Matrícula e Escritura do Imóvel: saiba identificar a diferença

Já  falamos sobre o equívoco de reconhecer o contrato ou a escritura como sinônimo de transferência do imóvel. Ambos são importantíssimos, porém não asseguram a propriedade em relação ao bem.

Ainda que você tenha uma imobiliária de respaldo por trás de todo o processo, para assegurar a importância desses documentos e a propriedade do novo dono do imóvel é preciso reconhecer a escritura pública no cartório de registro de imóveis.  Além disso, é importante que os envolvidos também se atentem à conferência desta documentação.

Tanto a escritura do imóvel quanto a matrícula, são documentos relativos à compra de um imóvel e que possui suas particularidades, por isso, é de extrema importância não confundi-los para garantir a ausência de problemas futuros.

Diferença entre Escritura do Imóvel e Matrícula

Como já dissemos em outro post, a escritura do imóvel é um documento público oficial que valida o acordo entre as partes e é elaborada no cartório de notas. Já a matrícula, é o documento que individualiza o imóvel, a grosso modo, ela seria a sua certidão de nascimento onde constam informações essenciais para identificação jurídica, como por exemplo, localização, qualificação dos proprietários (se pessoa física ou jurídica), alterações ocorridas, transações de compra e venda (registro), inventários, doações, hipotecas/alienações fiduciárias, desmembramentos, desapropriações, ações judiciais, usufruto, ou seja, a matrícula contém o histórico completo de todas as ocorrências relativas a casa ou apartamento, inclusive o histórico de escrituras que o imóvel já sofreu por mudanças de proprietário.

No processo de transferência do imóvel, os documentos são utilizados na seguinte ordem: elaboração e assinatura do contrato de compra e venda (não obrigatório), escritura pública de compra e venda e, de posse dessa escritura e o registro da mesma na matrícula do imóvel. 

E atenção: esse registro da escritura na matrícula é o que transfere efetivamente  a propriedade do bem!

É possível comprar um imóvel sem registro da escritura pública? 

A matrícula contendo o registro da escritura é o documento que comprova quem é o proprietário do imóvel, se não há esse registro, quer dizer que o comprador pagou, mas não é realmente dono. Sendo assim, é possível que a venda aconteça por meio de um compromisso de compra e venda, porém, ela não tem força diante da justiça, se tratando, então, apenas de um acordo entre os envolvidos. O mesmo acontece com a escritura pública quando não registrada na matrícula. Já até ouvimos no mercado imobiliário um jargão humorado que diz: “Só é pai, perante a lei, aquele que registrou!”.

Este tipo de negociação, sem registro da escritura na matrícula, é comumente conhecido como “contrato de gaveta”. Assim, se outra pessoa fizer o registro do imóvel vendido anteriormente a você, dificilmente será possível provar a sua aquisição.

Não se esqueça! O que vale é o que consta na matrícula que está no Cartório de Registro de Imóveis.

Como funciona a compra de imóvel?

Quando o assunto é a compra de imóvel muitas pessoas não sabem o procedimento que deve ser feito para que seja finalizada a compra, o que faz muitos compradores viverem na ilusão que já são donos do imóvel.

Hoje neste texto vamos falar sobre a parte burocrática que existe na compra de um imóvel.

1 Das formalidades que devem ser observadas

No momento em que o comprador e vendedor fecham negócio o mais comum de acontecer é que seja assinado um contrato particular. Normalmente, apesar de ser utilizado o termo compra e venda, estamos falando de uma promessa ou compromisso de compra e venda.

Comprar uma casa não é como comprar pão, é preciso observar algumas formalidades, que são:

O contrato de compra e venda deve ser feito por meio da escritura de compra e venda, em regra.

Pagamento do ITBI.

Registro da compra.

Da escritura de compra e venda

Em regra, é obrigatória que a formalização da compra e venda do imóvel seja feita por meio de escritura, vejamos o que diz o Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Mas nem sempre a escritura será obrigatória, poderá em algumas exceções a transferência ser feita por meio do contrato particular.

2.1 Quando a escritura não é obrigatória?

Para tornar mais prática a análise da não obrigatoriedade da escritura montamos o um quiz, basta responder as perguntas com sim ou não.

a) O valor do imóvel é inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente?

(   ) Sim          (   ) Não

b) A compra e venda está sendo realizada pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)?

(   ) Sim          (   ) Não

c) A compra e venda está sendo realizada no Sistema Federal de Habitação (SFH)?

(   ) Sim          (   ) Não

d) É Termo, contrato ou título emitidos pela União, Estado ou Municípios sobre terra pública rurais?

