A falta de vagas de garagem tem sido um problema enfrentado
por condôminos residenciais, principalmente naqueles edifícios mais antigos
onde cada apartamento só possuí uma vaga de garagem por apartamento e no mesmo
apartamento tem um carro por morador. Ocorre ainda que, muitas vezes não exista
espaço suficiente para estacionar os carros extras de todos os moradores na
rua, ou até mesmo por questão de segurança o proprietário prefere estacionar o
seu veículo na segurança do seu edifício.
Primeiramente vou te apresentar as modalidades de vagas de
garagem em condomínios edilícios em dois tipos: vagas acessórias, vagas
autônomas e vagas comuns.
Vagas Acessórias
As vagas acessórias são aquelas que não possuem sua própria
matrícula no registro imobiliário, ou seja, a vaga faz parte acessória do
apartamento e não pode ser vendida de forma separada.
Vagas Comuns
Em alguns casos as vagas são demarcadas em área comum e não
possuem divisão por apartamento, imagine um grande espaço na área comum do
empreendimento, demarcado com vagas de estacionamento, mas que não há
possibilidade de determinar que vaga A é do apartamento 101 e vaga B é do
apartamento 102.
Nesta modalidade o condômino chegará ao empreendimento e
estacionará na vaga livre que lhe parecer mais adequada.
Alguns condomínios mais são entregues aos moradores
proprietários com uma convenção de condomínio que lhes permite o "uso
exclusivo" da vaga em área comum para determinados apartamentos. Por
exemplo, a vaga A está localizada na área comum do empreendimento, mas ficou
pactuado na convenção de condomínio que naquela vaga apenas o morador do
apartamento 101 poderá estacionar.
Vagas autônomas
No caso das vagas autônomas, existem matriculas distintas:
uma do apartamento em questão e outra para a vaga de garagem.
E como eu sei qual tipo de vaga eu possuo?
Você terá as informações sobre o tipo de garagem que possui
na certidão de inteiro teor do seu imóvel, também conhecida em muitas regiões
do Brasil como: Certidão da Matrícula Atualizada.
Tal documento está disponível no cartório de registro de
imóveis competente pela circunscrição (zona) onde está localizado seu imóvel.
Se a sua vaga foi autônoma, ela terá uma matrícula só dela.
Se for acessória ou vaga em área comum você perceberá na leitura da descrição
do imóvel na certidão.
Eu posso vender a minha vaga nos dois casos?
Antes da alteração do Código civil pela Lei Federal nº
12.607 de 2002 o entendimento sobre a venda de vagas de garagem era dada pela
Apel. nº 196.364, 7ª Câm., rel. Juiz Guerrieri Rezende, atentem pois esta não é
mais a realidade atual:
"Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo.
Condomínio – vaga em garagem – unidade autônoma – especificação e discriminação
– locação – admissibilidade. É perfeitamente possível na especificação e
discriminação do condomínio, tratar a vaga da garagem como unidade autônoma,
hipótese em que lhe deve ser atribuída fração ideal de terreno, assim desvinculando-se
da unidade habitacional. Pode ser livremente alienada tanto a condômino quanto
a estranhos, bem como ser alugada, por extensão do direito de propriedade.
Inteligência dos §§ 1º e 2º do art. 2º da Lei 4.591/64 (Apel. nº 196.364, 7ª
Câm., rel. Juiz Guerrieri Rezende, j. em 23.09.86, in JTA (RT) 105/296)."
Anteriormente a vaga quando autônoma poderia ser vendida,
inclusive a terceiro, sem a anuência do condomínio em razão do Direito de
Propriedade. O direito de propriedade é o direito de controlar e dispor, com
exclusividade, daquilo que se é titular. Podendo o condômino, no caso em
questão, usar fruir, dispor da forma que bem entender.
Após a alteração da Lei Federal nº 12.607 de 2002 no Código
Civil, o artigo 1.331, passou a permitir que as vagas autônomas sejam vendidas
livremente por seus proprietários, porém no caso de terceiros passou a ser
necessária a autorização expressa na convenção de condomínio.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são
propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º.
As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,
escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no
solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo
ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos
para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao
condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
No caso das vagas autônomas, por ser tratar de um bem
independente, com matrícula própria, a mesma pode ser vendida separadamente,
sem qualquer problema.
Importante ressaltar que, como demonstrado no texto de lei,
para que a venda ocorra para terceiros de fora do edifício é necessária
autorização na convenção condominial. Caso não haja uma proibição expressa da
venda de vagas de garagem, autônomas ou individuais, a não condôminos, será
necessário o voto de 2/3 dos condôminos em assembleia.
Frise-se que o texto acima aborda apenas as vagas de garagem
em edifícios residenciais. O chamado edifício-garagem possui outro
entendimento.
Fonte: Por Caroline Pio / Blog Mariana Gonçalves
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