Os mais indicados para fazer uma avaliação de valor de mercado são corretores de imóveis, imobiliárias e consultorias, com boas referências, reconhecimento e isenção nos negócios.
Eles costumam não cobrar pela avaliação. Por isso, não é exagero pedir a opinião de mais de um profissional e, depois, ficar com o preço médio. Lembre-se de que os corretores e as imobiliárias, por trabalharem normalmente em regiões específicas, talvez não façam uma avaliação acurada em outra área. Se, depois da avaliação, você não se sentir capaz de levar o negócio até o fim sozinho, o que geralmente acontece, não se esqueça de deixar a negociação nas mãos de especialistas, principalmente daqueles que se mostraram mais prestativos e eficientes.
Laudo de peritos
Às vezes pode ser necessária uma avaliação mais rigorosa com relação não só ao valor de mercado, mas também ao estado físico do imóvel. Suponhamos que você esteja interessado num imóvel antigo que, além de espaçoso, parece estar a um preço razoável. Mas você fica em dúvida porque notou, por exemplo, rachaduras, trincas na parede.
Será que isso é sério e coloca em risco a segurança de quem vai morar ali? Ou será que a rachadura é só provocada pela umidade de um cano que estourou?
É hora de recorrer a especialistas para não ficar encantado com o ótimo negócio e depois ter de arcar com enormes despesas e, quem sabe, com perdas maiores.
As empresas de avaliação contam com engenheiros civis e seguem as normas e os níveis de rigor definidos pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) para a elaboração de laudos.
São vários os tipos de laudo possíveis, desde o de valor de mercado do imóvel (em que se consideram o levantamento imobiliário da região, o levantamento topográfico e de terreno e as características do próprio imóvel) até o de perícia técnica (que diz respeito ao que os peritos chamam de possíveis patologias do imóvel, seu estado estrutural e físico).
A diferença básica entre uma avaliação de valor feita por uma firma especializada e uma avaliação feita por imobiliárias é que a da primeira é muito mais sofisticada, aprofundada, reconhecida legalmente e imparcial.
Os avaliadores são os profissionais autorizados a emitir laudos de avaliação, por exemplo, para:
instituições financeiras com vários fins, inclusive o de fornecer crédito imobiliário; construtoras, verificando, por exemplo, o estado dos imóveis vizinhos ao terreno em que será construído um edifício, de modo que qualquer dano provocado a eles durante a obra possa ser indenizado; particulares que exijam precisão e responsabilidade sobre a vistoria, como na avaliação de imóveis deixados em herança.
Ao contrário dos pareceres sobre valor dado pelas imobiliárias, os laudos técnicos têm um preço: custam por volta de R$ 700 a R$ 2 mil para imóveis residenciais.
Oportunidade
A avaliação dos peritos leva em conta apenas os aspectos que podem ser aferidos com rigor técnico. Portanto, nem sempre ela traça um quadro completo. Fora das normas e do vaivém do mercado, há situações que costumam ignorar até mesmo a mais justa das avaliações e, consequentemente, o preço correto do imóvel.
Se, por exemplo, o proprietário estiver precisando de dinheiro com muita urgência, será forçado a baixar o preço para vender rápido o imóvel. Mas o oposto também pode acontecer. O proprietário pode não ter tanta pressa em vender e, em lugar de baixar o preço, ele o aumenta para, na negociação, chegar ao que considera justo.
Aí encontra um comprador afoito, que não consegue administrar a ansiedade, não pesquisa direito o valor de mercado para aquele tipo de imóvel, se esquece de negociar e acaba pagando mais caro. Moral da história: serenidade é a melhor conduta para qualquer negócio de compra e venda.
A melhor escolha
Para escolher bem, você precisará andar muito e visitar diversos imóveis antes de se decidir. É cansativo, é desgastante, mas não há outro jeito. Para facilitar a procura e torná-la mais objetiva, leve com você uma ficha de avaliação
O que observar
Dê preferência a imóveis de moradia bem iluminadas pela luz do sol, com bom pé-direito (altura do teto), para melhor ventilação, e em áreas arborizadas. A temperatura do local será muito mais agradável, com menos variações, e a poluição do ar e os ruídos serão menores.
Avalie a infra-estrutura do bairro (a distância do comércio, do supermercado, da farmácia e do hospital) e as opções de escolas para seus filhos. Leia mais sobre localização abaixo.
