Compliance no Setor Imobiliário e na Construção Civil

Diante do cenário político, econômico e social brasileiro, é importante aproveitar o momento para fazermos algumas reflexões sobre como as nossas condutas enquanto cidadãos, entes públicos e privados, afetam diretamente as nossas vidas.

Dentre as reflexões, destacamos a necessidade de um novo posicionamento cultural, sobretudo, quando tratamos da ética, da integridade, do bom caráter, do zelo ao próximo e às gerações futuras. As iniciativas neste processo de transformação cultural englobam, por exemplo, as práticas derivadas dos programas de compliance. A propósito, o que vem a ser essa ferramenta? 

Enquanto conceito, o termo compliance tem origem no verbo em inglês to comply e significa agir de acordo com regras, instruções internas, comandos legais ou regulamentatórios. Na verdade, a amplitude da conformidade deste sistema depende daquele que o adota. 

Por força da Lei nº 12.846/13, popularmente conhecida como Lei Anticorrupcao, as empresas tornaram-se responsáveis objetivamente pelos atos de corrupção que eventualmente lhes favoreçam, sejam eles praticados por seus membros, funcionários ou terceiros que ajam em seus nomes. Além de responsabilizar as corporações, a normativa ainda aderiu à tendência mundial de valorização dos programas de compliance ao minimizar sanções às organizações que comprovem tê-los de modo efetivo. 

Assim, o tão falado agir correto relacionou-se, sobretudo, com as práticas anticorrupção. Porém, como exposto no conceito acima, as condutas não se restringem aos termos subscritos na citada lei, englobando, em essencialidade, todos os atos que colaborem para a construção de um ambiente íntegro, sustentável e ético.

Diante desta tendência, as empresas do setor imobiliário e da construção civil deverão embarcar neste novo modelo para garantir a perenidade e a sustentabilidade de seus negócios, eis que necessitam manter suas imagens e reputações distantes de escândalos derivados de práticas ilegais ou imorais.

Portanto, empresas que até então estavam acostumadas a resolver as questões comerciais e operacionais de qualquer modo e por qualquer preço, deixando de avaliar e contabilizar as possíveis consequências, hoje estão se estabelecendo de uma maneira mais consciente e coerente, mesmo que ainda timidamente. 

Este processo, aparentemente moroso, requer, primordialmente, a transformação de mindset naqueles que se propõem a fazer parte dele. Deste modo, abaixo colecionamos gatilhos aptos a provocar reflexões de mudança na sua organização. São eles:

Direcionado aos sócios, gestores e colaboradores de imobiliárias:

Quais os riscos de vender um empreendimento construído a partir de trabalho análogo à escravidão ou de que os materiais nele utilizados, como madeiras, britas e areia, serem extraídos com trabalhadores nestas condições? Quanto o seu negócio seria impactado por, indiretamente, contribuir com a perpetuação destas práticas?

Falando em madeiras, britas e areia, por exemplo, já imaginou o estande de vendas com o seu nome na frente de um empreendimento que recebe materiais de origem ilegal e sendo noticiado na TV? Quanto isto impactaria na sua imagem?

Alguns lembretes importantes:

As imobiliárias precisam se atentar quanto a importância da sua formação desde o seu planejamento até após a execução da atividade fim. Deve supervisionar a contratação dos seus colaboradores, como exemplo os corretores de imóveis, sempre atentos quanto a necessária regularidade da habilitação profissional dos mesmos, para dar validade ao exercício da intermediação nas transações imobiliárias. Verificar as condições do negócio certificando-se quanto aos riscos, antes de oferecê-lo aos clientes, e zelar de todas as etapas da venda, sobretudo após a conclusão. 

Direcionado aos sócios, gestores e colaboradores de construtoras e incorporadoras:

Você verifica a capacidade financeira de todos os envolvidos no empreendimento com o intuito de verificar a origem lícita dos valores investidos?

Sua empresa se preocupa em averiguar as condutas dos terceiros com os quais mantém relações comerciais através das contratadas para intermediar a venda do seu empreendimento ou contratadas para o fornecimento de materiais, como madeiras, britas, areias, mármores etc.?

Já parou para pensar nos riscos pertinentes à negociação da compra ou permuta de terreno para construção de um empreendimento ou loteamento?

A falta de atenção quanto às possíveis situações apresentadas acima, já levaram e ainda levam empresas tradicionais desse seguimento à falência. Mas acreditem, a solução em que tudo pode ser evitado, à princípio tende a ser mais árduo e aparentemente mais oneroso, todavia, em breve perceberão um resultado, incomparavelmente, muito mais satisfatório e incrivelmente mais rentável.

