Condomínio pode proibir locação por temporada do imóvel?

É sabido que ao proprietário do imóvel é facultado usar, gozar e dispor do imóvel da forma como lhe for mais conveniente e, por tal fato, uma das formas mais comum de se utilizar o imóvel, visando uma fonte de renda extra, é a locação do bem, onde se assume os riscos do futuro inquilino não cuidar do imóvel, ter conflitos com os vizinhos, além da questão da inadimplência do aluguel ou do condomínio, quando se tratar de locação de apartamento, por exemplo.

Para aqueles que querem fugir de todos os transtornos de uma locação residencial ou comercial, surgiu nos últimos anos a possibilidade de alugar o imóvel por temporada, por intermédio de aplicativos e sites específicos para esse fim, como o já bastante conhecido Airbnb.

No entanto, quando se trata de locação de apartamento, alguns proprietários enfrentam resistência e até mesmo negativa por parte do condomínio, quando se trata de locação por temporada sob o fundamento de que tais locações colocam em risco a segurança dos moradores, pois trata-se de um contrato temporário e mais, digamos, informal.

É certo que cabe ao condomínio instituir regras e regulamentos a todos os moradores do edifício, para que haja uma convivência pacífica, mas os apartamentos sujeitam-se ao direito de propriedade de cada proprietário, ou seja, dentro do imóvel de cada indivíduo são suas regras que prevalecem.

Nesse sentido, o artigo 1.335, I do Código Civil, prevê como direito dos condôminos “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”.

Contudo, além do argumento de segurança aos moradores, utiliza-se também da alegação de que a locação por temporada, via aplicativos e sites, estaria desviando a função a qual o imóvel se destina, qual seja: residencial ou comercial, pois o tipo de locação tratado no presente artigo teria, em verdade, viés comercial de hospedagem e não, tão somente, locação pura e simples.

Ressalta-se que a Lei 8.245/91, em seu art. 48, prevê a possibilidade de locação por temporada, vejamos:

Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Dessa forma, tem-se que é permitido alugar o imóvel nessa modalidade de locação, desde que o prazo de vigência do contrato não seja superior a 90 dias.

Além disso, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que o condomínio não pode proibir a locação por temporada, tendo em vista que há previsão em lei de locação nessa modalidade. 

Por certo que tal prática deve resguardar os direitos à segurança e sossego dos demais condôminos. 

Portanto, havendo negativa por parte do condomínio o proprietário poderá recorrer ao judiciária.

Fonte: Evelise Goes, Advogada

Descubra como escolher pisos antiderrapantes

Coeficiente de atrito e facilidade de manutenção são os principais aspectos que determinam a escolha de um piso antiderrapante

A aplicação de pisos antiderrapantes é essencial para garantir a segurança dos usuários em áreas externas, superfícies expostas à presença de água, óleo ou outras substâncias, além de trechos de aclive ou declive. Mas entre diversas opções, é preciso estar atento às especificações e aos cuidados com a aplicação para evitar problemas posteriores.

Segundo Marco Antônio de Carvalho, engenheiro civil da Dinâmica Engenharia, o primeiro passo é conhecer bem o ambiente onde o piso será aplicado. “Na hora de comprar, você tem que especificar um piso antiderrapante para área externa ou piso antiderrapante para área externa molhável e solicitar os laudos dos fabricantes”, afirma.

Levon Hovaghimian, diretor da Associação Nacional de Pisos e Revestimentos de Alto Desempenho (Anapre), informa que, além de ambientes mais sujeitos à umidade, os pisos antiderrapantes são comumente aplicados em áreas como:

Indústrias: áreas produtivas secas e principalmente molhadas;

Áreas comerciais: escolas, escritórios, edifícios, hospitais, hotéis e restaurantes que dispõem de escadarias, rampas, corredores etc., onde muitas vezes pode haver a presença de água e o risco de acidentes;

Estacionamentos: onde nos deparamos com a movimentação de pedestres e automóveis com presença de água de chuva, tornando o local em questão ainda mais crítico.

Neste sentido, a informação mais importante no momento de escolher um piso antiderrapante é o coeficiente de atrito, que é o parâmetro utilizado para medir a resistência ao escorregamento apresentada pelo material: quanto maior o atrito, menor o escorregamento.

Coeficiente de atrito

A norma técnica da ABNT que determina as especificações do coeficiente de atrito em placas cerâmicas é a NBR 13.818. De acordo com o documento, são considerados revestimentos antiderrapantes as placas de cerâmica que apresentam coeficiente de atrito maior ou igual a 0,4 – informação que deve constar na embalagem do produto – assim como materiais rústicos não-polidos.

Mas quando o assunto é proporcionar características antiderrapantes, Marco Antônio chama a atenção para um problema: a dificuldade de manutenção. O ponto é que, na medida em que é maior o coeficiente de atrito, mais áspera se torna a superfície do revestimento, fazendo com que seja mais complicada a sua limpeza. Nesses casos em que o piso fica com aspecto de encardido, o engenheiro alerta que o uso de produtos à base de ácidos pode tirar o esmalte e manchar o revestimento. “Esse era um problema que existia muito”, conta.

É, por isso que, para aliar a questão da segurança com a característica da manutenção, é recomendável levar em consideração os valores a seguir antes de decidir a compra de um tipo de piso antiderrapante:

Pisos com coeficiente de atrito menor que 0,4: indicado para instalações normais, que não demandam maiores cuidados com segurança;

Pisos com coeficiente de atrito entre 0,4 a 0,7: recomendado para locais onde se requer resistência ao escorregamento;

Pisos com coeficiente de atrito maior que 0,7: recomendado para locais onde o risco de escorregamento é muito intenso (superfícies próximas a piscinas, rampas, degraus, banheiros, áreas externas, ambientes públicos, áreas industriais, ambientes hospitalares e laboratórios).

