Imóveis: promessa ou compromisso de compra e venda? Entenda a diferença

Quando duas pessoas querem comprar ou vender um imóvel, é muito comum a realização de um contrato de promessa ou de compromisso de compra e venda. Mas atenção! Eles não são a mesma coisa. Para entender as implicações de cada um, é necessário saber sua diferença fundamental: a possibilidade de arrependimento.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

A promessa de compra e venda é um contrato preliminar firmado entre as partes, que acordam que celebrarão, no futuro, contrato definitivo de compra e venda. Esse contrato não transfere a propriedade, mas apenas cria para as partes a obrigação de comprar ou vender o bem, com o preço, o prazo e as demais condições estabelecidas no contrato.

Nesse caso, é possível o arrependimento de uma das partes, sempre subordinado a uma condição prevista contratualmente (cláusula de arrependimento). Ele é, portanto, revogável, podendo ser desfeito em hipótese de resilição unilateral (desfazimento do contrato por manifestação da vontade de uma das partes) ou resolução (extinção em hipótese de caso fortuito ou força maior). A desistência, contudo, deve ser exercida dentro da razoabilidade, sob pena de configurar ato ilícito e dever de indenizar o prejudicado.

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Já o contrato de compromisso de compra e venda é irretratável e irrevogável (cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade), só sendo possível desfazê-lo por rescisão ou resolução (extinção em hipótese de caso fortuito ou força maior). No compromisso, portanto, não cabe a resilição unilateral. Em ambos os casos, é claro, as partes podem desfazer o contrato em comum acordo (distrato).

Atenção! Quando for o caso de lotes rurais ou loteamentos, a lei obriga a celebração de contrato por meio de compromisso de compra e venda. Sendo assim, não pode haver cláusula de arrependimento.

O compromisso de compra e venda pode ser registrado na matrícula do imóvel, gerando o direito real de aquisição. Além disso, por ser irretratável, caso o comprador tenha quitado o valor e o vendedor se recuse a outorgar a escritura, aquele pode ingressar com ação de adjudicação compulsória.

QUAIS AS CARACTERÍSTICAS DESSES CONTRATOS?

Tanto a promessa quanto o compromisso de compra e venda podem ser feitos de forma particular ou por escritura pública (no cartório). Enquanto contratos preliminares, são aplicadas as normas previstas no art. 462 e seguintes do Código Civil e, portanto, devem conter todos os requisitos essenciais a um contrato de compra e venda: as partes (comprador e vendedor), o objeto (imóvel), o preço, o consentimento e forma. 

Concluído o contrato e não se verificando o arrependimento no caso de promessa de compra e venda, qualquer uma das partes tem o direito de exigir a celebração do contrato definitivo. Porém, para garantir segurança jurídica às partes, é importante que o contrato esteja averbado na matrícula do imóvel. 

Está pensando em comprar ou vender um imóvel? É sempre bom consultar um advogado e garantir a segurança do negócio! A Valente Reis Pessali também atua na área de direito imobiliário e contratos em geral.

Imagem: Como comprar um Apartamento

Fonte: Valente Reis Pessali, Sociedade de Advogados é um escritório especializado no combate a violações de Direitos Humanos.  

Posso vender minha vaga de garagem?

A falta de vagas de garagem tem sido um problema enfrentado por condôminos residenciais, principalmente naqueles edifícios mais antigos onde cada apartamento só possuí uma vaga de garagem por apartamento e no mesmo apartamento tem um carro por morador. Ocorre ainda que, muitas vezes não exista espaço suficiente para estacionar os carros extras de todos os moradores na rua, ou até mesmo por questão de segurança o proprietário prefere estacionar o seu veículo na segurança do seu edifício.

Primeiramente vou te apresentar as modalidades de vagas de garagem em condomínios edilícios em dois tipos: vagas acessórias, vagas autônomas e vagas comuns.

Vagas Acessórias

As vagas acessórias são aquelas que não possuem sua própria matrícula no registro imobiliário, ou seja, a vaga faz parte acessória do apartamento e não pode ser vendida de forma separada.

Vagas Comuns

Em alguns casos as vagas são demarcadas em área comum e não possuem divisão por apartamento, imagine um grande espaço na área comum do empreendimento, demarcado com vagas de estacionamento, mas que não há possibilidade de determinar que vaga A é do apartamento 101 e vaga B é do apartamento 102.

Nesta modalidade o condômino chegará ao empreendimento e estacionará na vaga livre que lhe parecer mais adequada. 

Alguns condomínios mais são entregues aos moradores proprietários com uma convenção de condomínio que lhes permite o "uso exclusivo" da vaga em área comum para determinados apartamentos. Por exemplo, a vaga A está localizada na área comum do empreendimento, mas ficou pactuado na convenção de condomínio que naquela vaga apenas o morador do apartamento 101 poderá estacionar.

Vagas autônomas

No caso das vagas autônomas, existem matriculas distintas: uma do apartamento em questão e outra para a vaga de garagem. 

