Quem deve pagar pelas benfeitorias em imóvel alugado?

Há pouco tempo, fui procurado por uma pessoa que estava com um problema muito grande relacionado ao seu contrato de aluguel.

Ele havia alugado uma sala comercial grande, em frente a um cemitério de Goiânia, para montar uma floricultura.

O negócio nunca foi para frente. Nenhuma flor foi vendida no prazo da locação, que durou mais de 5 anos.

Diversos problemas ocorreram, entre eles a falta de pagamento dos alugueis, que gerou processos judiciais de despejo, atritos entre locador e locatário e outras coisas.

Como ele não iria permanecer mais no imóvel, questionou de quem seria a reponsabilidade pelas benfeitorias realizadas nesse bem, como a instalação de uma câmara fria para o acondicionamento das flores em temperatura adequada – que ele teve de colocar para a sua atividade comercial -, além da reforma no imóvel, que foi recebido em péssimo estado de conservação.

As obras realizadas ultrapassaram o valor de 500 mil reais. E ele devia mais de 300 mil de alugueis atrasados.

O bem já havia sido retomado pelo locador, mas ele não queria amargar o prejuízo das obras realizadas.

Pois bem. Para dizer se a pessoa tem direito ou não a um ressarcimento pelas obras realizadas, precisamos analisar algumas coisas, como a natureza da obra feita e o que diz o contrato.

Primeiro, é necessário verificar a natureza dessa obra. Ela pode ser uma benfeitoria ou uma acessão.

Benfeitorias

As benfeitorias são bens acessórios incluídos em um móvel ou imóvel, visando a sua conservação ou melhora da sua utilidade, e pode ser dividida em:

Benfeitorias necessárias – São as que têm por fim conservar ou evitar que o bem se deteriore. Exemplo: a reforma do telhado de uma casa.

Benfeitorias úteis – São as que aumentam ou facilitam o uso da coisa, tornando-a mais útil. Exemplo: instalação de uma grade na janela de uma casa.

Benfeitorias voluptuárias – São as de mero deleite, de luxo, que não facilitam a utilidade da coisa, mas apenas tornam mais agradável o uso da coisa. Exemplo: construção de uma piscina em uma casa.

Acessões

As acessões são obra nova que se ajuntam as existentes. São incorporações introduzidas em um outro bem, imóvel, por quem de direito. Por exemplo: construção de um galpão em um terreno vazio.

 O que a lei diz sobre as benfeitorias ou acessões?

A Lei do Inquilinato, em seu art. 35 e 36, afirma que o locatário (inquilino) tem direito a receber pelas benfeitorias úteis, desde que autorizadas e às necessárias, mesmo que não tenham sido autorizadas pelo contrato, podendo levantar (retirar) as voluptuárias que não causem prejuízo ao imóvel.

E é possível que o locatário, sobre as benfeitorias que tem direito, exerça o direito de retenção, que é a possibilidade de conservar em seu poder a coisa ou de recusar-se a restituí-la até que seja satisfeita a obrigação.

Em relação às acessões, sendo realizadas de boa-fé, o locatário, nos termos do art. 1.255, do Código Civil, fará jus à indenização, porém, não tem direito de retenção, por se tratar de direito diverso daquele previsto no art. 35, da Lei do Inquilinato.

 O contrato de locação pode dizer algo diferente disso

As possibilidades acima serão aplicadas quando não houver nenhuma disposição contratual em sentido contrário, porque essa questão pode receber um regramento diferente, a depender do que for estabelecido entre as partes.

Por isso falei, anteriormente, que a análise de uma situação como essa dependia da natureza da obra realizada e, também, o que reza o contrato.

É que o art. 35, da Lei de nº 8.245/1991, permite que, por disposição contratual expressa, as benfeitorias de qualquer espécie não sejam indenizadas.

É neste sentido a Súmula 15 do extinto 2º TAC: “É dispensável prova sobre benfeitorias se há cláusula contratual em que o locatário renunciou ao respectivo direito de retenção ou de indenização”.

Sobre o tema referente à indenização de benfeitoria no imóvel locado, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento por meio da Súmula 356: “Nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

E, de igual modo, também é permitido que haja a renúncia ao direito de recebimento de indenização/ressarcimento pelas acessões, veja:

Ainda que a construção de prédio em terreno locado possa ser tecnicamente considerada acessão, e não benfeitoria, válida é a cláusula contratual que exclui o respectivo direito de indenização, porque cuida-se, em última análise, de estipulação envolvendo direito disponível. E, porque não vedada pela lei, insere-se no âmbito daquelas matérias albergadas pelo princípio da chamada autonomia de vontade.

2º TACivSP – Ap s/rev. 495 975 – Sexta Câmara – Rel. Paulo Hungria – J. 30/9/1997.

No caso que mencionei no começo do texto, todas as benfeitorias ou acessões não seriam ressarcidas pelo locador e seriam incorporadas no imóvel, de acordo com as disposições do contrato de locação firmado.

E por se tratar de direito disponível, firmado por agentes capazes, mediante contrato civil, não é possível alegar abusividade dessa cláusula ou aplicação dos direitos previstos no Código de Defesa do Consumidor.

É preciso tomar muito cuidado com o que diz o contrato. Pedir auxílio profissional para analisá-lo e te informar dos riscos que ele pode trazer, caso contrário, você poderá amargar um prejuízo grande, como 500 mil reais, na situação que mencionei.

Texto: Rafael Rocha Filho é advogado, especialista em Imóveis, Contratos e Dívidas, com atuação em demandas de pessoas e empresas em Empréstimos Bancários, Financiamentos Imobiliários, Processos de Execução, Execução Fiscal, Revisionais de Contratos, Ações de Indenização, Busca e Apreensão de Veículos e Leilões de Imóveis.

A empresa sempre responde por danos ocorridos em seus estacionamentos?

Segundo entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ, (Súmula 130 do STJ)“A empresa responde, perante o cliente, pela reparação de dano ou furto de veículo ocorridos em seu estacionamento.”

No entanto, em que pese a súmula citada ser expressa em relação à responsabilidade da empresa pelos danos ou furto ocorrido dentro de seu estacionamento, temos que fazer algumas considerações, vez que surgem diversos questionamentos quando nos referimos a roubo ocorrido no estacionamento da empresa.