(   ) Sim          (   ) Não

e) É programa de arrendamento residencial?

(   ) Sim          (   ) Não

f) É compromisso de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de lote urbano quitado, cujo a propriedade ainda é da loteadora?

(   ) Sim          (   ) Não

Resultado: Se teve pelo menos uma resposta sim, a escritura não é obrigatória. Se todas suas respostas foram não, a escritura é obrigatória.

2.2 Como é feita a escritura?

Para que seja feita a escritura é necessário procurar um Cartório de Notas, pode ser feito em qualquer um de sua confiança, não precisa ser, necessariamente, o que seja o mais próximo do imóvel.

Não basta ir no cartório para que a escritura seja lavrada, é necessário alguns documentos do vendedor, comprador e do imóvel. Você pode ver aqui quais são estes documentos.

O valor da escritura é tabelado, que será cobrado de acordo com o valor do imóvel ou o valor da compra, o que for maior (será utilizado como base de cálculo o mesmo valor que for usado para calcular o ITBI).

3. Do Imposto que é devido

Além do valor que foi combinado pela a compra do imóvel, o comprador deverá pagar o ITBI. Mas quanto é o valor deste imposto? Depende, cada município estabelece qual será o valor.

Na cidade de São Paulo são os valores:

Se o imóvel for adquirido pelo sistema SFH, no PAR (programa de arrendamento residencial) ou HIS (habitação de interesse social) a alíquota será de 0,5% sobre o valor financiado, no limite de até R$ 91.820,01 (valor correspondente a 2019). Sobre o valor restante que ultrapassar a alíquota será de 2%.

Nos demais casos a alíquota é de 3%. 

Pode a lei municipal estabelecer a isenção do pagamento do ITBI e a Constituição Federal imunidade.

4. Do Registro

Não basta o comprador assinar a escritura ou o contrato particular e pagar o ITBI para que seja dono do imóvel, é preciso que seja registrada a compra.

Vejamos o que diz o Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 

Enquanto não for realizado o registro da compra o vendedor continuará sendo considerado o dono do imóvel.

E como que se faz o registro? O comprador deverá procurar o Registro de Imóveis competente e levar os documentos necessários para que seja feito o registro da compra.

4.1 Dos custos para registro

Para que seja feito o registro deverá ser pago as custas do cartório, chamado de emolumentos. São dois valores devidos: os emolumentos para a prenotação e para o registro da compra e venda.

Os emolumentos do cartório são tabelados, assim, basta consultar a tabela para saber quanto custará o respectivo registro.

5. Glossário

a) Escritura de compra e venda de imóvel: ato lavrado pelo tabelião de notas por qual uma das partes vende um imóvel para a outra parte.

b) Registro da compra: ato em que o comprador passa o imóvel para o seu nome.

c) Contrato particular: documento feito entre as partes, sem a presença do tabelião.

d) Emolumento: é o valor devido ao cartório pela a prática de um ato.

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Fontes:

BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: . Acesso em: 09 de julho de 2019.

SÃO PAULO. Lei estadual nº 11.331 de 26 de dezembro de 2002. Dispõe sobre os emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, em face das disposições da Lei federal nº 10.169, de 29 de dezembro de 2000. Disponível em: . Acesso em: 09 de julho de 2019.

Escrito por Tatiane Rodrigues, Especialista em Direito Imobiliário

Foodservice aposta nas periferias para expandir

A fim de atender um nicho de consumidores por vezes desassistidos, redes de alimentação pretendem ampliar a atuação em regiões periféricas dos grandes centros urbanos. A alta procura por serviços de delivery e menor concorrência são alguns dos elementos que tornam o movimento atrativo.

“As regiões de periferia, de um modo geral, registram um desempenho muito promissor, tornando-se um alvo dentro do nosso movimento de expansão de unidades. Além disso, as vendas de delivery desses locais muitas vezes são superiores às regiões com maior poder aquisitivo”, argumentou o diretor geral do Bob’s, Antonio Detsi.

De acordo com o executivo, o tamanho dessas operações em regiões de menor poder aquisitivo também tende a variar. “Normalmente, analisamos cada local de forma individualizada. Com base nas demandas desses consumidores, podemos implementar, por exemplo, um drive thru naquela operação”, afirmou Detsi, destacando que o grupo deve terminar o ano com 1280 unidades – o equivalente a um crescimento entre 8% e 10%.

Além disso, o empresário conta que a rede tem realizado investimentos em tecnologia para agilizar o atendimento nas novas praças com implementação de totens de autoatendimento e sistema de retirada por meio das compras no aplicativo.

