Apartamento no primeiro andar: vale a pena?

Quando chega a hora de escolher o apartamento dos sonhos, são muitas as dúvidas que surgem antes de se fechar o negócio. Uma delas é em qual andar morar. Há quem goste de morar nas alturas e aproveitar as vantagens, mas também existem pontos positivos para quem escolhe morar em um apartamento localizado no primeiro andar de um empreendimento. Hoje, nós vamos te mostrar quais são eles.

Locomoção facilitada

Quem mora no térreo tem facilidade de se locomover dentro do edifício. Com o acesso mais rápido, você não irá depender de escadas ou elevadores para chegar em casa. Esse pode ser um ponto bem atrativo para pessoas com deficiência ou idosos.

Valor menor

Essa vantagem é para você que está mirando na economia. Você sabia que, geralmente, o valor dos apartamentos localizados nos primeiros andares é menor do que das outras unidades? Esse pode ser um fator decisivo na hora de fechar negócio!

Venda ou locação mais rápida

Justamente por se tratar de um imóvel mais barato, dificilmente ele irá ficar parado sem aluguel ou muito tempo sem ser vendido. O apartamento no primeiro andar tem muito mais vantagens para atrair possíveis locatários e compradores, sendo uma segurança para o proprietário em uma futura necessidade de fazer negócio.

Tamanho reduzido

Em algumas configurações de empreendimentos, o tamanho da unidade pode ser reduzido, sendo o menor apartamento do edifício. Sabendo disso, as incorporadoras mais modernas do mercado buscam fazer um andar exclusivo para as áreas comuns, o que permite maior flexibilidade nas plantas.

Boa acústica

Há também o problema com os ruídos constantes dos carros da rua ou da garagem que acontecem com mais intensidade nos andares mais baixos. Por isso, fique de olho nos imóveis com uma boa acústica e se atente para a disposição dos quartos no imóvel.

Segurança

E, por último, o apartamento no primeiro andar pode oferecer menor segurança em razão da facilidade de acesso. Para evitar este problema, procure sempre por um imóvel com portaria em tempo integral – um item valioso e essencial para todo condomínio.

Muitas coisas para se pensar, não é mesmo? Porém, lembre-se que cada edifício é único e quando você analisa bem o imóvel que irá morar, consegue enxergar seus pontos fortes e fracos para tomar sua decisão com segurança!

Engemix lança aplicativo inovador para comemorar seus 50 anos

Conheça o aplicativo que traz ao mercado da construção civil toda a logística de entrega dos pedidos de concreto na palma da mão, com facilidade e transparência 

Fundada em 1968, a Engemix é a marca de concreto da Votorantim Cimentos e firmou-se no mercado como referência em qualidade dos seus produtos, desenvolvidos para atender de pequenos a grandes empreendimentos Imobiliários e de Infraestrutura. Com aproximadamente 40 centrais de concreto estrategicamente distribuídas pelo território brasileiro, ao longo de sua trajetória, sua marca foi deixada nas principais obras do Brasil. 

A Engemix conta com o que há de mais moderno em desenvolvimento de produtos e serviços voltados para a construção civil e completa 50 anos oferecendo soluções customizadas para atender a necessidade de cada cliente. Para comemorar, a empresa apresenta várias novidades, entre elas, o aplicativo inovador da Engemix que venceu um prêmio dentro da empresa e foi lançado no mercado em setembro. 

Segundo Felipe Liandro de Alencar, IT Project Manager na Votorantim Cimentos, o acesso é muito simples e o download é realizado gratuitamente através da Play Store ou da AppStore: “Para o mercado é algo muito inovador e a adesão está sendo massiva”. O objetivo do aplicativo é dar transparência aos processos da Engemix para o cliente, facilitando o seu dia a dia. Com o app, os gestores das construtoras, engenheiros e mestres de obras possuem maior controle dos serviços de concretagem e, consequentemente, agilidade nas tomadas de decisões. 

O aplicativo inovador chega ao mercado com três funcionalidades:

 

Logística: O aplicativo trabalha em uma plataforma que monitora todas as betoneiras com sistema via GPS em tempo real, permitindo o cliente visualizar:

Geograficamente as betoneiras destinadas à sua obra

O tempo estimado de chegada das betoneiras que estão em trânsito

O volume que já foi concretado e o que ainda está pendente no dia

O histórico das concretagens (volumes e tempos de ciclo)

As programações futuras

 

Limite de crédito: O app disponibiliza ao cliente o valor do limite de crédito associado à Votorantim Cimentos e o quanto deste valor ele já consumiu.

 

Avaliação: O cliente pode, através do app, realizar a pesquisa de satisfação/recomendação dos serviços prestados pela Engemix, a qual pode ser acessada a qualquer momento para reportar críticas, sugestões ou elogios.

 

E, futuramente, serão desenvolvidas novas funcionalidades.

Como regularizar imóvel doado pela "Prefeitura"?

Frequentemente alguns Municípios doam imóveis de sua propriedade para algumas famílias, com o fim de que estabeleçam nestes imóveis suas moradias. Com estas doações, as famílias passam a morar nos imóveis e acreditam que a doação, por si só, não dependeria de iniciativas outras para a regularização desses imóveis.

Diante dessas doações, é importante que os interessados saibam se esta doação do Poder Público foi realmente realizada ou se haveria necessidade de outros procedimentos para a regularização desse imóvel. Isto porque caso não haja a correta regularização da propriedade do imóvel, não é possível que o interessado negocie este imóvel ou o transmita a seus herdeiros, tornando sua condição de possuidor extremamente precária. A falta da correta regularização, nestes casos, seria arriscada a ponto de o donatário (aquele que recebeu a doação) poder inclusive vir a perder este imóvel.

Desta forma, o presente artigo pretende tratar sobre como poderia o interessado regularizar a propriedade do imóvel recebido em doação pelo Município. Como de praxe, o assunto será abordado em tópicos para a melhor compreensão do leitor.

