Aluguei um imóvel, mas não fiz contrato escrito. Esse negócio tem validade?

Essa é uma situação comum, apesar dos riscos que essa prática implica. Todos conhecemos alguém que deixou uma pessoa morar em um imóvel, fixando um valor para que ela pagasse como aluguel, configurando um contrato de locação de imóvel. Mas esse negócio tem validade? Quais os riscos? Acompanhe este artigo e vamos entender melhor essa situação.

O que é um contrato verbal?

Um contrato verbal é aquele que é firmado pela manifestação de vontade dos pactuantes, no nosso caso o locador e o locatário, desde que não tenha forma escrita.

O Código Civil estipula que é “lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código” (art. 425, CC), ou seja, um contrato para ter validade precisa ser composto por pessoas capazes, ter por objeto algo lícito, possível, determinado ou determinável, bem como sua forma deve ser prescrita ou não defesa em lei (art. 104, CC). Por fim, a validade de uma declaração de vontade, como no contrato de locação, não depende de uma forma especial, salvo quando a lei exigir (art. 107, CC). Como exemplo, a compra e venda de imóvel só pode ser feita por meio de escritura pública ou instrumento particular e qualquer outra forma não terá validade.

Então, um contrato de locação verbal tem validade desde que locador e locatário sejam agentes capazes, o objeto (imóvel) é lícito, possível e determinado, bem como sua forma oral não é proibida em lei.

Sendo esse um negócio válido, vamos entender quais os riscos de firmar um contrato de locação verbal.

Entenda os riscos

Existem diversas frases feitas que descrevem os problemas relacionados ao contrato de locação verbal, mas acredito que mais adequada a essa situação é “se não está escrito, fica o dito pelo não dito”.

Tanto o Código Civil quanto a Lei do Inquilinato dispõem diversas situações permissivas ou vedando condutas que o contrato pode dispor em contrário. Inexistindo contrato escrito, será necessário provas que constituam essa manifestação de vontade, tal como testemunhas, gravações, áudios de WhatsApp ou qualquer outra prova lícita. Vamos entender melhor isso analisando algumas situações:

Se existirem mais de um locatário, ambos são solidários pelo pagamento do aluguel, salvo se o contrato estipular de forma diversa. Então, inexistindo prova dessa situação, ambos os inquilinos respondem pela totalidade do débito locatício;

O contrato de locação pode ser ajustado por prazo determinado ou indeterminado. Caso não seja possível a prova do prazo determinado, ele será interpretado como locação por prazo indeterminado, ou seja, o locador poderá denunciar a locação e despejar o locatário com aviso por escrito com antecedência mínima de 30 dias (art. 6º, Lei do Inquilinato);

O locador é responsável por pagar taxas condominial, impostos, seguro contra fogo, salvo se o contrato dispuser o contrário (art. 22, VIII, Lei do Inquilinato). Portanto, inexistindo prova de que esses termos estipularam tal obrigação ao locatário, ficará a cargo do locador cumprir essas obrigações.

Como vimos dessas três situações exemplificativas, o contrato de locação verbal é válido, mas pode trazer problemas para as duas partes pactuantes pela dificuldade de provar aquilo que foi negociado. Vamos entender o que é possível fazer se esta for sua situação.

Meu contrato é verbal, e agora?

O primeiro passo necessário é juntar todo e qualquer tipo de comprovante dos termos que foram firmados do contrato, tais como:

Comprovantes de pagamento de IPTU e taxas condominiais;

Requerimentos de troca de nome como consumidor de água, luz e telefone feitos pelo inquilino;

Áudios e conversas feitas entre proprietário e inquilino;

Ter anotado nome e telefone de vizinhos do inquilino.

Também é interessante procurar um advogado especializado para aduzir esse contrato verbal a termo, tornando ele um contrato escrito. Após, averbar o contrato junto a matrícula do imóvel tornará a relação pública perante terceiros.

Conclusão

Contratos verbais de locação são válidos, porém inseguros tanto para o locador quanto para o locatário, ante a dúvida que pode existir quanto aos termos pactuados que dependem de prova e apreciação judicial. Então, o recomendável é transformar esse contrato verbal em contrato escrito com o auxílio de um advogado especializado na área imobiliária, trazendo mais segurança para ambos os pactuantes do negócio.

Fontes:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

Texto: Fernando Aragone, Advogado, formado na Universidade Santa Cecília, na baixada santista. Especializado em Direito Imobiliário, Contratual, Sucessório e Condominial. Pós-graduando em Advocacia Extrajudicial