Quem deve pagar pelas benfeitorias em imóvel alugado?

Há pouco tempo, fui procurado por uma pessoa que estava com um problema muito grande relacionado ao seu contrato de aluguel.

Ele havia alugado uma sala comercial grande, em frente a um cemitério de Goiânia, para montar uma floricultura.

O negócio nunca foi para frente. Nenhuma flor foi vendida no prazo da locação, que durou mais de 5 anos.

Diversos problemas ocorreram, entre eles a falta de pagamento dos alugueis, que gerou processos judiciais de despejo, atritos entre locador e locatário e outras coisas.

Como ele não iria permanecer mais no imóvel, questionou de quem seria a reponsabilidade pelas benfeitorias realizadas nesse bem, como a instalação de uma câmara fria para o acondicionamento das flores em temperatura adequada – que ele teve de colocar para a sua atividade comercial -, além da reforma no imóvel, que foi recebido em péssimo estado de conservação.

As obras realizadas ultrapassaram o valor de 500 mil reais. E ele devia mais de 300 mil de alugueis atrasados.

O bem já havia sido retomado pelo locador, mas ele não queria amargar o prejuízo das obras realizadas.

Pois bem. Para dizer se a pessoa tem direito ou não a um ressarcimento pelas obras realizadas, precisamos analisar algumas coisas, como a natureza da obra feita e o que diz o contrato.

Primeiro, é necessário verificar a natureza dessa obra. Ela pode ser uma benfeitoria ou uma acessão.

Benfeitorias

As benfeitorias são bens acessórios incluídos em um móvel ou imóvel, visando a sua conservação ou melhora da sua utilidade, e pode ser dividida em:

Benfeitorias necessárias – São as que têm por fim conservar ou evitar que o bem se deteriore. Exemplo: a reforma do telhado de uma casa.

Benfeitorias úteis – São as que aumentam ou facilitam o uso da coisa, tornando-a mais útil. Exemplo: instalação de uma grade na janela de uma casa.

Benfeitorias voluptuárias – São as de mero deleite, de luxo, que não facilitam a utilidade da coisa, mas apenas tornam mais agradável o uso da coisa. Exemplo: construção de uma piscina em uma casa.

Acessões

As acessões são obra nova que se ajuntam as existentes. São incorporações introduzidas em um outro bem, imóvel, por quem de direito. Por exemplo: construção de um galpão em um terreno vazio.

 O que a lei diz sobre as benfeitorias ou acessões?

A Lei do Inquilinato, em seu art. 35 e 36, afirma que o locatário (inquilino) tem direito a receber pelas benfeitorias úteis, desde que autorizadas e às necessárias, mesmo que não tenham sido autorizadas pelo contrato, podendo levantar (retirar) as voluptuárias que não causem prejuízo ao imóvel.

E é possível que o locatário, sobre as benfeitorias que tem direito, exerça o direito de retenção, que é a possibilidade de conservar em seu poder a coisa ou de recusar-se a restituí-la até que seja satisfeita a obrigação.

Em relação às acessões, sendo realizadas de boa-fé, o locatário, nos termos do art. 1.255, do Código Civil, fará jus à indenização, porém, não tem direito de retenção, por se tratar de direito diverso daquele previsto no art. 35, da Lei do Inquilinato.

 O contrato de locação pode dizer algo diferente disso

As possibilidades acima serão aplicadas quando não houver nenhuma disposição contratual em sentido contrário, porque essa questão pode receber um regramento diferente, a depender do que for estabelecido entre as partes.

Por isso falei, anteriormente, que a análise de uma situação como essa dependia da natureza da obra realizada e, também, o que reza o contrato.

É que o art. 35, da Lei de nº 8.245/1991, permite que, por disposição contratual expressa, as benfeitorias de qualquer espécie não sejam indenizadas.

É neste sentido a Súmula 15 do extinto 2º TAC: “É dispensável prova sobre benfeitorias se há cláusula contratual em que o locatário renunciou ao respectivo direito de retenção ou de indenização”.

Sobre o tema referente à indenização de benfeitoria no imóvel locado, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento por meio da Súmula 356: “Nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

E, de igual modo, também é permitido que haja a renúncia ao direito de recebimento de indenização/ressarcimento pelas acessões, veja:

Ainda que a construção de prédio em terreno locado possa ser tecnicamente considerada acessão, e não benfeitoria, válida é a cláusula contratual que exclui o respectivo direito de indenização, porque cuida-se, em última análise, de estipulação envolvendo direito disponível. E, porque não vedada pela lei, insere-se no âmbito daquelas matérias albergadas pelo princípio da chamada autonomia de vontade.

2º TACivSP – Ap s/rev. 495 975 – Sexta Câmara – Rel. Paulo Hungria – J. 30/9/1997.

No caso que mencionei no começo do texto, todas as benfeitorias ou acessões não seriam ressarcidas pelo locador e seriam incorporadas no imóvel, de acordo com as disposições do contrato de locação firmado.

E por se tratar de direito disponível, firmado por agentes capazes, mediante contrato civil, não é possível alegar abusividade dessa cláusula ou aplicação dos direitos previstos no Código de Defesa do Consumidor.

É preciso tomar muito cuidado com o que diz o contrato. Pedir auxílio profissional para analisá-lo e te informar dos riscos que ele pode trazer, caso contrário, você poderá amargar um prejuízo grande, como 500 mil reais, na situação que mencionei.

Texto: Rafael Rocha Filho é advogado, especialista em Imóveis, Contratos e Dívidas, com atuação em demandas de pessoas e empresas em Empréstimos Bancários, Financiamentos Imobiliários, Processos de Execução, Execução Fiscal, Revisionais de Contratos, Ações de Indenização, Busca e Apreensão de Veículos e Leilões de Imóveis.