I - Qual o procedimento para a doação de um imóvel público a um particular?

A lei permite que um imóvel seja doado ao particular e para tanto alguns requisitos devem ser respeitados. Os requisitos são estipulados pelo próprio Município, tendo em vista que eles possuem autonomia para legislar em matéria local (art. 30, I, Constituição Federal). O que significa dizer que muito embora existam regras em lei federal para tanto, é preciso que sejam observadas as leis de cada município.

No entanto, com frequência os municípios estabelecem os seguintes requisitos:

a) Deve existir interesse público devidamente justificado (art. 17, Lei 8.666/93): o que significa dizer que o poder público não pode doar um imóvel a seu bel prazer, sem qualquer motivo. Deve haver um interesse público justificado.

b) Lei específica: Antes de se efetivar a doação, é necessário que o Município edite lei específica para tanto.

c) Procedimento licitatório (licitação): O procedimento de licitação está previsto na Lei nº 8.666/93 e deve anteceder a doação de imóveis. No entanto, em alguns casos este procedimento é dispensado, como por exemplo aquela doação com interesse público devidamente justificado.

d) Escritura Pública de Doação: A lei estabelece que deve haver a assinatura de escritura pública, título necessário para a transferência do imóvel por doação.

Colocados os requisitos acima, é oportuno dizer que o Tribunal de Contas do Estado de Minas Gerais já se pronunciou a respeito do assunto, no julgamento da Consulta nº 700.280, veja-se:

“(...) os bens públicos, quaisquer que sejam, podem ser alienados, por meio de doação a particulares, desde que satisfeitas determinadas condições, tais como desafetação, se for o caso, autorização legislativa e, sobretudo, o reconhecimento de interesse público, pois, na Administração, não se faz o que se quer, mas apenas o autorizado em lei.”.

Com a leitura da decisão acima, observa-se a palavra "desafetação". Daí pode surgir uma outra dúvida. O que seria desafetação? Tema a ser tratado no tópico seguinte.

II - O que é desafetação?

Desafetação e afetação são termos que dizem respeito ao fim que está sendo dado ao bem. Se o imóvel está sendo usado para determinado fim público, se diz que ele está afetado. Lado outro, se o imóvel não está sendo utilizado para um fim público, ele está desafetado.

Caso o imóvel a ser doado esteja afetado, o poder público deve desafetá-lo previamente. Para tanto, existe um procedimento específico, que poderá ser tratado em um artigo específico, pois foge ao objetivo do presente artigo.

III - Como regularizar o imóvel doado?

Finalizadas as explicações acima, pergunta-se: Com a escritura pública o particular se tornar o proprietário do imóvel?

Não, não se torna seu proprietário. Observe que após a assinatura da Escritura Pública ela deve ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis Competente. Se diz competente porque o cartório de registro de imóveis não pode ser de livre escolha do interessado. Deve ser aquele em que está registrado o imóvel.

Na prática, o interessado deverá levar a escritura pública para que seja registrada na matrícula do imóvel. O oficial de registro avaliará o título e se posicionará da seguinte maneira: ou ele a registrará, sem maiores dúvidas; ou devolverá uma nota de exigência ao interessado, solicitando outros documentos para o registro.

Caso haja exigência, o interessado poderá apresentar todos os documentos para o efetivo registro ou, discordando da posição do registrador, poderá discutir a questão de forma a argumentar seu ponto de vista. Isto deverá ser feito através de um procedimento chamado suscitação de dúvida. Procedimento este que poderá ser abordado com maiores detalhes em artigo específico.

IV - Pode haver complicação no procedimento de regularização?

O principal documento do imóvel é sua matrícula, um documento que fica arquivado no cartório de registro de imóveis. Com a leitura deste documento, é possível verificar um histórico do imóvel, quem foi seu primeiro proprietário e quem foram os proprietários seguintes, as doações e muitos gravames que possam incidir sobre o imóvel.

A sistemática dos cartórios exige que este histórico siga uma ordem cronológica. Em outras palavras, o imóvel deve primeiro pertencer ao proprietário A, ser passado ao B e só então ao C. Não se pode pular etapas. Tecnicamente isto se chama princípio da continuidade registral.

Um exemplo prático para melhor compreensão. Maria é proprietária de um imóvel e promete vendê-lo para Joaquim, através de um documento particular (contrato de promessa de compra e venda). Joaquim, que já está na posse do imóvel, pretende passar o imóvel para Douglas. Ao final, para que Douglas se torne o proprietário, antes é preciso que Maria faça uma escritura de compra e venda para Joaquim e que esta escritura seja registrada. O que fará com que a propriedade vá para Joaquim. Só então será possível que Douglas registre em seu nome.

Trazendo esta situação para a doação de imóvel pelos municípios, muitas vezes o Município tampouco chega a registrar em seu nome a propriedade do imóvel, o que faz com que o donatário (aquele que recebe o imóvel) tenha dificuldades na regularização deste imóvel.

Portanto, apesar de todo o procedimento estar previsto em Lei, na prática é fundamental que a documentação relativa ao imóvel seja analisada minuciosamente. Só assim será possível avaliar as dificuldades na regularização do imóvel.

Podem, ainda, surgir outras dificuldades. De forma que cada caso é ocorre de uma maneira.

V - É possível regularizar com a usucapião?

É pacífico o entendimento de que não pode o interessado adquirir um imóvel público através da usucapião. Este procedimento para regularizar imóveis pode até ser útil quando o bem não é público. O que não é o caso.

VI - Conclusão

O presente artigo não pretendeu esgotar os procedimentos relativos a doação de imóvel público, mas tão-somente estabelecer um norte para quem pretenda entender um pouco sobre a possibilidade de regularizar um imóvel desta natureza.

É sempre importante a consulta a um especialista na área para o estudo direcionado da documentação, pois no direito cada caso possui suas especificidades. Não há uma solução única que possa ser deliberadamente aplicada a toda e qualquer situação.

