocupação ininterrupta, nos prazos fixados na lei. O usucapião tem previsão legal no Código Civil (artigos 1.238 a 1.244)".

USUCAPIÃO ORDINÁRIA (10 anos)

Para se configurar, é necessário que a pessoa esteja no imóvel, no mínimo, há dez anos ininterruptos e sem nenhuma oposição do antigo dono. Ou ainda que o tenha adquiridoonerosamente (ou seja, tenha “comprado de alguém”) para morar há, no mínimo, cinco anos e tenha feito obras de benfeitoria ou realizado investimentos na propriedade.

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (15 anos)

Para se encaixar nesta hipótese, é necessário tão somente que a pessoa tenha ocupado o bem por, no mínimo, 15 anos ininterruptos e sem oposição do antigo dono. Ou ainda que tenha feito melhorias no imóvel e o tenha ocupado por, no mínimo, dez anos.

PRAZO MENOR PARA IMÓVEIS PEQUENOS

Para imóveis urbanos de até que 250 m², se o novo dono não possuir outro imóvel (seja em área urbana ou rural), apenas cinco anos de utilização sem interrupção e oposição de terceiros são necessários para dar o direito de reivindicar a posse.

O mesmo é válido para imóveis rurais com até 50 hectares, em que os novos donos não só tenham estabelecido moradia, como tenham o tornado produtivo.

MUITOS DONOS, UM SÓ IMÓVEL

Terrenos com mais de 250 m² podem ser repassados para vários donos por meio de usucapião, quando ocupados por pessoas de baixa renda para moradia. Porém, nesses casos, o terreno não será repartido entre os moradores. Na verdade, o conjunto de pessoas terá o direito de posse sobre toda a área. Esse tipo de usucapião é mais comum em fábricas ou indústrias abandonadas e requer apenas cinco anos de ocupação por pessoas que não tenham qualquer outro imóvel para morar.

Se você emprestar um imóvel para amigos ou familiares, faça sempre um contrato para evitara configuração futura de usucapião.

Como proteger-se da usucapião:

Se você tem um bem que não faz uso dele, não descuide da vigilância. Se não puder manter um vigia no local, ao menos deixe com seus vizinhos o número do seu telefone e peça para que avisem caso aconteça uma invasão.

Ao sinal de qualquer invasão, aja o mais rápido possível para evitar que o invasor construa qualquer coisa em seu terreno ou faça benfeitorias no imóvel.

Vá até a Delegacia Policial mais próxima do local, registre a ocorrência e em seguida procure um advogado. Se o imóvel já estiver invadido, o melhor a fazer é contratar um advogado especializado e entrar com uma ação de reintegração de posse.

A compra de imóveis em leilões é perigosa, uma vez que o local normalmente está abandonado por um longo período, o que facilita invasões. Só compre imóveis em leilões se tiver verificado cuidadosamente o local.

COMO REIVIDICAR UMA PROPRIEDADE POR USUCAPIÃO

Para adquirir um imóvel por meio de usucapião, é preciso atender os requisitos de cada caso. Se você se enquadra nesta situação, para obter a propriedade do bem, é preciso entrar na Justiça para reivindicá-la, juntando as provas que tiver. São úteis: comprovantes de pagamento de contas e impostos e documentos que comprovem que o imóvel estava abandonado pelo antigo dono (quando possível). Além disso, você precisará dos seguintes documentos: identidade, CPF, certidão de casamento (se for o caso), comprovante de residência; matrícula do imóvel que irá usucapir ou certidão do Registro de Imóveis atestando a inexistência de matrícula;

DÚVIDAS COMUNS SOBRE USUCAPIÃO

1 - Usucapião é a mesma coisa que desapropriação? Não. Na usucapião, outra pessoa física passa a ser dona de uma propriedade. Na desapropriação, o poder público toma o bem para si, indenizando ou não o proprietário do bem.

2 - É possível comprar a posse de um imóvel? A posse de um imóvel não se vende. Quando as pessoas “compram um imóvel”, o que há é acessão de posse sobre ele.