E como eu sei qual tipo de vaga eu possuo?

Você terá as informações sobre o tipo de garagem que possui na certidão de inteiro teor do seu imóvel, também conhecida em muitas regiões do Brasil como: Certidão da Matrícula Atualizada.

Tal documento está disponível no cartório de registro de imóveis competente pela circunscrição (zona) onde está localizado seu imóvel. 

Se a sua vaga foi autônoma, ela terá uma matrícula só dela. Se for acessória ou vaga em área comum você perceberá na leitura da descrição do imóvel na certidão. 

Eu posso vender a minha vaga nos dois casos?

Antes da alteração do Código civil pela Lei Federal nº 12.607 de 2002 o entendimento sobre a venda de vagas de garagem era dada pela Apel. nº 196.364, 7ª Câm., rel. Juiz Guerrieri Rezende, atentem pois esta não é mais a realidade atual:

"Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – vaga em garagem – unidade autônoma – especificação e discriminação – locação – admissibilidade. É perfeitamente possível na especificação e discriminação do condomínio, tratar a vaga da garagem como unidade autônoma, hipótese em que lhe deve ser atribuída fração ideal de terreno, assim desvinculando-se da unidade habitacional. Pode ser livremente alienada tanto a condômino quanto a estranhos, bem como ser alugada, por extensão do direito de propriedade. Inteligência dos §§ 1º e 2º do art. 2º da Lei 4.591/64 (Apel. nº 196.364, 7ª Câm., rel. Juiz Guerrieri Rezende, j. em 23.09.86, in JTA (RT) 105/296)."

Anteriormente a vaga quando autônoma poderia ser vendida, inclusive a terceiro, sem a anuência do condomínio em razão do Direito de Propriedade. O direito de propriedade é o direito de controlar e dispor, com exclusividade, daquilo que se é titular. Podendo o condômino, no caso em questão, usar fruir, dispor da forma que bem entender.

Após a alteração da Lei Federal nº 12.607 de 2002 no Código Civil, o artigo 1.331, passou a permitir que as vagas autônomas sejam vendidas livremente por seus proprietários, porém no caso de terceiros passou a ser necessária a autorização expressa na convenção de condomínio.

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

No caso das vagas autônomas, por ser tratar de um bem independente, com matrícula própria, a mesma pode ser vendida separadamente, sem qualquer problema.

Importante ressaltar que, como demonstrado no texto de lei, para que a venda ocorra para terceiros de fora do edifício é necessária autorização na convenção condominial. Caso não haja uma proibição expressa da venda de vagas de garagem, autônomas ou individuais, a não condôminos, será necessário o voto de 2/3 dos condôminos em assembleia.

Frise-se que o texto acima aborda apenas as vagas de garagem em edifícios residenciais. O chamado edifício-garagem possui outro entendimento.

Fonte: Por Caroline Pio / Blog Mariana Gonçalves

Classificação dos Condomínios

O termo condomínio, é usado para denominar quando mais de uma pessoa tem domínio sobre um determinado bem.

Os condomínios são divididos em residenciais e comerciais, de acordo com a natureza da utilização, e em verticais e horizontais, conforme o modelo de construção.

Condomínio Vertical:

O Condomínio vertical se trata de um edifício de apartamentos no formato de torre, que pode bem ser formado por só uma ou várias torres iguais.

Condomínio Horizontal:

O condomínio horizontal é aquele que as construções são feitas uma ao lado da outra, o oposto do vertical. Seria um condomínio de casas, mas também existem instalações comerciais.

Condomínio Residencial:

O condomínio residencial é aquele destinado a moradia. Normalmente, o contrato de compra de imóveis em condomínio residencial, tem cláusula expressa que traz a obrigatoriedade que aquele imóvel deve ser usado para fins de moradia.

Porém, nada impede que você tenha um escritório em casa. O que não é permitido é que a residência se torne um ponto comercial, com circulação de pessoas, entrada e saída de produtos, por exemplo.

Condomínio Comercial:

Os condomínios comerciais são prédios para a exploração da atividade comercial. Normalmente, são os conhecidos prédios ou galerias comerciais, em que se alugam salas e lojas para os mais variados fins profissionais.

Os condomínios comerciais possuem um regimento próprio e as relações de inquilinato são um pouco diferentes quando comparadas aos residenciais.

Fonte: Mayara Silva, Advogada - Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB São Vicente - Pós Graduação em Direito Civil e Empresarial - Extensão Crimes Digitais - Síndico (a) Profissional

Como calcular a multa no contrato de locação?

Não é raro que oportunidades ou adversidades na vida façam que as pessoas necessitem se mudar do imóvel que residem para outro, seja um maior, melhor ou mesmo menor.

Fato é que situações assim acontecem e nem sempre ocorrem de forma simultânea com o fim do prazo de locação contratado.

As perguntas do inquilino (locatário) são sempre as mesmas:

“E agora? Qual o valor da minha multa?” ou “Como devo calcular a multa?”

