Por tal razão, os síndicos e
administradoras de condomínios formulam diversas formas de coibirem a
inadimplência, estabelecendo punições severas para os condôminos devedores,
dentre elas a proibição de utilizar a área comum do edifício (piscina,
academia, quadra de esporte, salão de festas, entre outros), vislumbrando assim
compelir o condômino a quitar seus débitos e sempre estar com suas obrigações
em dia.
No entanto, questiona-se:
tal proibição é legal.? Há os que creem que somente pelo fato de existir
previsão no regimento interno e/ou convenção de condomínio essa seria
plenamente possível.
É certo que tanto o
regimento interno quanto a convenção estabelecem as políticas e condutas do
condômino, mas tais regras não podem se sobrepor aos princípios legais do
direito de propriedade, estabelecidos em nossa legislação.
Referidos instrumentos devem
estar em consonância com a lei e ainda que haja previsão em sentido contrário,
tais normas não terão qualquer amparo legal.
A restrição ao direito de
uso da área comum, em decorrência de dívida, tem óbice no direito de
propriedade, no direito de ir e vir do cidadão. A propriedade imobiliária
abrange não só a fração ideal no solo, mas, também, as demais partes comuns do
condomínio, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento
de instituição do referido, conforme preconiza o art. 1.331, § 3º do Código
Civil.
Compete salientar que não há
nenhum respaldo legal de que o uso das partes comuns do condomínio está
atrelado a adimplência do condômino, pois tal respaldo beiraria ao absurdo,
dado ao fato de que o inadimplente também é dono do todo, logo não pode ter o acesso
a sua propriedade limitado.
Salienta-se que referida
restrição não possui efeito prático, pois a mesma não obriga o condômino
inadimplente ao pagamento, mas, tão somente, o expõe a situação vexatória,
ainda mais se tal negativa ocorreu para familiares e diante de terceiros, tendo
sido deixado explícito que o motivo era o inadimplemento, ferindo, assim, o
princípio da dignidade humana.
Os meios legais para
compelir o condômino inadimplente a cumprir com suas obrigações prevista no
Código Civil são, em sua maioria, de natureza pecuniária, vejamos:
multa moratória de até 2%
sobre o valor do débito, além de juros e correção monetária;
protesto;
ação judicial de cobrança;
penhora do imóvel;
impedimento de voto.
Há de se ressaltar que o
condômino devedor contumaz (reincidente na inadimplência), à luz do art. 1.337
do Código Civil, poderá, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, ser
constrangido a pagar multa correspondente a até 5 vezes do valor atribuído à
contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a
reiteração no ato, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Assim, qualquer forma de
cobrança de débitos condominiais de condômino inadimplente diferentes das
previstas em nosso ordenamento jurídico é ilegal, mesmo que haja previsão em
convenção ou regimento interno.
Diante da negativa de acesso
a áreas comuns do condomínio, o condômino inadimplente pode ingressar com uma
ação de obrigação de fazer, a depender do caso, cumulada com indenização por
danos morais.
Fonte: Evelise Goes,
advogada e sócia do Custódio & Goes Advogados.
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