Fiador no contrato de locação – o que é preciso saber antes de assinar

Atualmente existem outras formas de garantir a locação, sem colocar em risco o patrimônio do amigo ou parente de boa fé caso haja algum imprevisto e não seja possível honrar o contrato.

Comum entre familiares e amigos próximos, prestar fiança em um contrato de locação de imóvel tem riscos que a maioria das pessoas que o faz desconhece. É importante entender as responsabilidades envolvidas neste gesto, que é um ato de confiança. “Prestar fiança é garantir ao locador que aquele contrato de locação será honrado caso o locatário não o faça“, alerta o advogado especialista em Direito Imobiliário, Sérgio Eduardo Martinez.

Martinez diz que entre as precauções que deve tomar o fiador antes de assinar o contrato de fiança, deve avaliar a situação do devedor principal, sua capacidade financeira de honrar o contrato (se tem bens disponíveis), bem como saber se é pessoa séria e cumpridora de suas obrigações. “Muitas pessoas que prestam fiança não sabem que o fiador de locação é um dos poucos no Direito Brasileiro que responde com a sua própria moradia em caso de inadimplência do devedor principal. Situação extremamente excepcional, eis que até mesmo o devedor principal não perde sua residência em caso de falta de pagamento, pois está protegido pela Lei 8009/90. Ou seja, o fiador não está protegido pelo instituto conhecido como “impenhorabilidade do bem de família”

O especialista ressalta que existem hoje em dia outras formas de garantir a locação, sem colocar em risco o patrimônio do amigo ou parente de boa fé caso haja algum imprevisto e não seja possível honrar o contrato, tais como o seguro-fiança prestado por companhias seguradoras de renome nacional, e o depósito caução, quando é depositado o valor de três locações em conta bancária remunerada para garantia do pagamento de obrigações não pagas pelo locatário.

 “O primeiro passo para concordar com o pedido de fiança é saber exatamente as consequências se o contrato não for cumprido pelo devedor principal”, conclui.

Fonte: Direito Legal

Fiador no contrato de locação – o que é preciso saber antes de assinar

Atualmente existem outras formas de garantir a locação, sem colocar em risco o patrimônio do amigo ou parente de boa fé caso haja algum imprevisto e não seja possível honrar o contrato.

Comum entre familiares e amigos próximos, prestar fiança em um contrato de locação de imóvel tem riscos que a maioria das pessoas que o faz desconhece. É importante entender as responsabilidades envolvidas neste gesto, que é um ato de confiança. “Prestar fiança é garantir ao locador que aquele contrato de locação será honrado caso o locatário não o faça“, alerta o advogado especialista em Direito Imobiliário, Sérgio Eduardo Martinez.

Martinez diz que entre as precauções que deve tomar o fiador antes de assinar o contrato de fiança, deve avaliar a situação do devedor principal, sua capacidade financeira de honrar o contrato (se tem bens disponíveis), bem como saber se é pessoa séria e cumpridora de suas obrigações. “Muitas pessoas que prestam fiança não sabem que o fiador de locação é um dos poucos no Direito Brasileiro que responde com a sua própria moradia em caso de inadimplência do devedor principal. Situação extremamente excepcional, eis que até mesmo o devedor principal não perde sua residência em caso de falta de pagamento, pois está protegido pela Lei 8009/90. Ou seja, o fiador não está protegido pelo instituto conhecido como “impenhorabilidade do bem de família”

O especialista ressalta que existem hoje em dia outras formas de garantir a locação, sem colocar em risco o patrimônio do amigo ou parente de boa fé caso haja algum imprevisto e não seja possível honrar o contrato, tais como o seguro-fiança prestado por companhias seguradoras de renome nacional, e o depósito caução, quando é depositado o valor de três locações em conta bancária remunerada para garantia do pagamento de obrigações não pagas pelo locatário.

“O primeiro passo para concordar com o pedido de fiança é saber exatamente as consequências se o contrato não for cumprido pelo devedor principal”, conclui.

Paulistanos fazem adaptações para se acostumar à vida em microapartamentos

Você abre o olho de manhã e está tudo ali. Numa imagem, cabe uma casa inteira. Ainda no travesseiro, avista-se a pia com a louça do dia anterior, a TV na sala e os farelos na mesa. Começa mais um dia na vida de um morador de um apartamento studio.

Por sete dias, a sãopaulo morou em um imóvel desse tipo, de 25 metros quadrados, na Vila Olímpia, zona oeste paulistana.

O studio é um novo nome para uma velha ideia: pequenos apartamentos de um cômodo, em bairros com bom transporte público, cercados por escritórios e opções de lazer, como cinemas e restaurantes.

Antes mais conhecidos como quitinetes, esses espaços são vendidos em São Paulo desde os anos 1940, quando a cidade ganhou as suas primeiras unidades, como as do edifício Atlanta, na República, região central. Perto dali, no Copan, na década de 1960, apartamentos grandes foram repartidos em unidades menores para facilitar a venda.

As novidades dos studios de agora em relação às quitinetes do século passado são a aparência moderna e a maior oferta de serviços nos prédios, como lavanderia, academia, lounge para receber visitas e trabalhar e itens compartilhados, como bicicletas.

E eles se tornaram uma tendência na cidade. No ano passado, 26,6% de todas as unidades em prédios lançadas na cidade contavam com até um dormitório. Cinco anos antes, o número era a metade, 13%. 

