A impenhorabilidade de imóvel familiar é absoluta?!

A legislação brasileira adotou o conceito de bem de família para o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar caso estes lá fixem residência.

Portanto, não pode ser considerado bem de família imóvel que, embora pertença a um determinado casal, não sirva de moradia para tal.

E qual importância existe em um imóvel ser considerado bem de família? Tal propriedade é considerada impenhorável nos termos da Lei 8.009/90.

Isso implica dizer que o casal que esteja sendo executado judicialmente e tenha o imóvel em que reside como única propriedade, este imóvel não poderá ser penhorado para quitação da dívida. Pois isso seria flagrante violação ao direito a moradia concedido pelo art. 6º da Constituição Federal.

Mas questiona-se então: Essa impenhorabilidade é absoluta? A resposta é não!

A já citada lei enumera as exceções a essa regra que são:

Créditos decorrentes do financiamento da aquisição ou construção do lote. Ou seja, caso a entidade familiar compre um imóvel financiado e/ou faça um financiamento para construção deste imóvel, o inadimplemento destas obrigações pode gerar a penhora do imóvel;

Créditos decorrentes de pensão alimentícia. O bem de família poderá ser penhorado pelo credor de pensão alimentícia para pagamento desta obrigação. Entretanto, vale destacar que serão resguardados os direitos do coproprietário do imóvel. Ou seja, se apenas um dos cônjuges deve pensão alimentícia e o imóvel for de propriedade dos dois, a penhora do imóvel será feita até o limite do quinhão que possui o cônjuge devedor;

Créditos oriundos de impostos, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar. Isso implica dizer que poderá ser penhorado o bem de família por exemplo em razão de dívidas condominiais ou por inadimplemento do IPTU;

Execução de hipoteca sobre imóvel oferecido como garantia real. Caso o bem de família tenha sido dado como garantia para concessão de um financiamento, a inadimplência deste pode ocasionar a penhora do imóvel dado como garantia. Frisa-se que neste caso, o financiamento que foi garantido pelo imóvel não necessariamente precisa ter alguma ligação com este;

Imóvel adquirido com produto de crime. O imóvel que foi adquirido através de crime pode ser penhorado mesmo que seja o único patrimônio da entidade familiar.

Por fiança concedida em contrato de locação. Assim como a garantia da hipoteca, o imóvel dado como garantia em fiança nos contratos de locação também pode ser penhorado.

Tecidos estes comentários, depreende-se que não é absoluta a impenhorabilidade do bem de família. Existem razoáveis exceções que possibilitam a penhora de imóvel mesmo sendo reconhecido como bem de família.

Fonte: Arthur Gurgel Freire Santos, advogado

Moro de aluguel e o proprietário vendeu o imóvel, posso ser despejado?

A resposta é, como muitas vezes no mundo nada exato do direito: depende...

Ora, quem compra um imóvel deve ter o direito de gozar da maneira que lhe convier, correto? Nem sempre!

A lei do inquilinato prevê poucas ocasiões em que o inquilino poderá ser despejado, uma delas é pela alienação (jur: transferência para outra pessoa de um bem ou direito "a. De uma propriedade") do imóvel. Logo, por alienação, entende-se: venda, doação, permutas.

Há uma maneira de se resguardar, que é a previsão do artigo 8 da Lei 8245/91:

"Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel."

Com os instrumentos previstos neste dispositivo, o inquilino se assegura de um possível despejo. Vejamos:

Contrato de locação por prazo determinado, ou seja, aquele contrato escrito com prazo mínimo de 30 meses. Logo, se você fez um contrato verbal ou ainda fez um escrito por menos de 30 meses, você não se encaixa;

Cláusula de vigência, é a cláusula que consigna que o contrato de locação será respeitado inclusive havendo alienação do imóvel. Importante essa cláusula, pois ainda que você não averbe o contrato, você poderá pedir perdas e danos ao locador. Sem ao menos constar essa cláusula, sem indenização você ficará.

Averbação do contrato de locação junto a matrícula do imóvel, com isso você da publicidade ao seu contrato perante terceiros. Garantindo assim eficácia e segurança jurídica. Ou seja, qualquer um que vá comprar o imóvel saberá que tem ocupantes e com isso terá que respeitar a sua locação até o final do contrato (cláusula de vigência).

As averbações podem ser requeridas por meio de um requerimento, disposto no cartório de registro de imóveis, pelo próprio interessado no registro. As futuras certidões expedidas da matrícula do imóvel constarão de forma atualizada à margem as averbações registradas.

Na prática, muito se vê inquilinos sendo despejados após a alienação devido à falta de averbação, sejamos sinceros, averbar é algo extremamente caro. Eu, Daniel, não acho que essa averbação seja a única maneira de se proteger contra o novo adquirente. A averbação não tem objetivo de dar publicidade? Logo, porque não realiza-la de outra maneira?

