O parcelamento do solo urbano é importante mecanismos de
política urbana[1] para promoção do adequado uso social do solo, o qual, nos
termos da Lei 6.766/1979, poder ser realizado através do loteamento consistente
na subdivisão da gleba em lotes mediante a abertura de novas vias, de
logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias
existentes (art. 2º, § 1º), ou por meio de desmembramento aproveita-se do
sistema viário já existente (art. 2º. § 2º.).
A norma em discussão traz uma série de procedimentos a serem
seguidos pelo loteador para aprovação do loteamento perante à Prefeitura
Municipal, e posterior registro imobiliário junto ao Registro de Imóveis
competente, a fim de lhe conferir legalidade e possibilitar a venda dos lotes à
terceiros. Não tendo o loteador nem mesmo requisitado a aprovação do loteamento
perante a Prefeitura Municipal e iniciado mesmo assim a urbanização deste
estar-se-á diante do chamado loteamento clandestino. Caso tenha dado
conhecimento a Prefeitura Municipal do interesse em realizar o loteamento
solicitando sua aprovação, mas não tenha atendidos os requisitos para sua
aprovação ou até mesmo não realizada o registro do loteamento perante o
Registro de Imóveis e executado as obras conforme aprovação municipal, o mesmo
pode ser definido com loteamento irregular.
A diferenciação quanto a situação legal do loteamento é
assim conceituada por NOGUEIRA[2]:
O parcelamento é clandestino quando o Poder Público
competente não tem conhecimento de sua existência, ou quando, levado a seu
conhecimento não adquire a aprovação, sendo consequência de indeferimento do
pedido ou da própria ausência dessa solicitação. Ressaltamos que no primeiro
caso houve o pedido, mas o empreendedor não preencheu os requisitos legais,
ensejando a não aprovação do loteamento; no segundo caso não ocorreu o pedido,
mas em ambos ocorreram a urbanização. [...]o parcelamento torna-se irregular na
medida em que o Poder Público competente o aprova, podendo ser registrado ou
não, mas o parcelador deixa de executá-lo ou o executa em desconformidade com o
ato de aprovação ou com a legislação vigente, ou ainda, após a aprovação e
execução regular, não o registra.
Seja qual for o caso, se clandestino ou irregular, as vendas
dos lotes são vedadas legalmente. A lei de parcelamento do solo urbano já
alerta em seu art. 37, que “É vedado vender ou prometer vender parcela de
loteamento ou desmembramento não registrado”.
No mesmo diploma legal, há previsão que aludida prática
também constituí crime contra a administração pública, punido com penas que
variam de 1 a 4 anos, em sua forma simples, e se praticado na forma qualificada
podendo variar de 1 a 5 anos, in verbis:
Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.
[...]
III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou
comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de
loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar
fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5
(cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Parágrafo único - O crime definido neste artigo é qualificado,
se cometido.
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou
quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em
loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.
[...]
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10
(dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Fica claro, adiante, que aquele que de qualquer modo
concorrer para a prática dos crimes acima definidos estão, de igual modo,
sujeitos as penalidades previstas, conforme prevê o art. 51:
Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos
crimes previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes
cominadas, considerados em especial os atos praticados na qualidade de
mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade.
Dispõe a norma que aprovado o projeto de loteamento ou de
desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de
180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação. Assim, somente
após o registro do loteamento é permitida a comercialização dos lotes à
terceiros.
Não por outro motivo, que a recendente Lei 13.786/18, já em
vigor, que regulamenta a desistência na compra do imóvel em regime de
incorporação imobiliária e em parcelamento do solo urbano, dispõe que os contratos
de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser
iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: “X - o número do registro do
loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do
cartório de registro de imóveis competente”.
Caso eventual adquirente de lotes passe por essa situação a
própria lei do parcelamento do solo traz uma das medidas que devem ser
adotadas. Nos termos do art. 38 da Lei, verificado que o loteamento ou
desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado
pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o
adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o
loteador para suprir a falta.
Veja-se a responsabilidade por regularizar o loteamento é do
loteador, devendo o adquirente suspender os pagamentos a este caso constatada a
irregularidade do empreendimento e notificá-lo para que regularize o
loteamento, de modo que a partir de então o adquirente efetuará o depósito das
prestações devidas junto ao Registro de Imóveis competente, que as depositará
em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666
do Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção
monetária, cuja movimentação dependerá de prévia autorização judicial (§ 1º,
art. 38).
É de suma importância a conscientização da adoção desse
procedimento por parte dos adquirentes, em especial da suspensão dos pagamentos
das parcelas vincendas, vez que o montante depositado no Registro de Imoveis
constituirá uma garantia a mais no caso de vir a ser o parcelamento
regularizado pela Prefeitura ou pelos próprios adquirentes, possibilitando o
levantamento futuro do valor para ressarcimento das despesas com a regularização,
servindo, por outro lado, como um meio de compelir o loteador a regularização
da situação.
Ainda, deve-se ater que nem mesmo pode o loteador alegar
inadimplemento do contrato por parte do adquirente e buscar a rescisão deste,
haja vista que é nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por
inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente
inscrito (art. 39), bem como o loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou
defesa na presente Lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se
refere (art. 40).
A par do cenário acima, denota-se que não é legal a venda de
lotes sem o prévio registro do loteamento junto ao Registro de Imóveis
competente por expressa vedação legal. É essencial que se tenha muita cautela
na compra de lotes de loteamentos, a fim de se certificar da regularidade do
loteamento, tanto pelos compradores interessados, bem como as pessoas que de
qualquer modo realizam a venda desses imóveis, uma vez que estes últimos podem
até mesmo serem responsabilizados criminalmente por contribuir com a venda de
lotes em loteamento clandestino ou irregulares. Já os adquirentes, caso tenham
se deparado com uma dessas situações abordadas, é essencial que busquem junto
ao loteador a regularização da situação, e em últimos casos poderão ser valer
do art. 38, da 6.766/1979 para minimizar os prejuízos advindos dessa situação.
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