Estado do imóvel
Redobre a atenção se o imóvel que você estiver visitando for uma casa ou um apartamento usado com pelo menos cinco anos de idade. Siga estas sugestões para se precaver melhor:
Dê uma boa olhada nas paredes e nos tetos à procura de umidade, mofo, infiltrações e rachaduras. Se for uma casa, a umidade no teto (com aspecto de mancha molhada, amarelada ou com pontilhado preto) geralmente significa infiltração pelo telhado. Se for um apartamento no último andar, possivelmente será infiltração pela cobertura ou telhado, e o condomínio deverá providenciar o conserto. Se não for no último andar, o vizinho de cima terá de ser alertado para providenciar o conserto e pagar por ele.
Se a umidade ou o mofo aparece numa parede a certa distância do teto, muito provavelmente essa parede é vizinha de um banheiro ou da cozinha, que deve estar com encanamento furado.
Umidade muitas vezes atrai cupins. Repare, na junção do teto com a parede ou mesmo entre ladrilhos, se não há traços ou pontos marrons. Pode se tratar de cupins, daqueles que perfuram até cimento.
As rachaduras de alto a baixo de uma parede costumam ser mais comuns em casas. Muitas vezes, são trincas causadas por acomodação do solo. Seja qual for o caso, se você perceber que não é uma abertura no reboco da parede e duvidar da segurança do lugar, chame uma avaliadora especializada, se o custo compensar.
Veja o estado de conservação do soalho, dos pisos e dos azulejos da cozinha e dos banheiros. Verifique tacos, parquetes, tábuas ou lajotas soltos. Às vezes, basta uma cola apropriada para efetuar o conserto. Outras vezes, como no caso do entabuamento, pode ser que cupins tenham feito o desserviço de estragar tudo.
Nas paredes da cozinha e dos banheiros, bata com os dedos nos azulejos, para ver se estão bem assentados e não prestes a desabar.
Abra as torneiras para verificar se sai água com pressão e em quantidade suficiente do contrário, pode significar algum problema de vazamento ou entupimento nos canos. Faça o mesmo com a válvula de descarga do vaso sanitário. Com a água escorrendo, feche o registro correspondente para ver se ele está funcionando, ou seja, portando inteiramente o fluxo de água. Se não está, o conserto consiste em arrebentar a parede para trocá-lo.
Verifique se a água escorre corretamente pelos ralos. Do contrário, há um entupimento, que costuma ser bem mais fácil de resolver que os problemas anteriores.
Teste, na medida do possível, a rede elétrica. Acenda as luzes pelos cômodos e teste as tomadas, ligando um abajur a elas, por exemplo. Dê uma olhada na caixa de luz para verificar se há um bom número de disjuntores. Quanto maior o número de disjuntores efetivamente ligados (ou seja, alimentados por fios que vêm da chave mestra a maior e tendo fios que saem deles), maior a possibilidade de controlar a distribuição de energia elétrica. Os disjuntores, além de mais modernos e seguros que os antigos fusíveis, são um indício de que a rede deve ser bem-feita.
Avaliação de gastos
Se tiver gostado muito do imóvel, mas ficar em dúvida por causa de algum senão, chame um profissional de sua confiança (engenheiro, encanador, azulejista, eletricista, descupinizador etc.), conforme o problema ou uma empresa que faça a avaliação do imóvel e indique se os problemas encontrados o depreciam muito.
Assim, você poderá ter justificativas documentadas para negociar o preço do imóvel ou pelo menos saberá se vale a pena comprá-lo, em razão do gasto e do tempo com reformas e consertos antes de poder ocupá-lo.
Se você estiver procurando um apartamento, nunca se esqueça de anotar a faixa de preço do condomínio e dos impostos, como o IPTU e, eventualmente, as taxas federais. Se for uma casa, além do custo dos impostos, estime quanto você gastaria para usar e manter o imóvel, as contas de água e esgoto, pintura externa etc. Essas despesas precisarão estar previstas em seu orçamento quando o imóvel for seu.
Taxas extras
Procure sempre informações sobre a verdadeira propriedade histórica do terreno e da construção (o imóvel), que podem estar inscritos no cartório em nome de uma pessoa física ou jurídica, mas instalados em terreno da União ou mesmo da prefeitura. É o caso dos imóveis aforados ou ocupados.
Se o imóvel não se localizar na faixa do litoral, só pesquisando seu histórico você saberá sem dúvida se ele é ou não propriedade federal ou municipal. Se o imóvel desejado estiver na faixa litorânea, ele será seu, mas você certamente será ocupante de propriedade da União.