O ideal é que, em conjunto com a adoção de pisos antiderrapantes, devem ser estudados procedimentos de limpeza e drenagem mais rigorosos para remoção de materiais sólidos e líquidos que evitem sua concentração na superfície. “Mesmo com a adoção de pisos antiderrapantes e de calçados apropriados, não existe segurança plena no caso de acúmulo de agentes que propiciem situações de risco tais como óleos, líquidos e partículas finas”, pontua André Figueiró, que também é diretor da Anapre.

Tipos de pisos antiderrapantes

Atualmente, apesar do dilema do coeficiente de atrito, existem diversos pisos com função antiderrapante que também oferecem facilidade de manutenção. “Hoje a gente tem mais opções no mercado”, comemora Marco Antônio. Entre os principais tipos de pisos antiderrapantes, destacam-se:

Porcelanatos e pisos de cerâmica: apresentam grande variedade de texturas, acabamentos e cores. Em geral, têm o preço mais elevado;

Placas cimentícias: produzidas com concreto de alto rendimento, são uma ótima opção para quem busca um piso com alto grau de durabilidade. Sua forma mais comum é o cimento queimado. Uma desvantagem é que esse tipo de piso demanda a aplicação frequente de uma resina protetora, que evita a absorção de água e gordura;

Pedras: as pedras brutas são muito utilizadas como piso antiderrapante. Mas como, geralmente, a aplicação ocorre em áreas externas, é preciso escolher pedras com funções atérmicas (que não absorvem calor), para não causar desconfortos;

Emborrachados: além de serem antiderrapantes, também absorvem o impacto e o som;

Ripados: de madeira ou borracha, esses pisos também evitam o escorregamento por conta da maior distância entre os materiais.

Assentamento

O assentamento de pisos antiderrapantes deve ser realizado como qualquer revestimento comum, isto é, seguindo as normas técnicas, as orientações do fabricante e os materiais específicos para cada tipo de placa. Marco Antônio ressalta, apenas, que no caso da aplicação de superfícies mais retangulares, de formatos como 15 x 90 cm, 20 x 90 cm e 20 x 120 cm, é preciso estar atento para a distância da amarração, para não gerar dentes no piso assentado.

Como esses pisos mais compridos tendem a ser mais curvados na região central, a recomendação é que a amarração seja feita em torno dos 30% do comprimento. “Muitas vezes, o que a gente costuma fazer é assentá-lo com amarração em 50% do comprimento”, diz o engenheiro, que ainda recomenda sempre consultar o detalhamento dos fabricantes também na hora de assentar.

Fonte: Mapa da Obra 

Shopping e parque dentro do condomínio: mercado imobiliário inova para conquistar clientes

Pegar o elevador e descer em um parque com várias opções de lazer ou andar poucos passos e frequentar um badalado restaurante. Essas duas situações parecem irreais para um morador de São Paulo — que já está acostumado a passar horas no trânsito para qualquer atividade diária. No entanto, a inauguração do EZ Parque da Cidade vem para mudar essa realidade.

Localizado no Parque da Cidade, na região Sul da cidade, o residencial luxuoso tem um conceito simples: valorizar o tempo de seus moradores. Tempo que poderá ser utilizado para brincar com as crianças ou praticar exercícios no Parque Linear que fica dentro do complexo. É ter o privilégio de usufruir uma área verde com pistas de caminhada e corrida, ciclismo e playgrounds como o quintal de casa. Tudo com a garantia de segurança 24 horas.

Mas não é só isso. Além de estarem dentro de um parque, os residentes do EZ Parque da Cidade têm dentro do condomínio um shopping de alto padrão: o Shopping Parque da Cidade. Conveniência e praticidade para quem sabe aproveitar a vida. São mais de 120 lojas, 6 salas vip de cinema, clínica hospitalar e spa a alguns passos de casa.

Com aproximadamente 80 mil m², além do EZ Parque da Cidade, o único residencial do complexo, o Parque da Cidade é multifuncional. Ademais o parque e o shopping, o empreendimento conta com o hotel 5 estrelas Four Seasons, 5 torres corporativas e uma torre de salas comerciais. É ter uma cidade inteligente à disposição, sem precisar se preocupar com o estresse do trânsito ou a falta de segurança.

Fonte: Infomoney

Dívida de condomínio. Posso ser impedido de usar áreas comuns?

Principalmente nas grandes cidades, a moradia em condomínios é cada vez mais comum e traz grandes vantagens para os moradores.

Além de pagarem suas despesas individuais (água, luz, gás, aluguel), os moradores também dividem as despesas de manutenção da área comum, tais como, água, luz, funcionários, prestadores de serviços, reformas, compra de equipamentos, e outras.

Desta forma, todos os moradores são responsáveis pelo funcionamento e pelos gastos para deixar o condomínio em perfeito funcionamento.

Hoje em dia, temos cada vez mais funcionalidades presentes nas áreas comuns, como piscina, academia, salão de festas, padaria, restaurante, cinema, salão de jogos, e muitas outras.

Ocorre que, como dito, para que tudo isso seja instalado e funcione é preciso que todos os moradores dividam as despesas, pois, de acordo com o próprio Código Civil, se trata de propriedade comum dos condôminos,além de agregar valor ao imóvel de cada um.

Inclusive, é um dever legal de todos os moradores a contribuição para as despesas do condomínio, de modo que seja suficiente e proporcional para sua manutenção.