Importante apresentar que falaremos de MULTA por antecipação do fim do contrato sempre que houver um contrato de locação por prazo DETERMINADO.

Saiba que a lei 8.245/1991 não determina um valor ou um percentual de multa, quem determinará tal situação quantitativa é o CONTRATO firmado entre as partes.

O art. 4º da lei 8.245 dispõe:

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

De acordo com o artigo acima mencionado, veja as seguintes situações:

#1. Multa em contratos de locação por prazo determinado.

Significa que a multa por “quebra de contrato” em relação ao PRAZO, só será admitida quando o contrato estipular o período em que aquela locação vigorará.

#2. O locador do imóvel não pode reaver o imóvel.

Perceba que a restrição é referente aos contratos firmados POR ESCRITO e com PRAZO DETERMINADO. Ainda assim a lei previamente determinada que ocorrendo as situações previstas no art. 9º (lei 8.245) o locador pode retomar o imóvel.

#3. Como calcular a multa proporcional no contrato de locação?

No contrato de locação a multa será sempre PROPORCIONAL ao período que não foi cumprido do que foi estipulado.

Observe o exemplo:

João (locatário) firma contrato de locação residencial com Maria (locadora) pelo prazo de 36 meses. Pactuaram multa no valor de R$3.000,00. Após 6 meses de contrato João decide deixar o imóvel, faltando 30 meses para o fim do acordo.

Para calcular a MULTA você precisa dividir o valor da multa pelo prazo firmado em contrato:

R$3.000,00 / 36 meses = R$83,33.

Obtendo o valor da multa por mês você deve calcular a quantidade de meses que o contrato não foi cumprido e multiplicar pelo valor da multa mensal.

30 meses x R$83,33 = R$2.499,90.

Assim você terá o valor da multa por “quebra antecipada de contrato” de locação.

Espero que o conteúdo tenha te auxiliado. É importante que na dúvida você deve procurar um advogado para te auxiliar na compreensão da sua situação.

Fonte: Blog Mariana Gonçalves

Advogado Imobiliário e Advogado Condominial: o que fazem?

O advogado imobiliário tem papel fundamental para orientação das questões que envolvam todos os tipos de bens imóveis. Afinal, além de o imóvel ter importância ao cumprir sua função social da moradia, também pode constituir-se numa boa fonte de renda para o seu proprietário. E todas essas situações configuram relações jurídicas que necessitam de um auxílio de um profissional especialista na área.

O ramo do direito imobiliário regula todos os eventos relacionados a imóveis, que vão dos mais conhecidos, como, contrato de compra e venda e locação, até questões que envolvem posse, usucapião, registro, construções, condomínios e incorporações.

No âmbito do direito condominial, o advogado também atua com assessoria de síndicos e administradoras, em assembleias de condomínios, elaboração e alteração de Regimento Interno e Convenção, execução das cotas condominiais, elaboração de Notificações, dentre outras funções, visando sempre a garantia da segurança jurídica para os gestores condominiais.

Devido ao fato da atividade imobiliária estar em constante evolução, com empreendimentos cada vez mais modernos, como os condomínios multifuncionais ou híbridos, a figura do advogado é essencial no acompanhamento das novas regulações existentes sobre a temática.

Por conta desse enorme arcabouço legal, o auxilio do advogado imobiliário é de extrema importância, pois atuará como um fator de proteção realizado mediante um serviço jurídico preventivo, cuidando para que tudo seja concluído com segurança jurídica, trazendo maior tranquilidade ao cliente.

É importante destacar que a falta de cuidado e atenção nas questões que envolvem o direito imobiliário é uma das principais razões para o crescimento de processos judiciais, mas que podem ser evitados com o auxílio de um profissional especialista na área.

Fonte: Andréa Oliveira / QBB Advocacia

Condômino inadimplente pode utilizar área de lazer? 20 0

Residir em condomínio tem lá suas vantagens (ex. segurança, piscina, salão de festas) e desvantagens (ex. barulho de vizinhos, condomínio). A desvantagem aumenta quando o número de inadimplentes cresce, prejudicando aqueles que estão em dia com suas obrigações.

Por tal razão, os síndicos e administradoras de condomínios formulam diversas formas de coibirem a inadimplência, estabelecendo punições severas para os condôminos devedores, dentre elas a proibição de utilizar a área comum do edifício (piscina, academia, quadra de esporte, salão de festas, entre outros), vislumbrando assim compelir o condômino a quitar seus débitos e sempre estar com suas obrigações em dia.

No entanto, questiona-se: tal proibição é legal.? Há os que creem que somente pelo fato de existir previsão no regimento interno e/ou convenção de condomínio essa seria plenamente possível.

É certo que tanto o regimento interno quanto a convenção estabelecem as políticas e condutas do condômino, mas tais regras não podem se sobrepor aos princípios legais do direito de propriedade, estabelecidos em nossa legislação.