No início dos anos 2000, a média era mais baixa ainda, de 4%. Os dados são do Secovi, sindicato do setor imobiliário.

Os paulistanos estão recorrendo a esses imóveis e, aos poucos, se adaptando a eles. Pois, sim, viver num espaço sem divisões pode trazer novidades -sobretudo para quem já viveu em casas.

Na experiência da reportagem, por exemplo, a falta de separação entre os cômodos gerou confusão. Afinal, ao levantar da cadeira da sala de estar, é preciso desviar do criado-mudo. E a cama está sempre visível.

Por outro lado, um espaço pequeno é mais fácil de limpar e de manter em ordem. E, para quem usa o tempo em casa para assistir TV, ler e mexer no celular, o studio atende bem às necessidades.

A coisa complica quando surgem outras situações, como receber visitas e cozinhar. Há pouco espaço entre o fogão "cooktop" e a pia. Com isso, uma tampa de panela pode parar, sem querer, na cama. Se algo queimar, o cheiro fica impregnado nas fronhas. E receber visitas em casa com uma enorme cama à vista dá a sensação de estar levando os visitantes ao seu quarto.

O publicitário Bruno Brandão, 31, mora em um studio no centro que ganhou uma parede para separar o ambiente em dois. "Sem paredes, fica um ambiente mais 'cool'. Mas com elas tenho privacidade. Se tem visita na sala, posso ir descansar no quarto", afirma ele.

"Geralmente vou às 8h para o trabalho e chego em casa umas 22h30. E saio aos fins de semana. O apartamento acaba sendo mais um dormitório", acrescenta Brandão.

Os móveis também se adaptam aos novos tempos. "Reduzimos a profundidade do guarda-roupa para 40 cm, sem perder a funcionalidade", afirma Edson Coutinho, gerente de design e tendências da loja Tok&Stok, que criou produtos para atender aos moradores de casas com pequenas dimensões.

SERVIÇOS

Se o espaço dentro dos apartamentos é acanhado, há áreas e serviços coletivos para compensar. 

"Transferimos as coisas de uso menos intenso, como a máquina de lavar, para serem compartilhadas e, assim, liberamos espaço ", diz Antonio Setin, dono da construtora que leva seu sobrenome -a empresa já ergueu pelo menos sete edifícios com unidades "supercompactas".

É comum os prédios com studios reservarem um andar para uso comum, com sofás, mesas e cadeiras de uso geral. No Setin Brigadeiro, na região central, as máquinas de lavar ficam ao lado de enormes sofás, onde há internet wi-fi, numa tentativa de criar um ambiente de socialização. Mas a demanda pelas máquinas é alta. Para pegar menos fila, há quem espere para bater a roupa durante a madrugada.

As piscinas também são requisitadas. "Tem dia que a galera fica lá até ser expulsa. Pelas regras, só dá pra usar até as 22h", conta João Pires, 32, publicitário e baterista que se mudou para o Setin Brigadeiro há um ano.

Nesse prédio, a socialização entre os moradores, em sua maioria jovens e solteiros, se deu mais pelo WhatsApp do que pela interação nas áreas comuns. "Depois que entrei no grupo, vi que a galera combina festinhas nos apartamentos", diz Pires.

O publicitário alugou o espaço já com móveis e incluiu outros, como caixotes transformados em estantes. A varanda (sim, há unidades com varanda) virou espaço gourmet: ele colocou ali uma churrasqueira elétrica. "Fecho o vidro e o cheiro fica pra fora."

Para Camila Silveira, 27, consultora de imagem, o desafio foi guardar sapatos e bolsas. A saída foi transformar parte do banheiro em closet. "Pra homem é mais fácil. Mulher tem mais coisas para guardar", diz ela.

Silveira mora em um studio de pé-direito duplo na Vila Olímpia, que ganhou um quarto e uma escada -a altura extra é uma situação encontrada nesse modelo de imóveis, assim cabe aos moradores fazer ou não a ampliação do espaço.

Os apartamentos do tipo também apostam em serviços compartilhados, como empréstimo de bicicletas, limpeza e arrumação contratados na recepção.

"Estamos testando um aplicativo para que vizinhos emprestem carros entre si", conta Alexandre Frankel, CEO da Vitacon, que já construiu 5.500 apartamentos studio na capital e tem outros 150 em obras.

"Começamos com 43 metros quadrados e fomos baixando. Buscamos soluções para cada fase da vida, o que transcende a questão do tamanho", continua Frankel. "O studio é pensado para uma pessoa, ou para dois que se amem muito", brinca.

Luciano Margotto, professor de arquitetura do Mackenzie, acredita que os apartamentos pequenos deverão ser mais uma opção no mercado, mas não a regra. "As pessoas [que compram studios] saberiam morar em apartamentos maiores se eles fossem mais acessíveis, assim como sabemos comer bem quando temos condição", compara.

A diminuição das residências tem como principal razão o preço. Casas menores atraem mais compradores por custarem menos.

"Nos últimos anos, tivemos aumento da classe média, financiamento acessível e muita gente chegando ao mercado de trabalho. Isso levou o setor a dar mais atenção aos apartamentos na faixa de R$ 200 mil", analisa Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi.

Outra razão é o aumento do número de pessoas que vivem sozinhas. Dados do IBGE (Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) mostram que entre 2005 e 2015 subiu de 9,8% para 14,9% o número de casas com um morador na Grande São Paulo.