Nessa mesma perspectiva, outro exemplo de negócio voltado para o foodservice é a rede de hamburgueria Tico’s Burger. “O que costuma se diferenciar nessas regiões é o custo da operação. Atualmente, o delivery é responsável por 20% do nosso faturamento. Em regiões de periferia esse percentual tem maior potencial de crescimento do que em outros locais”, afirmou o CEO da rede, Tiago Stábile.

Para o empresário, essa demanda é o que tem impulsionado, em parte, o movimento de expansão da rede na cidade de São Paulo. “Atualmente, temos 19 unidades em funcionamento, mas nosso plano é terminar 2019 com 30 operações. Parte dessas aberturas ocorrerá na Região da Grande São Paulo, onde muitas empresas não oferecem serviços de delivery”, disse Stábile, destacando que a receita da rede deve somar R$ 20 milhões este ano.

Já para a diretora da consultoria em foodservice GS&Libbra, Cristina Souza, a popularização dos serviços de delivery nas regiões de periferia pode ser explicada pelo fato de o consumidor não ter a necessidade de pagar 10% pelo serviço e dividir um único prato com outras pessoas. “Além disso, esses negócios tem acompanhado o movimento de expansão de shopping centers em locais de menor poder aquisitivo”, afirmou Cristina.

Segundo a especialista, muitas redes enxergam a construção de shoppings nessas regiões como locais para o atendimento dessa população, tanto do ponto de vista de entregas como nos serviços de salão. “As classes C e D têm desfrutado mais dos produtos e serviços dessas empresas nos últimos anos.

Um exemplo disso é o Shopping West Plaza, que tem redes como Outback”, complementou Cristina.

Outro exemplo de rede alimentícia que aposta nas demandas de regiões periféricas é a Light Food Way. “Existe um paradigma de que comida saudável muitas vezes tem um preço muito alto. Porém, nossa rede vem justamente com a proposta de desconstruir essa percepção dentro do mercado de alimentação”, argumentou a fundadora da empresa alimentícia, Karla Nadir, destacando que o preço dos pratos começam a partir de R$ 15,90.

De acordo com a executiva, o custo benefício em termos de entregas dos pratos prontos nessas regiões torna-se maior em relação às outras localidades, uma vez que a fidelização é mais viável com o delivery. “Atendemos regiões completamente diferentes em termos de poder aquisitivo: Alphaville, Jabaquara, Tatuapé e São Bernardo. Com isso, vemos a necessidade de lançar um aplicativo próprio para realizar essas entregas, uma vez que a possibilidade de fidelização torna-se mais viável por meio de uma plataforma própria”, declarou Karla, que atualmente trabalha com aplicativos de entrega terceirizados.

Fonte: DCI

Preço alto levará a mais imóveis compactos e com serviços compartilhados

Otimização do espaço, processos digitais e segurança estão entre as principais demandas nas gerações de futuros compradores

Os imóveis do futuro terão mais serviços compartilhados, como lavanderia, coworking e área de lazer, e também deverão consagrar os modelos menores e compactos. Não é, porém, por uma mudança no comportamento e nos interesses das novas gerações que o compartilhamento ganhará espaço no ramo imobiliário, mas sim por uma limitação de renda.

É esta uma das principais conclusões de um estudo realizado pela consultoria Deloitte, em parceria à Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), sobre as perspectivas e tendências do consumidor imobiliário para 2040.

“As novas gerações não terão a mesma capacidade de compra das antigas”, disse o economista da área de pesquisas da Deloitte, Giovanni Cordeiro. “A economia e a renda não crescem mais ao mesmo ritmo de décadas passadas e, por outro lado, o custo de materiais e de terrenos urbanos segue subindo. A solução é reduzir o tamanho e aproveitar ao máximo o espaço.”

“As pessoas querem morar em um lugar privilegiado e central”, diz o presidente da Abrainc, Luiz França, “mas não têm dinheiro para um apartamento grande, então o número de imóveis compactos deve crescer.”

O estudo aponta que, ao longo da década de 1960, a economia brasileira cresceu 64% e, na de 1970, 102%. Já nos anos de 2000 e de 2010 esse crescimento foi de 42% e 24%, respectivamente, enquanto o preço do minério de ferro disparou 443% nos primeiros dez anos do milênio.

Para traçar as principais tendências para os imóveis do futuro e o comportamento de seus compradores, a Deloitte compilou estudos nacionais e internacionais e também entrevistou 1.300 brasileiros tanto das gerações mais velhas – de “baby boomers” e a geração X – como das mais jovens, Y e Z, nascidas de 1980 em diante.

