Se você já investiu pretende investir em fundos
imobiliários, é possível que já tenha se deparado com o termo taxa de vacância.
Mas você entende o que ele significa e quais as implicações desse conceito para
o seu investimento?
A vacância, no mercado imobiliário, é a medida do espaço não
locado de um empreendimento. É o contrário de ocupação. Já a taxa de vacância é
a relação entre as áreas disponíveis e a área total, seja de um único imóvel,
seja de um conjunto de empreendimentos.
O conceito oposto ao da taxa de vacância seria justamente o
de taxa de ocupação. Trata-se do percentual da área ou das unidades de um
empreendimento ou conjunto de empreendimentos que está efetivamente ocupado com
locatários.
Por exemplo, se dizemos que um shopping tem taxa de ocupação
de 95%, queremos dizer que 95% da área locável desse shopping estão ocupados
por lojistas. Poderíamos ainda dizer que sua taxa de vacância é de 5%. Isto é,
de toda a área do shopping, apenas 5% estão vagos.
O significado da taxa de vacância
As taxas de vacância e ocupação são indicadores importantes
para a análise do mercado imobiliário e das oportunidades de investimento.
Uma economia aquecida em geral se traduz em uma maior
procura por imóveis, reduzindo as taxas de vacância, ao passo que uma economia
em retração tem o efeito oposto.
Em épocas de crescimento, as empresas se expandem e precisam
ampliar suas instalações: companhias alugam mais escritórios, redes de lojas se
fazem presentes em mais localidades, fora os novos negócios que surgem e
precisam de espaço físico.
Com isso, as taxas de ocupação dos empreendimentos
comerciais, principais alvos de investimento dos fundos imobiliários, tendem a
aumentar – isto é, a vacância cai. Aumenta também a competição por espaços de
qualidade, podendo, até mesmo, haver fila de espera.
Isso beneficia o desempenho dos fundos imobiliários, pois
mais inquilinos significam maior receita com aluguel e, consequentemente,
rendimentos maiores para os cotistas. Os investidores passam a desejar esse
tipo de investimento, e as cotas dos fundos tendem a valorizar.
Por outro lado, quando a economia está desaquecida, a
vacância aumenta. Os negócios reduzem de tamanho e podem até mesmo desaparecer.
As receitas de aluguel diminuem, assim com os rendimentos pagos pelos fundos
imobiliários que investem nesses imóveis.
Com rendimentos menores, os preços das cotas tendem a cair.
Como a rentabilidade dos fundos imobiliários é dada pela relação entre os
rendimentos e o preço das cotas, para que ela se mantenha atrativa, as cotas
precisam se desvalorizar.
Oferta e demanda
Quando as taxas de vacância estão caindo, mas as
perspectivas para a economia ainda são de crescimento, as empreiteiras têm
incentivo para construir novos empreendimentos. Afinal, fica claro que existe
uma demanda forte por novos espaços, que se tornam necessários para que as
empresas – futuros inquilinos – continuem a crescer.
Assim que essas novas unidades forem entregues, as taxas de
vacância tenderão a aumentar novamente, o que não é necessariamente ruim.
Apenas significa que o mercado está mais bem servido de imóveis de qualidade.
Agora, se as taxas de vacância subirem demais, aí realmente
todo o poder de barganha ficará nas mãos dos inquilinos. Isso acontece quando a
oferta é muito maior que a demanda – por exemplo, quando a entrega de unidades
novas supera muito a necessidade do mercado.
Como existe um descasamento entre os lançamentos
imobiliários e a data da entrega – afinal, leva alguns anos até os
empreendimentos ficarem prontos – quando a entrega ocorre pode ser que o
cenário econômico esteja completamente diferente daquele da época do
lançamento.
Pode ser que, na época do lançamento, a economia estivesse
aquecida e as taxas de vacância muito baixas, mas que na época da entrega, a
economia esteja em recessão.
Com a chegada das novas unidades ao mercado, a vacância irá
aumentar muito, uma vez que a demanda por novos espaços estará fraca. Os
inquilinos poderão, então, negociar aluguéis mais favoráveis para si, pois
terão mais opções para escolher.
Vacância alta é sempre ruim?
As taxas de vacância não devem ser analisadas isoladamente
na hora de se avaliar fundos imobiliários. É preciso também olhar para a situação
econômica atual e as perspectivas futuras.
Por exemplo, se as taxas de vacância estiverem muito altas e
a economia desaquecida, a tendência é que os fundos imobiliários fiquem – ou já
estejam – baratos. Com a queda no preço de suas cotas, é possível que seu valor
de mercado fique inferior ao valor do seu patrimônio.
Isso é bom ou ruim? Depende. Enquanto não houver
perspectivas de queda na taxa de juros e melhoras na economia, pode ser que os
rendimentos permaneçam baixos e pouco atrativos, mesmo que os preços das cotas
tenham caído bastante. E pode ser que ainda demore para os preços das cotas se
recuperarem.
Mas se a taxa básica de juros estiver baixa e os rendimentos
forem capazes de superá-la, pode ser um bom momento para comprar cotas. Melhor
ainda se houver perspectivas de recuperação econômica logo à frente, pois isso
significa que essa grande quantidade de imóveis vagos na carteira desse fundo
deverá ser ocupada em breve.
Se isso de fato ocorrer, veja que beleza: os rendimentos,
hoje já atrativos, porque a taxa de juros e o preço das cotas caíram, ficarão
ainda maiores quando a área vaga for ocupada. Não só os rendimentos irão
crescer, como também os preços das cotas devem aumentar.
Por outro lado, uma taxa de vacância muito baixa não é um
bom sinal se as perspectivas econômicas dali para frente forem de recessão e
alta nos juros.
Pior ainda será se, em adição a isso, houver expectativa de
entrega de novos imóveis em breve, em resposta às taxas de vacância reduzidas.
Sinal de que haverá excesso de oferta à frente.
Taxa de vacância atinge cada imóvel de uma forma
A vacância atinge diferentes imóveis e fundos imobiliários
de forma distinta. Um shopping center, por exemplo, é bastante diversificado em
matéria de inquilinos.
Ele não precisa estar 100% ocupado para gerar bons
rendimentos, mas não pode estar vazio demais, ou os clientes não vão querer
circular por ele. Um shopping “fantasma”, afinal, não atrai ninguém.
Já um edifício corporativo com apenas um inquilino não pode
perder esse locatário, ou sua renda simplesmente cessará.
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