Fonte: Este artigo foi originariamente publicado no BLOG do autor. Se preferir, leia em: www.fellipeduarte.adv.br/blog.

Quem tem nome negativado pode realizar financiamento imobiliário?

Uma das consequências de não conseguir adimplir com os seus compromissos financeiros é a negativação do nome junto aos órgãos de proteção ao crédito, e, consequentemente, restrições para adquirir crédito, como cheque especial, cartões de crédito e empréstimos.

Entende-se como restrição: o nome negativado junto aos órgãos como SPC e SERASA, dívidas junto ao Município, Estado, pendências com a Receita Federal e INSS, restrições junto ao Banco Central (emissão de cheque sem fundos), bens penhorados, processos trabalhistas entre outros.

As instituições financeiras entendem que se o indivíduo está com dívidas em atraso, dificilmente conseguirá arcar com novos encargos financeiros. No entanto, questiona-se se isso se aplicaria também ao financiamento imobiliário, assim, poderia uma pessoa com o nome negativado adquirir um imóvel por meio de financiamento bancário?

A resposta é: depende. Ter o “nome sujo” certamente pesa na hora da concessão do financiamento, mas a restrição não é absoluta, devendo ser analisada a peculiaridade de cada caso.

No programa do Governo Minha Casa Minha Vida, é possível a concessão do financiamento imobiliário para quem tem o nome negativado desde que o indivíduo se encaixe nos seguintes requisitos:

· Renda familiar compatível com a modalidade Faixa 1, ou seja, renda de até R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais). OBS: o Benefício de Prestação Continuada – BPC e o Bolsa Família, fornecidos pelo Governo Federal, não compõem a renda familiar;

· Não ser proprietário, cessionário ou promitente comprador de imóvel residencial;

· Não ter recebido benefício de natureza habitacional oriundo de recursos orçamentários do município, dos Estados, da União, do FAR, do FDS, ou de descontos habitacionais concedidos com recursos do FGTS, excetuadas as subvenções ou descontos destinados à aquisição de material de construção para fins de conclusão, ampliação, reforma ou melhoria de unidade habitacional.

Na modalidade Faixa 1 não são realizadas pesquisas junto aos órgãos de proteção ao crédito, tendo em vista que nesta faixa os imóveis serão custeados em mais de 90% com subsídios do Governo Federal.

Lembrando que o ideal é estar sempre regularizado com seus pagamentos, evitando restrições e futuras frustrações por não conseguir adquirir crédito no mercado quando necessário.

Fonte:  Evelise Goes, advogada e sócia do Custódio & Goes Advogados e      

Caixa Econômica Federal

Como funciona a Multipropriedade?

A Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.

Ainda, o imóvel objeto da multipropriedade é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio. Inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo. Cada fração de tempo é indivisível.

Determina a lei que o período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser:

I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;

II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou

III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.

Observe que todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores.

Fonte:  Meggie Lecioli Vasconcelos, Advogada na Itália, Brasil e Portugal

Quais são as exigências de um contrato de locação?

Em regra, o contrato de locação não depende de forma especial, exceto quando expressamente exigido por lei. Portanto, dispensadas formalidades especiais, o instrumento pode ser livremente pactuado entre as partes em seus termos e forma, respeitando-se os limites legais.

As locações são reguladas pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), não sendo aplicado aos contratos de locação o Código de Defesa do Consumidor.

Assim, mesmo que, em regra, seja dispensável a forma especial, existem casos que exigem o cumprimento de certas determinações legais para que o contrato possua o alcance pretendido, como são os casos de adjudicação do bem, isto é, transmissão da propriedade, que só garantem o direito de preferência os contratos de locação averbados junto à matrícula do imóvel. A mesma exigência é imposta aos contratos que porventura possam ser opostos contra terceiro adquirente do imóvel, no caso de alienação.

No que tange ao prazo de vigência, os contratos de locação não possuem prazo mínimo ou máximo, sendo a questão de livre deliberação dos contratantes, podendo ser ajustado por qualquer prazo. Uma exceção a essa regra, são os contratos de locação com prazo igual ou superior a dez anos que dependem de vênia conjugal. Ausente a vênia conjugal (permissão), o cônjuge discordante não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Outra importante ressalva é que apenas os contratos escritos e com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses resguardam o direito a denúncia vazia, isto é, o direito do locador em requerer a retomada do imóvel ao término do contrato independentemente de justificativas.

Ainda, para poder fazer uso da ação renovatória do contrato de locação de imóveis destinados ao comércio, é necessário que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado de no mínimo 5 (cinco) anos, ou cuja soma dos prazos interruptos dos contrato escritos seja de 5 (cinco) anos, além de ter o locatário que provar que explora seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Outra situação que exige a determinação de prazo específico é a locação para temporada, destinada à residência temporária do locatário para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem, tão-somente, de determinado tempo. Essa locação deve, necessariamente, estar limitada ao prazo não superior de 90 (noventa) dias. Além disso, no caso de a locação envolver imóvel mobiliado, é necessário constar em contrato a descrição dos móveis e utensílios que guarnecem o bem, assim como o estado em que se encontram.

Portanto, nos limiares da Lei do Inquilinato, o contrato de locação possui como principais características:

I-) ser bilateral, comutativo, oneroso e não solene;

II-) verbal ou escrito;

III-) podendo ser firmado por qualquer prazo, dependendo da vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos;

IV-) a cessão da locação, sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcial, dependem do consentimento prévio e escrito do locador;

V-) pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, estando vedada a exigência de mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação;

VI-) nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso;

VII-) é livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo;

VIII-) não havendo acordo, após três anos de vigência do contrato, é possível pedir revisão judicial do aluguel;

IX-) o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel, exceto em locações por temporada e não estando a locação garantida;

X-) o locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias;

XI-) o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros;

XII-) se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel;

XIII-) morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel e nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio;

XIV-) nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo;

XV-) seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Fonte:  Lana Alberta da Silva Custódio, advogada e sócia do Custódio & Goes Advogados.