O grande problema ocorre quando alguns moradores não cumprem esse dever que está previsto em lei, o que acaba dificultando a administração dos gastos para manter as áreas comuns e demais instalações, comprometendo o uso pelos demais moradores, bem como os recursos financeiros de reserva.

Diante disso, a lei prevê diversas penalidades ao condômino que está em débito, como juros e multa pelo atraso, que pode chegar a cinco vezes o valor da taxa condominial, além de eventuais perdas e danos que forem apuradas.

Para tanto, o condomínio, através da sua administração (síndico, conselheiros e outros), deve utilizar os meios legais para realização da cobrança das mensalidades em atraso, observando o que está previsto na convenção e também o que prevê a lei, uma vez que a utilização de medidas abusivas pode ser considerada ilegal e transformar a dívida em indenização ao morador devedor.

Neste sentido, os meios legais mais utilizados pela administração são a cobrança extrajudicial, o protesto e a execução forçada pela via judicial.

Ocorre que muitos síndicos, muitas vezes sem o devido assessoramento jurídico, acabam por cometer ilegalidades absurdas para cobrar os condôminos que estão em dívida, forçando-os, de modo indireto e vexatório, a realizarem o pagamento.

São diversos exemplos: colocar o nome dos devedores nos elevadores, impedir os proprietários devedores de alugarem seus apartamentos, impedir os moradores com dívidas condominiais de utilizarem as áreas comuns, e outros.

Tivemos, há algum tempo, um caso em nosso escritório sobre esse assunto, onde a proprietária devia cerca de 15 mil reais de condomínio e estava sendo impedida de alugar seu apartamento, sendo que, em uma das tentativas, o inquilino, com a mudança na porta do prédio, foi impedido de subir, o que gerou enorme constrangimento, além da limitação do uso da sua propriedade.

Em razão disso, ela foi indenizada em 10 mil reais à título de danos morais, o que resultou em uma compensação, e seu débito baixou para 5 mil reais.

Ou seja, neste caso pudemos perceber que o condomínio tinha uma dívida legítima para cobrar, mas a forma como foi feita a cobrança foi ilegítima e ilegal, de modo que foi condenado.

Uma prática muito comum pela administração é impedir o uso das áreas comuns pelos devedores do condomínio, o que é considerado ilegal pelo STJ.

Isto porque, conforme decisão recente adotada por unanimidade pela Quarta Turma do Tribunal, o colegiado considerou inválida a regra do regulamento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão da dívida das taxas condominiais.

Esta questão é bastante polêmica e traz algumas reflexões sobre o tema, uma vez que pode ser considerado justo o impedimento de uso se a pessoa não está pagando as cotas, tendo em vista que as despesas pagas pelos moradores são, justamente, para manter o condomínio em funcionamento.

Ocorre que, de forma técnica, o STJ pontuou que o Código Civil, ao dispor sobre direito dos condôminos, quando quis restringir ou condicionar algum desses direitos em razão da falta de pagamento o fez de forma expressa.

E, assim, como é sabido, sobretudo pelos intérpretes e estudiosos do direito, é uma questão de hermenêutica jurídica: as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando deduções ampliativas.

O ministro relator, Luis Felipe Salomão, ressaltou que a falta de pagamento das cotas condominiais vem sendo desestimulada em razão da possibilidade de perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família.

Ou seja, o proprietário de imóvel que não paga os débitos de condomínio pode ver o seu imóvel ser leiloado para pagamento da dívida, e não poderá alegar que se trata de “bem de família”, pois esta uma exceção expressa prevista na lei.

Conclusão

Como podemos perceber, a dívida de condomínio não deve ser motivo para impedir o morador de utilizar as áreas comuns. Ou seja, mesmo com a dívida, o condômino pode utilizá-las.

Ademais, o condomínio, em hipótese alguma, poderá colocar o nome dos devedores exposto ao público (como em elevadores, hall, áreas de fluxo de pessoas), pois poderá ser considerada cobrança vexatória e ensejar o direito à indenização por danos morais.

Da mesma forma, o condomínio também não pode impedir que o proprietário, mesmo com dívida de taxas condominiais, utilize o seu apartamento ou alugue-o para terceiros, pois já vimos que isso pode gerar indenização por danos morais também.

O que poderá o condomínio fazer, nestes casos, é a cobrança pelas vias legais, como a notificação, o protesto e a execução forçada pela via judicial, podendo, inclusive, pedir a penhora do próprio imóvel para pagamento da dívida. Neste ponto, o devedor, como bem colocado pelo STJ, não poderá alegar que se trata de “bem de família”, pois, mesmo assim, o imóvel será penhorado.

Fonte: Paulo Martins, Assessoria e Consultoria Jurídica Especializada

Automação residencial já não é exclusividade de alto padrão

O mercado de automação residencial pode chegar a 1,8 milhão de lares brasileiros nos próximos anos, segundo a Associação Brasileira de Automação Residencial (Aureside). Em âmbito global, deverá movimentar cerca de U$ 78 bilhões em 2022.

Uma pesquisa realizada pela Aureside aponta que o controle de iluminação, câmeras de vigilância e som ambiente são os sistemas mais buscados pelos interessados em ter uma casa conectada. A entidade estima que cerca de 300 mil domicílios brasileiros possuam ao menos um tipo de equipamentos de automação.

Para automatizar uma residência, os interessados precisam desembolsar valores a partir de R$ 4,6 mil, o que inclui, por exemplo, assistente de voz, controle de iluminação, controle de aparelhos de tevê, som e ar-condicionado.