Pois bem, quanto ao furto e danos ocasionados aos clientes não há dúvida em relação à responsabilidade da empresa no ressarcimento ou reparação do dano ao consumidor. Contudo, em relação ao roubo, ou seja, crime cometido com grave ameaça de terceiros ao consumidor, temos dois informativos do STJ que abordam o assunto, os quais abordarei sucintamente a seguir. 

Conforme julgamento do STJ que resultou o Informativo 613, entendeu que quando tratamos de hipótese de roubo, admite-se por meio da interpretação extensiva a aplicação da responsabilidade nos termos da Súmula 130 do STJ. 

Porém, há que fazer algumas ressalvas, pois não são todos os casos em que será responsabilizado a empresa por roubos acorridos em seus estacionamentos. 

Haverá o dever de indenizar, caso o roubo tenha ocorrido em estacionamento de empresas que explorem como atividade principal o serviço de estacionamentos privados e recebem pela guarda dos veículos que lhes são confiados.

Logo, se a empresa presta serviços de estacionamento, não poderá esquivar-se de sua responsabilidade argumentando que o roubo foi fruto de força maior. Haja vista que o roubo constitui um dos riscos inerentes à atividade que se dispôs a oferecer ao consumidor, constituindo a essência do negócio o dever de guarda e segurança, serviço pelo qual cobra do consumidor para que este armazene seu veículo em segurança. 

Ademais, também haverá responsabilidade quando estivermos tratando de estacionamento de grandes shopping centers ou grandes redes de hipermercados, vez que nestes casos, na maioria das vezes, existe o controle de acesso, bem como cancelas e cercas que limitam o acesso ao estacionamento, transmitindo a sensação de segurança ao consumidor, fazendo com que prefira este àqueles estabelecimentos que não disponibilizam estacionamentos privados aos seus clientes. 

Diante da hipótese acima exposta, vemos que ao disponibilizar tal serviço ao consumidor, indiretamente se beneficiará dos serviços supostamente gratuito fornecido aos seus clientes, benefício que gera no consumidor a expectativa de segurança. Sendo assim, conforme entendimento do STJ, caberá a responsabilização no dever de indenizar o consumidor por roubos ocorridos no interior de seus estacionamentos. 

E em relação aos estacionamentos abertos e gratuitos? 

Diferentemente, não haverá a aplicação da Súmula 130 do STJ se o roubo ocorrer em estacionamento externo e gratuito fornecido pelas empresas da quais muitas vezes, o estacionamento localiza-se em frentes às empresas e nas ruas, sem que haja qualquer controle de acesso e cercas limitando o acesso de qualquer pessoa, que é o caso de estabelecimentos de fast-foods. 

Com isso, nota-se que para a responsabilização da empresa deverá analisar cada caso individualmente, verificando se o estacionamento da empresa possuía cancelas, cercas para delimitar os limites do estacionamento, bem como controle de acesso ao interior deste, pois sem os quais, não há que se dizer em expectativa de segurança, podendo conforme o caso, ser entendido como fortuito externo, ou seja, a atividade de guarda em estacionamento não está relacionada com atividade da empresa, sendo uma situação totalmente estranha à atividade que desempenha. 

Nesse mesmo sentido é o Informativo 648 do STJ ao dispor que o roubo à mão armada em estacionamento gratuito, externo e de livre acesso configura fortuito externo, afastando a responsabilização do estabelecimento comercial. 

E quanto aos estabelecimentos de drive-thru?

Por fim, há que ressaltar o entendimento o STJ quando nos referimos a empresas de drive-thru, pois segundo o informativo 637, ao disponibilizar os serviços em drive-thru aos seus clientes, indiretamente será remunerada por tal serviço, haja vista que haverá aumento em seus ganhos, o que em razão disso, chama para si a responsabilidade, pois assumiu o dever de lealdade e segurança, deveres correlatos ao princípio da confiança.

Segundo teor do informativo citado,

[...] ao agregar a forma de venda pelo drive-thru ao empreendimento, acabou por incrementar, de alguma forma, o risco à sua atividade, notadamente por instigar os consumidores a efetuar o consumo de seus produtos de dentro do veículo, em área contígua ao estabelecimento, deixando-os, por outro lado, mais expostos e vulneráveis a intercorrências.

Portanto, respondendo à pergunta do tema, nem sempre a empresa responderá por danos ocorridos em seus estacionamentos, devendo ser analisado caso a caso, tendo por base qual a atividade fim explorada pela empresa, bem como quais as circunstâncias do fato e forma de localização e guarda no estacionamento, para apenas após análise do caso concreto, saber se há ou não a responsabilidade da empresa no dever de indenizar o consumidor por roubos ocasionados em seus estacionamentos.

Caso tenha alguma dúvida sobre a responsabilidade ou não da empresa quanto a danos ocasionados ao consumidor/cliente em estacionamentos particulares, sugere-se que procure um especialista na área antes de passar ao consumidor qualquer situação que entende não ser de sua responsabilidade.

Texto: Diego Van Dal Fernandes, Advogado, OAB/Rondônia sob n. 9757 Graduado em Direito pelo Centro Universitário Luterana de Ji-Paraná - CEULJI/ULBRA (2018/1). Pós-graduado em Direito Digital pelo Complexo de Ensino Renato Saraiva - CERS. Pós-graduando em Direito Empresarial pelo Grupo Verbo Jurídico. Sócio no escritório Aguiar & Van Dal Advocacia e Consultoria Jurídica.

Planejamento é tudo

Motorista estacionou o caminhão dentro do terreno para descarregar o material e ficou sem saída.

Como usar a assinatura digital nos contratos imobiliários?

O uso de ferramentas digitais não é novidade na rotina das pessoas, no judiciário, por exemplo, o processo digital e a assinatura digital em petições já é comum na vida do advogado, desde, pelo menos, 2012.

E, nos últimos anos, as plataformas digitais que realizam locações imobiliários, sendo contrato de temporada ou mesmo o residencial, ganharam destaque no mercado, tours virtuais substituíram as visitas presenciais, e agora as assinaturas digitais, precisam garantir a validade do contrato, sendo que a administração digital de imóveis também já é uma realidade no mercado imobiliário.