A longo prazo, o fato de mais pessoas morarem perto do trabalho pode ajudar a reduzir o trânsito, pois haveria menos deslocamentos a serem feitos. "Fizemos uma pesquisa que mostrou que 70% das pessoas que moram nos studios não pensam em ter carro", diz Antonio Setin.

Para as construtoras, há espaço para projetos ainda menores. O menor lançamento da Vitacon, no Bom Retiro, no centro, feito em 2015, tem 14 metros quadrados de área, quase o tamanho de duas Kombis, -e custava R$ 89 mil na planta.

Os moradores entrevistados pela sãopaulo, por sua vez, encaram os studios como uma fase: viverão ali enquanto estiverem sozinhos. No futuro, ao namorarem ou casarem, precisarão de mais do que um minilar.

Fonte: Folha de São Paulo

Ex-prefeito tranca prefeitura e alega ser dono do imóvel

O caso aconteceu no município de Milagres da Bahia, à cerca de 230 quilômetros de Salvador. De acordo com moradores, o agora ex-prefeito Raimundo Silva Galego, trancou a sede da prefeitura com tapumes, cadeados e retirou todos os imóveis e equipamentos antes da posse de seu sucessor. Segundo os mesmos, o ex- prefeito alega ser o dono do prédio onde funciona a sede do executivo municipal.

Cerca de 10 anos, o imponente prédio serviu à Prefeitura de Milagres. O então prefeito eleito, César Machado, mesmo empossado desde o dia 1º de janeiro, não consegue trabalhar por causa deste problema ocasionado pelo ex-prefeito. A população informou que desde o dia 15 de Dezembro o prédio foi lacrado, tendo assim que ser transferidas todas as secretarias para outros imóveis.

O restaurante popular que atende cerca de 100 pessoas por dia, também foi fechado.

“Não nos foi entregue os documentos importantes e as informações pertinentes para dar continuidade à administração pública, de maneira que prejudicou totalmente a população de Milagres”, afirmou o atual prefeito César Machado.

O atual prefeito ainda afirmou que denunciou o caso ao Ministério Público, e que também irá notificar o ex-prefeito para que ele repasse os documentos que demonstra que ele é o verdadeiro proprietário do prédio.

Você sabe como funciona o Leilão Judicial de Imóveis? É seguro comprar imóvel em leilão?

Vamos tratar dos tipos diferentes de procedimento do leilão de imóvel de forma simples e resumida, para que o leitor possa ter um entendimento geral e prático dessa modalidade de negócio, que geralmente é bastante vantajosa para quem tem capital para investimento.

LEILÃO JUDICIAL

Será judicial, quando autorizado ou determinado por um juízo, dentro de um processo judicial, devendo cumprir os procedimentos do Código de Processo Civil.

ORIGEM DO LEILÃO DE IMÓVEL JUDICIAL – PORQUE O IMÓVEL ESTÁ SENDO VENDIDO POR LEILÃO?

Existem diversos motivos que determinam um leilão judicial, dentre eles podemos destacar a venda de um bem para pagar uma dívida, a venda judicial de um bem para extinguir a propriedade em condomínio (no caso de existirem diversos proprietários para um único imóvel), a venda de um bem que consta em processo de inventário para cobrir as despesas do processo, ou de um processo de falência, entre outras situações que o imóvel precisa ser vendido por determinação judicial.

PROCEDIMENTO DO LEILÃO JUDICIAL

O leiloeiro faz a oferta pública do imóvel por edital, no qual determina data e horário da primeira e segunda praça e valores de lance mínimo, para a primeira praça o valor da avaliação e, para a segunda praça, caso não haja licitante na primeira, com valor de lance mínimo correspondente à 50% sobre o valor da avaliação

O juízo poderá estipular outro valor mínimo, desde que não seja menor do que 50%, para não ser considerado preço vil e o leilão ser anulado.

No caso de haver incapaz envolvido no processo de alienação judicial, o valor mínimo será de 80% sobre o valor da avaliação.

Caso a segunda praça não tenha interessados, posteriormente pode-se requerer novamente outro leilão. A avaliação é realizada no próprio processo, por perito designado pelo juízo, ou por oficial de justiça.

Prazo do edital: o prazo do edital varia de acordo com a lei que rege o objeto do processo judicial, por exemplo, se for processo trabalhista, o mínimo para publicação é de 8 dias, se for execução fiscal a lei prevê a publicação em 20 a 30 dias antes do leilão, então o ideal é analisar o processo para saber se o leiloeiro cumpriu com o prazo correto. Normalmente o leiloeiro pública o edital com pelo menos 30 dias antes da primeira praça.

Pagamento: Em regra o pagamento deve ser realizado de imediato pelo arrematante, por depósito judicial ou por outro meio eletrônico aceito pelo leiloeiro. Contudo, temos uma novidade a partir de 2016, pela qual o valor poderá ser parcelado em até 30 parcelas mensais, desde que depositado no mínimo 25% sobre o valor da arrematação de imediato em juízo. No entanto, para o parcelamento, existem procedimentos legais que devem ser seguidos. Procure um advogado especializado para lhe orientar sobre isso.

SEGURANÇA DO NEGÓCIO - COMPRAR NO LEILÃO É SEGURO OU NÃO?

É de essencial importância para sua segurança fazer uma diligência prévia (due-diligencie) sobre a situação do imóvel antes de decidir participar do leilão. Essa diligência servirá para saber de fato o que está comprando, quais as dívidas que serão carregadas com o imóvel, se existe risco de anulação posterior ao leilão (nesse caso o arrematante pode ficar com o dinheiro do depósito preso até se resolver o pedido de anulação) entre outras situações.