Alguns lembretes importantes:

Também não custa nada lembrar, quanto às devidas atenções, as incorporadoras precisam manter sobre a elaboração e condução dos projetos de incorporação, sobre os riscos inerentes à contratação de uma empreiteira para a execução da obra, ou sobre a criação de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) para isolar o risco financeiro da atividade desenvolvida. 

A revisão contratual, seja em qualquer espécie, deve ser realizada de forma sistemática, caso a caso e periodicamente. E, falando nisso, podemos também citar aqui, um assunto ainda polêmico, mas que precisa ser enquadrado em destaque, sobre as alterações contratuais sob a égide da lei nº 13.786/2018, conhecida como “Lei do Distrato”, momento este no qual todas as empresas deste seguimento devem estar atentas quanto à readequação às novas práticas e ao novo modelo contratual de compra e venda de imóveis em construção.

E, ainda diante das construtoras, é seguro que o bom planejamento da obra, se torna necessário para o cumprimento das obrigações e garantias contratuais que versam sobre as condições de prazo para a entrega da obra.

Como é possível notar, são inúmeras as precauções que devem ser tomadas.

Dentre esses e tantos outros exemplos, e lista de “à fazeres” que todo mundo sabe mas não pratica, em um universo sazonal e sensível, cabe lembrar que está implícito à todas essas questões a tal chamada “cultura mercadológica” em processo de mudança rumo à evolução, a qual hoje denotamos a uma nova abordagem.

Em suma, a implementação de um programa de compliance nesses seguimentos minimizam a ocorrência e os impactos de eventuais condutas ilícitas ou imorais praticadas por membros da sua empresa ou terceiros relacionados diretamente à sua atuação. Assim, as ferramentas disponíveis deverão ser utilizadas para prevenção, pois quem optar por aplicá-las certamente não experimentará o amargo sabor de ter que remediar depois.

Fonte: Emília Maria Amin de Carvalho, advogada, atuante no Direito Imobiliário. Associada ao Instituto de Estudos Avançados em Direito e membro do Núcleo de Direito Imobiliário, Urbanístico e Condominial.

Taxa de vacância: entenda esse conceito do mercado imobiliário

Se você já investiu pretende investir em fundos imobiliários, é possível que já tenha se deparado com o termo taxa de vacância. Mas você entende o que ele significa e quais as implicações desse conceito para o seu investimento?

A vacância, no mercado imobiliário, é a medida do espaço não locado de um empreendimento. É o contrário de ocupação. Já a taxa de vacância é a relação entre as áreas disponíveis e a área total, seja de um único imóvel, seja de um conjunto de empreendimentos.

O conceito oposto ao da taxa de vacância seria justamente o de taxa de ocupação. Trata-se do percentual da área ou das unidades de um empreendimento ou conjunto de empreendimentos que está efetivamente ocupado com locatários.

Por exemplo, se dizemos que um shopping tem taxa de ocupação de 95%, queremos dizer que 95% da área locável desse shopping estão ocupados por lojistas. Poderíamos ainda dizer que sua taxa de vacância é de 5%. Isto é, de toda a área do shopping, apenas 5% estão vagos.

O significado da taxa de vacância

As taxas de vacância e ocupação são indicadores importantes para a análise do mercado imobiliário e das oportunidades de investimento.

Uma economia aquecida em geral se traduz em uma maior procura por imóveis, reduzindo as taxas de vacância, ao passo que uma economia em retração tem o efeito oposto.

Em épocas de crescimento, as empresas se expandem e precisam ampliar suas instalações: companhias alugam mais escritórios, redes de lojas se fazem presentes em mais localidades, fora os novos negócios que surgem e precisam de espaço físico.

Com isso, as taxas de ocupação dos empreendimentos comerciais, principais alvos de investimento dos fundos imobiliários, tendem a aumentar – isto é, a vacância cai. Aumenta também a competição por espaços de qualidade, podendo, até mesmo, haver fila de espera.

Isso beneficia o desempenho dos fundos imobiliários, pois mais inquilinos significam maior receita com aluguel e, consequentemente, rendimentos maiores para os cotistas. Os investidores passam a desejar esse tipo de investimento, e as cotas dos fundos tendem a valorizar.

Por outro lado, quando a economia está desaquecida, a vacância aumenta. Os negócios reduzem de tamanho e podem até mesmo desaparecer. As receitas de aluguel diminuem, assim com os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários que investem nesses imóveis.

Com rendimentos menores, os preços das cotas tendem a cair. Como a rentabilidade dos fundos imobiliários é dada pela relação entre os rendimentos e o preço das cotas, para que ela se mantenha atrativa, as cotas precisam se desvalorizar.