Com o surgimento das digitais/startup voltada para a organização imobiliária, focado na administração do pagamento de aluguel ao proprietário, a utilização do procedimento com a assinatura digital, se tornou uma tendência.

E, investir nesta tendência para o procedimento de locação pode trazer diversos benefícios, tais como o futuro inquilino poderá fechar o negócio a qualquer hora e em qualquer lugar, sem ter a necessidade de idas ao cartório, através de um processo que pode ser feito pelo computador ou pelo smartphone.

Você sabe qual a diferença entre assinatura digital e assinatura eletrônica?

Na assinatura digital há as seguintes características:

- Utiliza-se de certificado digital para identificar quem assina, ou seja, a assinatura é vinculado ao certificado digital do signatário.

- Cada assinatura digital é vinculada a um documento eletrônico, assim qualquer alteração sofrida pelo documento eletrônico, será perceptível pela assinatura digital.

- A assinatura digital feita enquanto o certificado digital for válido não poderá ter sua autoria contestada.

- Tem a mesma validade jurídica que uma assinatura com firma reconhecida em cartório.

- Poderá assinar documentos utilizando Certificado e-CPF, e-CNP e NF-e.

Já a assinatura eletrônica possui as seguintes características:

- O signatário não precisa utilizar o Certificado Digital ICP-Brasil

, pois a comprovação da assinatura é feita por meio de outros documentos apresentados no momento da assinatura.

- Somente é válido desde que as partes concordem com esse tipo de assinatura.

- Não possui validade jurídica como um documento com um registro e autenticação no cartório.

- Alguns órgãos Públicos exigem que os documentos seja assinado com Certificado Digital, nesses casos você obrigatoriamente deverá reapresentá-lo com a assinatura digital.

- Se não houve Lei obrigando a utilização de um Certificado digital, bem como se o documento não exigir assinatura com firma reconhecido ou registro em cartório, então poderá fazer uso da assinatura eletrônica, sem nenhum risco.

REDUÇÃO NO TEMPO GASTO NA ASSINATURA DO DOCUMENTO FÍSICO.

Você já pensou quanto tempo perde assinando documentos à caneta?

Nos contratos imobiliários, após sua elaboração e revisão, o administrador precisa assinar a minuta e enviá-la, por e-mail ou AR, ao locador do imóvel. Todos os interessados precisam assinar, imprimi, se necessário, os arquivos, ou ao receber, assinar tudo, também à mão, talvez enviar para o fiador para assinar o documento, e, ao final encaminhar novamente ao administrador.

Ao ser recebido pela imobiliária, o contrato ainda precisa ser enviado ao cartório para reconhecer as firmas. Após todas estas etapas, normalmente, o contrato em papel é escanneado, para ter uma versão digital.

Imagine trocar toda essa burocracia descrita acima pela seguinte rotina: após elaborar o contrato de aluguel de imóvel, você faz o login em uma plataforma de assinatura eletrônica, anexa o documento, sinaliza onde cada pessoa deve assinar e aguardar essa conclusão.

Em seguida, com um simples "ok", o software envia um e-mail a todos os envolvidos no processo, os quais devem abrir o aplicativo ou via browser para também registrarem suas assinaturas no contrato.

Pronto! Ainda que estejam em cidades ou bairros distintos, todos firmam o contrato sem a necessidade de imprimir muitas vias em papel e de utilizar serviços como de motoboys e cartórios.

Lembrando que somente a assinatura digital dispensa o reconhecimento cartorário. E o processo que demorava em média 3 semanas para ficar pronto agora poderá ser finalizado no mesmo dia.

Validade jurídica dos contratos imobiliários

A validade da assinatura eletrônica é determinada pelo artigo 10 da MP 2.200-2/2001 (que ainda está em vigor)

Art. 10. Consideram-se documentos públicos ou particulares, para todos os fins legais, os documentos eletrônicos de que trata esta Medida Provisória.

§ 1o As declarações constantes dos documentos em forma eletrônica produzidos com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil presumem-se verdadeiros em relação aos signatários, na forma do art. 131 da Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916 - Código Civil.

Existe ainda diversos entendimentos jurisprudenciais que ratificam que um documento, certidão ou declaração assinados eletronicamente possuem a mesma validade legal de outro, autenticado de forma manuscrita, contudo a “Admissibilidade do contrato firmado eletronicamente como título executivo extrajudicial pressupõe o prévio credenciamento da entidade certificadora junto à Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira - ICP- Brasil.”, conforme decisao Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível : AC 1003531-41.2019.8.26.0510 SP 1003531-41.2019.8.26.0510

Vantagens dos contratos eletrônicos imobiliários

Conforme visto acima, um contrato eletrônico com assinatura digital tem um procedimento mais célere, livre da burocracia dos ajustes assinados à caneta.

Os riscos de estelionato são inerentes à fragilidade de uma firma manuscrita. Os contratos imobiliários eletrônicos, por sua vez, são abundantes de recursos de segurança que dificultam sobremaneira quaisquer tipos de fraudes, como senhas, autenticação de dois fatores (como instrumento auxiliar de confirmação), criptografia do conteúdo etc.

É o fim do acúmulo de papel. Como tudo circula na nuvem, não há mais a necessidade de gastos com cópias, digitalizações, impressões, compra de arquivos, aluguel de espaço para alocar documentos.

Em matéria na revista VOCÊ SA, “No Brasil, os números são parecidos: 74% dos brasileiros preferem consumir produtos e serviços de empresas que tenham programas sustentáveis e 46% estão dispostos a pagar mais por produtos e serviços dessas empresas.”

Abolir o papel de seus procedimentos por meio da assinatura digital mostra aos seus clientes a preocupação da empresa em contribuir para um mundo corporativo que não agrida a natureza, repercutindo positivamente em sua reputação.

Texto: Carolina Marangoni, Advogada CEO Escritório Marangoni Advocacia Pós-graduada pela FMU – Direito de Negócios com ênfase em contratos, Conciliadora e Mediadora formada pela ESA (Escola Superior de Advocacia), idealizadora do perfil no Instagram Advogado Autoridade.

