Quem comprou imóvel de alguma empresa do ramo imobiliário, como uma construtora, incorporadora ou imobiliária, não pode ser obrigado a pagar taxa para transferência/cessão desse contrato.
Na prática, todavia, o que vemos é uma situação completamente diferente e as empresas agem em absoluta ilegalidade e cometendo abusos ao cobrar taxas sobre a transferência desses contratos.
Não estamos falando do ITBI
Essa taxa cobrada não tem nada a ver com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é um imposto de titularidade da Prefeitura/Distrito Federal que incide quando há uma alienação de um imóvel.
O que eu estou dizendo que não pode ser cobrado é uma “taxa” que as empresas desse ramo obrigam os futuros compradores a pagarem para transferir o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, seja registrado ou não, para outra pessoa, geralmente, via cessão de direitos.
Cobram entre 1% a 5% sobre o valor da venda ou do valor atualizado do contrato. Imagine que o seu contrato atualizado valha 300 mil reais, você tenha pago apenas 100 mil e queira “vender o ágio” para outra pessoa. Nessa situação, sendo a taxa de 5% sobre o valor desse contrato, o comprador terá de pagar a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).
Essa cobrança é extremamente prejudicial para aquela pessoa que não tenha mais condições financeiras para honrar o seu contrato e, não querendo pedir a rescisão (com receio de perder muito dinheiro, o que fatalmente ocorrerá), prefere transferir a dívida e o contrato para outro, mediante o pagamento do que já quitou.
Poucas pessoas se interessam em pagar essa taxa e ainda assumir a dívida do antigo proprietário. Muitos dos vendedores acabam por dar esse desconto no preço do negócio ou assumem o seu pagamento, amargando o prejuízo.
Mas isso não é correto.
Por que é ilegal essa cobrança?
A Justiça entende que a cobrança dessa taxa não é legal, pois transfere ao consumidor obrigação onerosa e abusiva, que é de responsabilidade da empresa.
A taxa de transferência cobrada pela construtora é abusiva pelo simples fato de que as despesas administrativas que a empresa eventualmente tenha que arcar por força da cessão de direitos já estão embutidas no preço do imóvel, objeto da promessa de compra e venda.
Não há prestação de serviço que justifique a referida taxa, razão pela qual se mostra abusiva a referida cobrança.
A maior parte das despesas alegadas pelas empresas, ao realizar a transferência desses contratos, tem como único objetivo a garantia do pagamento pelo novo comprador, não sendo lícito que a construtora transfira os riscos do empreendimento para o consumidor.
Mesmo que você tenha assinado um contrato com essa cláusula, ela não valerá.
Tal cláusula contratual põe o consumidor em situação de exagerada desvantagem, ao mesmo tempo em que acarreta o enriquecimento sem causa dessas empresas, em afronta aos princípios da boa-fé e da equidade contratual, bem como ao art. 51, IV, e § 1º do CDC.
E quem teve de pagar essa taxa?
Como a cobrança é abusiva e ilegal, mesmo quem tenha pago essa taxa poderá recebê-la de volta, com a aplicação de correção monetária e juros, caso esse pagamento tenha sido feito nos últimos 10 (dez) anos.
Texto: Rafael Rocha Filho, Advogado Especialista em Imóveis, Contratos e Dívidas
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