Execução das taxas condominiais: entenda algumas das inovações trazidas pelo Novo Código de Processo Civil

Em verdade, as cotas condominiais, ao longo da evolução do Direito Brasileiro, nem sempre instituíram em um título certo, líquido e exigível. Porém, podiam ser objeto de protesto, em caso de não liquidação na data do vencimento, de acordo com a Lei nº 9.492/1997, lei esta que regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívida.

Por isso, em relação ao Código de Processo Civil do ano de 1973, o melhor entendimento era de que a cobrança promovida pelo condomínio em face do condômino exigia o ingresso de processo de conhecimento (um processo comum judicial), não podendo o condomínio executar o condômino, em razão da inexistência de contrato escrito reconhecido pelo devedor quanto ao débito, não servindo para tanto a convenção condominial.

Assim, ainda de acordo com o Código de Processo Civil de 1973, para que o credor pudesse obter um título executivo, necessário seria ingressar com ação de cobrança da dívida, através de processo de conhecimento ou do extinto procedimento sumário, a fim de que pudesse ter em mãos um título judicial por meio da sentença proferida naqueles autos.

Contudo, através da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, a qual instituiu o “novo” Código de Processo Civil, algumas inovações foram trazidas ao direito brasileiro.

Dentre elas, menciona-se aquela constante no seu artigo 784, incisos VIII e X, eis que acrescentou no rol dos títulos executivos extrajudiciais as taxas de despesas de condomínio e agora autoriza, de forma expressa, que a dívida condominial tenha imediata execução, não mais necessitando de um prévio processo de conhecimento, veja-se:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: […]

VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio; […]

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Pela nova sistemática, portanto, o condomínio não precisará mais se sujeitar ao processo de conhecimento para as cobranças das dívidas condominiais. Assim, à luz do artigo acima citado, dentre outras alternativas para a cobrança das cotas, também passa a ser possível a execução direta das taxas condominiais através de ação executiva, eis que constituem em título executivo extrajudicial.

De tal modo, este título é considerado um encargo acessório de um crédito documentalmente comprovado, podendo se estender desde a taxa de condomínio, em si, até a sua forma acessória, como o fundo de reserva, por exemplo.

Outra novidade que surgiu com o Novo Código de Processo Civil está relacionada a citação do devedor. Conforme preceitua o artigo 248, § 4º do referido código, a citação poderá ocorrer através dos Correios, bastando que o porteiro do condomínio assine o aviso de recebimento.

Art. 248. Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório. […]

§ 4o Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

No entanto, como bem ressalta o artigo supramencionado, o porteiro poderá recusar o recebimento se afirmar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

Desse modo, dentre as inovações trazidas pelo Novo Código de Processo Civil, em relação a cobrança das cotas condominiais, menciona-se que não é mais necessário o credor esperar por uma sentença para ter o seu crédito constituído em título executivo. Além disso, o devedor será citado, porém, não mais para responder e se defender, mas sim para pagar o débito, podendo arguir seus fatos por meio de embargos à execução.

Portanto, resta demonstrado que as mudanças trazidas com a elaboração e vigência do Novo Código de Processo Civil foram um marco para a celeridade processual, eis que se possibilitou a execução das taxas condominiais através de ação executiva.

Isso porque, como se viu, a principal vantagem e mudança é que, quando o condomínio, ora credor e exequente, demandar judicialmente em face do condômino inadimplente através de ação executiva, este será citado para que, em três dias, pague integralmente o débito, e não mais apresente defesa ou fique postergando o resultado através de recursos processuais.

Assim, atualmente, diferentemente do que era regido no Código de Processo Civil do ano de 1973, o condômino inadimplente, ora devedor e executado, não é mais citado para se defender das alegações proferidas na inicial, como ocorre no rito ordinário. Seu papel agora é de pagar o que é devido.

Desse modo, a celeridade e simplificação dos atos processuais dão o tom ao Novo Código de Processo Civil, em especial a cobrança dos débitos relativos as unidades condominiais que se encontram em atraso.

Essas inovações são vistas com bons olhos não apenas aos que arrecadam e gerem o condomínio, mas também aos condôminos, uma vez que tais normas exigem dos síndicos e administradores a devida regularização de todos os atos das assembleias, além da elaboração minuciosa das convenções condominiais, para que tais títulos sejam efetivamente executados, fazendo com que a celeridade seja cumprida e eficaz.

Resta evidente, portanto, que o Novo Código Processual simplificou e muito as cobranças judiciais das cotas de condomínio, visto que essas inovações são retornos aos problemas atuais e que, espera-se, sejam consolidadas em avanços, tanto em benefício do condomínio, quanto dos seus integrantes.

Fonte:  Suéllen Rodrigues Viana – Advogada,  atua prestando consultoria e assessoria tanto no contencioso quanto no preventivo / Blog Mariana Gonçalves

Multipropriedade Imobiliária e a Lei 13.777/18

Em 21 de dezembro de 2018, foi publicada a Lei 13.777, que incorporou, definitivamente, a multipropriedade imobiliária ao direito civil brasileiro. Conhecido e aplicado há tempos em experiências jurídicas estrangeiras (a exemplo do direito português que regulou a matéria sob a forma de um assim chamado direito real de habitação periódica), o instituto foi, entre nós, objeto do detalhado estudo de Gustavo Tepedino publicado em 1993 sob o título Multipropriedade Imobiliária, ali definida como a “relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua” (São Paulo: Saraiva, 1993, p. 1).