É possível usucapião de imóvel doado com cláusula de inalienabilidade?

Todos conhecem a história de uma pessoa que recebeu um valor alto de uma ação judicial ou ganhou em alguma loteria e comprou três apartamentos, visando viver da renda destes imóveis locados.

Então, é comum a figura do pai ou a mãe que em vida doa para seus filhos os imóveis, como antecipação de herança, com a cláusula de inalienabilidade para garantir que eles não queimem esse patrimônio. Todavia, essa situação pode afastar o direito de um terceiro que mora em um imóvel por anos? Vamos entender melhor essa situação nesse artigo.

O que é a cláusula de inalienabilidade

A inalienabilidade é uma cláusula estabelecida nos casos de doação em que o donatário fica impedido de transferir o bem imóvel a terceiros. Essa cláusula é muito comum nos casos em que os pais querem antecipar a herança para os filhos, por meio de doação, mas temem que os filhos percam esse patrimônio e não tenham um futuro garantido como planejaram.

Essa cláusula poderá ser vitalícia ou temporária. Sendo vitalícia, ela tem vigência enquanto viver o donatário. Já no caso da cláusula temporária, será definido um prazo de validade e após o seu decurso, o imóvel poderá ser vendido. Vamos entender melhor com exemplos:

João doou para Pedro, seu único filho, um imóvel para estabelecer sua moradia. Porém, ciente de que Pedro era jovem e poderia tomar decisões ruins, estabeleceu uma cláusula de inalienabilidade com vigência por 10 anos. Após esse período, Pedro poderá vender o imóvel.

João doou para Joaquim, seu único filho, um imóvel para estabelecer sua moradia. Porém, como Joaquim tinha rusgas com sua nova esposa, temia que ele pudesse depreciar o patrimônio doado, vendendo a preço vil. Então, para garantir uma morada a seu filho e evitar que o patrimônio da família não fosse perdido, estabeleceu uma cláusula de inalienabilidade vitalícia, que terá vigência enquanto Joaquim estiver vivo.

O registro e os efeitos perante terreiros.

Por se tratar de direitos reais, a cláusula de inalienabilidade presente na doação compreende duas formalidades: a escritura pública e a averbação na matrícula do imóvel.

No caso da doação de imóveis com valor acima de 30 salários-mínimos, será lavrada uma Escritura Pública de Doação no Cartório de Notas perante um tabelião, onde será manifestada a vontade de doar o bem imóvel. Então, este documento será levado ao cartório de registro de imóveis onde serão pagos os emolumentos e tributos referentes ao ato e por fim, a averbação junto à matrícula do imóvel, concluindo a doação.

Para o ato ter eficácia os dois requisitos são indispensáveis, porque se a doação de imóvel acima de 30 vezes o salário-mínimo for feita em instrumento particular, ela não poderá ser levada a registro e, caso seja feita em instrumento público, mas não for registrada, não terá eficácia contra terceiros.

Afinal, é possível usucapião de um imóvel que foi doado?

Superado o conceito de uma da doação com cláusula da inalienabilidade, vamos abordar essa situação. Imaginemos que uma pessoa mora em um imóvel que foi fruto de doação com cláusula de inalienabilidade. Por anos ela pagou os impostos, manteve o imóvel como se fosse seu, com “animus domini”, mas não é o beneficiário da doação, é um terceiro.

A cláusula de inalienabilidade impede a venda voluntária do imóvel, todavia ela não pode impedir a usucapião, pois essa é uma forma originária de aquisição da propriedade. Isso quer dizer que, constituído os requisitos para alguma das espécies de usucapião, o possuidor passa a ser o primeiro proprietário, originário, ignorando condições anteriores. É o que alguns chamam de “aquisição limpa”.

Vale ressaltar que a ação que reconhece a usucapião ou o procedimento extrajudicial que a reconhece são atos declaratórios, ou seja, o que constitui a aquisição originária por meio da usucapião é cumprir os requisitos impostos pela lei. Então, ainda que o doador ou o donatário posteriormente pleiteiem a reintegração da posse, a comprovação de que os requisitos da usucapião estão preenchidos possui força suficiente para impedir que o terceiro possuidor seja retirado do imóvel.

Texto: Fernando Aragone,  Advogado, formado na Universidade Santa Cecília, na baixada santista. Especializado em Direito Imobiliário, Contratual, Sucessório e Condominial. Pós-graduando em Advocacia Extrajudicial.

Grandes Implosões e Demolições

 

STF decide que Usucapião urbano também se aplica a apartamentos

O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que o instituto do usucapião urbano, previsto na Constituição Federal (artigo 183), também se aplica a apartamentos em condomínios residenciais, e não apenas a lotes urbanos. A decisão foi proferida no Recurso Extraordinário (RE) 305416, julgado na sessão virtual encerrada em 28/08.

A ação originária foi movida pela moradora de um apartamento em Porto Alegre (RS) financiado por seu ex-marido junto ao Bradesco, a fim de impedir a venda do imóvel para quitar as prestações inadimplentes e buscar o reconhecimento da propriedade, com a alegação de que residia no imóvel por mais de 15 anos. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJ-RS) manteve a decisão de primeira instância que havia extinguido a ação sem julgamento do mérito. De acordo com o TJ-RS, o pedido seria juridicamente impossível, pois a regra constitucional que instituiu o usucapião se destina somente a lotes, e não a unidades de um edifício.

No STF, o julgamento começou em maio de 2016, mas foi suspenso por pedido de vista do ministro Ayres Britto (aposentado). Seu sucessor, o ministro Luís Roberto Barroso, se declarou suspeito e devolveu os autos ao relator, ministro Marco Aurélio, para continuidade de julgamento.

Imóvel para moradia

Em seu voto, o relator observou que, de acordo com a Constituição, é própria para usucapião a área urbana de até 250m² utilizada para moradia individual ou da família. Segundo o ministro, a regra exige apenas que o interessado esteja utilizando o imóvel de como moradia há pelo menos cinco anos e que não tenha outro bem imóvel (urbano ou rural) nem tenha sido beneficiado pelo usucapião anteriormente. Ele ressaltou que a norma constitucional não distingue a espécie de imóvel – se individual propriamente dito ou se situado em condomínio horizontal. “Os requisitos constitucionais estão direcionados a viabilizar a manutenção da moradia”, afirmou.