3 - Sou inquilino do mesmo imóvel há mais de 20 anos. Posso me tornar proprietário pela usucapião? Quando você aluga um imóvel, será inquilino até o término do contrato, não podendo alegar usucapião. Porém, se o proprietário sumir e nunca mais cobrar o aluguel, abandonando o imóvel, se você atender a todos os requisitos poderá usucapir.

Fonte: "Revista Dinheiro & Direitos e Senado Federal"

Hotel Nacional reabre no Rio de Janeiro totalmente revitalizado

Fechado por 21 anos, empreendimento teve arquitetura original preservada, ganhando conceito de resort urbano.

O Hotel Nacional, localizado no bairro de São Conrado, Rio de Janeiro, reabriu suas portas no dia 15/12 totalmente revitalizado. Ao todo, R$ 430 milhões foram investidos no retrofit do empreendimento, rebatizado de Gran Meliá Nacional Rio.

Se por fora a obra modernista de Oscar Niemeyer continua preservada, por dentro, todas as partes do prédio precisaram ser modernizadas, num processo de retrofit projetado pela Voa Arquitetos. Já o lobby, foi todo redesenhado pela arquiteta Débora Aguiar e implantação da Lafem Engenharia, que no ápice da obra chegou manter 200 funcionários trabalhando. Vale dizer que o projeto de revitalização recuperou também as obras de arte pertencentes ao hotel e os jardins assinados por Burle Marx.

Segundo informações da Panrotas, o interior foi redesenhado para abrigar 13 modelos de quartos e suítes, distribuídos nos 33 andares do prédio. As 413 habitações têm vistas para cidade, voltadas para o mar ou para as montanhas. Dois restaurantes, três bares exclusivos e diversas instalações de lazer, bem-estar e lifestyle também estão presentes. Um centro de eventos está previsto para começar a funcionar em 2018.

O espaço entre os 5º e o 15º andares, por exemplo, onde ficam os apartamentos e o núcleo, foram usados porcelanatos e mármores com texturas especiais.

Entre os serviços que buscam oferecer exclusividade e privacidade, o destaque vai para o Red Level, um hotel boutique dentro da própria hospedagem criado para clientes que uma estada premium, que garante acesso a espaços exclusivos.

Operários das obras da Copa no Catar recebem capacetes refrigerados

Os operários que trabalham nas obras para a Copa de 2022, no Catar, ganharam (literalmente) um refresco. Um grupo de cientistas de Doha desenvolveu um capacete refrigerado para amenizar o calor durante as horas de labuta. O calor é tanto no verão local que o Mundial terá que ser disputado no final do ano, quando é inverno no país.

A tecnologia funciona com energia solar e tem o potencial de reduzir significativamente a temperatura dos trabalhadores durante as construções em até 10 graus centígrados. O acréscimo de peso será de apenas 300 gramas no capacete.

Nosso conceito é usar um ventilador movido a energia solar para soprar o ar sobre um material resfriado no topo do capacete, que então descerá sobre o rosto da pessoa, proporcionando uma melhor sensação térmica para o trabalhador - explicou o Dr Saud Abdul-Aziz Abdul-Ghani, professor do Departamento de Engenharia da Qatar University.

Os riscos do "contrato de gaveta" na aquisição de imóveis

Comprar imóvel com “contrato de gaveta” não é seguro, mas é prática comum. Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário antigo pode falecer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros.

Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como proprietário do imóvel.

Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento.

A Caixa Econômica Federal (CEF) considera o “contrato de gaveta” irregular porque, segundo o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da realização dos “contratos de gaveta”, uma vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato.

Validade de quitação

O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de gaveta” já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH.

Para os ministros da Primeira Turma, a interveniência do agente financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordância do credor.

No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp 355.771).

Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edição da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (REsp 721.232).

“Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996. Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data”, afirmou o relator do caso, o então ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no Supremo Tribunal Federal (STF).