Oferta e demanda

Quando as taxas de vacância estão caindo, mas as perspectivas para a economia ainda são de crescimento, as empreiteiras têm incentivo para construir novos empreendimentos. Afinal, fica claro que existe uma demanda forte por novos espaços, que se tornam necessários para que as empresas – futuros inquilinos – continuem a crescer.

Assim que essas novas unidades forem entregues, as taxas de vacância tenderão a aumentar novamente, o que não é necessariamente ruim. Apenas significa que o mercado está mais bem servido de imóveis de qualidade.

Agora, se as taxas de vacância subirem demais, aí realmente todo o poder de barganha ficará nas mãos dos inquilinos. Isso acontece quando a oferta é muito maior que a demanda – por exemplo, quando a entrega de unidades novas supera muito a necessidade do mercado.

Como existe um descasamento entre os lançamentos imobiliários e a data da entrega – afinal, leva alguns anos até os empreendimentos ficarem prontos – quando a entrega ocorre pode ser que o cenário econômico esteja completamente diferente daquele da época do lançamento.

Pode ser que, na época do lançamento, a economia estivesse aquecida e as taxas de vacância muito baixas, mas que na época da entrega, a economia esteja em recessão.

Com a chegada das novas unidades ao mercado, a vacância irá aumentar muito, uma vez que a demanda por novos espaços estará fraca. Os inquilinos poderão, então, negociar aluguéis mais favoráveis para si, pois terão mais opções para escolher.

Vacância alta é sempre ruim?

As taxas de vacância não devem ser analisadas isoladamente na hora de se avaliar fundos imobiliários. É preciso também olhar para a situação econômica atual e as perspectivas futuras.

Por exemplo, se as taxas de vacância estiverem muito altas e a economia desaquecida, a tendência é que os fundos imobiliários fiquem – ou já estejam – baratos. Com a queda no preço de suas cotas, é possível que seu valor de mercado fique inferior ao valor do seu patrimônio.

Isso é bom ou ruim? Depende. Enquanto não houver perspectivas de queda na taxa de juros e melhoras na economia, pode ser que os rendimentos permaneçam baixos e pouco atrativos, mesmo que os preços das cotas tenham caído bastante. E pode ser que ainda demore para os preços das cotas se recuperarem.

Mas se a taxa básica de juros estiver baixa e os rendimentos forem capazes de superá-la, pode ser um bom momento para comprar cotas. Melhor ainda se houver perspectivas de recuperação econômica logo à frente, pois isso significa que essa grande quantidade de imóveis vagos na carteira desse fundo deverá ser ocupada em breve.

Se isso de fato ocorrer, veja que beleza: os rendimentos, hoje já atrativos, porque a taxa de juros e o preço das cotas caíram, ficarão ainda maiores quando a área vaga for ocupada. Não só os rendimentos irão crescer, como também os preços das cotas devem aumentar.

Por outro lado, uma taxa de vacância muito baixa não é um bom sinal se as perspectivas econômicas dali para frente forem de recessão e alta nos juros.

Pior ainda será se, em adição a isso, houver expectativa de entrega de novos imóveis em breve, em resposta às taxas de vacância reduzidas. Sinal de que haverá excesso de oferta à frente.

Taxa de vacância atinge cada imóvel de uma forma

A vacância atinge diferentes imóveis e fundos imobiliários de forma distinta. Um shopping center, por exemplo, é bastante diversificado em matéria de inquilinos.

Ele não precisa estar 100% ocupado para gerar bons rendimentos, mas não pode estar vazio demais, ou os clientes não vão querer circular por ele. Um shopping “fantasma”, afinal, não atrai ninguém.

Já um edifício corporativo com apenas um inquilino não pode perder esse locatário, ou sua renda simplesmente cessará.

Rede D’Or inaugura hospital de luxo em SP e vê espaço para crescer mais

A Rede D’Or São Luiz inaugurou o Hospital Vila Nova Star, a primeira unidade da categoria premium do grupo na cidade de São Paulo. A empresa investiu 350 milhões de reais no novo hospital, que vai concorrer com os tradicionais Albert Einstein e Sírio-Libanês. Além dos aportes em tecnologia, com equipamentos de ponta para tratamentos da área de oncologia, a rede investiu na arquitetura, na contratação de pessoal, na gastronomia e no bem-estar do paciente e do médico. 

“Criamos um ambiente em que os pacientes e familiares se sentirão acolhidos desde a chegada. A humanização e os diferenciais têm como objetivo buscar a recuperação mais rápida e reduzir o tempo de internação. Estudos já comprovam esse efeito”, afirma Paulo Moll, vice-presidente da Rede D’Or São Luiz.