Ainda de acordo com o relator, o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) não afasta a possibilidade de que o imóvel seja uma unidade condominial, e o Código Civil também não impõe restrição ao instituto (artigo 1.240), exigindo para a aquisição do domínio apenas a metragem máxima e o uso para moradia. O ministro lembrou que o Código Civil também estabelece que, no instrumento de instituição do condomínio, caberá a cada unidade imobiliária uma fração ideal no solo e nas partes comuns e, por este motivo, não há dúvida de que o apartamento que compõe a unidade e também a fração do terreno são individualizados.

Por unanimidade, foi dado provimento ao recurso para determinar que o TJ-RS julgue o mérito da ação.

Processo: RE 305.416

Fonte: STF

http://portal.stf.jus.br/noticias/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=450937&ori=1

Texto: Ezequiel Pereira da Silva, Advogado com experiência nas áreas do Direito Civil, Trabalhista, Previdenciário e Família.

Veja a importância de saber onde fica o botão de emergência de uma escada rolante

Botão de emergência é obrigatório em escadas rolantes. Fica visível para todos os passageiros e só deve ser utilizado quando necessário.

Os perigos da alta tensão são conhecidos de todos.

Mesmo não sendo expert no assunto, as pessoas sabem que correm sérios riscos quando expostas a voltagens elevadas

 

Pago o imposto do imóvel, já posso pedir a usucapião?

Algumas pessoas acreditam que basta pagar o imposto do imóvel para pedir a usucapião, mas isso não é verdade.

A usucapião é um meio de aquisição da propriedade em que consiste na pessoa se torna dona do imóvel após preencher os requisitos previstos em lei. Os requisitos variam de acordo com o tipo de usucapião, mas algo que tem em comum em todas as espécies da usucapião é o exercício da posse com o chamado animus domini.

Animus domini nada mais é que você exercer a posse do imóvel como se dono fosse.

O simples pagamento do IPTU não significa dizer que você exerce a posse como se fosse o dono. Vejamos, por exemplo, o caso do inquilino que paga o IPTU do imóvel, não é porque ele está pagando que significa que ele é ou está agindo como se fosse o dono da casa.

Para aquisição da propriedade por meio da usucapião precisa muita mais do que apresentar somente os comprovantes dos pagamentos do IPTU, você precisa comprovar também com outros elementos. Nesse sentido:

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – Artigo 1.238 do Código Civil – Ausência de comprovação do animus domini pelo lapso temporal exigido na legislação – Apresentação, tão somente, de comprovantes avulsos de pagamento de IPTU e de contas recentes de água e luz – Acervo probatório incapaz de demonstrar o início da posse – Sentença mantida – Recurso desprovido. (TJ-SP - AC: 10002922520168260416 SP 1000292-25.2016.8.26.0416, Relator: Luiz Antonio de Godoy, Data de Julgamento: 05/12/2011, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/05/2020) grifei.

No caso acima a pessoa tentou a usucapião apresentando somente os comprovantes de pagamento do IPTU e de contas de consumo, ocorre que esses comprovantes não comprovam o exercício da posse como se dono fosse e nem o preenchimento dos requisitos previstos em lei.

Você pode estar se perguntando agora se para conseguir a usucapião é obrigatório o pagamento do IPTU, a resposta é não. O pagamento do imposto não é requisito para usucapião e muito menos configura ato de posse, portanto, se uma outra pessoa pagar o IPTU não há impedimento para o pedido de usucapião.

“Usucapião Extraordinária. Autora que reside no imóvel desde 1982. Proprietário do bem que não comprovou ter impugnado a posse. Pagamento de IPTU por terceiros que não obsta o direito da requerente. Jurisprudência deste E. TJSP. Posse sem oposição e com intuito de dono, por prazo superior ao do art. 1238 do CC. Recurso improvido”. (TJSP, Apelação nº 0200135-49.2005.8.26.0100, Rel. Des. Maia da Cunha, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 27/03/2014) (g.n.) grifei.

Escrito por: Tatiane Rodrigues Coelho. Advogada especialista em Direito Imobiliário

Condomínio contrata serviço de retirada de morador de rua para prédio em SP

A síndica de um prédio na rua Amaral Gurgel, na região central de São Paulo, contratou um serviço para orientar que pessoas em situação de rua não fiquem perto da entrada do edifício. Ela tomou a decisão depois de moradores realizarem um abaixo-assinado concordando com a contratação. Foram 33 assinaturas de um total de 90 apartamentos. As informações são do UOL.

O serviço contratado consta em uma nota fiscal com o nome de uma pessoa identificada como Alexandre Silva e, ao lado, "Serv retirada moradores rua - 400,00". O valor será dividido entre os cerca de 90 apartamentos do imóvel, de acordo com a administradora do condomínio.

De acordo com o UOL, a Prefeitura de São Paulo diz que a atitude é irregular e que, já ciente da contratação do serviço, encaminhou denúncia ao Ministério Público de São Paulo.

Há, no Brasil, mais de 220 mil pessoas em situação de rua, de acordo com os dados mais recentes divulgados pelo Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada) em março deste ano. Do total, 11% estão na cidade de São Paulo, onde o Censo de 2019 indicou que 24.300 pessoas vivem nessa situação. Desses, 52% estão nas ruas, os demais utilizam os abrigos.

Segundo apuração do UOL, o abaixo-assinado foi deixado na portaria do edifício. Em um trecho determinado, o documento diz que pessoas em vulnerabilidade social, além de sujeita, geram desvalorização no preço dos imóveis da região.

Um dos moradores disse que Alexandre Silva, nome que consta na nota, não atuaria como um segurança propriamente, até por receber um preço abaixo do mercado para a função. Questionada por outra moradora, a síndica afirmou que ia tirar os moradores de rua “do jeito dela".

Questionada pelo UOL, a defesa do condomínio diz que “em virtude dos problemas com a atual pandemia, o número de moradores de ruas e usuários de droga na região do condomínio praticamente triplicaram".