No julgamento do Recurso Especial 61.619, a Quarta Turma do STJ entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a leilão.

Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários contrato de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos sobre o bem. No caso, a Turma não estava discutindo a validade, em si, do “contrato de gaveta”, mas sim a quitação da dívida para evitar o leilão do imóvel.

Revisão de cláusulas

Para o STJ, o cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) não tem direito à transferência do negócio com todas as suas condições originais, independentemente da concordância da instituição financeira.

O FCVS foi criado no SFH com a finalidade de cobrir o saldo residual que porventura existisse ao final do contrato de financiamento. Para ter esse benefício, o mutuário pagava uma contribuição de 3% sobre cada parcela do financiamento. Até 1987, os mutuários não tinham com o que se preocupar, pois todos os contratos eram cobertos pelo FCVS. A partir de 1988, ele foi retirado dos contratos e extinto em definitivo em 1993.

De acordo com a ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, o terceiro pode requerer a regularização do financiamento, caso em que a aceitação dependerá do agente financeiro e implicará a celebração de novo contrato, com novas condições financeiras.

Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo FCVS, o devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato original são mantidas. Porém, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a critério do agente financeiro e novas condições financeiras são estabelecidas (REsp 1.171.845).

Em outro julgamento, o STJ também entendeu que o cessionário de mútuo habitacional é parte legítima para propor ação ordinária contra agente financeiro, objetivando a revisão de cláusula contratual e de débito, referente a contrato de financiamento imobiliário com cobertura pelo FCVS.

“Perfilho-me à novel orientação jurisprudencial que vem se sedimentando nesta Corte, considerando ser o cessionário de imóvel financiado pelo SFH parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados ‘contratos de gaveta’, porquanto, com o advento da Lei 10.150, o mesmo teve reconhecido o direito de sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo”, assinalou o relator do recurso, o ministro Luiz Fux, atualmente no STF (REsp 627.424).

Seguro habitacional

Exigido pelo SFH, o seguro habitacional garante a integridade do imóvel, que é a própria garantia do empréstimo, além de assegurar, quando necessário, que, em eventual retomada do imóvel pelo agente financeiro, o bem sofra a menor depreciação possível.

No caso de “contrato de gaveta”, a Terceira Turma do STJ decidiu que não é devido o seguro habitacional com o falecimento do comprador do imóvel nessa modalidade, já que a transação foi realizada sem o conhecimento do financiador e da seguradora (REsp 957.757).

Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, de fato, não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal.

“Ao analisar processos análogos, as Turmas que compõem a Segunda Seção decidiram que, em contrato de promessa de compra e venda, a morte do promitente vendedor quita o saldo devedor do contrato de financiamento. Reconhecer a quitação do contrato de financiamento em razão, também, da morte do promitente comprador, incorreria este em enriquecimento sem causa, em detrimento da onerosidade excessiva do agente financeiro”, destacou a relatora.

Diante dos riscos representados pelo “contrato de gaveta”, o melhor é regularizar a transferência, quando possível, ou ao menos procurar um escritório de advocacia para que a operação de compra e venda seja ajustada com o mínimo de risco para as partes contratantes.

Fonte: Conjur

Não cabe usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação

Os imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), por sua ligação com a prestação de serviço público, não estão sujeitos a usucapião. Esse foi o entendimento firmado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao negar Recurso Especial. Tal interpretação é pacífica na jurisprudência do STJ e de tribunais federais.

De acordo com o processo, a recorrente, em 1994, celebrou contrato particular de compra e venda de imóvel (contrato de gaveta), cuja propriedade, à época, estava registrada em favor da Caixa Econômica Federal, que adjudicou o bem em virtude do inadimplemento em contrato mútuo firmado pelo SFH.

A recorrente alegou que, por se tratar de bem de natureza privada, sobre o qual exerceu a posse por mais de 15 anos, deveria ser reconhecida a sua aquisição originária por usucapião. Para ela, como a Caixa é uma empresa pública e, portanto, pessoa jurídica de direito privado, os bens pertencentes a ela são particulares e, por isso, podem ser adquiridos por prescrição aquisitiva.