No momento da transferência de um imóvel desses para seu nome, o proprietário terá de pedir autorização aos órgãos públicos para vendê-lo e pagar um imposto chamado laudêmio, que normalmente é repassado ao comprador do imóvel.
Depois, anualmente, você terá de arcar com um imposto, bem alto se o imóvel for em área de ocupação, como o litoral --a mais comum. É a taxa de ocupação, que pode ser paga em até oito cotas mensais:
2% do valor de avaliação, para inscrições imobiliárias na Secretaria do Patrimônio da União (SPU) até 30 de dezembro de 1988; ou
5% do valor de avaliação, para inscrições feitas após 1988.
Se o imóvel da União não está classificado como ocupado e sim como foreiro, a SPU cobra uma taxa de aforamento, ou foro, equivalente a 0,6% do valor de avaliação.
O valor da face norte
Do Sudeste para o Sul do Brasil, o imóvel fica mais valorizado se é face norte: suas principais dependências (dormitórios e sala de estar) estão voltadas para o norte e recebem a luz do sol durante a maior parte do dia e do ano.
O imóvel é banhado pelo sol especialmente no inverno, quando o ângulo dos raios solares é mais oblíquo em relação à Terra. Ao contrário, se você morasse na Europa, quanto mais perto estivesse do pólo norte, melhor seria o imóvel com face sul, voltado para a linha do equador.
Localização
Como regra geral, mantenha uma distância segura de:
Casas noturnas ou boates: o barulho e a movimentação de pessoas e automóveis vão até tarde e podem se tornar irritantes demais.
Estabelecimentos comerciais e indústrias: os ruídos e a poluição podem acabar incomodando, também. Mas lembre-se: é sempre bom ter não muito longe de casa uma padaria, um mercado, uma quitanda, uma farmácia, o chamado comércio de bairro --para poder fazer com mais facilidade as compras do dia-a-dia ou de emergência.
Escolas: se você tem filhos ou já sonha em tê-los, é ótimo contar com uma escola por perto, mas não tão perto a ponto de o barulho diário lhe dar nos nervos e o trânsito de carros e peruas ficar caótico.
Feiras livres: outra vez, o vilão é o barulho, que começa antes de o sol raiar e se prolonga manhã adentro. Se a feira for na sua futura rua, pior: é bem possível que você fique ilhado e tenha, ainda por cima, de conviver depois com odores muito persistentes, como o de peixe, por exemplo.
Paradas de ônibus e estação de metrô ou trem: vale a pena morar num lugar bem servido de transportes, mas desde que o ponto de ônibus ou a estação estejam distantes o suficiente para o ruído das paradas, das saídas e dos motores ou mesmo a fumaça não incomodarem.
Zonas de alagamento por chuva ou transbordamento de rios: se você não conhece bem o bairro em que está procurando uma casa ou apartamento, só conversando com moradores será possível saber se o lugar costuma ter enchentes ou não. A preocupação quanto a isso é óbvia --não só o transtorno de querer sair de sua residência ou querer chegar a ela e ser pego de surpresa por uma inundação, mas também a possibilidade de perder tudo que se tem dentro de casa ou na garagem de um condomínio.
Decisão final
Depois de pesar todos os prós e contras (preço, condições de pagamento, tamanho, estado de conservação, localização do imóvel e comprometimento de renda com os gastos previstos na compra e depois dela), o comprador certamente já vai saber se parte para outra busca ou leva adiante a compra de determinado imóvel.
O apartamento ou a casa que mais lhe agradou merece outras visitas, em dias da semana e horários diferentes. Assim, você sentirá melhor o que seria morar ali. Vai perceber a movimentação e os ruídos à volta, além de poder conferir a incidência da luz do sol em vários horários, tanto na própria casa ou apartamento quanto no quintal, pátio ou área comum.
Seus prováveis futuros vizinhos podem ajudar também. Converse com eles para saber dos elogios e das críticas ao local e também para conhecer essas pessoas, tendo uma idéia melhor do que o espera.
Se você estiver procurando um imóvel numa cidade em rápido crescimento, não se esqueça de ir à prefeitura para saber se há planos para reurbanizar o local do imóvel (como alargamento de ruas, construção de viadutos e passagem de uma linha de metrô) ou mudança prevista na lei de zoneamento. Assim, você evitará ser pego de surpresa com a desapropriação do seu imóvel ou ter outro desgosto por anos a fio.