Referidos instrumentos devem estar em consonância com a lei e ainda que haja previsão em sentido contrário, tais normas não terão qualquer amparo legal.

A restrição ao direito de uso da área comum, em decorrência de dívida, tem óbice no direito de propriedade, no direito de ir e vir do cidadão. A propriedade imobiliária abrange não só a fração ideal no solo, mas, também, as demais partes comuns do condomínio, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do referido, conforme preconiza o art. 1.331, § 3º do Código Civil.

Compete salientar que não há nenhum respaldo legal de que o uso das partes comuns do condomínio está atrelado a adimplência do condômino, pois tal respaldo beiraria ao absurdo, dado ao fato de que o inadimplente também é dono do todo, logo não pode ter o acesso a sua propriedade limitado.

Salienta-se que referida restrição não possui efeito prático, pois a mesma não obriga o condômino inadimplente ao pagamento, mas, tão somente, o expõe a situação vexatória, ainda mais se tal negativa ocorreu para familiares e diante de terceiros, tendo sido deixado explícito que o motivo era o inadimplemento, ferindo, assim, o princípio da dignidade humana.

Os meios legais para compelir o condômino inadimplente a cumprir com suas obrigações prevista no Código Civil são, em sua maioria, de natureza pecuniária, vejamos:

multa moratória de até 2% sobre o valor do débito, além de juros e correção monetária;

protesto;

ação judicial de cobrança;

penhora do imóvel;

impedimento de voto.

Há de se ressaltar que o condômino devedor contumaz (reincidente na inadimplência), à luz do art. 1.337 do Código Civil, poderá, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente a até 5 vezes do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração no ato, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Assim, qualquer forma de cobrança de débitos condominiais de condômino inadimplente diferentes das previstas em nosso ordenamento jurídico é ilegal, mesmo que haja previsão em convenção ou regimento interno.

Diante da negativa de acesso a áreas comuns do condomínio, o condômino inadimplente pode ingressar com uma ação de obrigação de fazer, a depender do caso, cumulada com indenização por danos morais.

Fonte: Evelise Goes, advogada e sócia do Custódio & Goes Advogados.

Assembleias de Condomínios

Nos condomínios, as decisões são tomadas por meio da Assembleia Geral, normalmente convocada pelo síndico. Entretanto, com um quarto de assinaturas dos condôminos para o edital, eles também possuem poder formal de realizar a convocação.

Artigo 1.350 do CC: Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Artigo 1.354 do CC: A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Artigo 1.355 do CC: Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Se a convenção condominial não mencionar o prazo mínimo de antecedência para convocação, aconselha-se dez dias antes da realização da assembleia.

O edital de convocação da assembleia de condomínio, é o documento obrigatório que deve ser elaborado para convocar os moradores a participarem da assembleia. O documento deve especificar os assuntos que serão debatidos em reunião para que seja de conhecimento de todos. O edital de convocação para Assembleia deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio, devendo também ser distribuída uma notificação para cada proprietário. Para os proprietários não residentes no condomínio, a convocação precisa ser entregue por AR.

Iniciada a assembleia, o primeiro passo é decidir quem será o presidente da mesa da assembleia, peça fundamental para o bom andamento do evento, e o recomendável é que o presidente seja alguém respeitado por todos e neutro. Também é de extrema importância que o presidente da reunião de assembleia saiba se colocar no momento certo, evitando conflitos entre os participantes.

Não é indicado o síndico presidir ou secretariar a reunião de assembleia para que não haja questionamentos sobre a influência nas decisões e votos.

O Presidente da mesa deve atentar para os assuntos especificados no edital e para que as votações ocorram dentro do limite mínimo especificado pelo Código Civil e pela convenção.

As procurações devem ser recolhidas e anexadas pelo presidente ou secretário à lista de presentes. Essa lista deve ser preenchida no início da reunião e incluída no Livro de Atas da Assembleia.

Ata da Assembleia:

A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado na assembleia, respeitando a sequência dos acontecimentos, sem nenhum acréscimo ou negligência, e o secretário é o responsável pela redação. É assinada pelo presidente da mesa da assembleia e pelo secretário.

Cabe ao síndico comunicar amplamente o que foi decidido em assembleia para que sejam de conhecimento público. O responsável pela gestão do condomínio deve enviar uma cópia da ata à todos os condôminos até oito dias após a realização da assembleia.

Assembleia Geral Ordinária (AGO)

Obrigatória, deve ser realizada uma vez ao ano. Os assuntos obrigatórios de acordo com o Código Civil tratados na reunião de Assembleia Ordinária são as prestação de contas, aprovação da previsão orçamentária e eleição de síndico, subsíndico, conselho fiscal e conselho consultivo.

Assembleia Geral Extraordinária (AGE)

Podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos ou na forma prevista na convenção e não tem periodicidade definida, é convocada sempre que for necessária. Nestes casos, qualquer matéria pode ser deliberadas ou discutida.