Portanto, se você não possuir um contrato por escrito pelo prazo mínimo de 30 meses constando cláusula de vigência em alienação, suas chances de ser despejados são altas. Desta maneira, o novo proprietário terá o prazo de até 90 dias para notificar que deseja a devolução do imóvel, garantindo a lei mais 90 dias para a efetiva desocupação. Em linhas gerais, pode ser que haja 6 meses para que você arrume um imóvel novo.

Fonte:  Daniel Correia, advogado

Síndico Profissional: Tudo que você precisa saber

O síndico profissional está se tornando uma profissão cada vez mais solicitada no mercado de trabalho. Um dos principais motivos é que as obrigações diárias dos moradores de um condomínio deixam cada vez menos tempo para atividades diferentes e as funções de um síndico sempre demandam tempo e dedicação.

Na profissão de síndico profissional a situação é diferente. O síndico pode dedicar-se exclusivamente ao trabalho, consegue ter horários muito flexíveis para suas atividades e, conhecendo bem as funções de síndico, pode ter contrato com vários condomínios ao mesmo tempo, sem ser empregado, mas contratado como síndico.

A função de síndico profissional ainda não é reconhecida oficialmente, mas os contratos possuem respaldo na legislação, o que torna a profissão Síndico uma atividade legal.

O que o síndico profissional faz

O trabalho do síndico profissional é o mesmo de qualquer síndico morador e deve seguir as regras estabelecidas no artigo 1348 do Código Civil, no capítulo que rege os condomínios:

O síndico é quem vai convocar a assembleia dos condôminos;

Cabe ao síndico representar o condomínio, ativa e passivamente, atuando também em juízo, se necessário, para atender os interesses comuns dos condôminos;

O síndico é quem deve dar conhecimento à assembleia de procedimentos judiciais ou administrativos sobre o condomínio;

O cumprimento da convenção, do regimento interno e determinações da assembleia são de responsabilidade do síndico;

Ao síndico cabe conservar as áreas comuns e zelar pela execução dos serviços de interesse dos condôminos;

A responsabilidade de elaborar o orçamento de receitas e despesas relativas a cada ano também está entre as obrigações do síndico;

O síndico é quem deve cobrar dos condomínios as taxas de condomínio, acrescentando as multas devidas;

Ao síndico também cabe a prestação de contas à assembleia dos condôminos, tanto mensal quanto anualmente.

Finalmente, o artigo considera responsabilidade do síndico realizar os seguros necessários ao condomínio.

O Código Civil também estabelece que o condomínio pode contratar uma pessoa como síndico profissional, com poderes de representação, concedendo ao síndico ainda a prerrogativa de transferir total ou parcialmente os poderes a ele conferidos, mediante aprovação da assembleia.

Assim, o síndico profissional torna-se praticamente uma profissão, podendo ser uma opção para os condôminos, transferindo a alguém que realmente conhece o assunto as responsabilidades de manutenção do condomínio.

O Síndico profissional ganha bem?

O síndico profissional pode estabelecer diversas formas de remuneração no contrato que faz com os condomínios, e isso vai depender de diversos fatores ligados ao seu trabalho.

Uma das formas de remuneração do síndico profissional é uma taxa baseada em uma tabela de valores de serviço, recebendo conforme o contrato e conforme a realização de serviços. Alguns síndicos profissionais mais experientes chegam a cobrar até o dobro ou o triplo dos síndicos em início de carreira.

Outra maneira de remuneração de um síndico profissional é estabelecer uma percentagem sobre a arrecadação do condomínio para suas despesas. Para o síndico profissional pode ser um atrativo, embora seja prejudicial para os moradores.

O síndico profissional também pode estabelecer valores baseados em salário mínimo, mantendo assim uma renda mensal fixa. Condomínios de porte médio chegam a render entre dois e três salários mínimos por mês, enquanto que os de maior porte, e dependendo das instalações, podem chegar até a R$ 15 mil mensais.

Diferença do síndico profissional para uma empresa de gestão de condomínios

O mercado oferece aos condomínios também a opção de uma administradora de condomínios e isso pode também atrair os condôminos.

No caso da opção ser por um síndico profissional, este deve ser o responsável também pela contratação de serviços e fornecimento de materiais.

Uma administradora de condomínios, além dos serviços e materiais, pode ainda oferecer os serviços de um síndico profissional, contratado por ela e parte integrante do contrato feito com o condomínio.

Para um síndico profissional iniciante, esta pode ser uma boa opção para adquirir experiência, uma vez que conta com o apoio da empresa para resolver grande parte dos problemas.

Fonte: Jornal da Justiça.

O síndico pode restringir a acesso a área comum do prédio por inadimplemento?

Para responder tal pergunta, será necessário confrontar dois quesitos, que são:

Primeiro, o Código Civil, que não autoriza a limitação do uso de área comum do condomínio, permitindo, por isso, apenas a cobrança de juros na margem de 1%, ao mês, combinado com a multa de 2% sobre o débito, conforme prediz o parágrafo primeiro do artigo 1.336:

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Por tal ordem, o uso da área comum é permitido, pois já há penalidades financeiras, suficientes contra o inadimplente.

