As locações são reguladas pela Lei nº 8.245/91 (Lei do
Inquilinato), não sendo aplicado aos contratos de locação o Código de Defesa do
Consumidor.
Assim, mesmo que, em regra, seja dispensável a forma
especial, existem casos que exigem o cumprimento de certas determinações legais
para que o contrato possua o alcance pretendido, como são os casos de
adjudicação do bem, isto é, transmissão da propriedade, que só garantem o
direito de preferência os contratos de locação averbados junto à matrícula do
imóvel. A mesma exigência é imposta aos contratos que porventura possam ser
opostos contra terceiro adquirente do imóvel, no caso de alienação.
No que tange ao prazo de vigência, os contratos de locação
não possuem prazo mínimo ou máximo, sendo a questão de livre deliberação dos
contratantes, podendo ser ajustado por qualquer prazo. Uma exceção a essa
regra, são os contratos de locação com prazo igual ou superior a dez anos que
dependem de vênia conjugal. Ausente a vênia conjugal (permissão), o cônjuge
discordante não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Outra importante ressalva é que apenas os contratos escritos
e com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses resguardam o direito a
denúncia vazia, isto é, o direito do locador em requerer a retomada do imóvel
ao término do contrato independentemente de justificativas.
Ainda, para poder fazer uso da ação renovatória do contrato
de locação de imóveis destinados ao comércio, é necessário que o contrato a
renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado de no mínimo 5
(cinco) anos, ou cuja soma dos prazos interruptos dos contrato escritos seja de
5 (cinco) anos, além de ter o locatário que provar que explora seu comércio, no
mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Outra situação que exige a determinação de prazo específico
é a locação para temporada, destinada à residência temporária do locatário para
prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras
em seu imóvel, e outros fatos que decorrem, tão-somente, de determinado tempo.
Essa locação deve, necessariamente, estar limitada ao prazo não superior de 90
(noventa) dias. Além disso, no caso de a locação envolver imóvel mobiliado, é
necessário constar em contrato a descrição dos móveis e utensílios que guarnecem
o bem, assim como o estado em que se encontram.
Portanto, nos limiares da Lei do Inquilinato, o contrato de
locação possui como principais características:
I-) ser bilateral, comutativo, oneroso e não solene;
II-) verbal ou escrito;
III-) podendo ser firmado por qualquer prazo, dependendo da
vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos;
IV-) a cessão da locação, sublocação e o empréstimo do
imóvel, total ou parcial, dependem do consentimento prévio e escrito do
locador;
V-) pode o locador exigir do locatário as seguintes
modalidades de garantia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão
fiduciária de quotas de fundo de investimento, estando vedada a exigência de
mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação;
VI-) nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou
superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo
estipulado, independentemente de notificação ou aviso;
VII-) é livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação
em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário
mínimo;
VIII-) não havendo acordo, após três anos de vigência do
contrato, é possível pedir revisão judicial do aluguel;
IX-) o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do
aluguel, exceto em locações por temporada e não estando a locação garantida;
X-) o locatário poderá denunciar a locação por prazo
indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de
trinta dias;
XI-) o locatário tem preferência para adquirir o imóvel
locado, em igualdade de condições com terceiros;
XII-) se o imóvel for alienado durante a locação, o
adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a
desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver
cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula
do imóvel;
XIII-) morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus
direitos e obrigações o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente,
os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de
cujus , desde que residentes no imóvel e nas locações com finalidade não
residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio;
XIV-) nas locações de imóveis destinados ao comércio, o
locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo;
XV-) seja qual for o fundamento do término da locação, a
ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Fonte: Lana Alberta da
Silva Custódio, advogada e sócia do Custódio & Goes Advogados.
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