Não é incomum existirem
situações aonde a pessoa adquire um imóvel usado e, quando vai, de fato, tomar
a posse do imóvel e passar a intervir no mesmo (morando ou avaliando o seu
estado), verifica que o antigo dono, seus familiares ou outras pessoas ainda
estão residindo no mesmo.
São hipóteses, principalmente,
de vendas realizadas diretamente com a corretora ou imobiliária de imóveis dos
quais já são usados (vamos chamá-los de “compradores direto”) ou,
principalmente, do arrematante do imóvel em leilão (judicial ou extrajudicial).
Em quaisquer dessas situações,
se na eventualidade do comprador ou arrematante se deparar com pessoas
estranhas residindo no imóvel por ele adquirido ou arrematado, existem
mecanismos jurídicos e previstos em lei na qual o prejudicado poderá se
utilizar.
Nada impede do comprador ou
arrematante conseguir resolver a questão de maneira amigável e consensual, às
vezes até auxiliando os indivíduos que se encontram no imóvel com alguma ajuda
material ou financeira, por exemplo, arcando com os custos da mudança, não
cobrando por eventuais prejuízos que imóvel foi acometido, entre outras.
Mas, e quando não há consenso
para a saída amigável do imóvel? O que pode o comprador ou arrematante fazer?
O meio mais eficaz para
solucionar esta confusão denomina-se AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE.
Este instrumento serve para
que, aquele que adquiriu um imóvel ou arrematou em leilão, mesmo não tendo a
posse do mesmo, poderá buscar uma tutela jurídica para requerer a saída
compulsória/obrigatória da (s) pessoa (s) que lá se encontra (m).
Os principais fundamentos
deste tipo de ação estão no direito à posse direta daquele adquire o imóvel com
base na sua propriedade, conforme previsão do Código Civil de 2002, em seus
artigos 1228 e 1275.
No passado, o Judiciário
obrigava ao comprador ou arrematante comprovar que era proprietário do imóvel,
que alega estar sendo “utilizado” por outras pessoas que não por ele, através
da prova no Registro Geral de Imóveis (RGI), de modo que era imprescindível
apresentar a certidão de ônus atualizada, confirmando o imóvel já estar em seu
nome, para poder propor a Ação de Imissão na Posse.
Entretanto, em recentíssimas
decisões, o STJ vem confirmando o entendimento de que não é mais necessário,
impreterivelmente, a comprovação da propriedade, mediante confirmação no
registro do RGI do respectivo imóvel para que o comprador ou arrematante
requeira a saída obrigatória, por meio de uma decisão judicial, das pessoas
desconhecidas que ainda estão no imóvel.
Em outras palavras, basta que
comprador ou arrematante confirme a sua pretensa propriedade, mesmo que ainda
não convalidada no RGI, apresentando em juízo, por exemplo, (i) contrato de
promessa de compra e venda, ou (ii) os documentos do leilão (carta de
arrematação, ou escritura pública), ou (iii) o contrato de aquisição do imóvel,
entre outros documentos aptos a confirmar a aquisição por aquele que está sendo
privado de tomar a posse do imóvel .
Vale ressaltar que este
procedimento é um dos mais eficazes para compelir/forçar a saída de quem está
no imóvel, mas dele não é nada, nem legítimo possuidor, nem proprietário. Essa
saída forçosa pode, inclusive, contar o uso e auxílio da força policial.
Ademais, é plenamente possível
se requisitar uma tutela urgente (é o que chamamos de liminar nos termos
técnicos), adiantando, processualmente, o pedido final, qual seja, reaver a
posse do imóvel que está sendo usada por terceiros estranho.
Aquele entendimento do STJ
informado anteriormente na seguinte linha de raciocínio: o título aquisitivo do
imóvel (contrato ou promessa de compra e venda, carta de arrematação, entre
outros), sendo considerado meio apto e idôneo à confirmar a propensa
propriedade sobre o imóvel, basta para que o comprador possa reaver a posse do
bem adquirido ou arrematado quando estes estiverem nas “mãos” de terceiros,
fazendo jus à Ação de Imissão na Posse.
Esta interpretação é
extremamente importante, pois traz para o comprador ou arrematante, prejudicado
pela presença de pessoas estranhas ao imóvel, a possibilidade de se valer de
uma decisão judicial, inclusive em caráter liminar, que obriga, lícita e
legalmente, tais pessoas a se retirarem do imóvel.
Assim, com a formatação atual
para situações como a apontada neste artigo, acaba o comprador ou arrematante
ficando desobrigado da necessidade de ter de transferir o imóvel para o seu
nome para, somente depois, buscar esta tutela judicialmente para adentrar ao
imóvel.
Hei de concordar com o
posicionamento do STJ, considerando que esta linha de pensamento é a mais
correta, pois visa evitar prejuízos ainda maiores aos compradores ou
arrematantes do imóvel, restando possível a aplicação deste instrumento
inclusive para investidores imobiliários, acelerando o processo de restituição
do que lhe pertence, por direito, e convalidando-o por meio um hábil, legal e
eficaz.
Fonte: Dr. Pérecles Ribeiro
Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória
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