Noutro ponto, temos os julgados entendendo que, estando o condômino inadimplente, ele deixa de cumprir com seu papel fundamental no condomínio, deixa de cuidar do que é comum, ou seja, passa a utilizar áreas que não realizou a contraprestação devida. Assim, passa não só a deixar um prejuízo financeiro para o prédio, como também utiliza indevidamente o espaço pago pelos outros.

Nesta toada, segundo a jurisprudência, não há ilegalidade na de restrição de utilização de área comum, nos termos do julgado, (TJ-SP - APL: 40013549520138260564 SP 4001354-95.2013.8.26.0564, Relator: Clóvis Castelo, Data de Julgamento: 09/06/2014, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/06/2014). “Restou incontroverso nos autos que pende sobre a unidade condominial débitos relativos ao pagamento de cotas condominiais, não se mostrando, mesmo, justo que moradores da unidade inadimplente usufruam dos mesmos serviços que os demais, gerando gastos com consumo e manutenção, sem a contraprestação devida, acarretando enriquecimento sem causa, razão pela qual se mostra perfeitamente possível a restrição de uso advinda do inadimplemento”

Vale destacar, que para não ficar no confronto entre o Código Civil e os julgamentos do Tribunal de Justiça, basta que o síndico faça constar a restrição de uso na convenção de condomínio, o que lhe garante o sossego necessário para limitar as incursões dos condôminos inadimplentes em determinadas áreas do prédio.

Fonte: Giovane Oliveira, Professor e Advogado especialista em Direito Civil, Trabalhista e Imobiliário

Como fazer a escritura do meu imóvel?

No Brasil, em geral, temos muitos imóveis irregulares, ou seja, são imóveis que a escritura e o registro estão desatualizados, ou estão irregulares na prefeitura, ou, na situação mais grave, não possuem registro e nem escritura no cartório local.

Muitas das vezes, a pessoa que está no imóvel contém apenas o contrato particular de compra e venda, o famoso contrato de gaveta.

Um imóvel regular tem escritura devidamente registrada no cartório de imóveis local e os dados do proprietário estão atualizados.

Hoje, está mais fácil para regularizar um imóvel, nem sempre o custo será baixo, mas o proprietário não estará correndo riscos e desvantagens.

Neste artigo abordaremos a situação mais grave, do qual, imóveis urbanos e rurais que não possuem escritura e registro possam fazê-los da maneira mais segura e mais rápida, por meio da Usucapião.

O procedimento de Usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem, móvel ou imóvel, em razão da pessoa possuidora estar a muito tempo na posse desse bem, juntamente com outros requisitos definidos em lei.

Como Fazer Escritura Do Meu Imvel

Primeiramente, um imóvel sem escritura e sem registro possui riscos e desvantagens, quais sejam:

· Risco do antigo dono vender para outra pessoa;

· Não conseguir comprovar a propriedade;

· Perder a propriedade do imóvel;

· Perder o imóvel para um problema judicial;

· Desvalorização do imóvel;

· Perder dinheiro na venda do imóvel;

· Menor valor de mercado;

Segundo, um imóvel regularizado possui inúmeras vantagens. Vejamos algumas:

· Tem segurança jurídica;

· Tem registro para comprovar a propriedade;

· A locação pode ser averbada;

· Tem 100% do valor de mercado;

· Pode ser financiado pelo comprador;

Há 3 formas diferentes de Usucapião, ou seja, o Judicial, o Administrativo e o Extrajudicial.

A Usucapião Judicial, como já diz, deve-se entrar com um processo judicial para conseguir o direito.

Já a Usucapião Administrativa é realizada por meio de projetos de regularização fundiária de interesse social.

Agora, a Usucapião Extrajudicial é a forma opcional da usucapião judicial e mais rápido, do qual, é realizado no cartório da cidade que está localizado o imóvel.

Falaremos sobre a Usucapião Extrajudicial como a forma alternativa de regularizar a situação do seu imóvel, com escritura e registro no cartório local.

A Usucapião Extrajudicial foi criada pelo novo Código de Processo Civil – Lei 13.105/15 – que tornou o procedimento de Usucapião mais rápido.

Desta forma, é possível conseguir regularizar o imóvel no prazo máximo de 6 meses, na maioria das vezes.

Como Fazer Escritura Do Meu Imvel

Para conseguir esse direito, o possuidor do imóvel precisa procurar um advogado especializado em Usucapião Extrajudicial, pois só por meio de um advogado é possível fazer o pedido no cartório.

O advogado irá acompanhar todo o processo, do início ao fim, pois será preciso ter certidões e uma planta com memorial descritivo do imóvel feito por um engenheiro civil.

