Por isso, em relação ao Código de Processo Civil do ano de
1973, o melhor entendimento era de que a cobrança promovida pelo condomínio em
face do condômino exigia o ingresso de processo de conhecimento (um processo
comum judicial), não podendo o condomínio executar o condômino, em razão da
inexistência de contrato escrito reconhecido pelo devedor quanto ao débito, não
servindo para tanto a convenção condominial.
Assim, ainda de acordo com o Código de Processo Civil de
1973, para que o credor pudesse obter um título executivo, necessário seria
ingressar com ação de cobrança da dívida, através de processo de conhecimento
ou do extinto procedimento sumário, a fim de que pudesse ter em mãos um título
judicial por meio da sentença proferida naqueles autos.
Contudo, através da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, a
qual instituiu o “novo” Código de Processo Civil, algumas inovações foram
trazidas ao direito brasileiro.
Dentre elas, menciona-se aquela constante no seu artigo 784,
incisos VIII e X, eis que acrescentou no rol dos títulos executivos
extrajudiciais as taxas de despesas de condomínio e agora autoriza, de forma
expressa, que a dívida condominial tenha imediata execução, não mais
necessitando de um prévio processo de conhecimento, veja-se:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: […]
VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de
aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas
de condomínio; […]
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou
extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou
aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
Pela nova sistemática, portanto, o condomínio não precisará
mais se sujeitar ao processo de conhecimento para as cobranças das dívidas
condominiais. Assim, à luz do artigo acima citado, dentre outras alternativas
para a cobrança das cotas, também passa a ser possível a execução direta das
taxas condominiais através de ação executiva, eis que constituem em título
executivo extrajudicial.
De tal modo, este título é considerado um encargo acessório
de um crédito documentalmente comprovado, podendo se estender desde a taxa de
condomínio, em si, até a sua forma acessória, como o fundo de reserva, por
exemplo.
Outra novidade que surgiu com o Novo Código de Processo
Civil está relacionada a citação do devedor. Conforme preceitua o artigo 248, §
4º do referido código, a citação poderá ocorrer através dos Correios, bastando
que o porteiro do condomínio assine o aviso de recebimento.
Art. 248. Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o
chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho
do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo
cartório. […]
§ 4o Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com
controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria
responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá
recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o
destinatário da correspondência está ausente.
No entanto, como bem ressalta o artigo supramencionado, o
porteiro poderá recusar o recebimento se afirmar, por escrito, sob as penas da
lei, que o destinatário da correspondência está ausente.
Desse modo, dentre as inovações trazidas pelo Novo Código de
Processo Civil, em relação a cobrança das cotas condominiais, menciona-se que
não é mais necessário o credor esperar por uma sentença para ter o seu crédito
constituído em título executivo. Além disso, o devedor será citado, porém, não
mais para responder e se defender, mas sim para pagar o débito, podendo arguir
seus fatos por meio de embargos à execução.
Portanto, resta demonstrado que as mudanças trazidas com a
elaboração e vigência do Novo Código de Processo Civil foram um marco para a
celeridade processual, eis que se possibilitou a execução das taxas
condominiais através de ação executiva.
Isso porque, como se viu, a principal vantagem e mudança é
que, quando o condomínio, ora credor e exequente, demandar judicialmente em
face do condômino inadimplente através de ação executiva, este será citado para
que, em três dias, pague integralmente o débito, e não mais apresente defesa ou
fique postergando o resultado através de recursos processuais.
Assim, atualmente, diferentemente do que era regido no
Código de Processo Civil do ano de 1973, o condômino inadimplente, ora devedor
e executado, não é mais citado para se defender das alegações proferidas na
inicial, como ocorre no rito ordinário. Seu papel agora é de pagar o que é
devido.
Desse modo, a celeridade e simplificação dos atos
processuais dão o tom ao Novo Código de Processo Civil, em especial a cobrança
dos débitos relativos as unidades condominiais que se encontram em atraso.
Essas inovações são vistas com bons olhos não apenas aos que
arrecadam e gerem o condomínio, mas também aos condôminos, uma vez que tais
normas exigem dos síndicos e administradores a devida regularização de todos os
atos das assembleias, além da elaboração minuciosa das convenções condominiais,
para que tais títulos sejam efetivamente executados, fazendo com que a
celeridade seja cumprida e eficaz.
Resta evidente, portanto, que o Novo Código Processual
simplificou e muito as cobranças judiciais das cotas de condomínio, visto que
essas inovações são retornos aos problemas atuais e que, espera-se, sejam
consolidadas em avanços, tanto em benefício do condomínio, quanto dos seus
integrantes.
Fonte: Suéllen
Rodrigues Viana – Advogada, atua
prestando consultoria e assessoria tanto no contencioso quanto no preventivo / Blog
Mariana Gonçalves
Nenhum comentário:
Postar um comentário