Fazendo a due-diligence previamente, o licitante elimina esses riscos. Importante também fazer uma avaliação de valor de mercado do imóvel para não correr o risco de pagar mais alto do que vale, pois o leilão não tem limite de valor de lance. Para isso necessária a contratação de escritório ou advogado especialista.

Fazendo esses estudos prévios, é uma modalidade de negócio segura como qualquer outra, e ainda tem benefício que é o acompanhamento do juízo passo a passo e o valor do negócio é depositado em juízo. Ou seja, após a emissão da carta de arrematação, temos um negócio jurídico perfeito e irretratável.

APÓS O LEILÃO O QUE FAZER? COMO CONSOLIDAR A POSSE E A PROPRIEDADE EM SEU NOME PARA PODER VENDER OU ALUGAR O IMÓVEL?

Após arrematar o imóvel em leilão, desde que cumpridas as obrigações conforme o edital, com depósito do valor e apresentação dos documentos do arrematante, será necessário proceder com alguns procedimentos para consolidar a propriedade e a posse em nome do arrematante.

Primeiramente, caso o imóvel esteja ocupado, o arrematante, através de advogado contratado (somente advogado pode se manifestar em processo), deverá requerer a ordem judicial de imissão de posse e consequente despejo do ocupante no próprio processo que originou o leilão (isso é uma novidade, veja dicas abaixo)

Também deverá requerer a expedição da carta de arrematação, com os documentos necessários ao registro do imóvel.

Após a determinação da ordem judicial de desocupação, o arrematante consegue a posse do imóvel e, após a emissão da carta de arrematação e o registro da mesma, o arrematante consegue consolidar a propriedade em seu nome e assim poderá alugar ou vender o imóvel.

DICAS IMPORTANTES

Atualmente é possível fazer o pagamento do valor em até 30 parcelas mensais, depositando um sinal de 25% no ato do leilão em juízo.

Atualmente, ficou muito mais ágil o processo de desocupação, pois antes, era necessário o arrematante fazer uma ação nova, inicial, contra o ocupante. Agora não é mais necessário fazer uma ação nova, pois no próprio processo que originou o leilão, o juízo já emite a ordem de desocupação.

Antigamente apenas poucos tinham conhecimento dessa modalidade de negócio, pois a informação era muito mais restrita e de difícil acesso. Hoje em dia, qualquer pessoa tem condição de participar. 

As casas de leilão fazem anúncios em sites de internet com prazo superior a 30 dias do pregão para que todos os interessados possam avaliar o leilão. O pregão é online, ou seja, o interessado pode participar de qualquer lugar do mundo. Existem escritórios e advogados especializados que se dispõem a fazer uma análise prévia e emitir parecer sobre a situação do imóvel, ou seja, o interessado não fica mais no escuro, mesmo não tendo experiência sobre o assunto.

Para saber mais ou esclarecer suas dúvidas contate-me:

E-mail: fernando.noru@gmail.com

site: http://www.inventariocartorio.com.br/leilao

Terceira Turma afasta dano moral por atraso de cinco meses na entrega de imóvel

Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afastou condenação por dano moral em ação movida contra construtora por atraso na entrega de imóvel. O colegiado entendeu que a demora para a entrega da obra não foi considerável a ponto de gerar dano dessa natureza ao consumidor.

Pelo contrato celebrado, a obra seria concluída até 31 de janeiro de 2011, com prazo de tolerância de 180 dias. Somente a partir de 1º de agosto de 2011, então, é que começou a contar a mora da construtora. Em janeiro de 2012, o consumidor vendeu o apartamento, sem que a obra estivesse concluída nem em fase de acabamento.

A sentença condenou a construtora ao pagamento de valor relativo a 0,8% sobre valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, a título de lucros cessantes. A empresa também foi condenada a indenizar o consumidor em R$ 6.780,00 por danos morais. A decisão foi mantida pelo Tribunal de Justiça quanto ao valor das indenizações por dano material e moral.

Vida moderna

No STJ, a relatora, ministra Nancy Andrighi, reconheceu que a jurisprudência do tribunal permite que se observe o fato concreto e suas circunstâncias para a fixação de indenização por danos morais. Segundo ela, no entanto, não é qualquer situação geradora de incômodo que afeta o âmago da personalidade do ser humano.

“Dissabores, desconfortos e frustrações de expectativa fazem parte da vida moderna, em sociedades cada vez mais complexas e multifacetadas, com renovadas ansiedades e desejos, e por isso não se mostra viável aceitar que qualquer estímulo que afete negativamente a vida ordinária configure dano moral”, disse a ministra.

Para Nancy Andrighi, as circunstâncias do caso apreciado se enquadram exatamente nesse cenário. Segundo ela, o atraso por período pouco superior a cinco meses não constituiu motivo suficiente para configurar lesão extrapatrimonial ao consumidor.

“Em razão de lapso temporal não considerável a ponto de se considerar afetado o âmago da personalidade do recorrido – até mesmo porque este vendeu o imóvel em janeiro de 2012 –, não há que se falar em abalo moral indenizável”, concluiu a relatora.

Esta notícia refere-se ao (s) processo (s):REsp 1634847

Fonte:STJ

Você sabe como funciona o Leilão Judicial de Imóveis? É seguro comprar imóvel em leilão? Como pagar em 30 meses?