Também conhecida pela expressão inglesa time sharing, a multipropriedade imobiliária é uma forma de co-propriedade que amplia o potencial de uso de bens imóveis, especialmente em áreas de veraneio e outros recantos de repouso e férias. Mesmo já tendo sido reconhecida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça como direito real em julgado que representou grande avanço nesta temática (STJ, REsp 1.546.165, rel. p/ acórdão Min. João Otávio de Noronha, j. 24.6.2016), havia ainda grande insegurança quanto à natureza jurídica da multipropriedade imobiliária, o que, na prática, implicava severas dificuldades para realização dos registros e averbações pertinentes em cartórios do Registro de Imóveis (Frederico Henrique Viegas de Lima, Aspectos teóricos da multipropriedade no direito brasileiro, in Revista dos Tribunais 658/40). Com isso, empreendimentos baseados na multipropriedade imobiliária deixavam de ser realizados no Brasil ou eram realizados com base em mecanismos de natureza contratual ou societária que não garantiam a necessária segurança aos interessados.

A lei recém-aprovada procurou superar esse cenário de incertezas, inserindo o novo Capítulo VII-A no Título III do Livro III da Parte Especial do Código Civil e alterando dois artigos da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Publicos). O novo artigo 1.358-C do Código Civil define a multipropriedade imobiliária como “o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.” Trata-se, portanto, na dicção da lei, de uma forma de condomínio aplicável apenas aos imóveis em que há uma divisão temporal no aproveitamento exclusivo da titularidade do bem, sendo certo que cada fração de tempo de utilização do imóvel deve ser indivisível e de, no mínimo, 7 (sete) dias “seguidos ou intercalados” (art. 1.358-E). A fração de tempo poderá ser: (a) fixa e determinada, correspondente ao mesmo período de cada ano (ex. primeira semana de fevereiro, dias 10 a 16 de abril etc.); (b) flutuante, isto é, variável de tempos em tempos, respeitada a objetividade e a transparência do procedimento de escolha e o tratamento isonômico entre os diversos multiproprietários; ou (c) mista, isto é, combinando características do sistema fixo e do sistema flutuante.

Essa nova espécie de condomínio pode ser instituída, nos termos dos novos artigos 1.358-F a 1.358-H do Código Civil, por ato inter vivos ou por testamento, devendo ser registrado na matrícula do imóvel o período correspondente à fração de tempo. O ato de instituição deverá regulamentar os poderes e deveres dos multiproprietários; o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel; as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel; a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção do imóvel; o regime aplicável em caso de perda ou destruição; bem como regular as multas aplicáveis aos multiproprietários em caso de descumprimento de seus deveres (art. 1.358-G). O instrumento de instituição poderá, ainda, prever uma fração de tempo destinada à realização de reparos indispensáveis ao normal exercício do direito de multipropriedade, atribuindo tal fração ao instituidor da multipropriedade ou, de forma fracionada, a cada um dos multiproprietários (art. 1.358-N).

A Lei 13.777 ocupou-se também dos direitos e obrigações dos multiproprietários, garantindo a cada um dos condôminos em multipropriedade o direito de usar e gozar do imóvel, incluindo-se aí sua cessão ou locação no período de tempo correspondente à sua própria fração de tempo. Assegurou, ainda, a cada condômino o direito de votar e de participar das assembleias gerais do condomínio em multipropriedade, sendo o voto proporcional à quota de fração de tempo de cada condômino, que somente poderá votar se estiver quite com suas obrigações (art. 1.358-I). Ainda em relação à possibilidade de votação em assembleia geral, a lei atribui tal prerrogativa aos promitentes compradores ou cessionários de fração de tempo (art. 1.358-K).

O multiproprietário pode, ainda, alienar e onerar sua fração de tempo de forma livre, devendo, contudo, informar tal fato ao administrador do condomínio em multipropriedade. A alienação da fração de tempo, destaque-se, não depende da anuência dos demais co-proprietários; tampouco se garante aos demais condôminos o direito de preferência, salvo disposição expressa no instrumento de instituição da multipropriedade imobiliária (art. 1.358-L).

Em um dos vetos à lei aprovada pelo Congresso, o Presidente da República rechaçou os §§ 3º, 4º e 5º do artigo 1.358-J, segundo os quais cada um dos multiproprietários responderiam “na proporção de sua fração de tempo, pelo pagamento dos tributos, contribuições condominiais e outros encargos que incidam sobre o imóvel”, de modo que a cobrança somente seria realizada “mediante documentos específicos e individualizados para cada multiproprietário”, sem “solidariedade entre os diversos multiproprietários.” O fundamento da rejeição a tais dispositivos, segundo a Presidência da República, reside na contrariedade à solidariedade tributária fixada pelo artigo 124 do Código Tributário Nacional. O veto, se faz algum sentido para as obrigações tributárias, não impõe que haja solidariedade em relação às contribuições condominiais e demais encargos, na medida em que, nos termos do artigo 1.315 do Código Civil, “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer com as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.” Trata-se de regra do condomínio geral, que se aplica também ao condomínio em multipropriedade, espécie que é daquele gênero.

A administração da multipropriedade é atribuída pela Lei 13.777 a um administrador, definido no instrumento de instituição do condomínio ou por meio de eleição em assembleia geral dos condôminos. Ao administrador, além das tarefas elencadas no próprio instrumento de instituição da multipropriedade, caberá: (a) coordenar a utilização do imóvel; (b) definir, nos sistemas de fração temporal variável, o período de uso de cada um dos multiproprietários; (c) manter e conservar o imóvel; (d) trocar ou substituir equipamentos ou mobiliário; (e) elaborar orçamento anual; e (f) cobrar as quotas de cada um dos coproprietários, pagando as despesas comuns (art. 1.358-M).