Os pacotes, que ampliam cada vez mais os serviços, podem custar acima de R$ 14,5 mil. Nesse caso, o morador pode contar com sensores de presença e abertura de portas, fechadora inteligente com biometria, persiana motorizada e alarme integrado.

O bancário Jorge Rintaro, de 50 anos, realizou a automação em sua residência este ano. Segundo conta, uma das condições indispensáveis para a sua tomada de decisão se deu pelo fato do que não foi preciso alterar a decoração ou quebrar paredes, pois todo o sistema utilizado não possui fios.

“A experiência tem sido fantástica, de fácil adaptação. Penso que a automação residencial tem que ser intuitiva e natural para qualquer membro da família, independentemente da idade, formação ou grau de instrução”, conclui.

O professor de Engenharia Elétrica da Universidade Presbiteriana Mackenzie Édson Motoki ressalta que é de suma importância que o projeto seja bem definido no início.

“O proprietário precisa contratar um funcionário especializado nesse serviço e definir tudo o que ele deseja, antes do início do projeto. Para evitar o desperdício de tempo, material e dinheiro”, diz

De olho nesse potencial a empresa paulista Casa Conectada aposta em produtos mais acessíveis ao público, com pacotes de automação que vão desde o básico até o avançado. 

“Até pouco tempo esse mercado era muito restrito. Concentrado apenas em residências de alto padrão”, diz o CEO da WDC Networks, Vanderlei Rigatieri. “Nós estamos fazendo um trabalho de desmistificação dessa ideia.”

O executivo acrescenta que a automação residencial tem crescido, e que o interesse da população tem aumentado, principalmente em um público mais jovem. “A automação residencial não pertence somente aos apartamentos de alto padrão. Imóveis com dois ou três dormitórios também podem utilizar dessa tecnologia”, explica.

A empresa tem dois showrooms (grande espaço usado para exibir produtos), um deles localizado na Barra Funda (zona Oeste) mais voltado para o consumidor final e o outro na Santa Ifigênia (Centro) para profissionais do setor, além de uma loja virtual.

Rigatieri diz acreditar que este fim de ano será um dos melhores da empresa dos últimos dez anos. “Com a economia retomando, os empregos crescendo e as pessoas querendo melhorar a qualidade de vida dentro de suas casas, estamos otimistas.”

O CEO afirma que é precisos fazer com que as pessoas comecem a pensar na automação para suas casas. “Uma boa parte acredita que é necessário aprender comando. Sendo que só precisa aprender a ligar e a desligar”, simplifica.

Fonte: Caio Siqueira / DCI 

Cooktop ou fogão: qual escolher para a sua cozinha?

Se você tem uma casa ou está prestes a montar a sua, com certeza essa pergunta já passou pela sua cabeça: “Cooktop ou fogão, qual escolher?”. Para ajudar na decisão, a Brastemp e a Consul fizeram um comparativo com as características e as vantagens de cada produto. Confira:

Fogão

O fogão é ideal para cozinhas sem móveis planejados. A principal vantagem do fogão é que, em um único produto, você tem os queimadores, também chamados de bocas, e o forno. Com opções de quatro, cinco e até seis bocas, o fogão é a opção mais popular entre os brasileiros e necessita de um espaço específico na sua cozinha, com saída de gás e tomada. Antes de comprar o seu produto, veja qual é o tamanho recomendado para a sua casa. A Brastemp tem fogões com mesa de vidro temperado e puxador de alumínio escovado preto, além do design sofisticado, traz como diferencial a Turbo Chama, que garante potência e velocidade no preparo de alimentos, para uma receita impecável.

Cooktop

O cooktop é perfeito para quem deseja otimizar o espaço e conta com uma cozinha planejada. Com opções de quatro e cinco bocas, o cooktop pode ser instalado em uma bancada convencional ou tipo ilha, deixando o seu ambiente funcional e moderno. Como o cooktop conta apenas com os queimadores, se você também deseja um forno, é preciso comprá-lo separadamente. Para isso, você pode escolher um forno de embutir que pode ser elétrico ou a gás. Antes de escolher o cooktop ideal para a sua casa, atente-se às condições de instalação. Além do design moderno e clean, a mesa de vidro do cooktop da Consul também garante mais praticidade na hora da limpeza. Por ser instalado em cima de bancadas, ele deixa mais espaço na cozinha e permite deixar ingredientes e acessórios mais próximos, agilizando assim o preparo das refeições.

BRG Homes e Oceana Bal Harbour lançam residências em Miami

Ficou ainda mais fácil para o consumidor brasileiro adquirir seu imóvel em um dos bairros mais badalados de Miami. Isso porque, a empreiteira BRG Homes fechou uma parceria com o empreendimento Oceana Bal Harbour para oferecer residências terminadas, que vão desde o pronto para decorar, com pisos e paredes pré-selecionados, até a residência com design de interior projetado pela equipe de Matias Alem, CEO da companhia.

No momento, há somente 10 apartamentos à venda neste formato, com opões de plantas de até três dormitórios e metragens que variam entre 214m² a 334m², sem incluir o terraço.

Todas as unidades serão entregues com plantas modificadas, ampliando a sala de estar e jantar, e direcionando todo o ambiente para a varanda e a vista para o oceano.

Além disso, está incluso um pacote de iluminação embutida no novo teto de gesso, automação elétrica, caixas de som invisíveis, isolamento acústico em todo o apartamento, tudo construído e entregue pela BRG Homes, empresa que já entregou várias unidades prontas no mesmo empreendimento.

