Quais são as garantias do locador?

O contrato de locação imobiliária visa resguardar os direitos e deveres do locador e locatário no decorrer do contrato, podendo esse ser por tempo determinado ou indeterminado.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê em seu art. 37 algumas modalidades de garantia da locação, para proteger o locador em casos de inadimplemento do locatário ou de avarias no imóvel, quais sejam: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Sendo vedada mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato.

Das modalidades apontadas, as mais comuns são as de fiança e de caução; por fiança entende-se que é uma obrigação acessória de garantia, na qual um terceiro assegura satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor primário, em caso de descumprimento.

Já a caução é um depósito pago no início do contrato de locação, não podendo ser superior ao valor de 03 (três) meses de aluguel, o qual será devolvido ao final da locação, se a mesma correr em perfeitas condições, ou seja, se não houver inadimplementos, avarias ou débitos com impostos, água, luz, entre outros, se eram de obrigação do locatário.

Segundo disposto em lei, o valor da caução deverá ser depositado numa caderneta de poupança, devendo ao término da locação ser devolvido corrigido e em sua integralidade ao locatário. Ressaltando que não há uma previsão legal de prazo para a devolução da caução, devendo-se prezar pelo bom senso da não demora, uma vez que o valor está depositado em juízo, sendo fácil o seu levantamento.

Ainda, a lei resguarda ao locador a possibilidade de aplicação de multa por quebra de contrato por parte do locatário, devendo essa ser proporcional ao prazo remanescente para o fim da vigência do instrumento.

Assim, a fim de proporcional maior clareza na compreensão do tema, vejamos como deve ser calculada a multa proporcional:

Prazo do contrato: 30 meses

Valor do Aluguel: R$ 1.000,00

Valor da Multa (03 meses de aluguel): R$ 3.000,00

Para calcular o valor da multa por mês, divide-se o valor da multa estipulada pelo número de meses do contrato, que no nosso exemplo corresponde a: R$ 3.000,00 x ÷ 30 = R$ 100,00.

Desse modo, o valor da multa proporcional, por rescisão contratual antecipada, será calculado pelo número de meses faltantes para o término do contrato multiplicado pelo valor da multa mês.

Se no nosso exemplo foi cumprido 24 meses de contrato o valor da multa será de R$ 100,00 (multa mês) x 6 (seis) meses faltantes = R$ 600,00.

Lembrando que a aplicação da multa só é aplicada a contratos por prazo determinado, ou seja, em contratos por prazo indeterminado sua aplicação é descabida.

Por fim, vale destacar que o locatário não pagará a multa por quebra de contrato se a mesma decorrer de transferência profissional pelo empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, devendo notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência, conforme preconiza o art. 4º, parágrafo único da Lei 8245/91.

Fonte: Evelise Goes, advogada e sócia do Custódio & Goes Advogados