A defesa ressalta também que a síndica tem conhecimento de que nenhum cidadão comum possui “poder de polícia” para remover “à força” pessoas que estejam ali, mas "nada impede que ela remunere um prestador de serviço para conversar com essas pessoas para que não fiquem na portaria do edifício".

AO UOL, a Secretaria Municipal de Direitos Humanos e Cidadania ressaltou que não é permitido pagar ou cobrar para retirar pessoas de espaços públicos, como calçadas, nem orientar ou intimidar uma pessoa sobre o local público em que deve permanecer.

Segundo a Prefeitura de São Paulo, nesses casos, deve-se acionar o serviço de abordagem social da Prefeitura Municipal de São Paulo por meio do telefone 156.

Fonte: Porta UOL

Sua conta de luz veio muito alta? Saiba como checar o seu consumo E entenda como reclamar do valor

Com a pandemia, você teve que ficar em casa como forma de evitar de ser contaminado (a) e/ou contaminar outras pessoas.

Sem poder ver seus familiares, amigos e o (a) crush, como você passou seu tempo?

Trabalhando em home office, navegando pela internet vendo diversos memes e vídeos, assistindo filmes e séries, zerando muitos jogos com seu videogame, etc.

E com certeza você fez tudo isso durante o dia e a noite, sem parar praticamente.

Passado alguns meses, você recebeu a sua última conta de luz e para sua surpresa:

"A minha conta veio muito alta! Mas como?"

A medição de luz, que era feita presencialmente pelos leituristas das distribuidoras de luz, que são aqueles que vão em sua casa para fazer a leitura do medidor de energia, foi alterada por medidas alternativas devido a pandemia.

Ocorre que, desde o fim dessas medidas alternativas, o valor da conta está vindo muito alta, gerando revolta por parte dos consumidores.

É o seu caso? Então continue a leitura.

1) Como funciona a conta de luz?

Aposto que você nunca parou para pensar o que, de fato, é cobrado em uma conta de luz.

É muito importante saber ler a sua conta como forma de controle de gastos, sendo que isto vai além do valor total a ser pago. 

1.1) O que é quilowatt-hora (Kwh)?

Se trata da forma que é representada a quantidade de potência que se consome a cada hora, ou seja, é o quanto você gasta de luz.

1.2) O que é cobrado na conta de luz?

Diferente do que se pensa, o valor que vem na conta não significa apenas o quanto você consumiu, mas também inclui outros custos.

Dentro do valor cobrado, inclui a geração de energia, transporte de energia até as casas, encargos e tributos.

E este valor é apresentado na chamada tarifa de energia que é aquele papel cheio de informações que é uma nota fiscal, devendo ser pago para a distribuidora.

Entenda que você só está lendo este artigo por causa da energia elétrica que é transmitida por uma longa linha que começa no gerador de energia, passando pela transmissão e distribuição, até finalizar na comercialização, ou seja, quando a luz chega na sua casa.

1.3) Quais encargos eu pago para ter luz?

Os encargos setoriais servem para implantar políticas públicas em nosso setor elétrico e que são recolhidos pelas distribuidoras por meio da conta de luz.

Há diversos encargos, sendo alguns deles:

Conta de Desenvolvimento Energético (CDE).

Programa de Incentivo às Fontes Alternativas de Energia Elétrica (PROINFA).

Encargos de Serviços do Sistema (ESS).

1.4) Quais tributos eu pago para ter luz?

Todos sabemos que tudo o que consumimos possuem tributos em seus preços e no caso da conta de luz não seria diferente.

São vários tipos de tributos que são cobrados, sendo que podemos dividir em tributos federais, estaduais e municipais

Tributos federais: Temos o PIS (Programa de Integracao Social) e COFINS (Contribuição para o financiamento da seguridade social).

Tributos estaduais: Temos o ICMS (Imposto sobre a Circulação de mercadorias e serviços).

Tributos municipais: Temos a CIP (Custeio do serviço de iluminação pública).

1.5) O que são bandeiras tarifárias?

Como já havia dito, sua conta de luz não apenas considera o quanto você consome, os encargos e tributos, mas também a maneira como ela é gerada.

A luz pode ser gerada por exemplo, pelas usinas termelétricas e hidrelétricas, sendo que a primeira produz energia de forma mais cara do que a segunda.

E pelo fato do consumidor ter direito a informações transparentes sobre o consumo de luz, criou-se a chamada bandeira tarifária.

As cores verde, amarela e vermelha servem para informar se a luz irá ser mais cara ou não.

A bandeira verde significa que as condições para gerar luz são favoráveis, não havendo qualquer acréscimo na conta.

A bandeira amarela significa que as condições são menos favoráveis, havendo cobrança de valor adicional para cada quilowatt-hora (Kwh).

A bandeira vermelha, dividida em Patamar 1 e Patamar 2, significa que as condições são desfavoráveis, havendo cobrança de maior valor adicional para cada quilowatt-hora (Kwh).

2) As medidas alternativas na pandemia

Mas com a chegada da pandemia, a medição do consumo da conta de luz sofreu mudanças.

A ANEEL (Agencia Nacional de Energia Elétrica) decidiu que manterá até 31 de dezembro de 2020 a bandeira tarifária no verde como medida emergencial para ajudar na conta de luz dos consumidores e auxiliar o setor elétrico.

Como forma de evitar o contágio entre os moradores e leituristas das distribuidoras, foi permitido para estas adotarem outras medidas para medir o consumo de energia.

Assim, surgiu dois meios alternativos:

A auto leitura no qual o próprio morador faz a leitura do relógio e envia as informações para a distribuidora.

Calcular a média de consumo dos últimos 12 meses pela distribuidora.

Tais medidas alternativas seriam aplicadas nos meses de abril, maio e junho.

Os moradores que não adotaram a auto leitura, deixaram que a distribuidora fizesse o cálculo.

Para saber como a sua conta foi faturada você deve checar na nota fiscal no campo escrito Dados de Medição, e caso na linha onde está escrito Leitura aparecer a informação Não executada, significa que o cálculo foi feito pela média naquele mês.

Porém, o que parecia algo simples e prático, acabou gerando uma grande dor de cabeça para centenas de consumidores.