Mais processos digitais na busca e fechamento de negócios, menos corretores, maior procura por segurança e também proximidade a centros comerciais estão entre as tendências apontadas. Além do aumento nos espaços compartilhados, veja outros pontos destacados:

Mais processos digitais e menos corretores

Análise de crédito, verificação de documentos e fechamento de contratos são alguns processos que devem passar do presencial para o digital nos próximos anos.

Plataformas virtuais que forneçam mais informações, como histórico de valores de venda em um edifício ou dados de segurança do bairro, são outras possibilidades.

De acordo com a pesquisa da Deloitte, em 2040, 40% dos consumidores deverão estar dispostos a cumprir todo o processo de escolha e compra da casa por internet, enquanto 50% podem abrir mão do corretor.

Casa conectada e modular

A pesquisa detecta uma expectativa dos consumidores pelas tecnologias da “casa inteligente”, com dispositivos de controle ligados ao mundo digital. Mas, de acordo com Cordeiro, da Deloitte, essa é uma demanda que aparece mais com relação aos aparelhos, como eletroeletrônicos que conversam entre si, do que à estrutura, como portas e janelas eletrônicas.

“É uma sociedade que será mais plural, que não se vê tanto tempo na mesma casa, e que não quer que essa tecnologia fique presa àquela estrutura”, diz o economista.

Os espaços também tendem a ser mais modulares, com a possibilidade de customizar ou reformular os cômodos, também para acompanhar perfis de famílias em constante mudança. Casamentos, separações, idas e vindas de viagens longas e acolhimento de pais e sogros, com o envelhecimento da população, são algumas dessas possíveis mudanças.

Segurança e proximidade a serviços

Em uma lista com 24 itens, a segurança foi o mais assinalado pelos entrevistados de todas as gerações quando perguntados sobre o que esperam da localização e infraestrutura no entorno de seu imóvel.

Fácil acesso ao trabalho e a centros comerciais também aparece entre as preferências. Proximidade a um hospital, curiosamente, foi mais mencionada pelos mais jovens: para a geração Z, este foi o 6º item mais citado, enquanto, para a X, ele ficou em 12º na lista de prioridades.

Fonte: Juliana Elias / Exame

App permite alugar garagem para visitantes de condomínios

Já foi visitar o apartamento de um parente ou amigo e sofreu para encontrar uma vaga para estacionar com segurança e por um preço camarada perto do local? Se depender do aplicativo Unpark, que permite alugar vagas de garagem ociosas para visitantes de condomínios, isso não será mais problema e pode até ser uma fonte de renda extra para os condôminos.

Funciona assim: o interessado em alugar a vaga de garagem do seu condomínio por algumas horas se cadastra no aplicativo. Automaticamente, com base na localização e concorrência de espaços, o app vai precificar o aluguel. Não é possível alterar o preço e o site fica com um porcentual que varia entre 15% e 25% do preço cobrado. O valor da hora pode variar entre 2 reais a 15 reais, dependendo da localização.

O visitante do condomínio, usuário do app, pede para o morador que irá visitar alugar a vaga disponível no prédio pelo app. O morador reserva a vaga para o visitante e pode transferir a cobrança do serviço para o amigo que irá visitá-lo. “Com a autorização do morador que vai receber o visitante e de quem aluga a vaga, conseguimos driblar a lei na qual uma vaga de garagem só pode ser alugada para terceiros caso isso esteja explícito na convenção do condomínio”, diz o diretor do app, Michele Dim D’Ippolito.

Mas isso não significa que o condomínio vai ficar de fora do processo. Como é necessário que haja um controle de acesso para determinar a hora em que o usuário ocupa e libera a vaga, de forma que seja possível calcular o preço do serviço, a própria equipe do Unpark entra em contato com o condomínio para deixar o controle de acesso com o porteiro.

Nessa conversa, o condomínio pode optar por ficar ou não com uma cota do aluguel. “Caso ele fique com uma parte do dinheiro, o morador receberá uma parcela menor”, diz D´Ippolito.

A funcionalidade de alugar vagas para visitantes de condomínios está disponível em todo o país e tem como objetivo sanar o problema de falta de vagas de garagem em zonas centrais e comerciais das cidades, diz o executivo. “Principalmente em apartamentos novos, construídos há cinco anos, há subsolos inteiros desocupados. Isso porque  desde então os moradores vêm encontrando outras alternativas ao carro para se locomover na cidade”.

Modelo aberto

O Unpark também oferece um modelo de aluguel de vagas em condomínios para qualquer pessoa que deseje estacionar, e não apenas visitantes do empreendimento.