Vamos tratar dos tipos diferentes de procedimento do leilão de imóvel de forma simples e resumida, para que o leitor possa ter um entendimento geral e prático dessa modalidade de negócio, que geralmente é bastante vantajosa para quem tem capital para investimento.

LEILÃO JUDICIAL

Será judicial, quando autorizado ou determinado por um juízo, dentro de um processo judicial, devendo cumprir os procedimentos do Código de Processo Civil.

ORIGEM DO LEILÃO DE IMÓVEL JUDICIAL – PORQUE O IMÓVEL ESTÁ SENDO VENDIDO POR LEILÃO?

Existem diversos motivos que determinam um leilão judicial, dentre eles podemos destacar a venda de um bem para pagar uma dívida, a venda judicial de um bem para extinguir a propriedade em condomínio (no caso de existirem diversos proprietários para um único imóvel), a venda de um bem que consta em processo de inventário para cobrir as despesas do processo, ou de um processo de falência, entre outras situações que o imóvel precisa ser vendido por determinação judicial.

PROCEDIMENTO DO LEILÃO JUDICIAL

O leiloeiro faz a oferta pública do imóvel por edital, no qual determina data e horário da primeira e segunda praça e valores de lance mínimo, para a primeira praça o valor da avaliação e, para a segunda praça, caso não haja licitante na primeira, com valor de lance mínimo correspondente à 50% sobre o valor da avaliação

O juízo poderá estipular outro valor mínimo, desde que não seja menor do que 50%, para não ser considerado preço vil e o leilão ser anulado.

No caso de haver incapaz envolvido no processo de alienação judicial, o valor mínimo será de 80% sobre o valor da avaliação.

Caso a segunda praça não tenha interessados, posteriormente pode-se requerer novamente outro leilão. A avaliação é realizada no próprio processo, por perito designado pelo juízo, ou por oficial de justiça.

PRAZO DO EDITAL

O prazo do edital varia de acordo com a lei que rege o objeto do processo judicial, por exemplo, se for processo trabalhista, o mínimo para publicação é de 8 dias, se for execução fiscal a lei prevê a publicação em 20 a 30 dias antes do leilão, então o ideal é analisar o processo para saber se o leiloeiro cumpriu com o prazo correto. Normalmente o leiloeiro pública o edital com pelo menos 30 dias antes da primeira praça.

PAGAMENTO EM ATÉ 30 MESES

Em regra o pagamento deve ser realizado de imediato pelo arrematante, por depósito judicial ou por outro meio eletrônico aceito pelo leiloeiro. Contudo, temos uma novidade a partir de 2016, pela qual o valor poderá ser parcelado em até 30 parcelas mensais, desde que depositado no mínimo 25% sobre o valor da arrematação de imediato em juízo. No entanto, para o parcelamento, existem procedimentos legais que devem ser seguidos. Procure um advogado especializado para lhe orientar sobre isso.

SEGURANÇA DO NEGÓCIO - COMPRAR NO LEILÃO É SEGURO?

É de essencial importância para sua segurança fazer uma diligência prévia (due-diligencie) sobre a situação do imóvel antes de decidir participar do leilão. Essa diligência servirá para saber de fato o que está comprando, quais as dívidas que serão carregadas com o imóvel, se existe risco de anulação posterior ao leilão (nesse caso o arrematante pode ficar com o dinheiro do depósito preso até se resolver o pedido de anulação) entre outras situações.

Fazendo a due-diligence previamente, o licitante elimina esses riscos. Importante também fazer uma avaliação de valor de mercado do imóvel para não correr o risco de pagar mais alto do que vale, pois o leilão não tem limite de valor de lance. Para isso necessária a contratação de escritório ou advogado especialista.

Fazendo esses estudos prévios, é uma modalidade de negócio segura como qualquer outra, e ainda tem benefício que é o acompanhamento do juízo passo a passo e o valor do negócio é depositado em juízo. Ou seja, após a emissão da carta de arrematação, temos um negócio jurídico perfeito e irretratável.

APÓS O LEILÃO O QUE FAZER? COMO CONSOLIDAR A POSSE E A PROPRIEDADE EM SEU NOME PARA PODER VENDER OU ALUGAR O IMÓVEL?

Após arrematar o imóvel em leilão, desde que cumpridas as obrigações conforme o edital, com depósito do valor e apresentação dos documentos do arrematante, será necessário proceder com alguns procedimentos para consolidar a propriedade e a posse em nome do arrematante.

Primeiramente, caso o imóvel esteja ocupado, o arrematante, através de advogado contratado (somente advogado pode se manifestar em processo), deverá requerer a ordem judicial de imissão de posse e consequente despejo do ocupante no próprio processo que originou o leilão (isso é uma novidade, veja dicas abaixo)

Também deverá requerer a expedição da carta de arrematação, com os documentos necessários ao registro do imóvel.

Após a determinação da ordem judicial de desocupação, o arrematante consegue a posse do imóvel e, após a emissão da carta de arrematação e o registro da mesma, o arrematante consegue consolidar a propriedade em seu nome e assim poderá alugar ou vender o imóvel.

DICAS IMPORTANTES

Atualmente é possível fazer o pagamento do valor em até 30 parcelas mensais, depositando um sinal de 25% no ato do leilão em juízo.