3) Aumento do valor da conta de luz

O cálculo dos 12 meses é baseado na média de consumo no qual a distribuidora somou a quantidade de energia consumida neste período e dividiu por 12, chegando a média aplicada para os 3 meses.

Mas a média não representa o quanto, de fato, você consumiu durante esses meses de isolamento social.

Com a retomada da leitura presencial, as contas de luz vieram muito altas como forma de compensação pela não leitura presencial por parte dos leituristas das distribuidoras.

Ou seja, se você consumiu além da média que estava pagando, calculada pela distribuidora, a próxima conta será referente ao valor faltante deste período.

Mas caso o seu consumo real tiver sido abaixo da média calculada, deverá haver reembolso por parte sua distribuidora por meio de desconto nas próximas contas.

Apenas para você ter noção o quanto esse aumento gerou uma grande revolta aos consumidores: no mês de junho foram registradas mais de 12 mil reclamações no PROCON contra a distribuidora ENEL em São Paulo.

4) Minha conta veio muito alta! O que fazer?

Antes de tudo, quero que você reflita se a cobrança desse valor alto na sua conta de luz faz sentido ou não, pois não se deve reclamar de algo que está certo.

Reflita, por exemplo, o quanto você deixou a luz do seu quarto ligada, mesmo durante o dia, enquanto trabalhava, o quanto você virou madrugadas assistindo filmes e séries, etc.

Também deve-se levar em conta a diferença entre a média que estava sendo calculada nos últimos meses e o seu real consumo de luz.

4.1) Verdade, faz sentido esse valor alto...

Caso faça sentido, aceite e pague a conta de uma vez, sendo que você pode entrar em contato com a sua distribuidora e perguntar sobre a possibilidade de parcelamento e suas condições.

Por exemplo, a ENEL São Paulo permite que você faça parcelamento de suas faturas atrasadas em até 12 vezes por meio do Portal de Negociação que está disponível no site e pelo aplicativo Enel São Paulo.

Lembrando que desde o começo do mês de agosto, as distribuidoras de luz podem voltar a fazer corte do fornecimento se a sua conta de luz estiver atrasada, com o devido aviso, exceto para famílias de baixa renda.

Você pode tomar algumas medidas para diminuir o consumo de luz e ajudar no seu controle de gastos:

Evite de tomar banhos longos e regule a chave do chuveiro conforme a estação do ano;

Desligue lâmpadas, ar-condicionado, televisão e o computador caso não esteja utilizando;

Quando for lavar roupas ou louças na máquina de lavar, evite várias enxagues colocando a quantidade máxima destas;

Evite usar benjamins (tomadas em T) para ligar vários aparelhos;

Busque eletrodoméstico, motores e lâmpadas que tenham o Selo Procel, por serem mais eficientes e gastam menos energia;

Comunique a concessionaria caso alguém esteja usando a sua energia de forma criminosa, por meio de furtos ou fraudes.

4.2) Não faz o menor sentido esse valor alto!

Se você não mudou o seu hábito de consumo de luz, sempre foi uma pessoa que tomou as medidas econômicas necessárias, mesmo durante o isolamento social, e mesmo assim veio um valor muito alto que não faz sentido, você pode fazer uma reclamação da seguinte maneira:

Entre em contato com a distribuidora e informe o número do medidor de energia da sua casa e procure a sua ouvidoria.

Se você fez sua reclamação na ouvidora e mesmo assim eles alegam que o valor está correto e deve ser pago, entre em contato com a ANEEL para reclamar.

Não resolvendo ainda, busque fazer uma reclamação no site consumidor. gov.br ou acione o PROCON.

Em último caso, quando você tentou resolver por todos os meios administrativos, pode buscar a solução na justiça.

Este caso se trata de uma cobrança abusiva por parte da distribuidora que é vedado pelo artigo 42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor, sendo que se foi feito pagamento desse valor, você tem direito a sua devolução, seja igual ou em dobro.

E pode-se também considerar que é uma vantagem excessiva, sendo está uma prática abusiva de acordo com o artigo 39, inciso V do Código de Defesa do Consumidor por cobrar de você um valor que não está de acordo com o quanto que você gastou de luz.

Em todo o caso, procure um (a) advogado (a) especialista em Direito do Consumidor para poder te orientar.

Fonte: Rafael Bueno, Advogado Especialista em Direito do Consumidor

É permitida a usucapião de apartamentos

No dia 28 de agosto de 2020, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que é possível a usucapião de apartamento, através do julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 305416, com repercussão geral.

 O caso

 Uma moradora de um apartamento de Porto Alegre (RS), imóvel que foi financiado pelo seu ex-marido junto ao Banco Bradesco, queria impedir que esse bem fosse vendido para pagar as prestações em aberto, pelo fato de que morava no imóvel há mais de 15 (quinze) anos.

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJ-RS) havia confirmado uma decisão de primeiro grau que dizia que esse pedido não poderia ser sequer analisado, porque a usucapião apenas caberia no caso de lotes, e não em unidades de um edifício.

Não tendo ficado contente com essa decisão, a moradora recorreu ao STF.

Entendimento do Supremo

No julgamento realizado no dia 28/08, a Corte entendeu que tanto a Constituição Federal (art. 183), Código Civil (art. 1.240) e o Estatuto da Cidade (Lei de nº 10.257/2001)– dispositivos que tratam de usucapião – não fazem distinção se o imóvel que se busca adquirir por meio da usucapião é um apartamento ou não.

Não existe diferenciação entre os possíveis imóveis, pelo texto constitucional e legal. Basta que seja área urbana de até 250m², utilizada para moradia individual ou da família, usado há pelo menos 5 (cinco) anos e que o requerente não tenha outro imóvel (urbano ou rural), nem tenha sido beneficiado pela usucapião anteriormente.

É perfeitamente possível, em um condomínio horizontal (apartamentos), individualizar a área que será usucapida (área privativa) dos demais imóveis que compõem aquele edifício e da área comum.

Desse modo, como o TJRS sequer havia analisado o pedido de usucapião, decidindo por extinguir o processo sem dar essa resposta, a Suprema Corte determinou que o Tribunal julgue o processo da moradora.