Com mais de 25 cirurgias já agendadas, a operação teve início neste dia 28. Localizada no bairro do Itaim, essa é a sétima unidade da rede na cidade de São Paulo e vai gerar cerca de 1.200 empregos diretos. O novo hospital começa com uma estrutura pronta de 42 leitos, devendo chegar a noventa até o fim deste ano. Quando a segunda torre estiver pronta, em 2021, o número de leitos subirá para 220.

A unidade será um hospital geral, mas sem maternidade e pediatria, com foco no tratamento contra o câncer. O hospital atenderá os clientes de planos de saúde de categoria superior, um segmento que representa cerca de 15% do setor. “Esperamos recuperar nos próximos anos os 3 milhões de usuários que os planos de saúde perderam recentemente”, afirma Moll.

Mesmo com a queda de usuários de planos de saúde, o setor ainda registra déficit de leitos, em razão do fechamento de hospitais privados, segundo o executivo da rede. “Não paramos de investir, e ainda vemos oportunidades para crescimento e consolidação do grupo. Devido ao nosso tamanho, conseguimos reduzir custos com a compra de insumos, o que nos ajuda a investir na contratação de pessoal e na ampliação da rede”, diz o vice-presidente.

Hotelaria e gastronomia

Entre os diferenciais do hospital, estão a hotelaria e a gastronomia. Nos quartos, camas inteligentes pesam os pacientes e avisam a equipe de enfermagem sobre risco de queda. Cada cliente terá um tablet no leito, por meio do qual poderá fazer videochamada com o posto de enfermagem, controlar luzes e persianas e ter acesso ao cardápio e atividades do dia. A linha de enxovais de 400 fios e de amenidades é da grife Trousseau. A gastronomia é assinada pelo chef francês Roland Villard. O hospital terá ainda um serviço exclusivo de concierge. “Queremos melhorar a experiência do paciente”, diz Antonio Antonietto, diretor médico do Hospital Vila Nova Star.

Seguindo a tradição da sua primeira unidade da linha Star no Rio de Janeiro, as cinco salas do centro cirúrgico terão nomes especiais, ao invés de apenas números, como ocorre na maioria dos hospitais. Essas salas levarão o nome dos principais museus da capital paulista: Masp, MAM, MIS, Pinacoteca e Ipiranga.

Em relação à área tecnológica, o novo hospital é o primeiro do Brasil a ter o CyberKnife, equipamento de radiocirurgia com braço robótico, capaz de direcionar alta concentração de radiação em pequenos pontos, com menos efeito colateral, segundo a rede D’Or São Luiz. Outra novidade no país é o Tomotherapy, também para a radioterapia, equipamento que consegue tratar campos mais extensos, com precisão, protegendo órgãos. “Esse parque de radioterapia forma um conjunto de solução inédita no país”, afirma Moll.

Fonte: Veja Economia

É possível aplicar multa não prevista no regimento interno e na convenção condominial?

A vida em condomínio não é fácil para gestores e administradores, pois estes enfrentam situações causadas por condôminos que trazem prejuízo à coletividade condominial, mas que por algum motivo, situações estas não estão "tipificadas" ou descritas na convenção ou no regimento interno do condomínio; neste cenário, brota o questionamento: - "o que fazer nestes casos? como agir? o infrator sairá ileso? impune pela ausência de regra e regulamentação disposta na convenção ou regimento interno?".

Pois bem, o código civil, mais precisamente em seu artigo 1.336, IV e § 2º, dispõe que:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. 

Da simples leitura, podemos inferir do artigo a finalidade voltada para complementar e suprir eventuais lacunas e omissões nos regimentos internos e nas convenções condominiais, dando à assembleia, observado o quórum especial de 2/3, o poder de decisão nestes casos.

Sobretudo o regimento interno e a convenção existem para descrever condutas específicas e limitar direitos e deveres dentro do convívio condominial, vinculando todos os condôminos, mas em alguns casos, pode acontecer da conduta humana não estar tratada no conteúdo destas regras, pois não há como tipificar estritamente todas as condutas humanas passíveis de multa.

Por isso, o legislador decidiu por ampliar e outorgar à coletividade condominial o poder de decidir sobre outro condômino.

Conclui-se: "O condomínio pode deliberar pelo quórum de 2/3 em assembleia, a aplicação de multa não superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, em face de condômino que tenha agido em desacordo com o sossego, salubridade, segurança e bons costumes, por situação não prevista no regimento ou na convenção condominial".

Fonte: Paulo Lellis, Bacharel em Direito. Pós-graduando em Direito e Processo Civil.

5 coisas que você precisa saber sobre IPTU

IPTU é um tributo que muitos conhecem e pagam! Você precisa saber o básico para que possa compreender exatamente o que e por quê está pagando tal imposto. O conteúdo aqui produzido é para te auxiliar no início das suas buscas, compreender o básico do tributo!

O que significa IPTU?

Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana.

