Quando duas pessoas querem comprar ou vender um imóvel, é
muito comum a realização de um contrato de promessa ou de compromisso de compra
e venda. Mas atenção! Eles não são a mesma coisa. Para entender as implicações
de cada um, é necessário saber sua diferença fundamental: a possibilidade de
arrependimento.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar
firmado entre as partes, que acordam que celebrarão, no futuro, contrato
definitivo de compra e venda. Esse contrato não transfere a propriedade, mas
apenas cria para as partes a obrigação de comprar ou vender o bem, com o preço,
o prazo e as demais condições estabelecidas no contrato.
Nesse caso, é possível o arrependimento de uma das partes,
sempre subordinado a uma condição prevista contratualmente (cláusula de
arrependimento). Ele é, portanto, revogável, podendo ser desfeito em hipótese
de resilição unilateral (desfazimento do contrato por manifestação da vontade
de uma das partes) ou resolução (extinção em hipótese de caso fortuito ou força
maior). A desistência, contudo, deve ser exercida dentro da razoabilidade, sob
pena de configurar ato ilícito e dever de indenizar o prejudicado.
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Já o contrato de compromisso de compra e venda é
irretratável e irrevogável (cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade),
só sendo possível desfazê-lo por rescisão ou resolução (extinção em hipótese de
caso fortuito ou força maior). No compromisso, portanto, não cabe a resilição
unilateral. Em ambos os casos, é claro, as partes podem desfazer o contrato em
comum acordo (distrato).
Atenção! Quando for o caso de lotes rurais ou loteamentos, a
lei obriga a celebração de contrato por meio de compromisso de compra e venda.
Sendo assim, não pode haver cláusula de arrependimento.
O compromisso de compra e venda pode ser registrado na
matrícula do imóvel, gerando o direito real de aquisição. Além disso, por ser
irretratável, caso o comprador tenha quitado o valor e o vendedor se recuse a
outorgar a escritura, aquele pode ingressar com ação de adjudicação
compulsória.
QUAIS AS CARACTERÍSTICAS DESSES CONTRATOS?
Tanto a promessa quanto o compromisso de compra e venda
podem ser feitos de forma particular ou por escritura pública (no cartório).
Enquanto contratos preliminares, são aplicadas as normas previstas no art. 462
e seguintes do Código Civil e, portanto, devem conter todos os requisitos
essenciais a um contrato de compra e venda: as partes (comprador e vendedor), o
objeto (imóvel), o preço, o consentimento e forma.
Concluído o contrato e não se verificando o arrependimento
no caso de promessa de compra e venda, qualquer uma das partes tem o direito de
exigir a celebração do contrato definitivo. Porém, para garantir segurança
jurídica às partes, é importante que o contrato esteja averbado na matrícula do
imóvel.
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consultar um advogado e garantir a segurança do negócio! A Valente Reis Pessali
também atua na área de direito imobiliário e contratos em geral.
Imagem: Como comprar um Apartamento
Fonte: Valente Reis Pessali, Sociedade de Advogados é um
escritório especializado no combate a violações de Direitos Humanos.
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