A última seção do novo capítulo inserido pela Lei 13.777 no Código Civil destina-se ao regramento do condomínio edilício em regime de multipropriedade, seja ele parcial (alcançando apenas algumas das unidades autônomas) ou total, desde que previsto no documento de instituição ou por deliberação da maioria absoluta de seus condôminos (art. 1.358-O). Nessa hipótese, a convenção de condomínio edilício deve, entre outras disposições especificar: (a) quais as unidades sujeitas à multipropriedade; (b) quais as frações de tempo de cada unidade; (c) qual a forma de rateio das contribuições condominiais, as quais serão, na ausência de previsão em sentido diverso, proporcionais à fração de tempo; (d) quais são as despesas ordinárias de rateio obrigatório; e (e) quais são os órgãos de administração da propriedade (art. 1.358-P).

O regimento interno do condomínio edilício em que houver multipropriedade deverá estabelecer regras relativas, dentre outros temas, à forma de utilização das áreas comuns pelos multiproprietários, bem como os direitos e deveres dos administradores com relação ao acesso ao imóvel, além das regras de convivência entre os multiproprietários e os ocupantes de unidades autônomas não sujeitas ao regime da multipropriedade, quando se tratar de empreendimentos mistos. A lei estabelece, ainda, que, nos condomínios edilícios em que todas as unidades se submeterem ao regime de multipropriedade, deverá haver um administrador profissional (art. 1.358-R), a quem caberá administrar também unidades autônomas dos condomínios em multipropriedade.

A lei prevê, finalmente, que, no caso de inadimplemento das despesas ordinárias e extraordinárias por parte do proprietário em multipropriedade, caberá a adjudicação ao condomínio edilício da fração correspondente na forma da legislação processual civil (art. 1.358S). Já no caso de condomínios em multipropriedade voltados à locação de frações dos tempos por seus titulares (pool hoteleiro), o inadimplente poderá ser impedido de utilizar o imóvel até a quitação da dívida (art. 1.358-S, parágrafo único).

Questão tormentosa diz respeito à leitura do artigo 1.358-T introduzido pela nova lei no Código Civil. Tal dispositivo determina que “o multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício.” É de se notar, em primeiro lugar, que o dispositivo elege o condomínio edilício como destinatário exclusivo da chamada renúncia translativa. A lei, nesse particular, atribui ao condomínio edilício (embora não se configure tecnicamente como pessoa jurídica, mas sim como ente despersonalizado) a possibilidade de ser titular de relações jurídicas de direito material, o que, conquanto não seja inédito em nossa ordem jurídica, não deixa de merecer atenção. Além disso, o termo renúncia translativa, comumente utilizado no âmbito do direito das sucessões, significa, tecnicamente, não uma renúncia propriamente dita, mas uma transferência de direito a outrem. Ora, se o condômino pode renunciar translativamente à multipropriedade em favor do condomínio, não parece haver razão legítima para que não possa fazê-lo em favor de outro condômino, especialmente diante do disposto no parágrafo único do artigo 1.358-C, segundo o qual nem mesmo a reunião de todas as frações de tempo em um mesmo proprietário leva à extinção da multipropriedade.

Nesse cenário, parece mais coerente que o dispositivo tenha trazido uma vedação à renúncia abdicativa, que, como regra geral, é admitida nos condomínios (CC, art. 1.316), de modo a interpretar a renúncia abdicativa nesse âmbito como renúncia translativa direcionada necessariamente ao condomínio edilício. Trata-se, ao que tudo indica, de uma proteção à preservação da utilidade econômica privilegiada por meio do regime do condomínio em multipropriedade, impedindo-se que a fração de tempo da multipropriedade fique sem titular ou que venha a ser arrecadada pelo Município. O condomínio edilício mantém-se na propriedade da fração de tempo e poderá garantir a continuidade da utilização do bem imóvel, sem prejuízo aos demais coproprietários, justamente por ser responsável pela gestão do patrimônio comum e por se tratar, em certo sentido, de uma renúncia que afeta apenas parcialmente (no tempo) a propriedade do bem imóvel.

Há outros pontos na Lei 13.777 que mereceriam tratamento mais claro ou específico, mas, de modo geral, pode se afirmar que, controvérsias à parte, a nova lei merece aplausos por ter, enfim, introduzido no direito brasileiro um regramento relativamente seguro da muiltipropriedade imobiliária no país, superando vácuo normativo que, há anos, impedia uma forma instigante de exploração da propriedade imobiliária, especialmente em um país com inegável vocação para o turismo e o lazer. Caberá agora à doutrina e à jurisprudência identificar as melhores interpretações para os dispositivos legais que regulam a matéria, sem nunca deixar de atentar à necessidade de concretização, também neste campo, da função social da propriedade e dos demais valores constitucionais.

Fonte: Flávio Tartuce, Advogado, parecerista e consultor em São Paulo

Seguro habitacional cobre vícios ocultos mesmo após quitação do contrato

A quitação do contrato de mútuo para aquisição de imóvel não extingue a obrigação da seguradora de indenizar os compradores por vícios de construção ocultos que impliquem ameaça de desabamento.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de uma proprietária de imóvel para que, superada a preliminar de ausência de interesse processual, o juízo de primeira instância prossiga no julgamento da demanda.

A recorrente havia comprado o imóvel com financiamento da Caixa Econômica Federal e seguro obrigatório. Alegando ter constatado risco de desabamento, ela acionou o seguro, mas a cobertura foi negada e o caso foi parar na Justiça. Em primeira e segunda instância, o pedido da proprietária foi negado ante a quitação do contrato.

Segundo a ministra relatora do recurso no STJ, Nancy Andrighi, à luz dos parâmetros da boa-fé objetiva e da proteção contratual do consumidor, os vícios estruturais de construção estão acobertados pelo seguro habitacional.

Ela explicou que os efeitos do seguro devem se prolongar no tempo, ainda que os defeitos só se revelem após o fim do contrato.

Nancy Andrighi destacou as características desse tipo de seguro – uma obrigação para que o consumidor consiga o financiamento: “O seguro habitacional tem conformação diferenciada, uma vez que integra a política nacional de habitação, destinada a facilitar a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população”.