Atualmente, ficou muito mais ágil o processo de desocupação, pois antes, era necessário o arrematante fazer uma ação nova, inicial, contra o ocupante. Agora não é mais necessário fazer uma ação nova, pois no próprio processo que originou o leilão, o juízo já emite a ordem de desocupação.

Antigamente apenas poucos tinham conhecimento dessa modalidade de negócio, pois a informação era muito mais restrita e de difícil acesso. Hoje em dia, qualquer pessoa tem condição de participar. As casas de leilão fazem anúncios em sites de internet com prazo superior a 30 dias do pregão para que todos os interessados possam avaliar o leilão. O pregão é online, ou seja, o interessado pode participar de qualquer lugar do mundo. Existem escritórios e advogados especializados que se dispõem a fazer uma análise prévia e emitir parecer sobre a situação do imóvel, ou seja, o interessado não fica mais no escuro, mesmo não tendo experiência sobre o assunto.

Fonte: Fernando N Koreeda, Advogado

Governo endurece regra para repasse de verba para obras

O governo modificou regras para transferência de recursos da União por meio de convênios e contratos de repasse com o objetivo de acelerar a execução de obras e retomar projetos parados. Haverá a redução dos valores adiantados pela União no início de cada convênio, o que vai impedir que recursos fiquem parados nas contas de Estados e municípios e aumentar a disponibilidade para a União. Também foi facilitada a fiscalização de obras de menor porte, de valores abaixo de R$ 750 mil, e aumentado o controle via internet.

As novas regras foram publicadas no Diário Oficial da União de ontem. O valor que a União repassa antes do início da obras caiu de 50% para 20% e o adiantamento só será feito após a homologação da licitação. Em 2015, o valor parado nas contas dos entes por mais de 180 dias chegou a R$ 4 bilhões. “Havia um empoçamento de recursos da União em contas de Estados e municípios. Muitas vezes a obra tinha problemas de projeto ou faltava licenciamento ambiental e o dinheiro ficava parado até que isso fosse resolvido”, disse ao Estado o diretor de Programas do Ministério do Planejamento, Rodrigo Cota. “A medida vai aliviar a pressão sobre o Tesouro Nacional e não faltarão recursos para os entes.”

Os novos contratos vão prever ainda que o dinheiro será devolvido à União se ficar parado por mais de 180 dias na conta e que Estados e municípios não poderão se apropriar de juros incidentes sobre o montante. “São incentivos para que o dinheiro não fique parado.”

Outra mudança é que obras de engenharia não poderão ser feitas via convênio, apenas por contrato de repasse, em que há o intermédio de um banco oficial. Isso aumentará a fiscalização dessas obras, já que a instituição financeira será responsável pela fiscalização dos convênios. A ideia é que bancos como a Caixa Econômica Federal, por exemplo, têm maior capilaridade do que os ministérios setoriais e estrutura para fiscalizar a execução dos contratos.

Acesso

Com relação às mudanças na fiscalização, será exigida a publicação de documentos em sistemas de controle informatizados, o que facilitará o acesso a órgãos de controles e à população em geral. As fiscalizações presenciais em projetos abaixo de R$ 750 mil, porém, serão reduzidas de até 13 visitas para duas. Além disso, nesses casos, os recursos poderão ser pagos antes dessa fiscalização. Hoje, a cada etapa, há uma visita do fiscal e só depois é feito o pagamento o que, de acordo com o Planejamento, faz com que muitas obras sejam paralisadas à espera da fiscalização.

Cota explica que a União irá verificar ao final da obra se os requisitos foram cumpridos e poderá suspender pagamentos. Ele nega que a mudança irá enfraquecer a fiscalização e abrir espaço para fraudes. “Não vai afrouxar a fiscalização, vai racionalizar. Teremos outra sistemática de fiscalização que vai dar o mesmo resultado, com menos custos para o governo e melhor resultado para a sociedade”, acrescentou. Ele ressalta que a portaria foi assinada pelo Ministério da Transparência e passou pelo crivo do Tribunal de Contas da União (TCU).

Serão proibidos ainda em convênios dessa faixa aditivos contratuais por falhas de projetos, o que vai demandar maior qualidade desses instrumentos e coibir fraudes. Só serão feitos aditivos se ficar provado que o problema encontrado não poderia ser previsto na fase de projeto.

Para projetos de maior valor, foi instituída a visita de fiscais antes do início da obra e mantida a exigência de fiscalização antes de cada etapa de pagamento.

Também está vedada a realização de convênios para pagar servidores públicos e despesas com publicidade e também utilizar, ainda que em caráter emergencial, os recursos para finalidade diversa da estabelecida no instrumento firmado.

Está prevista ainda a obrigação de que o celebrante do convênio comprove regularidade no pagamento de tributos e contribuições previdenciárias e também quanto a contribuições ao FGTS.

Fonte: O Estado de S. Paulo

Shoppings apostam em lojas temporárias

Com quedas consecutivas de movimento e fechamento de lojas, os shoppings lançam mão, cada vez mais, das chamadas pop up stores. Os espaços que reúnem temporariamente marcas e serviços se tornaram o caminho natural em tempos de crise.

O RioSul lançou este ano o Rio Soul, com corredores dedicados a lojas temporárias em uma espécie de coworking. Até o dia 17 de janeiro, 350 metros quadrados de área do shopping localizado em Botafogo (zona sul carioca) serão ocupados pelo Coletivo Carandaí 25, que reúne 22 marcas selecionadas pela estilista Tati Accioli.