Imóvel público

A relatora no STJ, ministra Nancy Andrighi, negou o pedido. Segundo ela, também deve receber o tratamento de bem público aquele cujo titular é pessoa jurídica de direito privado prestadora de serviço público, quando o bem estiver vinculado à prestação desse serviço.

Especificamente em relação à Caixa, Nancy Andrighi destacou o fato de a instituição operar no setor habitacional, com o objetivo de facilitar e promover a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população.

“Não obstante se trate de empresa pública, com personalidade jurídica de direito privado, a Caixa, ao atuar como agente financeiro dos programas oficiais de habitação e órgão de execução da política habitacional, explora serviço público, de relevante função social, regulamentado por normas especiais previstas na Lei 4.380/64”, disse a ministra.

Para a 3ª Turma, imóvel vinculado ao SFH deve ser tratado como bem público, sendo, por isso, impassível de usucapião.

Jurisprudência do STJ

Com relação a usucapião, a 3ª Turma do STJ entende que o tempo para ter direito à propriedade de um imóvel em uma ação de usucapião começa a contar a partir da primeira posse. Dessa maneira, o posseiro pode somar ao seu tempo de posse o período anterior em que outros posseiros permaneceram no imóvel.

No entanto, a mesma seção já decidiu que, em ação de usucapião, o atual possuidor não pode somar o tempo de seu antecessor que não tinha a intenção de obter o domínio do imóvel (animus domini), conforme o que dispõe o artigo 552 do Código Civil de 1916.

Além disso, a 3ª Turma avalia que a hipoteca de imóvel não inviabiliza pedido de usucapião extraordinário feito por terceiro.

Fonte: Conjur

Primeiro elevador sem cabos do mundo

A ThyssenKrupp iniciou ontem (12/12) as operações de Pesquisa & Desenvolvimento na nova torre de testes, localizada em Rottweil, Alemanha. Com 246 metros de altura, a torre vai abrigar os primeiros testes com o Multi, primeiro elevador sem cabos do mundo, uma das inovações que a empresa desenvolveu para a mobilidade eficiente nos edifícios. Três das doze caixas de corrida na torre de testes foram concebidas exclusivamente para este novo sistema de elevadores.

Segundo a companhia, a tecnologia de levitação magnética desenvolvida para o trem Transrapid é utilizada nos acionamentos de motor linear, proporcionando uma série de vantagens: devido à construção sem cabo, várias cabinas do elevador podem operar em um único eixo. Isto aumenta a capacidade de transporte em até 50% e, simultaneamente, reduz o espaço do poço do elevador no edifício pela metade. Uma vez que os elevadores podem mover-se lateralmente e sem quaisquer limitações de altura, o MULTI também abre possibilidades sem precedentes na arquitetura e na concepção de edifícios.

"A introdução da nossa solução de manutenção preditiva MAX e a integração do HoloLens da Microsoft nos nossos processos de serviço têm demonstrado que, mesmo um setor conservador, como a indústria de elevadores, que não sofreu grandes mudanças nos últimos 150 anos, pode ser revolucionado através da inovação e digitalização", diz Andreas Schierenbeck, CEO da Thyssenkrupp Elevator. "Com a torre de teste Rottweil, fortalecemos nosso principal negócio, a fabricação de elevadores, com soluções pioneiras que nos permitem redefinir a mobilidade nas cidades e torná-las os melhores lugares para se viver".

Para facilitar o transporte eficiente e confortável de pessoas nesta paisagem urbana em rápida mutação, novas inovações na indústria de elevadores são urgentemente necessárias, de acordo com Andreas. "O tempo continua a ser uma mercadoria valiosa, e queremos apoiar as cidades para garantir que seus moradores não percam tempo em congestionamentos e superlotações, seja através de produtos inovadores como o MULTI, ou para acelerar a caminhada, como a ACCEL, que reduzem o congestionamento e melhoraram o fluxo de pessoas em edifícios, além da incorporação de MAX e HoloLens em nossas operações de serviço para ajudar a garantir que os sistemas de mobilidade sempre funcionem como deveriam, a thyssenkrupp está constantemente inovando para melhorar o transporte urbano."