Qual a previsão legal do IPTU?

Art. 156, I da Constituição Federal.

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: I – propriedade predial e territorial urbana; […] § 1º Sem prejuízo da progressividade no tempo a que se refere o art. 182, § 4º, inciso II, o imposto previsto no inciso I poderá: I – Ser progressivo em razão do valor do imóvel; e II – Ter alíquota diferentes de acordo com a localização do uso do imóvel.

Art. 32 a 34 do Código Tributário Nacional.

Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município. § 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal; observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público: I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; II – abastecimento de água; III – sistema de esgotos sanitários; IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado. § 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior. Art. 33. A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel. Parágrafo único. Na determinação da base de cálculo, não se considera o valor dos bens móveis mantidos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade. Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

+ Leis municipais.

Qual o fato gerador do IPTU?

Ter a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem IMÓVEL por natureza ou por acessão física, localizado na zona urbana do Município.

De quem é a competência para a cobrança do IPTU e quem determina o % (percentual) cobrado?

Caberá ao Município, em que estiver localizado o imóvel, a cobrança do IPTU e a definição da alíquota, mediante a edição de lei ordinária municipal.

IPTU é uma dívida propter rem (própria do imóvel)?

O IPTU é uma dívida própria da coisa/ por causa da coisa, ou seja, ela acompanha o imóvel não o devedor.

Perceba que se você compra um imóvel que possui uma dívida, a dívida seguirá o imóvel junto com o título translativo de forma automática e o adquirente não poderá recusar-se de assumi-la.

Fonte: Blog Mariana Gonçalves

Comprei um imóvel, mas tem gente morando lá. E agora, o que fazer?

Não é incomum existirem situações aonde a pessoa adquire um imóvel usado e, quando vai, de fato, tomar a posse do imóvel e passar a intervir no mesmo (morando ou avaliando o seu estado), verifica que o antigo dono, seus familiares ou outras pessoas ainda estão residindo no mesmo.

São hipóteses, principalmente, de vendas realizadas diretamente com a corretora ou imobiliária de imóveis dos quais já são usados (vamos chamá-los de “compradores direto”) ou, principalmente, do arrematante do imóvel em leilão (judicial ou extrajudicial).

Em quaisquer dessas situações, se na eventualidade do comprador ou arrematante se deparar com pessoas estranhas residindo no imóvel por ele adquirido ou arrematado, existem mecanismos jurídicos e previstos em lei na qual o prejudicado poderá se utilizar.

Nada impede do comprador ou arrematante conseguir resolver a questão de maneira amigável e consensual, às vezes até auxiliando os indivíduos que se encontram no imóvel com alguma ajuda material ou financeira, por exemplo, arcando com os custos da mudança, não cobrando por eventuais prejuízos que imóvel foi acometido, entre outras.

Mas, e quando não há consenso para a saída amigável do imóvel? O que pode o comprador ou arrematante fazer?

O meio mais eficaz para solucionar esta confusão denomina-se AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE.

Este instrumento serve para que, aquele que adquiriu um imóvel ou arrematou em leilão, mesmo não tendo a posse do mesmo, poderá buscar uma tutela jurídica para requerer a saída compulsória/obrigatória da (s) pessoa (s) que lá se encontra (m).

Os principais fundamentos deste tipo de ação estão no direito à posse direta daquele adquire o imóvel com base na sua propriedade, conforme previsão do Código Civil de 2002, em seus artigos 1228 e 1275.

No passado, o Judiciário obrigava ao comprador ou arrematante comprovar que era proprietário do imóvel, que alega estar sendo “utilizado” por outras pessoas que não por ele, através da prova no Registro Geral de Imóveis (RGI), de modo que era imprescindível apresentar a certidão de ônus atualizada, confirmando o imóvel já estar em seu nome, para poder propor a Ação de Imissão na Posse.

Entretanto, em recentíssimas decisões, o STJ vem confirmando o entendimento de que não é mais necessário, impreterivelmente, a comprovação da propriedade, mediante confirmação no registro do RGI do respectivo imóvel para que o comprador ou arrematante requeira a saída obrigatória, por meio de uma decisão judicial, das pessoas desconhecidas que ainda estão no imóvel.

Em outras palavras, basta que comprador ou arrematante confirme a sua pretensa propriedade, mesmo que ainda não convalidada no RGI, apresentando em juízo, por exemplo, (i) contrato de promessa de compra e venda, ou (ii) os documentos do leilão (carta de arrematação, ou escritura pública), ou (iii) o contrato de aquisição do imóvel, entre outros documentos aptos a confirmar a aquisição por aquele que está sendo privado de tomar a posse do imóvel .