Mas, como esse tipo de aluguel depende da autorização dos condomínios, ele só está disponível, por enquanto, em São Paulo. Ele também é mais comum em apartamentos novos, nos quais a garagem não dá acesso a outras áreas do condomínio, por exemplo.

Também é possível alugar vaga de garagem em casas pelo aplicativo. Para garantir a segurança de quem aluga, a Unpark checa antecedentes criminais, documentos de identificação e valida o cartão de crédito de usuários. Também disponibilizam, nas 115 mil vagas disponíveis em 320 pontos do país, um seguro contra sinistros.

Os usuários do app podem deixar as vagas ativas ou inativas quando quiser, e determinar horários nas quais elas estarão desocupadas. “O usuário não precisa abrir mão de sua vaga, mas apenas rentabilizá-la quando ela não está sendo usada”.

O aplicativo mostra, além de vagas de garagem particulares, vagas em estacionamentos, com bandeira ou não. Em comum, elas têm o preço de 20% a 50% mais baixo do que o encontrado no balcão de estacionamentos, fruto de preços negociados previamente com o app. “O usuário informa o seu destino e indicamos a ele o estacionamento com o menor preço mais próximo do local. Dessa forma evitamos que ele fique dando voltas na rua em busca de uma vaga e depois veja que o estacionamento do lado cobrava um preço mais baixo”, resume D´Ippolito.

Fonte: Marília Almeida / Exame

GPA expande bandeira Minuto Pão de Açúcar para segmento de escritórios

O Pão de Açúcar acaba de anunciar mais uma expansão de sua bandeira Minuto Pão de Açúcar. O modelo estará presente no segmento de escritórios, que vão desde prédios comerciais e sedes corporativas a vias com grande concentração de condomínios empresariais.

O Minuto Pão de Açúcar já está em fase de teste na sede da companhia, localizada no bairro Jardim Paulista, São Paulo. O catálogo possui mais de 2 mil itens, e é possível encontrar tanto produtos para repor a despensa quanto lanches, bebidas e pratos feitos para consumo imediato.

Os itens estarão divididos por categorias de momentos de compra, como “acabou em casa”, “comece o dia” e “pra toda hora”.

Os novos espaços ainda contarão com cafeteria, onde serão expostos alimentos e bebidas no café da manhã e da tarde, além de sobremesas.

“A demanda por compras cada vez mais ágeis, que simplifiquem o dia a dia dos consumidores, não para de crescer”, explica Frederic Garcia, Diretor dos Formatos de Proximidade do GPA. “Para oferecer a melhor opção a esse público que passa parte do dia no escritório, levamos o formato Minuto Pão de Açúcar, com algumas modificações de espaço, layout e serviços, para dentro do local de trabalho do cliente, deixando tudo à mão”.

O modelo também terá um espaço reservado para bebidas, o Pão de Açúcar Adega, em que os cinco rótulos mais vendidos ficarão expostos na plataforma para compra imediata, além de um totem que permite realizar a compra pelo site com entrega em casa.

“É uma solução que nos permite oferecer um mix completo, mesmo em formatos compactos, e atender a um cliente cada vez mais multicanal”, complementa Garcia.

O Pão de Açúcar espera inaugurar cerca de 15 lojas da bandeira ainda neste ano, parte em escritórios e sedes corporativas.

Fonte: Diana Cheng / Money Times

Setor de materiais de construção civil reduz projeção de crescimento para 2019

O setor de materiais de construção reduziu a projeção de alta das vendas do setor em 2019, após o fraco desempenho da economia no início do ano, disse a associação Abramat nesta quarta-feira.

A estimativa da entidade para as vendas do setor foi revisada de crescimento de 2% para 1,5%.

"Esse ajuste de menos meio ponto percentual se justifica frente ao resultado do PIB no primeiro trimestre e pelo ritmo de retomada da economia mais lento que o esperado", afirmou o presidente da Abramat, Rodrigo Navarro, em comunicado.

O executivo ponderou, porém, que a estimativa segue acima do crescimento de 1% obtido pelo setor no ano passado, citado pela Abramat como um ano de recuperação. Ele citou ainda medidas de estímulo à demanda tomadas pelo governo, como a redução dos depósitos compulsórios dos bancos e o encaminhamento de medidas estruturantes, como "a modernização do saneamento básico".

Em junho, o faturamento do setor caiu 1% sobre maio e recuou 0,9% ante junho de 2018. No primeiro semestre, a Abramat afirma que as vendas devem mostrar crescimento de 2,6%, dado a ser confirmado ainda neste mês.