É por meio do advogado que as pessoas interessadas saberão se preenchem os requisitos e quais os documentos necessários para fazer o pedido.

Também, o advogado irá acompanhar a Ata Notarial que será feita no cartório, para que não falte informações quando emitir a escritura, que depois será registrada no cartório de registro de imóveis local.

Essa regularização pode ser feita em nome de pessoa física ou pessoa jurídica, mas que tenha a posso do imóvel.

Há possibilidade, também, de que o imóvel seja regularizado em nome do casal, se estiverem casados ou em união estável.

Portanto, se você quer regularizar seu imóvel, procure um advogado especializado em Usucapião Extrajudicial para saber mais dos mínimos detalhes.

Fonte: Luciano Almeida, advogado

Locação de imóvel: 10 aspectos importantes do negócio jurídico

O contrato de locação é aquele que transfere a posse de um bem infungível em favor do locatário, mediante o pagamento de um valor denominado aluguel, por um tempo determinado ou não.

O contrato de locação é consensual (não exige solenidade, em regra); oneroso (pois, caso contrário se constituiria contrato de comodato) e intuito personae, sendo a sublocação uma exceção.

Locao de imvel 10 aspectos importantes do negcio jurdico

1. Deterioração da coisa: caso durante o período do contrato de locação ocorra a deterioração da coisa sem culpa do locatário, o locador deverá restaurar o bem, sem prejuízo de o locatário requer a redução proporcional do aluguel ou então a rescisão contratual, se a coisa não mais servir a sua destinação.

2. Taxas e emolumentos do contrato: os pagamentos do IPTU e do condomínio são negociáveis, podendo ficar a cargo do locador ou do locatário; já a taxa de água e luz ficam à custa do locatário.

3. Despejo e consignação de entrega: a falta de pagamento gera direito à ação de despejo, mas o locatário tem o direito de purgar a mora, depositando judicialmente o valor devido e mantendo-se no imóvel. Logo, o locatário, perante a lei, em regra, tem o direito de permanecer no imóvel – mas tal possibilidade é restrita a uma vez ao ano.

Por seu turno, quando o locador continuar cobrando as obrigações contratuais depois da devolução do bem, pode o locatário propor ação de consignação de entrega de bem a fim de cessar de vez a dúvida quanto ao término do contrato.

4. Alienação do bem locado e direito de preferência: em se tratando de bem imóvel, o locador tem o direito de alienar o bem, mas para que o negócio jurídico seja válido, deverá dar o direito de preferência ao locatário, isto é: oferecer o bem ao locatário nas mesmas condições que seria vendido ao terceiro, dando-lhe prazo determinado para que o locatário se manifeste sobre o interesse de adquirir o bem.

Caso a proposta apresentada ao locatário seja diferente das condições em que o terceiro adquiriu o bem, poderá o locatário requerer a anulação do negócio de compra e venda, por desrespeito ao direito de preferência.

5. Cláusula de permanência: trata-se da possibilidade de fazer constar no contrato de locação de bem imóvel uma cláusula na qual o locatário tem o direito de permanecer na posse do bem.

Mantendo-se, assim, o contrato de locação, mesmo o bem tendo sido vendido a terceiro, sendo que para tanto necessário que a cláusula de permanência esteja averbada na matrícula do imóvel.

Por outro lado, caso não haja cláusula de permanência e o imóvel seja vendido à terceiro, o comprador poderá notificar o locatário para sair do imóvel dentro de determinado prazo, sob pena de ação de despejo.

6. Atividade ilícita e possível imputação de associação: caso o locador sabe que o locatário promove atividade ilícita no imóvel locado e não tome nenhuma providência a respeito, poderá o locador responder por possível associação à atividade criminosa. Pois, é dever do locador requerer a rescisão contratual ou denunciar a atividade ilícita.

7. Morte de uma das partes: na hipótese de morte do locador ou do locatário e o contrato seja por prazo determinado, transfere-se os direitos e obrigações aos herdeiros. Já no caso de locação não residencial, sub-rogam-se ao espólio.

8. Possibilidade de sublocação: poderá o locatário transferir a posse do imóvel a um terceiro, mediante o pagamento de aluguel, desde que o contrato expressamente permita, ou que o locador consinta.

9. Empréstimo do bem locado a terceiro: o empréstimo do imóvel depende do consentimento prévio e escrito do locador, que deverá ser notificado para se manifestar no prazo de 30 dias.