“Conseguimos com esta parceria exclusiva, que o empreendedor arque com os custos de projeto e construção que podem representar centenas de dólares a mais em melhorias nos apartamentos, sem custo adicional ao cliente”, explica Matias Alem, CEO da BRG Homes e BRG International que comercializa os imóveis.

As residências contemporâneas do edifício se juntam às paisagens com terraços amplos e arrojados, além de um repleto serviço de lazer e amenidades como piscina, quadra de tênis, serviço de spa profissional, kids center e aulas de meditação e yoga. O empreendimento está a poucos passos do requintado Bal Harbour Shops, com restaurantes e as lojas mais badaladas de Miami.

Os proprietários dos imóveis da Oceana Bal Harbor estarão imersos em todo o luxo do elegante estilo de vida da região, repleto de intocadas praias de areia branca, além da proximidade dos melhores cafés, bistrôs e restaurantes e de grandes nomes da alta costura como Chanel, Versace, Dolce & Gabbana, Alexander McQueen e Brioni.

Urbanizadora, construtora, incorporadora ou imobiliária?

Trabalhando no ramo do direito imobiliário, vejo com frequência dúvidas a respeito de quem é e o que faz cada um destes empreendedores. 

Embora, na prática trabalhem juntos, cada um possui suas próprias características e funções dentro do grande projeto de parcelamento do solo, desenvolvimento e urbanização das cidades.

Tudo começa pela urbanizadora. A formação das cidades e a ocupação de novas áreas urbanas impacta no desenvolvimento social e econômico da região, desta forma, imperioso se faz a realização de estudos a fim de averiguar se aquela região tem capacidade de absorver mais moradores, se o desenvolvimento local trará empresas e lojas capazes de gerar empregos locais aos novos moradores daquela região, além dos estudos ambientais. Desta forma, a urbanizadora é uma empresa que auxilia na criação de novos bairros e expansão das cidades, desenvolvendo o parcelamento do solo, loteamentos e urbanização das áreas. A urbanizadora participa das etapas de licenciamento do empreendimento, envolvendo profissionais como biólogos, geólogos, topógrafos e engenheiros, até chegar à instalação dos projetos e iniciar o processo de execução das obras.

A incorporadora é a responsável por providenciar a documentação jurídica, formalizando e legalizando o empreendimento com a entrega de inúmeros documentos ao Cartório de Registro de Imóveis (título de propriedade do terreno, certidões negativas, negativa de protestos, histórico vintenário, projeto arquitetônico, ART /RRT, alvará de construção, memorial de incorporação, entre outros).

A construtora é a responsável pela execução física do empreendimento que foi incorporado, de acordo com as especificações técnicas, o memorial descritivo e o prazo contratual. Todos os riscos inerentes à construção são de responsabilidade da construtora (equipamentos, mão de obra, eventuais acidentes de trabalho, atraso na execução da obra, execução fora das normas, pagamento de impostos, responsabilidade técnica, etc).

Por fim, a imobiliária é responsável por, através de seus Corretores de Imóveis, comprar, vender, alugar os imóveis. A imobiliária desenvolve um trabalho de aproximação entre o locador e locatário ou entre o vendedor e o comprador, analisando toda a documentação pertinente e dando mais segurança aos negócios.

Fonte: Janine Bertuol Schmitt, Advogada especialista em Direito Imobiliário

MRV Engenharia estuda aquisição em empresa de imóveis da família Menin nos EUA

A MRV Engenharia informou que mantém estudos para potencial investimento na AHS Residential, empresa que atua no segmento de imóveis multifamiliares nos Estados Unidos, conforme fato relevante divulgado na noite de terça-feira.

AHS Residential é controlada pela família Menin e tem como fundador e presidente do conselho Rubens Menin, conforme o site da empresa. Menin também comanda o conselho de administração da MRV e é o acionista controlador da companhia, com 32,58%. 

De acordo com o fato relevante, "os estudos foram motivados pela lucratividade e retorno do mercado de incorporação, aluguel e venda para o segmento americano de workforce para a MRV".

"No entanto, até o momento não há qualquer documento que vincule a companhia", afirmou a MRV, ressaltando que qualquer eventual decisão a respeito da realização do investimento estará sujeita à avaliação de um colegiado independente designado pela administração da companhia e posterior submissão aos acionistas.

De acordo com apresentação no site da MRV, a AHS possui 2 mil unidades em construção ou operação na região do South Florida e desenvolveu condições de prosperar no mercado norte-americano.

"Aquisição da AHS é um importante passo na estratégia de diversificação da MRV, criando uma nova via de crescimento e fortalecendo a companhia", diz a apresentação disponível no site da construtora brasileira.

Analistas do Itaú BBA ponderam que a aquisição pode ajudar a MRV a expandir suas operações para além do segmento Minha Casa Minha Vida, mas afirmam não ver sinergias claras para as operações da MRV na aquisição de uma empresa que opera no mercado imobiliário dos EUA. 

Além disso, observam que a operação poderia lançar alguma sombra sobre os padrões de governança corporativa da empresa, uma vez que se trata de uma transação com partes relacionadas, conforme nota distribuída a clientes.

Fonte: Paula Arend Laier / Reuters

Formas de extinção do condomínio

Para melhor compreendermos as formas de extinção do condomínio, necessário se faz conceituarmos “condomínio”. 

O condomínio voluntário ocorre quando a propriedade pertence a duas ou mais pessoas, possuindo cada uma fração ideal sobre a totalidade da propriedade.

A formação de condomínios é muito comum na sucessão hereditária, quando um pai ou mãe vem a falecer e deixa um imóvel para vários filhos, restando cada um deles proprietário de uma fração daquele imóvel.