Multiplataforma

Além das novas coleções de grifes iniciantes e de novos empreendedores, o ambiente oferece atividades diversas. Consultoria de moda e pocket shows estão na programação, além da comercialização de salgados e doces da Casa Carandaí.

“A gente observa o que vem a ser o shopping do futuro em termos de comportamento do consumidor. E observa que o cliente quer muito mais que a experiência de compra. É preciso ter ações frequentes para entregar ao consumidor experiências diferenciadas. Esse tipo de loja, seja pop up ou não, vai ser muito incentivada devido ao viés criativo e interessante”, aposta a gerente de Marketing do RioSul, Fabiana de Luna.

Outros complexos comerciais também investem no modelo. O Rio Design Barra, na zona oeste, trouxe a Malha, compilação de 30 artistas e designers engajados na chamada moda sustentável. O espaço reuniu desde oficinas de customização de jeans até workshop sobre upcycling – técnica de produção de bijuterias a partir de peças de lixo eletrônico.

“Hoje as pop up transcendem o conceito de venda e englobam a experiência”, defende o gerente nacional de Marketing da Ancar Ivanhoe, Diego Marcondes, que administra o Rio Design Barra.

A empresa tem 23 shoppings em todo o país e as seis unidades no Rio recorreram aos ambientes temporários – foram 21 pop up stores no ano passado. O mesmo Rio Design Barra teve a edição do FleshBeck Crew, com oficinas de grafite e exposições de arte de rua, enquanto o Botafogo Praia Shopping abriu a Retoke e o Shopping Nova América, em Del Castilho (zona norte) apostou na Universidade da Correria, com startups expondo produtos.

O fato é que o modelo também caiu como uma luva para os tempos difíceis que os shoppings enfrentam. Dados da Associação Brasileira de Lojistas de Shopping apontam que as vendas nos empreendimentos de todo o país recuaram 3,2%. Além disso, só em 2016, 18,1 mil lojas de shoppings fecharam no Brasil.

“Acho que a gente passa melhor por qualquer crise se tem conteúdo interessante e diferenciado. A pop up store é uma alternativa para a crise e também para o posicionamento do shopping como centro de lazer”, defende Fabiana, do RioSul.

Impacto

A Ancar Ivanhoe, agora, pretende mensurar o impacto das lojas temporárias no movimento dos shoppings. A empresa quer se valer do chamado mobile marketing e pegar dados a partir da interação do consumidor com a ferramenta WiFi 2.0 e de cadastramento para construir uma plataforma big data. O objetivo é traçar o perfil de compra, localização e tempo de permanência dos clientes em tempo real.

Fonte: DCI

Vantagens e desvantagens de comprar um apartamento no térreo

Na hora de comprar um imóvel, existe uma infinidade de características que precisam ser avaliadas para garantir que a escolha seja a melhor possível. É também o caso de apartamento no térreo, que tem suas vantagens. Nessa decisão tão importante, é preciso levar em conta aspectos que envolvem tanto a parte externa quanto interna da futura residência.

Para ajudá-lo nesse processo, listamos hoje todas as características do apartamento no térreo, bem como as vantagens e desvantagens desse tipo de moradia. Acompanhe e tire suas dúvidas!

Características do apartamento térreo

Como o próprio nome indica, um apartamento no térreo é aquele que se localiza no primeiro piso da edificação, ou seja, no nível do acesso do prédio. Dependendo do tipo de empreendimento, o térreo também pode ser destinado para uso comum na forma de salões de festa ou até mesmo salas comerciais.

Quando utilizado para abrigar uma residência, o térreo proporciona uma experiência bem diferente daquela encontrada nas demais unidades de apartamento. Isso porque sua estrutura e configuração são únicas e, dessa forma, podem resultar tanto em satisfação quanto em arrependimentos no futuro. Se você busca a opção ideal para a família, conheça antes os pontos positivos e negativos desse modelo!

Vantagens

Preço mais baixo

Na maioria dos empreendimentos, o preço dos apartamentos localizados nos primeiros andares é bem menor do que o das unidades mais altas e da cobertura. Comparado a eles, o térreo é a área que tem menor valor no mercado, o que pode ser um atrativo para quem tem a economia como um ponto essencial na hora de adquirir um imóvel.

Melhor locomoção

O acesso rápido aos apartamentos no térreo é uma grande vantagem para quem não abre mão de se locomover com facilidade. Sem depender de escadas e elevadores para chegar à residência, você dispõe de liberdade e flexibilidade para acessar o interior do lar no momento que achar necessário, sem dificuldades. Essa também é uma condição muito atrativa para públicos que apresentam mobilidade reduzida, como pessoas com deficiência ou idosos.

Maior área externa

Dependendo da configuração do empreendimento escolhido, é possível encontrar apartamentos térreos com um grande pátio externo para uso particular. Quando essa área não é totalmente coberta, o proprietário pode cultivar plantas em vasos e pequenos jardins para personalizar o entorno da própria moradia. Isso nem sempre é possível em apartamentos comuns, que têm sacadas e varandas pequenas.

Facilidade para alugar ou vender

Diferente da cobertura ou de residências nos andares superiores, um apartamento no térreo tende a ser vendido com maior facilidade. Justamente por ser uma unidade mais barata, ele oferece vantagens que atraem pessoas interessadas em uma negociação imobiliária mais econômica e acessível. Para o proprietário, é uma garantia de segurança para uma futura necessidade de venda ou locação do apartamento.