10. Garantias do contrato de locação: poderá o contrato de locação estipular uma única forma de garantia, entre as alternativas abaixo:

a) Caução: consiste no depósito correspondente ao valor de três aluguéis em favor do locador, para assegurar possível indenização ou suprir o inadimplemento. Caso o contrato termine sem qualquer problema, deve ser restituído o valor;

b) Fiança: é uma forma de garantia pessoal, assinada no próprio contrato de locação, pela qual o fiador ficará como responsável subsidiário ao pagamento do aluguel, sendo demandado judicialmente em caso de inadimplemento;

c) Seguro fiança: é uma modalidade de garantia em que o locatário firma contrato com uma seguradora que possui este tipo de carteira e esta dá uma carta de fiança em favor do locador, comprometendo-se a pagar os alugueres e demais custas na hipótese de inadimplemento do locatário. Bastando para isso que o locador comunique a ocorrência do sinistro à seguradora.

d) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento;

e) Caução sobre bem imóvel: modalidade em que o locatário averba na matrícula de um imóvel de sua propriedade a obrigação quando ao pagamento dos alugueis, ficando, então, o imóvel como garantia de solvência da dívida.

Esses são dez pontos relevantes sobre o contrato de locação.

Guia Jurídico para Síndicos

O síndico é figura importante no condomínio, motivo pelo qual possui diversas responsabilidades. O objetivo deste artigo, portanto, é expor de maneira clara, descritiva e sistemática quais suas principais obrigações.

Cumpre destacar que o presente artigo se baseia nas obrigações do síndico decorrentes da lei. Em cada condomínio, o síndico poderá ter outras obrigações específicas previstas na Convenção de Condomínio.

Principais responsabilidades do síndico

Inicialmente, frisa-se que o síndico é o responsável pela administração do condomínio, juntamente com os subsíndicos e os conselheiros, podendo praticar todos os atos que reputar necessário para uma correta administração.

As atribuições do síndico estão previstas no art. 1.348 do Código Civil e, a fim de facilitar e simplificar a compreensão das principais funções do síndico, estas foram agrupadas nas seguintes categorias:

REPRESENTAÇÃO: O síndico representa o condomínio judicial e extrajudicialmente, inclusive podendo contratar advogado, seja para tratar problemas de inadimplência de um condômino ou outros motivos – como alguém movendo uma ação contra o condomínio. Mas é sempre importante cotar diferentes profissionais para que se possa justificar e ratificar a despesa em futura assembleia.

FUNÇÕES FINANCEIRAS: O síndico registra toda a atividade contábil e financeira do condomínio, elabora o orçamento, apresenta a prestação de contas, cuida da arrecadação das taxas condominiais, efetua o pagamento das despesas e movimenta as contas bancárias do condomínio.

GERENCIAMENTO DE PESSOAL: O síndico gerencia a atividade dos subsíndicos (caso haja), delegando funções, bem como a função dos empregados e dos prestadores de serviços (definindo funções, remuneração, admissão e dispensa).

GERENCIAMENTO DE OBRAS, DESPESAS E FISCALIZAÇÃO: O síndico gerencia as obras e compras necessárias ao condomínio, zela pela sustentabilidade do condomínio, exigindo o cumprimento das regras ambientais (especialmente a coleta de lixo) e gerencia e fiscaliza o cumprimento das normas para acesso ao condomínio.

FUNÇÕES INTERNAS: O síndico é responsável por convocar assembleias gerais, prestar informações aos condôminos sempre que solicitado, responsabilizar-se pelo seguro obrigatório e resolver os casos omissos na Convenção.

APLICAÇÃO DE PENALIDADES: O síndico, quando verifica a existência de infração à convenção, deve aplicar a penalidade cabível.

Em suma, o síndico deverá observar todas as regras previstas na convenção que rege o condomínio, bem como o regimento interno, haja vista que estas são as normas que disciplinam sua atividade e apresentam os detalhes acerca das funções acima mencionadas. Além de cumprir tais estatutos, deve zelar para que os condôminos, visitantes, empregados e terceiros respeitem as normas internas do condomínio.

O síndico poderá ter o auxílio dos subsíndicos e dos conselheiros fiscais, consultivos, podendo delegar funções pertinentes a cada um, de modo a não sobrecarregar suas atividades.

Ademais, o síndico pode propor a contratação pessoa física ou jurídica para lhe assessorar na gestão condominial, caso entenda necessário, a fim de conferir maior qualidade aos serviços prestados, ou caso não esteja sendo possível suprir toda a demanda de trabalho do condomínio.

Por fim, as obrigações contraídas pelo síndico ou subsíndicos, desde que assumidas e exercidas no exercício regular de suas funções e nos limites impostos pela Lei e pela Convenção, não os obrigam pessoalmente.

Eventuais consequências jurídicas negativas

Na hipótese de descumprimento de quaisquer dos seus deveres de administrador do condomínio, previstas no artigo 1.348 do Código Civil e nos instrumentos de constituição do condomínio, o síndico poderá ser responsabilizado pessoalmente, tanto civil quanto penalmente.

No caso de o síndico cometer irregularidades, como, por exemplo, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído em assembleia pelo voto da maioria absoluta de seus membros, nos termos do artigo 1.349 do Código Civil, sem prejuízo da reparação civil e penal.