Fonte: Alberto Alerigi Jr / Reuters

Convenção de condomínio com cláusula arbitral

Cada vez mais a arbitragem tem ganhado relevância no cenário contratual por apresentar às partes que querem dirimir um conflito uma alternativa atraente ao judiciário. A celeridade do processo, a especialidade dos julgadores, a privacidade e a possibilidade de adequar o procedimento à necessidade das partes são apenas algumas características que tornaram e tornam a arbitragem cada vez mais relevante. Entretanto, ela tem sido amplamente utilizada em conflitos entre empresas, como contratos internacionais, contratos do ramo da construção, etc., mas não em conflitos com pessoas físicas. Aos poucos esse cenário vem mudando, liderado por contratos de incorporação imobiliária com cláusula arbitral e até mesmo convenções de condomínio.

Neste último caso, havia uma grande controvérsia sobre a validade da cláusula perante os condôminos, pois, o processo arbitral tem como base a autonomia das partes e o poder dos árbitros para decidir uma controvérsia se origina diretamente da competência que as partes lhes conferem para dirimir o conflito. São as partes que investem os árbitros com o poder de decisão sobre seus conflitos.

Entretanto, no caso da convenção de condomínio, apenas o condomínio confere esta competência aos árbitros quando redige a convenção. Não há o engajamento pessoal de cada parte. Ademais, o condômino que se muda para um edifício cuja convenção de condomínio já prevê que qualquer controvérsia vinculada ao condomínio será dirimida em arbitragem, não pôde participar da redação da convenção. O Superior Tribunal de Justiça acabou com esta controvérsia quando publicou a edição 122 de entendimentos consolidados em março deste ano. Segundo o STJ:

diante da força coercitiva de convenção condominial com cláusula arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes, de modo que eventuais conflitos condominiais deverão ser resolvidos por meio de arbitragem, excluindo-se a participação do Poder Judiciário.

Tal entendimento incentiva o uso da arbitragem em conflitos condominiais, dando efetividade à cláusula arbitral nas convenções de condomínio. Diante disso, é importante estar atento à redação da cláusula. É aconselhável que a cláusula arbitral determine de antemão as características do processo, prevendo, por exemplo, a lei material e o regulamento de arbitragem que se aplicarão aos casos, a câmara que administrará o processo, a forma de nomeação dos árbitros e outros aspectos.

Quando a cláusula não estipula as características do procedimento, as partes precisam ainda, no momento posterior ao conflito, antes de iniciar a demanda, ajustar os termos em que a arbitragem acontecerá. Para evitar tal desgaste, é importante que a redação da cláusula na convenção de condomínio seja feita por advogado especializado.

Portanto, se a convenção de condomínio do seu edifício possui uma cláusula arbitral, as controvérsias entre condôminos e condomínio serão levadas à arbitragem, nos moldes da cláusula. Se você é um condômino que tem uma demanda contra um condomínio cuja convenção prevê a arbitragem como forma de solucionar o conflito, é importante buscar um advogado familiarizado com o processo arbitral, que possa assessorar seu cliente quanto aos diversos aspectos do processo.

Fonte: Por Deborah Salomão / Blog Mariana Gonçalves

Imóvel em alienação fiduciária é impenhorável por ser bem de família?

A lei 8.009/90 estabelece em seu artigo 1º a impenhorabilidade do imóvel residencial próprio do casal ou entidade familiar por qualquer dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, salvo pensão alimentícia e despesas com a aquisição do próprio bem.

Nos casos de alienação fiduciária, a propriedade do imóvel fica com a Instituição Financeira, sendo que o comprador tem o direito de usufruir do imóvel durante o pagamento do financiamento, bem como o direito de adquirir o imóvel com a quitação do financiamento.

O imóvel fica no nome da instituição financeira como garantia, e será vendido para a quitação do saldo devedor do financiamento no caso de inadimplemento do comprador.

Assim, durante todo o contrato de alienação fiduciária a propriedade do imóvel é da instituição financeira, tendo o que se chama de nua propriedade, e o adquirente pode usufruir do imóvel, no que é chamado de domínio útil.

É polemica a questão quanto se imóvel durante a alienação fiduciária, mesmo sendo propriedade da instituição financeira, se enquadraria ou não como bem de família impenhorável, pelo texto da lei 8.009/90.

Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é no sentido de que mesmo o imóvel estando em alienação fiduciária, ainda é considerado bem de família sendo impenhorável, conforme julgamento do REsp: 1677079 SP 2017/0026538-5

Assim, podemos concluir que conforme atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o imóvel mesmo em alienação fiduciária, configura bem de família, sendo, portanto, impenhorável.