Vale ressaltar que este procedimento é um dos mais eficazes para compelir/forçar a saída de quem está no imóvel, mas dele não é nada, nem legítimo possuidor, nem proprietário. Essa saída forçosa pode, inclusive, contar o uso e auxílio da força policial.

Ademais, é plenamente possível se requisitar uma tutela urgente (é o que chamamos de liminar nos termos técnicos), adiantando, processualmente, o pedido final, qual seja, reaver a posse do imóvel que está sendo usada por terceiros estranho.

Aquele entendimento do STJ informado anteriormente na seguinte linha de raciocínio: o título aquisitivo do imóvel (contrato ou promessa de compra e venda, carta de arrematação, entre outros), sendo considerado meio apto e idôneo à confirmar a propensa propriedade sobre o imóvel, basta para que o comprador possa reaver a posse do bem adquirido ou arrematado quando estes estiverem nas “mãos” de terceiros, fazendo jus à Ação de Imissão na Posse.

Esta interpretação é extremamente importante, pois traz para o comprador ou arrematante, prejudicado pela presença de pessoas estranhas ao imóvel, a possibilidade de se valer de uma decisão judicial, inclusive em caráter liminar, que obriga, lícita e legalmente, tais pessoas a se retirarem do imóvel.

Assim, com a formatação atual para situações como a apontada neste artigo, acaba o comprador ou arrematante ficando desobrigado da necessidade de ter de transferir o imóvel para o seu nome para, somente depois, buscar esta tutela judicialmente para adentrar ao imóvel.

Hei de concordar com o posicionamento do STJ, considerando que esta linha de pensamento é a mais correta, pois visa evitar prejuízos ainda maiores aos compradores ou arrematantes do imóvel, restando possível a aplicação deste instrumento inclusive para investidores imobiliários, acelerando o processo de restituição do que lhe pertence, por direito, e convalidando-o por meio um hábil, legal e eficaz.

Fonte: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória

Comprei imóvel com dívida de condomínio. E agora?

É muito comum, nas transações de compra e venda de imóveis, o comprador ignorar diversas situações. São exemplos de tal prática não verificar se o imóvel possui pendência referente a impostos ou títulos, se não existe penhora ou hipoteca, e no caso de imóveis em condomínios, se aquele imóvel está com todos os encargos condominiais em dia.

Mas se o comprador, após a aquisição do bem, toma conhecimento de que aquele imóvel possui dívidas de condomínio, de quem é a responsabilidade? Do antigo ou novo proprietário?

O débito de condomínio tem natureza propter rem, assim estabelecida pela Lei Federal n.º 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio e as incorporações imobiliárias. Ou seja, ela é uma obrigação real, e decorre da relação entre o devedor e a coisa – no caso, a unidade autônoma ou apartamento.

Desse modo, a despesa condominial é uma obrigação que decorre do próprio imóvel. O débito adere-se a ele, acompanhando o imóvel, e não o proprietário. Portanto, aquele que tem relação com o imóvel será o responsável para o pagamento dos débitos.

Mesmo que o instrumento de compra e venda não tenha sido levado a registro, a responsabilidade de adimplemento do débito pode recair sobre o adquirente, pois o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Esse, inclusive, é o entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça – STJ sobre a matéria. [1]

Dessa forma, recomenda-se que antes de efetuar a compra haja um prévio levantamento das dívidas condominiais, exigindo do proprietário declaração de quitação dos débitos condominiais. Havendo recusa, é medida preventiva a procura do síndico ou administradora para obter tais informações.

Referências:

[1] COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. (…) (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)”. Grifamos.

Fonte: Andréa Oliveira, QBB Advocacia.

Posso cobrar o aluguel em dólar?

Sendo o aluguel a contraprestação paga pelo locatário ao locador pelo uso do imóvel, a Lei do inquilinato (Lei no 8.245/91) resguardou às partes o direito de livre convenção do aluguel, ou seja, os contratantes podem acertar livremente o valor que será cobrado pela locação, não existindo previsão legal de limites mínimos ou máximos.

Todavia, em regra, o montante do aluguel é determinado pelo valor do metro quadrado na região onde o imóvel se encontra, bem como o estado do bem, encargos inclusos (água, luz, condomínio, entre outros) e vantagens oferecidas (piscina, churrasqueira etc.)

Contudo, resta expressamente proibida a estipulação do aluguel em moeda estrangeira, como dólar, euro, libra, iene etc., isto é, qualquer moeda que não seja o real. 

Ainda, está proibida a vinculação do aluguel à variação cambial ou ao salário-mínimo (art. 17 da Lei 8.245/91). 

Referidas proibições são relacionadas às questões de ordem social, uma vez que é de máximo interesse público o equilíbrio das relações de locação residencial, garantindo à significativa parcela da população uma moradia digna e pagável. 