Todavia, é possível que um destes filhos (ou mesmo todos eles) não tenham interesse em manter o condomínio e aí é que surgem algumas possibilidades de extinguir.

Existem maneiras amigáveis e extrajudiciais de colocar fim ao condomínio, como por exemplo, um condômino adquirir a fração dos demais ou ainda, todos os condôminos acordarem a venda do imóvel à terceiro.

Outra possibilidade de resolver a questão de forma extrajudicial, nos casos em que a fração de cada condômino já se encontra definida (condomínio pro diviso) é a realização da estremação. 

Estremar significa “demarcar” ou “delimitar”, trata-se de um procedimento administrativo que visa gerar matrículas autônomas para cada fração pertencente aos condôminos, ou seja, este procedimento pressupõe que os coproprietários estejam de acordo, pois não é possível discutir a propriedade do bem, apenas a sua individualização exata.

O procedimento de estremação é feito no Cartório de Registro de Imóveis e caso o imóvel em questão tenha valor superior a 30 vezes o salário mínimo, deve ser feito mediante escritura pública, conforme previsão legal (art. 108 do Código Civil).

Necessário observar ainda que as novas matrículas devem atender as dimensões mínimas determinadas pela municipalidade e que é necessário comprovar a posse sobre a área por, no mínimo, 5 (cinco) anos.

Caso não exista consenso entre os condôminos, é possível colocar fim à situação de condomínio pela via judicial, através da chamada ação de extinção de condomínio.

A referida ação pode ser ajuizada por quaisquer dos condôminos, independentemente do tamanho da sua fração. Uma vez proposta a ação e citados os demais condôminos, caso não se consiga entrar em um acordo judicial, o bem em questão será submetido a uma avaliação por perito judicial, apurando-se o seu valor para fins de venda.

Assim, o bem até então em condomínio será colocado à venda para terceiros e o produto obtido com a venda será fracionado entre os condôminos, considerando a proporção de cada um.

Importante lembrar que nos casos de venda, em igualdade de condições, um condômino sempre terá preferência na aquisição do bem sobre um terceiro estranho; havendo mais condôminos interessados, terá a preferência aquele que tiver as benfeitorias mais valiosas ou que, na ausência de benfeitorias, aquele que tiver a maior fração.

Fonte: Janine Bertuol Schmitt, Advogada especialista em Direito Imobiliário

O locatário tem obrigação de restituir o imóvel com pintura nova?

A Lei do inquilinato (Lei 8.245/91), tem natureza cogente, ou seja, possui algumas restrições a autonomia privada das partes para negociarem sobre alguns temas.

Assim, são nulas de pleno direito às cláusula do contrato de locação que visem elidir os objetivos da Lei (art 45).

Se o proprietário, locador, exigir que o locatário devolva o imóvel, ao final da locação, com a pintura nova, ele estará contrariando o disposto no art 23, III da lei do inquilinato.

Isso ocorre, pois o locador responde com exclusividade pelo desgaste resultante do uso normal do imóvel, em face de preceito de natureza cogente, sendo nula a cláusula contratual que impõe ao inquilino a obrigação de restituir o bem imóvel com a pintura nova.

Assim, o desgaste natural do imóvel deve ser suportado pelo proprietário. Essa é a natureza cogente da lei 8.245/91.

Você já assinou algum contrato de locação que previa que o imóvel deveria ser devolvido com "pintura nova"? 

Para mais informações, procure um advogado especialista em direito imobiliário.

Fonte: Fiama Souza, Advogada. 

Airbnb: locação temporária ou hospedagem?

Há alguns meses atrás fui procurado por um cliente, relatando que estava alugando sua propriedade de lazer (condomínio de chácaras) através do aplicativo Airbnb e que o Condomínio estava pretendendo proibir a prática.

De fato o Tema é bastante controverso e ainda não encontra-se entendimento pacífico em nosso ordenamento jurídico.

Neste sentido, a ordem jurídica atual, embora assegura inarredável direito à propriedade privada é fundamental ainda destacar que um imóvel gera o direito de uso, gozo, disposição e reivindicação, conforme disposto em artigo 1228, Código Civil.

A propriedade é plena e exclusiva, ou seja, não sofre qualquer limitação ou restrição no exercício do direito de seu titular.

A locação realizada através de AIRBNB pode ser considerada como moradia temporária do locatário, em virtude de fatos transitórios, tais como: a prática de lazer, a realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras no seu imóvel de residência, dentre outros possíveis.

Em virtude da finalidade legal de residência temporária do locatário, as locações para temporada pertencem ao gênero de locações residenciais, ou seja, não há comercialização de produtos no local, apenas intuito de habitação, desta monta não se assemelha ou configura HOSPEDAGEM não preenchendo os termos do artigo 23 da Lei nº 11.771/2008 .

Nos tempos atuais, é muito comum o anúncio publicitário de locações para temporada por meio de websites da rede mundial de computadores.

A locação de apartamentos em um edifício residencial ou casas em condomínio horizontal não transforma o imóvel em um “hotel”, ou em um “hotel-residência”, mesmo que todos os apartamentos/casas sejam alugados por meio eletrônico.

Esses empreendimentos hoteleiros apenas existem quando o condomínio como um todo ofereça serviços como recepção, limpeza e arrumação. O mero compartilhamento de algumas (ou até mesmo de todas) das unidades residenciais não é capaz, por si só, de alterar a destinação do edifício como um todo, caso esses serviços hoteleiros não sejam prestados de forma organizada pelo condomínio.