De acordo com a relatora, é um contrato obrigatório “que visa à proteção da família, em caso de morte ou invalidez do segurado, e à salvaguarda do imóvel que garante o respectivo financiamento, resguardando, assim, os recursos públicos direcionados à manutenção do sistema”.

Do Interesse público

No entendimento da ministra, a ótica do interesse público reforça a importância da garantia do seguro, na medida em que a integridade estrutural do imóvel é condição essencial para que o bem se mostre apto a acautelar o financiamento e, consequentemente, assegure a continuidade da política habitacional.

“Assim como a entrega da obra não extingue a obrigação do construtor pela solidez e segurança da edificação, a conclusão do contrato de seguro não afasta a responsabilidade da seguradora quanto ao risco coberto que nasceu durante a sua vigência, o qual, nos termos do artigo 779 do Código Civil de 2002, compreende todos os prejuízos resultantes ou consequentes dos vícios de construção”, afirmou.

Nancy Andrighi destacou que, se não fosse esse o entendimento, o segurado que antecipasse a quitação do financiamento teria menor proteção em comparação com aquele que fizesse os pagamentos apenas nos prazos acordados.

Esta notícia refere-se ao (s) processo (s):REsp 1622608

Fonte: STJ

O que é um financiamento de imóvel? Como funciona a alienação fiduciária imobiliária?

O ordenamento jurídico brasileiro somente em 1997 passou a permitir, o financiamento imobiliário. 

Até a promulgação da Lei nº 9.514 de 1997, os bens suscetíveis de alienação fiduciária eram apenas os bens móveis. A lei contudo, é mais abrangente. Além, de prever uma sistematização para a Alienação Fiduciária Imobiliária, ela visa a facilitar a construção de unidades imobiliárias, prevê vários direitos reais de garantia para lastrear as operações de construção de unidades imobiliárias e o incremento da negociação de títulos de securitização no mercado financeiro brasileiro.

As operações de construção de novas unidades imobiliárias poderão ter como garantia:

1. Hipoteca do próprio bem;

2. Cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;

3. Caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;

4. Alienação Fiduciária de coisa imóvel (art. 17 da Lei n. 9.514/1997).

A princípio, o intuito do legislador foi permitir a atuação apenas de instituições que tivessem caráter estritamente financeiro ou de concessão de crédito- neste último caso, ainda que não fossem necessariamente caracterizadas como instituições financeiras. Foram autorizadas, inicialmente, a celebrar este tipo de contrato a Caixa Econômica Federal, os bancos comerciais, os bancos de investimentos, os bancos com carteiras de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimos e as companhias hipotecárias.

As operações de Alienação Fiduciária Imobiliária foram identificadas como um dos aspectos de normatividade mais abrangente que o legislador nomeou como Sistema Financeiro Imobiliário. Não foram previstas apenas regras contratuais do modus operandi do novo tipo. Há previsão de normas financeiras e tributárias.

Como na alienação fiduciária tout court que conhecemos, o devedor fiduciante recebe a pecúnia do credor para aquisição do bem e, em troca, lhe transfere a propriedade e a posse indireta com a função de garantia, permanecendo ele, devedor, com a posse direta do bem. Ao credor, se atribui uma propriedade plena, seu direito está sujeito a condição resolutiva com escopo de garantia.

É ato indispensável ao seu aperfeiçoamento o registro imobiliário da alienação fiduciária.

Além do direito à propriedade, podem ser objetos da Alienação Fiduciária Imobiliária:

· Bens enfitêuticos;

· Direito de uso especial para fins de moradia;

· Direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

· Propriedade superficiário.

O contrato deve conter necessariamente:

1) O valor do principal da dívida;

2) Prazo e as condições de reposição do empréstimo ou crédito do fiduciário;

3) A taxa de juros e os encargos incidentes;

4) A Cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do titulo e modo de aquisição;

5) A cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco do imóvel objeto da alienação fiduciária;

6) A indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

7) A cláusula dispondo sobre os procedimentos de alienação do bem fiduciário em leilão (art. 24 da Lei n. 9.514/97).

Deixou de pagar o financiamento, e agora?

Vencida e não paga a dívida, inaugura-se o procedimento previsto no artigo 26 da Lei, no qual todo o procedimento pode se dar extrajudicialmente, com a interferência dos notários do Registro Imobiliário e do Registro de Títulos e Documentos.

Após a intimação do alienante fiduciante, este terá o prazo de quinze dias para purgar a mora. O montante a ser pago para a purgação da mora constitui-se da prestação vencida e as que venceram até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e da intimação. O fiduciante tem direito à purga da mora apenas uma única vez.

Purgada a mora (saldada a dívida), o oficial do Registro Imobiliário deve entregar ao agente fiduciário todas as quantias recebidas, autorizada a retenção das despesas de cobrança e intimação. Caso torna-se adimplente, pode ocorrer que o fiduciante deseje ou não possa suportar todos os ônus do contrato celebrado, assim, desde que haja concordância do credor fiduciário, ele poderá ceder o seu direito. O cessionário deverá acertar eventuais débitos com o credor e providenciará a averbação da transação no registro imobiliário. O alienante fiduciante poderá, inclusive, resolver o contrato de alienação fiduciária oferecendo o seu bem em pagamento ao próprio credor fiduciário.

Não purgada a mora, configura-se o inadimplemento absoluto, implementa-se a condição resolutiva, e se consolida a propriedade em nome do fiduciário. Impõe-se, todavia, importante restrição ao seu direito de propriedade: o imóvel deve ser levado a público leilão, no prazo de trinta (30) dias, a contar da averbação na matrícula do imóvel no RGI da consolidação da propriedade, seguindo-se os trâmites previstos no artigo 27 da supra citada Lei.

A Lei n. 9.514/97 é mais abrangente do que a mera previsão da alienação fiduciária imobiliária. Como mecanismo de inventivo, foram criados os Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI. Constituem, em verdades, títulos de crédito nominativos, de livre negociação, lastrados em créditos imobiliários e encerram promessa de pagamento em dinheiro.