No tocante à responsabilização pessoal do síndico, os principais fatores estão ligados à administração das áreas comuns existentes (playground, piscinas, elevadores, garagens, estacionamentos, etc.), a gestão de funcionários (contratados ou terceirizados) e das finanças (gestão financeira, tributária e prestação de contas), bem como a realização de obras no condomínio e cobranças em geral (em especial a taxa condominial).

Na administração das áreas comuns e das obras a serem realizadas, o síndico deverá analisar com cautela a situação financeira e jurídica dos prestadores de serviços (manutenção, vigilância, limpeza, porteiros, entre outros), haja vista que uma má escolha pode resultar na responsabilização civil (art. 186 e 927 do Código Civil).

Quanto à administração fiscal, é obrigatória a comprovação de qual foi a destinação dos valores administrados, pois, caso contrário, haverá o dever do sindico de ressarcir o condomínio (artigos 186 e 927 do Código Civil). Nessa seara, se houver apropriação de quaisquer valores ou verbas previdenciárias de funcionários do condomínio, o síndico responderá pelos crimes de apropriação indébita do artigo 168 e apropriação indébita previdenciária do 168-A do Código Penal, cuja pena pode ser de 1 (um) até 5 (cinco) anos de reclusão.

Além disso, o síndico deve recolher os impostos incidentes sobre as obrigações do condomínio e exigir notas fiscais das compras e prestações de serviços contratadas, sob pena de ser responsabilizado pelos ilícitos tributários, na forma estipulada no Código Tributário Nacional (artigo 135).

A respeito da gestão de funcionários, é dever do síndico cumprir a legislação trabalhista, assinar a carteira de trabalho dos contratados, não impor jornada de trabalho excessiva, efetuar o pagamento de horas extras, conceder o direito de férias, entre outras, bem como escolher com cautela uma eventual empresa prestadora de serviços, sob pena de responder ações trabalhistas e/ou ser responsabilizado civilmente (art. 186 e 927 do Código Civil).

Por isso, para uma boa administração financeira e de pessoal, é de suma importância a prestação de contas e a devida assessoria contábil e de gestão, uma vez que, evitando-se estes problemas, não haverá consequências negativas.

Por fim, no tocante ao exercício de cobrança, o síndico não pode colocar o inadimplente em posição vexatória perante ninguém, tampouco cobrar publicamente e ostensivamente (cartazes afixados na portaria com o nome do devedor, por exemplo) por meios extralegais, sob pena de ser responsabilizado criminalmente (artigos 138 a 140 do Código Penal) e civilmente por danos morais (art. 5º, inciso X, da Constituição Federal).

Orientações gerais

Além dos deveres e responsabilidades expressamente previstos na lei, na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno, algumas condutas devem ser adotadas na condução da administração do Condomínio, visando evitar problemas e delimitar responsabilidades.

Inicialmente, cabe frisar a importância da administração do Condomínio estar sempre com seu cronograma organizado, de modo a facilitar a tomada de decisões. Para tanto, é necessário um bom planejamento, com divisões de tarefas e responsabilidades, de modo a facilitar a resolução das demandas dos condôminos.

As assembleias são momentos cruciais para uma boa gestão condominial, ocasiões nas quais deverá ser apresentado o plano de gestão do condomínio e as instâncias disponíveis para resolução dos conflitos. Ademais, quando a decisão a ser tomada pelo síndico for muito importante e causar reflexos para todos no Condomínio, é interessante a convocação de assembleia geral para legitimar as suas escolhas.

Neste ponto, cabe uma ressalva, pois o Código Civil, em seu art. 1.341, autoriza o síndico a fazer obras e reparações necessárias independente de autorização do condomínio. Contudo, para evitar conflitos, aconselha-se, sempre que possível, convocar assembleia para deliberar sobre o assunto.

Outra prática interessante é a utilização de murais, cartazes, painéis de avisos, para a publicação das decisões da administração aos condôminos, de modo a garantir o acesso às informações. Além disso, é importante que o síndico, juntamente com a administração como um todo, faça prova de todas as comunicações realizadas, como forma de prevenção.

Na condução da administração, é essencial que haja a troca de informações entre todos os envolvidos, como forma de melhor conduzir os trabalhos e facilitar o seu andamento. É por isso que a relação entre o síndico e os conselhos deve ser próxima, de modo que, mesmo não havendo exigência na convenção, a tomada de certas decisões pelo síndico seja ratificada pelo respectivo conselho.

O síndico, por ser também um gestor de patrimônio alheio, está sujeito à prestação de contas, a qual deve ser feita de forma detalhada e na periodicidade indicada na Convenção de Condomínio. Todos os custos e despesas relacionados às atividades do Condomínio devem ser documentadas, exigindo-se sempre a documentação fiscal.

Por fim, é fundamental que a administração esteja acessível, e atue dentro dos limites da lei e da convenção, pautando-se pela ética e, acima de tudo, tome as decisões para o bem de todos os condôminos.

Fonte: Carreirão & Dal Grande Advocacia

Síndico pode aumentar o valor do condomínio sem aprovação em assembleia?