Fonte: Mayara Silva, Advogada - Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB São Vicente.  

Cuidados que o comprador deve ter antes de adquirir um imóvel

São diversos os tipos de negócios que envolvem imóveis, cujos quais podem trazer, consigo, também inúmeros problemas para, principalmente, o comprador. Ocorre que, como toda e qualquer relação negocial, existem riscos e eles são diferentes para cada espécie de situação.

Diante disto, é importante que o indivíduo, que tenha interesse em adquirir um imóvel, principalmente imóveis, sejam eles casas, terrenos, apartamentos, entre outros, tome precauções e cuidados na hora da aquisição, visto que, naturalmente, negócios imobiliários envolvem, normalmente, valores altos, valores estes que podem corresponder a uma vida de trabalho ou a única fonte guardada pela pessoa e por aí vai.

Por tais motivos, é imprescindível que o comprador, antes de fechar a compra, verifique, por exemplo, se o imóvel está com os documentos em ordem, se pertence a quem realmente se diz proprietário, se o proprietário é financeira e moralmente idôneo, se não há nenhum impedimento legal para a transferência do bem ou se o proprietário não tem o “nome sujo na praça” a ponto de seus débitos surtirem efeitos direito no imóvel a ser comprado.

Para isso, o comprador pode se precaver, evitando alegações de fraudes na negociação, tais como a fraude contra credoresou a fraude à execução, colhendo, em nome do vendedor ou proprietário e do imóvel em si, certidões perante os diferentes órgãos, sendo este o 1º passo cauteloso a ser tomado pelo comprador: BUSCA DAS CERTIDÕES RELATIVAS AO IMÓVEL e AO PROPRIETÁRIO/VENDEDOR.

Limitado este artigo a tratar dos imóveis URBANOS, vejamos algumas CERTIDÕES que pode o comprador adquirir antes de concluir a compra de um imóvel, seus graus de importância e o local onde podem ser captadas.

Por ordem, teríamos o seguinte:

Certidão de Ônus reais da matrícula do imóvel

É a principal certidão a ser captada pelo comprador. Através dela, que nada mais do que uma histórico contendo todos os dados de registro e informações relacionadas ao imóvel, o comprador obterá dados como:

O seu nº perante o Registro Geral de Imóveis (RGI),

A descrição do imóvel e o seu real e atual proprietário, seu estado civil,

Se existe algum gravame ou ônus (usufruto, hipoteca, penhora por dívidas, garantia de uma locação),

Se possui cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade ou impenhorabilidade,

Se o imóvel foi adquirido do pai do vendedor ou avô e o vendedor possui irmãos (pois, neste caso, deve haver anuência dos demais descendentes para a aquisição)

Esta é algumas das informações que podem ser encontradas na Certidão de Ônus e que possuem total relevância e aplicação direta para a aquisição de um imóvel. Vale dizer que esta certidão pode ser simples, vintenária ou de inteiro teor, ou seja, a depender da necessidade, o comprador pode obter o histórico do imóvel atual (certidão de ônus simples), dos últimos 20 anos (certidão de ônus vintenária) ou o histórico do imóvel desde o início de sua existência (certidão de ônus de inteiro teor).

Certidão de regularidade fiscal e condominial

Interessante que o comprador, antes de adquirir o imóvel, busque as Certidões de regularidade fiscal do imóvel, principalmente as Certidões Negativas, pois é através desta que se obterá as informações relativas aos tributos municipais (IPTU, taxas de esgoto e lixo, etc.).

Não basta somente a apresentação do último carnê de IPTU quitado.

Outro documento que realça a regularidade do imóvel, em se tratando de condomínios, é a obtenção do Nada Consta atualizado, que podemos dizer ser a certidão negativa de débitos condominiais, de preferência com no máximo 20 dias da data requerida (antes do vencimento da próxima parcela condominial).

Certidão Negativa de Enfiteuse

Se o imóvel pertencer ao regime de enfiteuse (no caso da enfiteuse particular, esta foi extinta pelo novo Código Civil de 2002), cuja propriedade pertence, normalmente, à União, deve-se analisar se o foro e o laudêmio estão em dias, pois estas obrigações pertencem à coisa, ao imóvel (dívida propter rem). Adquire-se esta Certidão perante a Secretaria do Patrimônio da União.

Certidão referente à pessoa do vendedor

Nesta hipótese, eis que estão as principais informações a serem colhidas em razão da pessoa do proprietário do imóvel ou do vendedor. Através destas Certidões pode-se atestar a idoneidade do vendedor/proprietário. Isto porque, a depender da situação, poderá o comprador ser submetido à problemas como a fraude contra credores (art. 158, do Código Civil) ou a fraude à execução (art. 789 ao 796, do Código de Processo Civil), tendo como consequência uma bela dor de cabeça, pois são situações que podem comprometer o negócio entabulado.