Esses certificados só podem ser emitidos pelas companhias securitizadoras das construções dos imóveis, mas são administrados por instituições financeiras (art. 9º da Lei 9.514/97).

Art. 9º A companhia securitizadora poderá instituir regime fiduciário sobre créditos imobiliários, a fim de lastrear a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários, sendo agente fiduciário uma instituição financeira ou companhia autorizada para esse fim pelo BACEN e beneficiários os adquirentes dos títulos lastreados nos recebíveis objeto desse regime.

Eles se prestam a ser adquiridos pelo mercado financeiro ou público em geral, na medida em que preveem uma taxa de retorno expressamente discriminada. Torna-se, factualmente, mais uma modalidade de investimento para o interessado, cuja a transparência pode ser identificada no detalhamento que a Lei discrimina: o CRI deve possuir a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e a respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido. Além disso, deve identificar os títulos emitidos e a constituição de outras garantias de resgate dos títulos da série emitida, se for o caso (art. 8º da Lei n. 9.514/97).

Art. 8º A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, do qual constarão os seguintes elementos:

I - a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - a identificação dos títulos emitidos;

III - a constituição de outras garantias de resgate dos títulos da série emitida, se for o caso.

Parágrafo único. Será permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação nos moldes da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Toda a operação de securitização das construções sob o regime da Lei n. 9.514/97 exige que as companhias seguradoras possuam patrimônio separado, individualizado e garantidor da emissão desses títulos, para a segurança dos próprios adquirentes do CRI, como também dos adquirentes das unidades imobiliária seguradas (art. 11 da Lei n. 9.514/97).

Caso descumpra essas normas, o patrimônio integral da companhia seguradora pode vir a responder por eventuais débitos junto aos adquirentes dos CRIs.

O agente financeiro fiduciário é o responsável pela fiscalização da constituição desse patrimônio individualizado e para correspondência valorativa entre o real valor dos bens garantidores e a emissão dos CRIs.

Mesmo em caso de funcionamento normal da companhia seguradora dos certificados, o agente fiduciário é autorizado a interferir, se necessário, judicialmente, para garantir o patrimônio constituído para lastrear as operações. Caso não o faça, ou o faça de forma temerária, o seu patrimônio próprio pode vir a ser responsabilizado para a garantia de eventuais prejuízos aos adquirentes dos certificados (art. 13, § 1º da Lei n. 9.514/97).

Para o incentivo de operações que envolvam a Alienação Fiduciária Imobiliário, a Lei n. 10.931/04, criou ainda duas outras figuras jurídicas com repercussão financeira:

a. A letra de Crédito Imobiliário, que pode ser emitida por instituições financeiras, cujo regramento se assemelha a uma letra de câmbio, espécie de títulos de créditos de livre circulação;

b. Cédula de Crédito Bancário que representa a emissão de um título para lastrear aplicações financeiras, mas que somente pode ser emitida pelo credor de um crédito imobiliário.

As Cédulas de Crédito Imobiliário emitidas pelo Credor são, usualmente, adquiridas pelas companhias seguradoras que consolidam com essa compra o negócio fiduciário, quando o fiduciante aliena a propriedade que lastreia o títulos (CCIs) para a companhia seguradora, como agente fiduciário, e este fica autorizado a emitir as CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Retornando à operação originária da Alienação Fiduciária Imobiliária (Lei n. 9.514/97), embora a legislação preveja certa liberdade no ato de contratar, há regras impositivas que as partes devem respeitar. Entre elas estão o devedor deve repor integralmente o valor recebível, com os reajustes; as taxas cobradas pelo credor ao devedor serão as taxas discriminadas em contrato; pode haver capitalização dos juros cobrados e a obrigatoriedade de contratação, pelo devedor, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

Com relação às taxas previstas contratualmente, está ínsita a liberdade de contratar. Pode o credor cobrar taxas maiores do que a do mercado financeiro remuneraria a quantia em que está sendo emprestada. Contudo, a seara contratual está envolta em uma sistematização vinculante, em que os princípios gerais do direito, os costumes e a boa-fé têm pronunciada influência sobre as contratações.

Não pode o credor prever em contrato taxas discrepantes do mercado.

Não pode o credor prever em contrato taxas que discrepem muito do ramo de atividade em que se aplica o dinheiro, ou seja, ainda que haja liberdade de contratar, as taxas de juros e o índice de correção monetária eleito devem se coadunar com o mercado a que se destina. Pode haver a previsão de juros remuneratório, pela quantia emprestada; juros moratórios, em caso de inadimplência; e a previsão de juros compensatórios, no caso da entrega antecipada do bem.

São espécie diferentes de juros aplicados a hipóteses diversas de atos contratuais. O mais comum deles são os juros remuneratórios. Juros que buscam recompor o capital que o credor emprestou ao devedor para a realização do negócio. Esses juros devem respeitar o limite legal, a aplicação do artigo 406 do Código Civil, que prevê o limite para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional. Embora a espécie se refira a juros moratórios, aplica-se à modalidade de juros remuneratórios do capital.

Embora a Lei permita a capitalização, sem discriminar a periocidade que ela se dê, aplica-se subsidiariamente o Código Civil, que prevê em seu artigo 591 do Código Civil, a capitalização anual dos juros, qualquer que seja a sua espécie.

Art. 591. Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406, permitida a capitalização anual.

Interessante mecanismo de proteção ao adquirente da unidade imobiliária foi a previsão da constituição do seguro contra o inadimplemento do construtor ou do incorporador que tenham assumido a construção de unidades sob o regime da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Esse seguro, se contratado, pelo adquirente, deve prever o ressarcimento integral das quantias pagas por ele, permitindo-se a dedução dos valores pagos a título de administração do financiamento e administração do seguro.

Fonte: Raphael Faria, Advogado Especialista em Direito Civil e Processo Civil. Especialista em Direito Bancário