Não. E quanto a isso o entendimento é soberano. Contudo, isso não lhe impede de realizar a cobrança de despesas extraordinárias para suprir um déficit de caixa.

Esclarecendo, além da determinação legal contida nos incisos VI e VIII, do art. 1348[1], do CC e na convenção de cada condomínio, ao menos uma vez por ano o síndico deve convocar assembleia de prestação e aprovação de contas. E, normalmente, é nessa assembleia que o síndico apresenta a previsão orçamentária para os próximos meses, ocasião em que são realizadas projeções futuras com lastro nos dissídios dos trabalhadores, aumento das contas de consumo, correção de contratos de prestadores de serviços, previsão de inflação para aquisição de produtos e outros dados que refletirão no percentual de aumento proposto para discussão e que são necessários para manutenção da funcionalidade do condomínio.

Entretanto, em algumas oportunidades a assembleia pode vetar a correção da taxa condominial, mas, mesmo assim, tal veto não é suficiente para impedir que valores extras sejam cobrados para suprir o deficit entre o que o condomínio arrecada e o necessário para sua mantença.

Ora, tão certa quanto a determinação de que a decisão assemblear deve ser mantida é a obrigação do síndico prevista no inciso V do mesmo artigo 1348[2] – “… zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.

Assim, verificando o síndico que o total arrecadado com a taxa condominial não é suficiente para manter a prestação de serviços que interessam aos próprios condôminos, e precavido dos demonstrativos financeiros e orçamentários necessários, poderá emitir boleto para cobrança de despesas extraordinárias para suprir esse déficit.

Em um primeiro momento, tal postura pode parecer autoritária e ilegal, porém, tendo o síndico demonstração do déficit orçamentário, o mesmo não pode se sujeitar a arcar com ônus de juros bancários e/ou empréstimos para suprir tal déficit, ocasião em que poderá se valer da cobrança de despesas extraordinárias para garantir o cumprimento da sua própria competência legal.

Logicamente, é um caso extremo, mas totalmente possível, salvo exista na regra condominial disposição sobre a possibilidade do uso de fundo de reservas ou outras situações para cobrir o déficit orçamentário.

Dessa forma, é importante que os condôminos sejam conscientes e participem da assembleia em que há a discussão orçamentária, pois, quando for aprovada a manutenção sem qualquer correção da taxa condominial e sem que exista a diminuição de algumas facilidades existentes no condomínio, por exemplo, ainda assim o condômino poderá arcar em algum momento com o ônus decorrente da diferença de caixa entre o que se arrecada e o que se gasta.

Portanto, ainda que não seja de agrado dos condôminos aceitar o aumento proposto pelo síndico/administradora, é necessário bom senso de todos e, principalmente, uma demonstração financeira bem elaborada e com a apresentação, se for o caso, de aumentos escalonados e outras situações, pois, até em razão da inflação e outros aumentos, é certo que nenhum condomínio conseguirá manter a qualidade de serviço sem que exista a correção da taxa condominial ou sem que seja necessário realizar o uso, quando possível, do fundo de reserva, que, ao longo dos meses, também precisará ser reposto. Um síndico consciente e conhecedor da legislação dificilmente aceitará utilizar de juros bancários para suprir o déficit orçamentário ordinário.

Conclui-se, portanto, sem jamais querer discutir sobre o poder de decisão da assembleia, que, em alguns casos específicos, até mesmo a decisão assemblear pode ser descumprida pelo síndico, desde que devidamente motivada e lastreada em dados concretos. E esse descumprimento não pode ser interpretado como violação dos deveres sindicais.

NOTAS

[1] VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

[2] V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Fonte: Patrícia Lima de Souza Oliveira Reis – Advogada e colaboradora no Escritório Bunn, Piccollo & Barcelos João advogados associados em Santa Catarina, especialista em direito Imobiliário e Condominial, pós-graduada em Direito Processual Civil (novo CPC) e Gestora Ambiental.

O condomínio pode ser equiparado a consumidor?

De acordo com o CDC, existem duas espécies de consumidor. O consumidor direto, aquele disposto no art. 2º do CDC como destinatário final de um produto ou serviço. E consumidor por equiparação.

Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equipara-se ao consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Em recente julgamento (REsp nº 1560728 / MG) o STJ se posicionou favorável em processo demandado por condomínio contra uma construtora. Para os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), disputas entre um condomínio de proprietários e empresas podem caracterizar relação de consumo direta, o que possibilita a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para resolver o litígio.

O Ministro relator do caso, Paulo de Tarso Sanseverino, entendeu que o conceito de consumidor previsto no CDC deve ser interpretado de forma ampla. Para ele, o condomínio representa cada um dos proprietários, e a ação busca proteger esses proprietários.

