É muito comum, nas transações de compra e venda de imóveis,
o comprador ignorar diversas situações. São exemplos de tal prática não
verificar se o imóvel possui pendência referente a impostos ou títulos, se não
existe penhora ou hipoteca, e no caso de imóveis em condomínios, se aquele
imóvel está com todos os encargos condominiais em dia.
Mas se o comprador, após a aquisição do bem, toma
conhecimento de que aquele imóvel possui dívidas de condomínio, de quem é a
responsabilidade? Do antigo ou novo proprietário?
O débito de condomínio tem natureza propter rem, assim
estabelecida pela Lei Federal n.º 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio e
as incorporações imobiliárias. Ou seja, ela é uma obrigação real, e decorre da
relação entre o devedor e a coisa – no caso, a unidade autônoma ou apartamento.
Desse modo, a despesa condominial é uma obrigação que
decorre do próprio imóvel. O débito adere-se a ele, acompanhando o imóvel, e
não o proprietário. Portanto, aquele que tem relação com o imóvel será o
responsável para o pagamento dos débitos.
Mesmo que o instrumento de compra e venda não tenha sido
levado a registro, a responsabilidade de adimplemento do débito pode recair
sobre o adquirente, pois o que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas
a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse
pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da
transação. Esse, inclusive, é o entendimento pacificado do Superior Tribunal de
Justiça – STJ sobre a matéria. [1]
Dessa forma, recomenda-se que antes de efetuar a compra haja
um prévio levantamento das dívidas condominiais, exigindo do proprietário
declaração de quitação dos débitos condominiais. Havendo recusa, é medida
preventiva a procura do síndico ou administradora para obter tais informações.
Referências:
[1] COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para
efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do
compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra
e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio
pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar
comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade
passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. (…)
(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
08/04/2015, DJe 20/04/2015)”. Grifamos.
Fonte: Andréa Oliveira, QBB Advocacia.
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