Desvantagens

Vista por vezes desprivilegiada

Algumas vezes, morar em apartamento no térreo também pode significar ausência de paisagens agradáveis. Muitas vezes contornados pela portaria, muros e acesso de garagem, essas unidades acabam tendo sua visão bloqueada para o exterior, o que torna o espaço confinado e até mesmo sufocante para muitos moradores. Mas é possível encontrar unidades térreas com vista para o jardim, então nem tudo está perdido!

Tamanho reduzido

Embora o pátio externo do térreo seja um atrativo pelo seu tamanho, ele pode estar tirando espaço da residência ali contida. Em muitos empreendimentos, é comum que o apartamento do térreo tenha área total menor do que as demais unidades.

Isso ocorre quando os edifícios precisam liberar espaço suficiente para locar o ambiente da portaria e corredores de acesso de veículos e pessoas. Como consequência, a moradia acaba ficando menor do que os demais apartamentos.

Menos conforto

Localizada na base do edifício, uma moradia de térreo pode sofrer com a falta de iluminação e ventilação natural. Como a estrutura construída é alta, ela se torna uma barreira grande suficiente para gerar sombra e quebrar os ventos que passam pela região. Em casos mais extremos, a unidade localizada no térreo pode acabar se tornando úmida e gerando um ambiente pouco saudável para os moradores com alergias respiratórias.

Ruído de veículos

Outro ponto negativo do apartamento térreo é o barulho constante dos carros passando na rua ou acessando a garagem. Por estar próxima da entrada e do espaço público, essa residência acaba recebendo todo tipo de ruído do entorno, como buzinas, manobras, barulho de máquinas, pessoas conversando e movimentação de comércio.

Problemas estruturais

Quem mora em um apartamento no térreo tende a perceber com maior frequência o surgimento de alguns problemas estruturais da edificação. Isso porque a base da construção tende a sofrer mais com o balanço natural, o que leva a problemas com rachaduras na parede e consequente perda da qualidade estética do local. Para uma venda ou locação futuras, esse pode ser um aspecto bastante negativo na hora da divulgação.

Pode ter menos segurança

Embora seja um ponto positivo para a locomoção, a facilidade de acesso no apartamento no térreo também pode ser um problema para a segurança dos moradores. Assim, se o edifício não contar com uma estrutura reforçada de cercamento ou muros, bem como serviço de portaria e equipes capacitadas para a segurança, pode não ser uma opção para famílias com crianças pequenas.

Podemos perceber que as vantagens proporcionadas pela moradia no térreo estão em menor número que as desvantagens. Ainda assim, é preciso considerar que alguns fatores, como o valor da unidade e facilidade de venda futura, têm um peso maior para muitos perfis de compradores. Sendo assim, a dica é que você avalie cada empreendimento de maneira individual na hora de buscar um imóvel para a família.

Considere que cada edifício tem características próprias e podem oferecer possibilidades diferentes para a moradia no térreo. Ciente dessa condição e com nossa lista para comparação, será muito mais fácil avaliar o custo-benefício de cada item apresentado no apartamento. Por fim, sempre leve em conta as reais necessidades da família para definir se um apartamento no térreo será capaz de atendê-las.

Fonte: Carolina Gasparini

Venda de bens pessoais só é fraude após citação do sócio devedor, decide STJ 1116

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a venda de bens pessoais por parte de sócio de empresa executada não configura fraude à execução, desde que a alienação ocorra antes da desconsideração da personalidade jurídica da sociedade.

Para a ministra relatora do caso, Nancy Andrighi, a fraude à execução só pode ser reconhecida se a venda do bem for posterior à citação válida do sócio devedor, em situações nas quais a execução postulada contra a pessoa jurídica é redirecionada aos sócios.

A magistrada lembrou que a regra prevista no artigo 593, II, do Código de Processo Civil de 1973 é clara ao dispor que o ato ilegal é a alienação de bens feita quando há em curso contra o devedor uma execução capaz de reduzi-lo à insolvência.

Citação indispensável

“Na hipótese dos autos, ao tempo da alienação do imóvel corria demanda executiva apenas contra a empresa da qual os alienantes eram sócios, tendo a desconsideração da personalidade jurídica ocorrido mais de três anos após a venda do bem. Inviável, portanto, o reconhecimento de fraude à execução”, explicou a ministra em seu voto.

A decisão foi unânime. Os ministros destacaram que a citação válida dos devedores é indispensável para a configuração da fraude, o que não houve no caso analisado, já que na época da venda existia citação apenas da empresa.

Segundo a relatora, foi somente após a desconsideração da personalidade jurídica da empresa que o sócio foi elevado à condição de responsável pelos débitos.

Único bem

O caso analisado pelos ministros envolve um casal que era sócio de uma empresa executada na Justiça por dívidas. No curso da ação contra a firma, o casal vendeu o único bem em seu nome, um imóvel. Mais de três anos após a venda, a empresa teve sua personalidade jurídica desconsiderada, e a execução foi direcionada para o casal.

Um dos credores ingressou com pedido na Justiça para declarar que a venda do imóvel configurou fraude à execução.

Os ministros destacaram que a jurisprudência do STJ é aplicada em casos como este e também em situações de execução fiscal, sendo pacífico o entendimento de que as execuções contra pessoa jurídica e contra pessoa física são distintas.

Fonte: Jurenews.

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