O magistrado afirmou que tal restrição não faz sentido. “Ora, se o condomínio detém legitimidade para defender os interesses comuns dos seus condôminos, justamente por ser constituído da comunhão dos seus interesses (artigo 12, inciso IX, do CPC/73; artigo 75, inciso XI, do NCPC), não se pode restringir a tutela legal colocada à sua disposição pelo ordenamento jurídico”, explicou.

Vejamos a ementa do julgado:

RECURSO ESPECIAL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DEMANDA ENVOLVENDO CONDOMÍNIO DE ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS E A CONSTRUTORA/INCORPORADORA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. COLETIVIDADE DE CONSUMIDORES. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA DO ÔNUS PROBATÓRIO. PRECEDENTES DO STJ. [...] 2. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao condomínio de adquirentes de edifício em construção, nas hipóteses em que atua na defesa dos interesses dos seus condôminos frente a construtora/incorporadora. 3. O condomínio equipara-se ao consumidor, enquanto coletividade que haja intervindo na relação de consumo. [...] 5. Possibilidade de inversão do ônus probatório, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC. 6. Aplicação da teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova (art. 373, § 1º, do novo CPC). 7. Precedentes do STJ. 8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. STJ. 3ª TURMA. REsp nº 1560728 / MG) RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO. DJ 18/10/2016.

A decisão é benéfica aos condomínios ao equipará-los a consumidor por muitos fatores: procedimento aplicado a processos que envolvam relação de consumo, com facilitação de acesso à justiça, já que existe a possibilidade de inversão de ônus da prova ao fornecedor que é quem possui mais capacidade técnica e econômica frente ao consumidor; dilação de prazos prescricionais e decadenciais ao consumidor; a responsabilidade objetiva do fornecedor, salvo quando profissional liberal; reconhecimento de vulnerabilidade técnica, econômica, financeira e jurídica, entre outros.

A legislação consumerista pode ser aplicada aos condomínios nas relações com construtoras, incorporadoras, fornecedores em geral, prestadores de serviços, como assistência técnica de elevadores e segurança, e inclusive como usuários de serviços públicos, tais como energia elétrica, gás, água e esgoto.

Entretanto, o Código de Defesa do Consumidor não se aplica às relações estabelecidas entre condomínio e condômino, pois não há relação de consumo, e sim de convivência condominial onde se aplica a legislação comum, especialmente o Código Civil.

Fonte: Morgana Schoenau da Silva

É indevida a negativação do comprador que desiste do imóvel

Em razão da notória crise econômica e a crescente bolha imobiliária alguns compradores de imóveis na planta vem passando por um novo problema quando decidem fazer o distrato da compra do imóvel: após comunicarem a construtora/empreendedora que não há mais interesse no negócio e, consequentemente, deixam de pagar as parcelas vincendas, são surpreendidos com a ameaça de negativação do nome em órgãos de proteção ao crédito, tais como SPC/SERASA.

Contudo o Poder Judiciário está atento à questão, e vem garantindo aos consumidores o direito de desistir do negócio sem a negativação ou qualquer tipo ônus ao nome dos compradores.

Conforme o entendimento pacificado nos Tribunais Brasileiros, os consumidores possuem o direito de desistir do negócio a qualquer tempo, devendo apenas comunicar a construtora/empreendedora desta decisão. Contudo, deve ser lembrado que em razão da desistência do negócio a construtora poderá reter entre 10% a 15% do total dos valores pagos, e ainda, conforme o caso, cobrar a multa contratual, devendo esta ser proporcional de modo que não resulte em um encargo excessivo ao consumidor.

Por esta razão, estando o consumidor adquirente de um imóvel na planta com dificuldades financeiras para dar continuidade ao negócio, a melhor solução antes de comunicar a desistência da tão sonhada casa própria e assinar documentos exigidos pela construtora/empreendedora, é procurar um especialista da área, para fazer valer seus direitos.

Fonte: Jader Gustavo Kozan Nogueira, Advogado

Prédios vazios confirmam crise no mercado imobiliário executivo

Como as construções costumam levar de 5 a 6 anos, muitos prédios erguidos em meio à euforia desenfreada do setor imobiliário acabaram ficando prontos em plena recessão. Hoje os donos precisam dar generosos descontos para conseguir inquilinos

Os edifícios corporativos do Rio e de São Paulo nunca estiveram tão vazios. De acordo com a empresa Buildings, o índice de vacância dos prédios de alto padrão fechou 2016 em 23,42% em São Paulo e em 38,33% no Rio.

Isso reflete o descompasso entre a aposta dos investidores e a evolução da atividade econômica do país. Muitos dos prédios ociosos começaram a ser erguidos no começo da década de 2010, quando a economia brasileira ia bem, havia uma demanda crescente novos escritórios, pouca oferta e preços de aluguel em alta.

Como as construções costumam levar de 5 a 6 anos, muitos prédios erguidos em meio à euforia desenfreada do setor imobiliário acabaram ficando prontos em plena recessão. Hoje os donos precisam dar generosos descontos para conseguir inquilinos.

Fonte: G1