É seguro comprar um imóvel na planta?

As palavras a seguir apresentadas são direcionadas àqueles que, de alguma forma, atuam no mercado imobiliário, sejam compradores, vendedores, administradoras de imóveis, corretores, construtores, engenheiros, investidores etc.

Antes de buscar responder a pergunta que se faz no título do presente texto, necessário termos em mente que, nos últimos anos, os mecanismos que visam dar segurança jurídica aos negócios que envolvem o chamado “imóvel na planta” vêm aprimorando seus instrumentos, o que acaba por fomentar o mercado de incorporação imobiliária, tornando-o um “bom negócio” para as partes envolvidas.

Historicamente, a figura do “incorporador” teve sua aparição quando os edifícios começaram a se proliferar nas grandes cidades. Entretanto, até pouco tempo ainda era comum, principalmente nas cidades do interior, o construtor vender o imóvel na planta sendo ele mesmo o "incorporador", informalmente.

Um fato ocorrido na década de 90, que foi a falência de uma das maiores incorporadoras do país, colocou em “xeque” essa modalidade de negócio e teve como consequência centenas de prédios inacabados, aumentando demasiadamente o sentimento de desconfiança geral no setor.

Na mesma década, percebendo a queda no mercado, o Congresso Nacional se movimentou e apresentou o Projeto de Lei 2109/1999, que posteriormente alterou a Lei de incorporação imobiliária (4.591/1964).

O referido PL buscou aumentar a segurança jurídica dos interessados em adquirir um imóvel na planta, tendo como objetivo constituir o chamado “patrimônio de afetação”. O Projeto de Lei passou por inúmeras comissões temáticas, sofrendo alterações, e veio a ser publicado somente na década seguinte, no ano de 2004, através da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004.

Com o advento da referida legislação de 2004, regulamentou-se a afetação patrimonial da incorporação imobiliária, pela qual os bens, direitos e obrigações correspondentes ao empreendimento constituem um núcleo patrimonial separado do patrimônio da empresa incorporadora e ali permanecem segregados até a conclusão da obra.

Em poucas palavras, a incorporadora/construtora que opta pelo regime do patrimônio de afetação deve realizar uma contabilidade em separado para cada empreendimento, e a razão é única: proteção àqueles consumidores que pretendem adquirir um imóvel na planta.

Por exemplo, caso o Incorporador venha a sofrer algum processo judicial que possa levá-lo a insolvência, os compradores das unidades estariam seguros, uma vez que o patrimônio da incorporadora não se confunde com o do empreendimento, que é, portanto, “blindado”.

Mas como, então, podemos determinar se a compra de determinado “imóvel na planta” é segura ou não?

Como todo negócio, existem riscos, e isto não pode ser omitido. No entanto, o tempo se encarregou de aprimorar os mecanismos para aumentar, cada vez mais, a proteção jurídica, em especial, aos compradores.

A lei de incorporações trouxe inúmeros deveres, obrigações e responsabilidades àqueles que exercem essa atividade.

Uma das obrigações é arquivar no cartório do Registro de Imóveis uma série de documentos que visam atestar a idoneidade da construtora/incorporadora, antes de se oferecer e negociar unidades autônomas. O intuito é fornecer o máximo de informações possíveis sobre a sua situação financeira do empreendedor.

Com o registro da incorporação imobiliária, os documentos referentes ao empreendimento ficam arquivados no cartório de Registro de Imóveis, sendo documento público e, portanto, acessível a qualquer interessado.

Além da proteção posta pela lei que rege a incorporação imobiliária, sobretudo pela entrada em vigor do patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004), desde 19 de junho 2013 está vigente uma outra importante norma que disciplina o setor da construção civil, publicada pela ANBT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a NBR-15.575/2013.

Dentre muitos detalhes que não caberiam no objetivo do presente texto, destaca-se o enfoque da norma sob a ótica do resultado, que estabelece os requisitos mínimos de qualidade que a edificação deve apresentar depois de concluída, e o foco é novamente voltado ao consumidor.

Portanto, pode-se dizer que a construção civil, em geral, inclusive dentro das incorporações imobiliárias, ganha mais essa proteção: um padrão de qualidade previamente estabelecido.

Por fim, confirmando mais uma vez a narrativa inicial de que a legislação no campo da construção civil vem ganhando maior segurança jurídica, foi publicada, em 18 de dezembro de 2018 a Lei 13.786, apelidada de “lei do distrato”.

A referida legislação aprimora os direitos do consumidor nessa nas relações de compra e venda de imóveis negociados em incorporações imobiliárias, criando, por exemplo, a obrigatoriedade do contrato de promessa de compra e venda prever um quadro resumo, contendo as informações mais importantes ao negócio.

Além disso, se a compra for realizada em stand de vendas, fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial, foi criada a possibilidade de desistência do negócio até 7 (sete) dias após o fechamento do contrato.

Dessa forma, a aquisição de um imóvel na planta, atualmente, é algo muito mais seguro do que há alguns anos e, com o crescente aumento do déficit habitacional, o investimento em imóveis tem se tornado um importante vetor para a economia nacional, sobretudo pelo fortalecimento da legislação brasileira.

Fonte: Pedro Henrique Brisolla Caetano, advogado inscrito pela OAB/RJ sob o nº 197.864, especialista em Direito Imobiliário pela PUC-Rio, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/VR.