Fonte: Texto escrito em conjunto pelo Dr André Carotta Zoboli e Dr. Diego dos Santos Zuza, ambos advogados e sócios de Zoboli & Zuza Advogados Associados.

Como regularizar um terreno de posse?

Regularizar um terreno de posse não é tarefa fácil. No entanto, algumas informações neste artigo poderão ser úteis.

Uma família compra imóvel com contrato de compra e venda, os anos passam, aí surge preocupação de regularização do imóvel.

Um exemplo comum na vida de muita gente, o que vem a se agravar quando um dos proprietários falece.

Aí os problemas começam. Inventário? Usucapião? Outorga da Matrícula? Escritura de Compra e Venda? Como regularizar terreno de posse?

Documento de Terreno de Posse: Escritura ou Matrícula!

Importante elucidar: Escritura pública de venda e compra é um documento que formaliza as condições do negócio de venda e compra, serve para dar suporte para o registro na matrícula do imóvel.

Por outro lado, é na Matrícula do imóvel que a propriedade do bem será assegurada e não na Escritura de venda e compra. Logo não basta ter a “escritura da casa” ou “escritura do terreno”, é necessário ter o registro do seu nome na matrícula do imóvel. Neste caso, sabendo como regularizar terreno de posse, tudo ficará resolvido.

Por isso para fazer a escritura de terreno de posse, você deve primeiramente entender estes dois conceitos.

Como Regularizar imóvel de posse?

Em primeiro lugar, o caminho mais fácil para regularizar a documentação de um imóvel é procurar o antigo proprietário. Por outro lado, se o antigo proprietário não for encontrado, os problemas começar a surgir.

Logicamente, encontrando antigo proprietário, basta falar com ele para que assine a transferência no registro da matrícula do imóvel.

E se o antigo proprietário não quiser transferir o bem? Ou ainda e se ele tiver morrido?

Nestes casos, o ideal será contar com a ajuda de um advogado especialista em direito imobiliário para analisar a situação. No entanto, fica dica, nestes casos a solução é mover uma ação para obrigar o proprietário vivo ou seus herdeiros.

Usucapião

A ação de Usucapião é uma forma de adquirir propriedade de bem imóvel quando não se sabe o paradeiro do vendedor.

Por outro lado, não apenas isto, mas também importante que tenham passados vários anos e o atual proprietário consiga comprovar que more no imóvel, bem como efetue o pagamento dos IPTUs.

Igualmente, a ação de usucapião pode ser judicial ou no cartório (extrajudicial) havendo vários tipos:

Tipos de Usucapião

Extraordinária:

– Posse do bem por 15 anos, sem interrupção, nem oposição.

– Independente de título e boa-fé.

– Redução de prazo para 10 anos, se: Por exemplo o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual, houver realizado obras, ou ainda, tiver realizado serviços de caráter produtivo no local.

Ordinária

– Posse durante 10 anos continuamente.

– Boa-fé.

– Justo título.

– Redução para 5 anos, se: exemplo, houver aquisição onerosa, com base em registro, cancelada posteriormente ou os possuidores tiverem estabelecido moradia no local, ou os possuidores tiverem realizado investimento de interesse social e econômico.

Especial rural

– Posse por 5 anos.

– Zona rural.

– Área não superior a 50 hectares.

– Área produtiva pelo trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia.

– O possuidor não pode ter outro imóvel.

Especial Urbana

– Posse por 5 anos.

– Zona urbana.

– Área não superior a 250 m².

– Moradia.

– O possuidor não pode ter outro imóvel.

Coletiva – Estatuto das Cidades, artigo 10

– Áreas urbanas.

– Por exemplo ocupação por população de baixa renda para sua moradia, durante 5 anos ininterruptamente.

– Área superior a 250m².

– Onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.

– Os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Especial familiar

-Posse exclusiva, ininterruptamente, por 2 anos.

– Imóvel urbano de até 250m².

– Ex-cônjuge ou ex-companheiro ter abandonado o lar.

– Utilização para moradia própria ou de sua família.

– Não ser proprietário de outro imóvel.

Fonte: Marcio Vinicius dos Santos, Especialista em Direito Trabalhista, atua em Direito de Família e Civil

Aluguei um imóvel: sou obrigada a pagar IPTU?

Uma dúvida recorrente nos contratos de locação diz repeito a quem será responsável por arcar com os valores do IPTU do imóvel: o locador ou o locatário.

A Lei do inquilinato, Lei 8.245 de 1991, dispõe que a obrigação de pagar o IPTU é do locador, ou seja, o proprietário do imóvel. Isso está previsto na referida Lei em seu artigo 22, inciso VIII.