Caso o aluguel seja determinado em moeda estrangeira tal segurança estaria ameaçada, uma vez que a desvalorização da moeda nacional poderia elevar de maneira desproporcional e demasiadamente onerosa o aluguel devido. A mesma lógica se aplica no caso de fixação do aluguel com base nas taxas de câmbio ou salário-mínimo. 

Em resumo, nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto ao preço, periodicidade e indexador de reajustamento, contudo, resta proibida (vedada) sua vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial ou moeda estrangeira (art. 85 da Lei 8.245/91).

Nas locações residenciais os critérios de reajustes serão previstos em legislação específica, sendo vedado o reajusto do aluguel por prazo inferior a 1 (um) ano.

Ademais, é igualmente livre às partes inserir ou modificar cláusula de reajuste do aluguel no contrato de locação.

Por fim, importante destacar que o aluguel não precisa, necessariamente, ser pago em dinheiro, sendo perfeitamente possível sua quitação mediante a prestação de serviços, entre outras possibilidades, uma vez que a convenção é livre, desde que respeitadas as proibições legais. 

Fonte: Lana Alberta da Silva Custódio, advogada e sócia do Custódio & Goes Advogados.

10 perguntas e respostas sobre Usufruto de imóvel

Recentemente recebemos alguns questionamentos a respeito do instituto do usufruto, e com objetivo de tentar sanar essas indagações, iremos abordar a seguir o tema, que apesar de ser bastante conhecido, há uma série de crendices populares a seu respeito.

O usufruto em si compreende o exercício de dois atributos do direito de propriedade, o direito ao uso e fruição do imóvel. Assim, o denominado usufrutuário, que é quem normalmente detém a posse direta do bem, exerce o direito real de uso e fruição sobre coisa alheia. Enquanto que, o proprietário do bem, ou seja, aquele que recebe o imóvel, é chamado de nu-proprietário.

O usufruto pode ser constituído por lei, por ato inter vivos, como por exemplo um contrato, contudo, também é possível a sua constituição, por ato causa mortis, como um testamento. Assim, é importante mencionar que independente da forma de constituição, o usufruto deve ser registrado na serventia imobiliária, com base no artigo 167, inciso I, item 7 da Lei Federal 6.015/73.

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

I – o registro:

7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família; 

Passado esses esclarecimentos iniciais, daremos continuidade com as dúvidas mais comuns a respeito do usufruto:

1- O que é doação com reserva de usufruto?

Consiste na doação de um bem, ao qual o doador deseja continuar usando e fruindo da coisa. A título de exemplo, um casal que deseja doar um imóvel para um filho em vida, mas deseja ter certeza que o filho não irá vender o bem ou expulsar os pais. Assim, eles efetuam a doação com reserva de usufruto vitalício para eles próprios.

2- Como fazer esse tipo de procedimento?

A instituição da doação com reserva de usufruto é feita no cartório, visto que deve constar na matrícula do imóvel, também é possível de ser realizado através de testamento. É comumente utilizado para evitar brigas de inventário, onde o proprietário efetua a doação em vida, com reserva de usufruto a ele ou a um terceiro.

3- Quais são as taxas que devem ser pagas?

Os principais custos são com a escritura, pagamento de certidões e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Quando o negócio tratar-se de compra e venda, a taxa é de aproximadamente 4-5% do valor do imóvel, contudo se for doação com reserva de usufruto o percentual fica em torno de 2%. 

4- Quem recebe a doação pode vender ou alugar?

Como falamos ali em cima, quem recebe a doação é tido como nu-proprietário, ou seja, é “dono parcial” e não pode vender e tão pouco alugar sem o consentimento do usufrutuário. Além do mais, é este quem tem o direito de receber o dinheiro do aluguel, visto que a doação com reserva de usufruto é realizada com objetivo de garantir renda ou moradia a alguém.

5- Aluguei um imóvel de um usufrutuário, caso ele venha a falecer, terei que sair do imóvel?

Não, o contrato de locação continuará válido. Ocorrendo o falecimento do usufrutuário, o nu-proprietário, se tornará proprietário pleno do imóvel e passará a receber os alugueis. O que muda na prática para o locatário, é que ao invés de efetuar o pagamento ao usufrutuário, pagará diretamente ao proprietário, mantendo-se o contrato de locação.

6- Caso o usufrutuário venha falecer, seus herdeiros tem direito sobre o bem?

Os herdeiros do usufrutuário não têm direito sobre bem, a reserva de usufruto é personalíssima, ou seja, não é transmitida a seus herdeiros. Quem recebeu a doação precisa se dirigir ao cartório e apresentar o atestado de óbito do usufrutuário e assim dar baixa no usufruto, passando o imóvel de forma definitiva para seu nome. Assim o então nu-proprietário, agora proprietário pleno, passa a ter total direito sobre o imóvel, podendo inclusive vendê-lo se quiser.