Pontos interessantes do julgamento

Prazo para julgamento do recurso

Alguns detalhes desse julgamento merecem ser analisados especificamente.

O primeiro deles é o prazo que o STF levou para julgar esse recurso, nada mais nada menos que 14 (quatorze) anos.

O recurso extraordinário chegou ao Supremo em 2006, tendo sido julgado apenas em 2020. Uma demora inacreditável!

Não foi concedida imediatamente a aquisição da propriedade do imóvel para a moradora

Como o TJRS sequer havia decidido se a moradora teria direito ou não à usucapião, entendendo que esse pedido não poderia ser analisado, por supostamente se tratar de um pedido juridicamente impossível, o STF apenas afirmou que esse pedido não é impossível, pelo contrário, pode ser realizado.

Isso não significa, entretanto, que a moradora tenha, de imediato, o direito à usucapião. O TJRS irá analisar se todos os requisitos autorizadores desta medida estão presentes ou não.

Após essa análise é que o Tribunal irá dizer se concede ou não esse pedido. Algo que inclusive pode ser negado, caso a moradora não tenha cumprido as exigências legais.

Repercussão Geral

A repercussão geral é uma ferramenta que o STF tem para analisar um recurso, de acordo com alguns critérios, e faz com que a decisão do recurso julgado seja aplicada nos demais casos idênticos, pelas instâncias inferiores.

Dessa forma, essa decisão traz um importante precedente.

Usucapião de imóvel com hipoteca ou alienação fiduciária

Uma questão interessante desse caso é que o imóvel objeto do recurso é, aparentemente, gravado por hipoteca ou alienação fiduciária, que são duas espécies de garantias de pagamento.

Apesar de o STF não ter se manifestado expressamente se a usucapião seria possível sobre bens com essas garantias, visto que esse não era o objeto do julgamento, será interessante acompanhar o julgamento do TJRS.

Principalmente porque a moradora do imóvel é ex-cônjuge de quem fez o financiamento do imóvel e não um terceiro. Ao meu ver, a sua posse é precária, algo que inviabiliza a usucapião.

De todo modo, nesse processo ainda tem muita coisa para acontecer e poderá servir para esclarecer outras questões jurídicas, além da possibilidade de usucapir apartamento.

Esse texto se refere a essa notícia publicada no site do STF.

Texto: Rafael Rocha Filho, Advogado Especialista em Imóveis, Contratos e Dívidas

O bom de ser um especialista é que muitos vão querer seus conhecimentos

 

Vídeo mostra impressora em 3D construindo uma casa inteira de 2 andares na Bélgica

Uma casa inteira de 90 metros quadrados e dois andares foi construída, de uma só vez, por uma impressora na Antuérpia (Bélgica). A produção ficou a cabo da empresa belga Kamp C, que afirma ser a única da história a ter feito uma casa em peça única usando a maior impressora 3D da Europa. A máquina tem cerca de dez metros de altura e quase dez metros de comprimento.

É ilegal a cobrança de taxa para transferir contrato de imóvel

Quem comprou imóvel de alguma empresa do ramo imobiliário, como uma construtora, incorporadora ou imobiliária, não pode ser obrigado a pagar taxa para transferência/cessão desse contrato.

Na prática, todavia, o que vemos é uma situação completamente diferente e as empresas agem em absoluta ilegalidade e cometendo abusos ao cobrar taxas sobre a transferência desses contratos.

Não estamos falando do ITBI

Essa taxa cobrada não tem nada a ver com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é um imposto de titularidade da Prefeitura/Distrito Federal que incide quando há uma alienação de um imóvel.

O que eu estou dizendo que não pode ser cobrado é uma “taxa” que as empresas desse ramo obrigam os futuros compradores a pagarem para transferir o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, seja registrado ou não, para outra pessoa, geralmente, via cessão de direitos.

Cobram entre 1% a 5% sobre o valor da venda ou do valor atualizado do contrato. Imagine que o seu contrato atualizado valha 300 mil reais, você tenha pago apenas 100 mil e queira “vender o ágio” para outra pessoa. Nessa situação, sendo a taxa de 5% sobre o valor desse contrato, o comprador terá de pagar a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

Essa cobrança é extremamente prejudicial para aquela pessoa que não tenha mais condições financeiras para honrar o seu contrato e, não querendo pedir a rescisão (com receio de perder muito dinheiro, o que fatalmente ocorrerá), prefere transferir a dívida e o contrato para outro, mediante o pagamento do que já quitou.

Poucas pessoas se interessam em pagar essa taxa e ainda assumir a dívida do antigo proprietário. Muitos dos vendedores acabam por dar esse desconto no preço do negócio ou assumem o seu pagamento, amargando o prejuízo.

Mas isso não é correto.

Por que é ilegal essa cobrança?

A Justiça entende que a cobrança dessa taxa não é legal, pois transfere ao consumidor obrigação onerosa e abusiva, que é de responsabilidade da empresa.

A taxa de transferência cobrada pela construtora é abusiva pelo simples fato de que as despesas administrativas que a empresa eventualmente tenha que arcar por força da cessão de direitos já estão embutidas no preço do imóvel, objeto da promessa de compra e venda.

Não há prestação de serviço que justifique a referida taxa, razão pela qual se mostra abusiva a referida cobrança.

A maior parte das despesas alegadas pelas empresas, ao realizar a transferência desses contratos, tem como único objetivo a garantia do pagamento pelo novo comprador, não sendo lícito que a construtora transfira os riscos do empreendimento para o consumidor.

Mesmo que você tenha assinado um contrato com essa cláusula, ela não valerá.

Tal cláusula contratual põe o consumidor em situação de exagerada desvantagem, ao mesmo tempo em que acarreta o enriquecimento sem causa dessas empresas, em afronta aos princípios da boa-fé e da equidade contratual, bem como ao art. 51, IV, e § 1º do CDC.

E quem teve de pagar essa taxa?

Como a cobrança é abusiva e ilegal, mesmo quem tenha pago essa taxa poderá recebê-la de volta, com a aplicação de correção monetária e juros, caso esse pagamento tenha sido feito nos últimos 10 (dez) anos.

Texto: Rafael Rocha Filho, Advogado Especialista em Imóveis, Contratos e Dívidas