Podemos então compreender os seguintes documentos, cujos quais podem ser obtidos pelo comprador ou diretamente junto à pessoa do vendedor mediante solicitação, quais sejam:

Certidão de existência de ações judiciais (federais ou estaduais, civis, criminais e trabalhistas) em nome do vendedor ou do proprietário;

Cópia do CPF ou CNPJ. Esses documentos são de suma importância para aferir se as informações do vendedor “batem” com a veracidade, se a pessoa física tem idade para negociar e vender, dentre outros;

Cópia do RG;

Certidão de Nascimento e/ou Casamento, pois através dela pode-se angariar a informação se o vendedor é casado e, aí sendo, ser necessária a outorga do (a) cônjuge a depender do regime de casamento;

Certidões Negativas de Tributos Federais, Estaduais e Municipais;

Certidão Negativa do Tabelionato de Protestos.

A grande intenção de se colher todos estes documentos, que, eu concordo, não são poucos, é evitar e precaver que o grande sonho de ter a casa própria e formar seu patrimônio, seja ela qual for, se torne um grande pesadelo. Logo, nem sempre o melhor preço é o melhor negócio.

Vale ressaltar que muitos destes documentos são imprescindíveis serem apresentados na hora da formulação da escritura pública e do registro. Portanto, seja de uma forma ou de outra, no momento anterior à aquisição ou no momento do seu registro, estes documentos terão de ser captados.

E vale dizer que, para além deste rol de documentos, ainda existem as despesas e as taxas, que variam conforme o negócio e o local do negócio.

Conclusão: todo cuidado é pouco! Na hora de se adquirir um imóvel, a ajuda de um corretor não basta. É importante se ter em mente que precauções têm de ser tomadas para que o negócio não se torne um grande prejuízo, como eu já vi acontecer algumas vezes na prática. O apoio de um jurídico por trás, técnico e especialista na área, é importantíssimo e auxilia na condução correta do negócio, incluindo a análise documental e legal da coisa.

Fonte:  Dr. Pérecles Ribeiro Reges,  especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), aluno especial (2018/2) e ouvinte (2019/1) do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/ES, advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atua nos ramos do Direito Civil, Direito Imobiliário, Empresarial e Consumidor.

É seguro comprar um imóvel na planta?

As palavras a seguir apresentadas são direcionadas àqueles que, de alguma forma, atuam no mercado imobiliário, sejam compradores, vendedores, administradoras de imóveis, corretores, construtores, engenheiros, investidores etc.

Antes de buscar responder a pergunta que se faz no título do presente texto, necessário termos em mente que, nos últimos anos, os mecanismos que visam dar segurança jurídica aos negócios que envolvem o chamado “imóvel na planta” vêm aprimorando seus instrumentos, o que acaba por fomentar o mercado de incorporação imobiliária, tornando-o um “bom negócio” para as partes envolvidas.

Historicamente, a figura do “incorporador” teve sua aparição quando os edifícios começaram a se proliferar nas grandes cidades. Entretanto, até pouco tempo ainda era comum, principalmente nas cidades do interior, o construtor vender o imóvel na planta sendo ele mesmo o "incorporador", informalmente.

Um fato ocorrido na década de 90, que foi a falência de uma das maiores incorporadoras do país, colocou em “xeque” essa modalidade de negócio e teve como consequência centenas de prédios inacabados, aumentando demasiadamente o sentimento de desconfiança geral no setor.

Na mesma década, percebendo a queda no mercado, o Congresso Nacional se movimentou e apresentou o Projeto de Lei 2109/1999, que posteriormente alterou a Lei de incorporação imobiliária (4.591/1964).

O referido PL buscou aumentar a segurança jurídica dos interessados em adquirir um imóvel na planta, tendo como objetivo constituir o chamado “patrimônio de afetação”. O Projeto de Lei passou por inúmeras comissões temáticas, sofrendo alterações, e veio a ser publicado somente na década seguinte, no ano de 2004, através da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004.

Com o advento da referida legislação de 2004, regulamentou-se a afetação patrimonial da incorporação imobiliária, pela qual os bens, direitos e obrigações correspondentes ao empreendimento constituem um núcleo patrimonial separado do patrimônio da empresa incorporadora e ali permanecem segregados até a conclusão da obra.

Em poucas palavras, a incorporadora/construtora que opta pelo regime do patrimônio de afetação deve realizar uma contabilidade em separado para cada empreendimento, e a razão é única: proteção àqueles consumidores que pretendem adquirir um imóvel na planta.

Por exemplo, caso o Incorporador venha a sofrer algum processo judicial que possa levá-lo a insolvência, os compradores das unidades estariam seguros, uma vez que o patrimônio da incorporadora não se confunde com o do empreendimento, que é, portanto, “blindado”.

Mas como, então, podemos determinar se a compra de determinado “imóvel na planta” é segura ou não?

Como todo negócio, existem riscos, e isto não pode ser omitido. No entanto, o tempo se encarregou de aprimorar os mecanismos para aumentar, cada vez mais, a proteção jurídica, em especial, aos compradores.