Quero vender um imóvel herdado, mas os outros herdeiros não concordam: como proceder?

Dizem por aí que herança é “aquilo que os mortos deixam para que os vivos se matem”. De fato, quem lida com questões sucessórias ou já foi parte em algum processo de inventário sabe o quão complicado é o caminho até a partilha dos bens, especialmente quando existem vários herdeiros.

Porém, se engana quem pensa que os problemas acabam no momento da partilha. Determinados bens, por sua natureza indivisível, formam necessariamente entre os herdeiros uma espécie de condomínio, o “condomínio forçado”. É o que acontece com os imóveis que são frutos de herança e não podem ser repartidos ou fracionados materialmente.

Uma vez estabelecido o condomínio, a administração do imóvel caberá a todos os herdeiros e, para fins de administração e conservação do bem, a vontade da maioria absoluta deve prevalecer; é o que prevê o artigo 1.325 do Código Civil. Contudo, quando se trata de alienação do bem, dispõe o artigo 1.322, caput:

Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Moral da história: em casos de bens imóveis herdados, o condomínio é necessário (forçado), mas a permanência do condômino neste é deliberadamente uma decisão pessoal. Havendo interesse de alienar a coisa, mesmo que tal interesse seja apenas de um dos herdeiros, prevalece sobre os demais.

O Código Civil faculta aos demais condôminos, em tal situação, o direito de preferência na alienação da coisa, ou seja, o direito de comprá-la em detrimento de pessoas alheias àquela relação (terceiros que não integram o condomínio).

Até aqui, vimos que é lícito a qualquer herdeiro manifestar sua vontade de alienar o bem herdado. A alienação, por sua vez, é uma forma de extinção do condomínio e é exatamente esse o nome dado à medida judicial cabível nesses casos: ação de extinção de condomínio. O herdeiro interessado, em caso de resistência dos demais herdeiros, deve propor tal ação, por meio da qual o juiz determinará a venda judicial do bem e a partilha do valor apurado, correspondente aos respectivos quinhões (artigo 2.019, CC).

A venda judicial só não será possível quando um ou mais herdeiros requererem a adjudicação do bem em seu favor, hipótese em que deve pagar aos demais a diferença em dinheiro após a avaliação atualizada do imóvel.

Sobre o tema, vejamos a seguinte decisão:

ALIENAÇÃO JUDICIAL - EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – ACORDO CELEBRADO NA SEPARAÇÃO – VENDA PÚBLICA DE BEM IMÓVEL – POSSIBILIDADE - EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO DE COISA INDIVISÍVEL – IMPOSSIBILIDADE DE DIVISÃO CÔMODA - VENDA JUDICIAL DO IMÓVEL QUE SE MOSTRA COMO ÚNICA SOLUÇÃO, PARA QUE POSSA SER DISTRIBUÍDO A CADA UM SEU QUINHÃO EM DINHEIRO – AÇÃO PROCEDENTE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - APL: 00099190920128260223 SP 0009919-09.2012.8.26.0223, Relator: Erickson Gavazza Marques, Data de Julgamento: 02/12/2015, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/12/2015)

Portanto, se você é herdeiro (a) de um bem indivisível em conjunto com outras pessoas e os interesses são conflitantes, é plenamente lícito o exercício do direito de aliená-lo, desde que obedecidos os parâmetros legais para fazê-lo.

Fonte: Natália Oliveira, Advogada, com atuação voltada sobretudo ao Direito Civil e Previdenciário. Membro da Comissão do Jovem Advogado da OAB/PB. https://www.facebook.com/NataliaOliveiraAdvocacia

http://www.nataliaoliveira.adv.br