Vale ressaltar que, para que esse procedimento ocorra, deverá pagar os outros 2% (item 3) referente ao imposto de transmissão, além de que os cartórios costumam cobrar pelos dois atos, a doação e a reserva de usufruto.

7- Sou usufrutuário de um imóvel, caso o nu-proprietário venha a falecer, seus herdeiros tem direito sobre o bem?

Em caso morte do nu-proprietário, ou seja, quem recebeu a doação, os herdeiros têm direito a receber à doação e também deverão respeitar o usufruto estabelecido. A título de exemplo, se um pai doa um imóvel a seu filho único, com direito de usufruto próprio, e esse filho vem a óbito, os netos do usufrutuário devem respeitar o usufruto do avô.

8- Recebi um imóvel de meus tios com reserva de usufruto a eles, contudo, o filho deles, que é herdeiro direto, está questionando a doação, ele pode fazer isso?

A resposta é depende. A doação é um ato de vontade, os herdeiros do doador, não podem contestar, entretanto, caso essa doação ultrapasse os 50% de que têm direito, seria passível de questionamento, podendo o herdeiro prejudicado requerer sua metade que tem direito.

9- O usufrutuário pode fazer o que quiser com o imóvel?

Não, o usufrutuário não pode vendê-lo e tem a obrigação de conservar o bem. Além de que, deve pagar todas as taxas, como condomínio e IPTU. Caso não efetue o pagamento a ação é movida em face do usufrutuário e do nu-proprietário.

10- Me arrependi e desejo cancelar o contrato de usufruto, é possível?

Sim, é possível, porém para que seja revogado é necessário voltar ao cartório onde o usufruto foi registrado e efetuar o cancelamento. Os impostos pagos pela transmissão do bem não serão cobrados, somente as custas dos atos no cartório. 

Caso você ainda tenha dúvidas referentes ao assunto, saiba que nossos especialistas terão o imenso prazer de receber o seu contato.

Fonte: Marins Lourenco, Especialista em Direito Previdenciario, Imobiliário e Civel

Atribuições do Síndico

O síndico é essencial para um condomínio, é ele quem representa os interesses dos moradores, e administra. Ele pode ser condômino ou não, é eleito por uma assembleia geral, e o prazo de mandato não deve ser superior a dois anos.

As atribuições do Síndico estão previstas no artigo 1348 do Código Civil:

Artigo 1.348 do CC: Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

§ 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção

ATÉ QUANTO O SÍNDICO PODE GASTAR:

Há casos em que o síndico pode utilizar do dinheiro do condomínio, sem a aprovação da assembleia. Porém, vale salientar, que os gastos deverão ser justificados e aprovados na assembleia seguinte, por isso, é importante ter documentos que comprove os gastos, como orçamentos e notas fiscais.

Algumas convenções são expressas, e autoriza o síndico gastos até um limite, sem aprovação por assembleia, e em geral seu uso está ligado a situações de emergências ou a obras já em andamento. 

Vale lembrar que, mesmo sem aprovação prévia, o síndico deverá justificar o uso do dinheiro na próxima assembleia.

Se a convenção for omissa, é recomendável, somente gastos sem aprovação, em casos comprovadamente emergencial.

OBRA:

O aumento de custos de uma obra, não emergencial, e que fugir ao escopo do projeto que foi aprovado, deve-se convocar nova assembleia para aprovação do custo extra.

Entretanto, em algumas situações, o síndico pode, aprovar gastos extras caso a obra se mostre mais cara que o previsto. 

FUNDO DE OBRAS:

O fundo de obras deve ser usado apenas para obra, salvo se uma grande emergência ocorrer no condomínio. E caso isso ocorra, as contas deverão ser aprovadas na próxima assembleia.

TAXA ORDINÁRIA:

O síndico não pode aumentar a taxa ordinária sem autorização da assembleia. Por esse motivo, é tão importante que haja uma correta previsão orçamentária.

CONTRATAÇÃO DE ADVOGADOS

O síndico tem total autonomia para contratação de advogados (as), a fim de realizar cobrança judicial ou extrajudicial, sem precisar consultar a assembleia. Se há a necessidade de se contratar um advogado, seja por problemas de inadimplência de um condômino ou outros motivos, o síndico deve contratar.

DEMISSÃO DE FUNCIONÁRIOS

É prerrogativa do síndico demitir e contratar funcionários para o condomínio, porém, em casos em que a multa rescisória seja alta, o recomendável é discutir antes em assembleia.

Fonte: Mayara Silva, Fundadora do escritório Mayara Silva Advocacia