Contudo, vale ressaltar que no inquilinato, em relação a locação, deve-se analisar o que foi decidido e firmado no CONTRATO DE LOCAÇÃO, tendo em vista que o contrato faz lei entre as partes.

Atualmente, é muito comum que o locatário, quem aluga o imóvel, arque com as despesas relativas ao IPTU. Isso ocorre, pois, nos contratos de locação estava previsto que o ônus de arcar com este imposto seria do locatário.

Pois bem. Perante o fisco, o proprietário é a pessoa responsável a arcar com o IPTU, conforme dispõe o artigo 34 do Código Tributário Nacional. Sendo assim, na hipótese do locatário não arcar com as despesas, o proprietário deverá arcar com o débito e posteriormente ingressar com uma ação contra o locatário para cobrar os valores que ele assumiu pagar no contrato de locação. Isto porque o CTN estabelece, em seu artigo 123, que eventual acordo entre as partes (convenções particulares) quanto à responsabilidade pelo pagamento de determinado tributo não altera a condição de contribuinte perante o fisco.

Dessa forma, caso esteja acordado que o locatário pagaria o IPTU e o mesmo deixe de arcar com esses valores, ou seja, seja inadimplente, isto implicará em quebra de contrato podendo haver despejo e multa com os gastos da ação.

Portanto, caso você possua um imóvel alugado, fique atento às disposições cláusulas contratuais antes de assinar o contrato. Não deixe de consultar um advogado.

Fonte: Fiama Souza, Bacharel em Direito pela Universidade Federal de Ouro Preto 

Cálculo estrutural: como evitar os erros mais comuns

É preciso fornecer ao projetista todas as premissas da obra antes de realizar o projeto

Pontes, viadutos, edifícios residenciais, barragens, rodovias, edifícios comerciais ou casas. O que todas essas estruturas têm em comum é o fato de demandarem um cálculo estrutural preciso antes de iniciarem as suas obras. O cálculo estrutural, geralmente, é realizado pelo projetista da obra e precisa considerar aspectos importantes de resistência que aquela estrutura precisa atender para ser considerada segura. 

“Nós fornecemos ao projetista todas as nossas premissas antes da elaboração do projeto. Esses requisitos são fornecidos para o projetista para que ele realize o cálculo a fim de definir a resistência da estrutura”, explica Marco Antônio de Carvalho, engenheiro civil da Dinâmica Engenharia. 

De acordo com o responsável da Dinâmica, o projeto de arquitetura é passado para o projetista realizar o estudo e os lançamentos finais, já apresentando os requisitos e as variações em termos de ferragens e também no Fck do concreto, além de outros requisitos construtivos para que a estrutura saia do jeito que a companhia solicita. 

Como evitar problemas com o cálculo estrutural

Antes de fazer o cálculo estrutural é preciso elaborar e seguir todas as premissas do planejamento. Considerando os requisitos que a construtora solicita, o projetista deve mensurar níveis de resistência e os quantitativos de materiais. “O projetista deve mensurar o quantitativo de aço e concreto e apresentar para a empresa a fim de auxiliar na avaliação de custo da obra”, ressalta Marco Antônio de Carvalho. Para isso, ele deve considerar as dimensões corretas dos elementos estruturais, como as vigas, por exemplo. 

Durante esse processo é necessário atentar-se para trabalhar com profissionais qualificados e com experiência de mercado a fim de evitar possíveis erros. No planejamento, é importante que se faça todos os questionamentos necessários para minimizar o risco de problemas que gerem erros. 

De acordo com o engenheiro civil da Dinâmica Engenharia, o maior problema é a incompatibilidade de projeto que gere interferências no momento da execução. “Como, por exemplo, o projeto pede uma rampa x e na hora da execução gera uma interferência na altura abaixo na rampa”, ressalta. 

Itens considerados no cálculo estrutural:

        Elementos estruturais: vigas, treliças, pórticos, veios de transmissão. Esses são alguns dos elementos estruturais mais comuns nas obras de construção. Esses elementos estruturais podem ser classificados como estruturas isostáticas, hiperestáticas ou hipostáticas;

        Esforços e deformações: é preciso considerar as tensões que podem ser recebidas pela estrutura ao longo do tempo;

        Cargas: nesse projeto é imprescindível que se considere as cargas estruturais. Ou seja, o peso próprio e dos elementos que devem ser suportados pela estrutura;

        Dimensões: o projetista deve, após conhecer esses esforços e cargas, dimensionar os elementos estruturais que serão executados;

        Desenhos de projeto: por final, o projetista é responsável também por fornecer os desenhos técnicos em detalhe de todas as peças estruturais que serão realizadas.