Assim, segue a corrente doutrinária majoritária que sustenta que a atividade do condômino que disponibiliza seu imóvel por meio de plataformas online, sites, esta amparada pela Lei de Locações (Lei 8.245/91). Mais especificamente, a figura da “locação para temporada” prevista no artigo 48 dessa lei, segundo o qual “considera-se locação para temporada aquela destinada à residência 

temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.

Este entendimento se coaduna com a legislação brasileira. A faculdade de alugar o próprio imóvel é elemento indissociável do direito de propriedade. De acordo com o artigo 1.228 do Código Civil, “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem injustamente a possua ou detenha”. 

Importante frisar o disposto no artigo 1.335, inciso I, que por sua vez, fixa como DIREITO do condômino, “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”.

Desta monta, qualquer proibição contrária ao que dispõe ao artigo 1.335 do Código Civil, se faz arbitraria e sem previsão legal, devendo-se manter a possibilidade de locação do imóvel, mesmo que o seja na modalidade temporária/temporada, sob pena passível de ajuizamento de ação judiciária, respondendo o condomínio inclusive pelos possíveis lucros cessantes, ou seja da renda qual deixaria de dispor o proprietário do imóvel oriunda das locações do imóvel, como prevê o art. 402 do Código Civil, qual argui que as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Quanto a preocupações com segurança ou em relação a danos que possam ser causados ao condomínio, deve-se ressaltar que o Código Civil prevê, em seu artigo 1.337, a possibilidade de que o condomínio aplique multas aos condôminos sempre que estes descumprirem deveres previstos na convenção ou regulamento interno. Trata-se de uma ilusão imaginar que os riscos à segurança ou ao patrimônio podem ser evitados com meras proibições às novas tecnologias. A vida em condomínio envolve riscos, até mesmo envolvendo os próprios condôminos, pois não se conhece intimamente cada pessoa que vive no mesmo edifício.

Qualquer pessoa, seja ela proprietária ou locatária, pode causar danos a terceiros; a consequência é pura e simplesmente a responsabilização do causador do dano ou do proprietário da unidade, e não a proibição total de plataformas que simplesmente facilitam o contato entre locadores e locatários.

Na verdade, plataformas que intermedeiam contratos de locação pela internet podem ser até mais seguras, pois os provedores são obrigados a guardar os registros de acesso dos usuários pelo período de seis meses, como prevê o Marco Civil da Internet (Lei 12.965/14). Se o pagamento for feito por meio de cartão de crédito, dificulta-se ainda mais a ocultação de pessoas que porventura venham a causar danos a terceiros.

Porém a controvérsia existe a partir da votação pela proibição em Assembléia de moradores, incluindo a vedação na Convenção de Condomínio, os Tribunais Regionais incluindo-se os Superiores coadunam do entendimento de que se prevalece a disposição da Convenção em detrimento do direito individual, ou seja preserva-se o interesse coletivo em contraposição ao individual.

Neste sentido, necessária se faz a citação da Súmula Vinculante de Nº 260 do Superior Tribunal de Justiça:

“Súmula 260 - A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. 

Assim, a questão quanto a legalidade/possibilidade de locação continua sendo tema e divergência em nossos Tribunais, aguardando-se em breve um posicionamento concreto a respeito da matéria.

Fonte: Manoel Machado, Advogado

A árvore do vizinho invadiu o meu terreno. E agora?

Este assunto me faz lembrar de quando eu era criança. Minha avó, sempre discutia com o nosso vizinho, pois as raízes de suas árvores invadiam nosso terreno. Um certo dia, minha avó contratou um lenhador para cortar as raízes da árvore conhecida como Quaresmeira (foto da imagem do post) que estava invadindo a sua propriedade. 

É claro que como se não bastasse, o vizinho ajuizou uma ação em face dela por ter segundo ele “danificado ” a beleza da árvore que ele tanto amava.

Assuntos dessa esfera são conhecidos em causar problemas. Tão conhecidos que já estão impregnados na cultura do brasileiro. Quem nunca quis morar em um lugar que não tivessem vizinhos? Quem nunca quis construir sua casa na esquina da rua? Ou, para os mais radicais, quem nunca quis morar sozinho no topo de uma montanha?

A pergunta que fica é: Até que ponto a árvore do vizinho pertence a ele? Posso cortar as raízes desta árvore quando invadem o meu terreno?

Sobre esta questão o Código Civil de 2002 se viu obrigado a regulamentar sobre este assunto, com o fim de evitar que mais problemas como este ocorram. Evidentemente devido a estas divergências, a moral e as leis interferem para tentar harmonizar os ânimos.

Lembre-se que, há pessoas que são afeiçoadas às plantas da mesma forma que você gosta do seu cachorro ou do seu gato. Já pensou se seu vizinho cortasse a pata do seu bichinho por ter entrado no quintal dele?

Imagine uma árvore próxima a um muro: parte de sua copa acaba invadindo o terreno alheio e gera reclamações. Algumas são simples, como a “sujeira” das folhas, ramos, flores e frutos ou uma sombra indesejada. Outras podem ter resolução mais complexa, como os estragos causados pelo crescimento das raízes, que podem resultar em rompimento de canos ou do calçamento….

Conforme o Artigo 1283 do Código Civil que dispõe:

Código Civil. Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.

O uso desse artigo se aplica para problemas de vizinhança, mais especificamente quando existem árvores de propriedade particular, isto é, do vizinho que faz divisa com sua residência/domicílio, cujos ramos, galhos, folhas dessa árvore invadem a sua propriedade causando algum tipo de prejuízo ou desconforto aos seus moradores.