A lei de incorporações trouxe inúmeros deveres, obrigações e responsabilidades àqueles que exercem essa atividade.

Uma das obrigações é arquivar no cartório do Registro de Imóveis uma série de documentos que visam atestar a idoneidade da construtora/incorporadora, antes de se oferecer e negociar unidades autônomas. O intuito é fornecer o máximo de informações possíveis sobre a sua situação financeira do empreendedor.

Com o registro da incorporação imobiliária, os documentos referentes ao empreendimento ficam arquivados no cartório de Registro de Imóveis, sendo documento público e, portanto, acessível a qualquer interessado.

Além da proteção posta pela lei que rege a incorporação imobiliária, sobretudo pela entrada em vigor do patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004), desde 19 de junho 2013 está vigente uma outra importante norma que disciplina o setor da construção civil, publicada pela ANBT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a NBR-15.575/2013.

Dentre muitos detalhes que não caberiam no objetivo do presente texto, destaca-se o enfoque da norma sob a ótica do resultado, que estabelece os requisitos mínimos de qualidade que a edificação deve apresentar depois de concluída, e o foco é novamente voltado ao consumidor.

Portanto, pode-se dizer que a construção civil, em geral, inclusive dentro das incorporações imobiliárias, ganha mais essa proteção: um padrão de qualidade previamente estabelecido.

Por fim, confirmando mais uma vez a narrativa inicial de que a legislação no campo da construção civil vem ganhando maior segurança jurídica, foi publicada, em 18 de dezembro de 2018 a Lei 13.786, apelidada de “lei do distrato”.

A referida legislação aprimora os direitos do consumidor nessa nas relações de compra e venda de imóveis negociados em incorporações imobiliárias, criando, por exemplo, a obrigatoriedade do contrato de promessa de compra e venda prever um quadro resumo, contendo as informações mais importantes ao negócio.

Além disso, se a compra for realizada em stand de vendas, fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial, foi criada a possibilidade de desistência do negócio até 7 (sete) dias após o fechamento do contrato.

Dessa forma, a aquisição de um imóvel na planta, atualmente, é algo muito mais seguro do que há alguns anos e, com o crescente aumento do déficit habitacional, o investimento em imóveis tem se tornado um importante vetor para a economia nacional, sobretudo pelo fortalecimento da legislação brasileira.

Fonte: Pedro Henrique Brisolla Caetano, advogado inscrito pela OAB/RJ sob o nº 197.864, especialista em Direito Imobiliário pela PUC-Rio, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/VR.

Contratos Imobiliários: cinco principais cláusulas abusivas

Nem tudo que está escrito num contrato é plenamente válido, podem haver cláusulas abusivas nos contratos de imobiliários, as quais não serão consideradas válidas.

Por isso, há previsão de forma e conteúdo das cláusulas contratuais no Código de Defesa do Consumidor (CDC), em especial no seu art. 51 e em outras leis especiais como a Lei n. 4.591/64.

Passamos então, à uma relação das principais cláusulas contratuais nulas nos contratos imobiliários, tidas como abusivas pela jurisprudência:

1. Perda da totalidade das prestações pagas no caso de inadimplemento do financiamento (Cláusula de Decaimento)

Qualquer cláusula contratual que preveja o perdimento de todos os valores pagos me um financiamento, caso não ocorra o pagamento de alguma parcela deve ser considera nula.

Tal cláusula se mostra extremamente abusiva, uma vez que deixa o consumidor em exagerada desvantagem, com vantagem indevida e até enriquecimento sem causa da outra parte, sendo firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pela nulidade (REsp 437.607 PR).

Referida cláusula merece destaque, uma vez que não é incomum encontrá-la em diversos contratos imobiliários.

2. Retenção acima de 10% dos valores pagos, no caso de rescisão por culpa do Consumidor

A rescisão dos contratos imobiliários pode se dar por culpa da construtora, quando haverá devolução da totalidade dos valores pagos, ou por culpa do consumidor.

Devido á crise que o país vem enfrentando é comum que Consumidores não consigam adimplir a totalidade dos financiamentos, e é possível que haja aplicação de multa no caso da rescisão se dar por culpa do consumidor.

Contudo, a multa tem sido limitada pela jurisprudência á 10 % dos valores pagos, embora seja comum encontrar previsões contratuais de até 80%, de maneira que, tal tipo de porcetangem, configura desvantagem indevida do consumidor e enriquecimento sem causa das construtoras, havendo nulidade de previsões que extrapolam a razoabilidade.

3. Transferência ao adquirente dos riscos pelo adimplemento do financiamento da Incorporadora junto ao Banco

É comum que as construtoras realizem financiamentos junto à instituições financeiras, a fim de viabilizar a construção de empreendimentos imobiliários, chegando, muitas vezes, até a hipotecar algumas unidades.