Em relação à árvore pertencente ao vizinho, importante salientar que o Artigo 1.283 do Código Civil destacou uma espécie de autotutela em favor do proprietário vizinho que, porventura, venha a ser prejudicado por raízes e ramos de árvores que invadam o seu imóvel. Segundo o referido artigo, as raízes e os ramos de árvore que ultrapassarem a estrema do prédio poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.

O Código Civil não impõe como requisito para tal corte a necessidade de anuência ou mesmo de notificação prévia do dono da árvore porque entende-se que tal direito deve ser exercido em oposição à desídia do dono da árvore cujo dever é o de evitar que esta venha a causar interferências às propriedades vizinhas.

Carlos Roberto Gonçalves, em seu livro “Direito Civil Brasileiro” ressalta que, nessa situação, é irrelevante se o corte de raízes e galhos que invadiram a propriedade vizinha venha a acarretar a morte da árvore. Defende também que, ainda que isso ocorra, não terá o confrontante responsável pelo corte qualquer obrigação de indenizar, por perdas e danos, o dono da árvore. O legislador tratou também acerca dos frutos caídos da árvore do terreno vizinho, que, segundo o art. 1.284 também do Código Civil, pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular. Isso não dá ao vizinho o direito de sacudir a árvore para que os frutos venham a cair, nem de colher os frutos pendentes que se encontram em galho que invade o seu imóvel, devendo aguardar que se desprendam naturalmente da árvore. A doutrina explica que, na hipótese de ser propriedade pública, o terreno no qual os frutos venham a cair continuam a pertencer ao dono da árvore.

Claro que seria mais prudente existir o diálogo antes de tomar atitude como está, juntamente com a notificação para evitar futuras confusões. Afinal, quando se trata de direito de vizinhança, todo cuidado deve ser dobrado. Até porque, o bom vizinho olha além dos incidentes exteriores e distingue aquelas qualidades interiores que fazem de todos os homens humanos, e portanto irmãos.

Fonte: Hellder Wilkerson Almeida Santos, Acadêmico de Direito (Universidade Estácio de Sá)

Atas de Assembleia de Condomínio: Registrar ou não?

Atas de Assembleias Condominiais são instrumentos particulares que contêm todos os acontecimentos e decisões tomadas durante a reunião de condôminos.

Não existe na legislação a previsão de obrigatoriedade de registro destas, contudo, pela segurança jurídica que pode acarretar aconselha-se que seja realizado o registro perante o Cartório de Títulos e Documentos.

Ora, além de tonar público o instrumento e todas as previsões ali contidas, facilitando/permitindo o acesso/conhecimento de todos, importante considerar a possibilidade de evitar quaisquer riscos como extravios, adulterações e eventuais práticas maliciosas. Ou seja, sempre que necessário poderá ser requerida a sua cópia perante o cartório, independentemente do decurso do tempo.

Fonte: Carla Almeida, advogada

Loteamento ilegal, irregular ou clandestino

Nas últimas décadas a demanda por moradias teve um grande aumento, o que possibilitou o crescimento de diversos empreendimentos sérios, mas também deu margem à empreendimentos eivados de ilegalidades, causando problemas aos adquirentes e gerando impactos na qualidade de vida urbana.

Para promover o parcelamento do solo urbano na modalidade de loteamento, os empreendedores devem seguir uma série de requisitos determinados pela Lei nº 6.766/79. Ou seja, o parcelamento do solo deve se dar pela via formal, se processando conforme os estatutos legais e diretrizes municipais.

Estes requisitos passam pela apresentação de diversos estudos e projetos à Prefeitura Municipal até o efetivo registro do loteamento junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Somente após tal registro é que é possível comercializar os lotes de forma legal.

Em contrapartida aos loteamentos legais, temos os loteamentos ilegais (gênero) do qual são espécies o loteamento irregular e o loteamento clandestino.

Em breves palavras, o loteamento é irregular quando foi inicialmente aprovado pela Prefeitura, mas não foi inscrito no Registro de Imóveis ou foi executado em desconformidade com o plano e as plantas aprovadas.

Já o loteamento clandestino é aquele que o Poder Público não tem nenhum conhecimento oficial dele, nunca foi apresentado qualquer projeto, planta ou aprovado pela Prefeitura Municipal.

Tudo leva a crer que o alto custo com os procedimentos de formalização dos loteamentos, a necessidade de investimentos e infraestrutura são fatores que podem ser considerados responsáveis pela não regularização de muitos empreendimentos.

E quais os riscos de comprar um terreno em um loteamento ilegal? O maior risco é que o adquirente terá a posse, mas não conseguirá registrar seu lote, não sendo proprietário efetivamente daquilo que pagou. E, como não há fiscalização do poder público, é possível que não haja no lote a infraestrutura básica como água, energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, etc.

Importante lembrar que o empreendedor que vende terreno em loteamento não registrado no Registro de Imóveis, incide no crime previsto no artigo 50, parágrafo único, inciso I, da Lei nº 6.766/79, que dispõe:

Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.

I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;

II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;

III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Parágrafo único - O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido.

I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.

Ressalve-se que não é irregular o loteamento que uma vez aprovado, executado e registrado nos termos e condições da legislação vigente que, seja pela não ocupação ou pela ação do tempo, parece inexecutado ou irregularmente executado (erosão, mato, destruição de obras, etc), pois a manutenção dos equipamentos urbanos e comunitários, das ruas e praças, com a entrega do empreendedor ao Município, passa a ser de responsabilidade deste. Essa obrigação coincide com a expedição do Termo de Verificação do município (previsto no art. 18, V, da lei 6766/79).

Fonte: Janine Bertuol Schmitt, Advogada especialista em Direito Imobiliário