Contudo, é ilegal transferir os riscos do adimplemento de tais financiamentos aos consumidores que adquirem as unidades imobiliárias construídas, neste sentido é a Súmula n. 308 do STJ:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”

Assim, independentemente de qualquer hipoteca anterior sobre o imóvel, o consumidor terá o direito de permanecer no imóvel pelo qual pagou o preço, independentemente da construtora ter dado o mesmo imóvel como garantia.

Assim, é nula qualquer cláusula que preveja a responsabilização do consumidor adquirente, pelas dívidas feitas pela construtora para a construção do imóvel.

4. Exoneração de responsabilidade da Construtora por atrasos na obra

Também é tida como abusiva, uma vez que exoneraria a Construtora do risco natural de seu negócio, além de tornar inútil qualquer prazo pactuado para a entrega da obra, qualquer cláusula que exonere a construtora de responsabilidade por atrasos na obra.

É comum encontrar cláusula que preveja a inexistência de responsabilidade das Construtoras por atrasos na obra, que seriam causados pelo inadimplemento dos demais adquirentes de unidades autônomas, o que também será tido como nulo.

Pois, a inadimplência de alguns promissários-compradores, é risco esperável da atividade econômica do incorporador, e deve por ele ser suportado, não podendo ser transferido tal risco por contrato para os demais consumidores adquirentes.

Assim, a relação entre Construtora e consumidor deve ser tida de maneira individual, de modo que, uma vez contratado a aquisição de imóvel, a construtora deve ter a capacidade de entregar a obra paga pelo consumidor, independentemente da relação da Construtora com outros adquirentes em outras unidades autônomas do mesmo empreendimento.

5. Modificação pela Incorporadora do projeto do imóvel posterior á venda

O art. 43, inciso IV, da Lei n. 4.591/64 estabelece que após registrada a incorporação, a alteração será possível apenas com aceitação unânime dos adquirentes, ou ainda por imposição legal.

De maneira que qualquer cláusula que preveja a possibilidade de modificação do projeto pela incorporadora após a venda, além de ofender o mencionado dispositivo legal, também caracteriza modificação unilateral do contrato por parte do fornecedor, o que é vedado pelo art. 51, XIII, do Código de Defesa do Consumidor.

Considerações finais

Estas são as principais cláusulas nulas de acordo com a jurisprudência, não se esgotando o rol de possibilidades de anulação das cláusulas contratuais, tratando-se somente dos casos mais corriqueiros.

Podendo o consumidor se socorrer do Poder Judiciário a qualquer tempo visando a declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas.

Fonte:  Dr André Carotta Zoboli e Dr. Diego dos Santos Zuza, ambos advogados e sócios de Zoboli & Zuza Advogados Associados.

Facilitando a vida dos profissionais da Construção Civil

Nivelador de pisos: o que você precisa saber e passar para seus clientes

Produto fornece facilidade de nivelamento na execução de assentamento de pisos cerâmicos 

O piso de cimento ou concreto pode acabar sofrendo desgastes com o passar do tempo e problemas como rachaduras, inclinações ou degradação da superfície devido à exposição à umidade. Por isso, é fundamental antes de assentar o piso realizar o nivelamento da superfície. 

Primeiramente, é preciso identificar onde estão as áreas desniveladas e depois descobrir o real tamanho delas. Para corrigir quaisquer desníveis é necessário utilizar uma lixadeira ou esmeril para concreto para ajustar o piso. Em seguida, localizar possíveis buracos ou sobressaltos no terreno para depois aplicar a argamassa, que tem como objetivo nivelar o piso. 

A base onde será aplicada a argamassa para contrapiso deve estar seca, limpa, livre de poeira, substâncias oleosas, tintas, restos de argamassa ou outras condições que possam prejudicar a aderência da argamassa. É preciso umedecer previamente a base com nata de cimento e imediatamente aplicá-la.

 

Veja o passo a passo do preparo da argamassa

O preparo da argamassa deve ser feito próximo às frentes de trabalho, mas protegido de chuva, sol e vento. A temperatura da água da mistura deve estar entre 18ºC e 25°C. 

Deve ser adicionada, em recipiente limpo e estanque, a quantidade de água potável indicada na embalagem de cada argamassa para contrapiso. A água deve estar isenta de qualquer tipo de resíduos, graxa, óleos, ou material particulado. Adicionar na mistura somente a água indicada na sacaria. Não deve-se acrescentar mais água do que o indicado, tanto na etapa de mistura como ao longo da aplicação. Esse preparo pode ser feito por mistura manual ou mecânica.

 

Nivelador de piso: Como funciona

Os niveladores de piso são conjuntos de duas peças – clipe espaçador e cunha -, comercializados separadamente, variando de formato e material, conforme fabricante, oferecendo facilidade de nivelamento na execução de assentamento de pisos cerâmicos.

No mercado, encontram-se basicamente dois sistemas, sendo um mais simples, aplicado manualmente, e outro que se faz necessário adquirir um alicate de pressão para realizar a instalação.