O problema se agrava ainda quando o imóvel doado já foi
vendido por “contrato de gaveta” para terceiros, ou seja, não se tem contato
com o atual possuidor do bem. É realmente uma situação delicada e que merece
cuidado e regularização, pois tende a causar diversos problemas.
No Brasil está comprovado que não existe ainda uma percepção
correta da população em relação ao direito de propriedade dos bens, havendo
muitos imóveis em situações irregulares por pleno desconhecimento da lei.
Essa falta de conhecimento faz com que as pessoas entrem
involuntariamente em situação de risco, que pode levar a prejuízo capaz de
comprometer inclusive o próprio imóvel adquirido. Esse cenário realmente é
preocupante, considerando que a maioria dos cidadãos trabalham muitas vezes a
vida toda para ter um imóvel, um local onde morar, para que possam ter
tranquilidade e segurança e vê, posteriormente, essa situação inverter para um
cenário de incerteza e preocupação.
Conforme dito em nossos artigos anteriores, a doação de
qualquer bem – seja ele móvel ou imóvel – requer uma série de observações,
devendo ser preenchidos os requisitos e obrigações legais, sob pena de
anulação.
Deve ser compreendido sempre a disponibilidade do bem, o
direito resguardado dos herdeiros, a limitação do percentual a ser doado, se o
imóvel não é o único que o doador possui em seu nome, enfim, existem vários
requisitos legais a serem observados.
Todas as vezes que os doadores assinam o contrato de doação,
o fazem de boa vontade, com o fim de ajudar e facilitar determinada situação,
no entanto, infelizmente acabam por vezes em criar problemas de ordem legal e
familiar.
Corriqueiramente as famílias doam imóveis entre os entes que
a compõem de forma verbal ou por contrato particular, sem observar os dispositivos
da lei, deixando de fazê-lo através de escritura pública, inviabilizando a
averbação no registro de imóveis.
Essa situação com o tempo pode gerar prejuízos e até a
anulação da doação, a depender do caso, sendo necessário, portanto, a
assessoria de advogado especialista para regularizar o ato, atendendo os
dispositivos legais.
Sendo o caso levado para o advogado competente, o mesmo
averiguará a situação dos envolvidos e do próprio bem, analisando se é
necessária a escritura pública no caso em concreto para averbar posteriormente
o ato no registro de imóveis, ou se é o caso de adotar outra medida para
efetivar o direito.
Existem formas de concretizar a transferência do bem para o
doador, regularizando assim a doação e retirando a titularidade do imóvel do
doador, no entanto, é sempre pertinente lembrar que na doação incide imposto
(ITCMD), o qual os envolvidos terão de assumir.
O referido imposto é inferior ao incidente nos casos de
inventário, no entanto, igualmente é obrigatório, sendo o percentual fixado
entre 3% a 4% no Estado do Rio Grande do Sul, por exemplo. Por se tratar de
imposto estadual, a alíquota difere em cada estado.
Também vale lembrar que doação de imóvel com valor inferior
a 30 salários mínimos não exige a escritura pública para averbar no registro de
imóveis, sendo permitido por instrumento particular, entretanto, considerando o
valor médio de mercado dos imóveis no Brasil, sabemos que essa situação atinge
parcela ínfima.
Nos casos em que o bem encontra-se em posse de terceiro, é
sempre indicado obter contato com o atual possuidor para propor a regularização
do imóvel, considerando que em regra é interesse de ambos legalizar a situação
(até por envolver valorização do imóvel, bem como a segurança da posse)
evitando, assim, qualquer possibilidade de litígio judicial.
Por mais que envolva esforço das partes em legalizar a
propriedade do imóvel, apenas com a sua realização é possível afastar qualquer
litígio, dissabores e despesas indesejadas, sendo essa a forma mais célere e
econômica de concluir a demanda.
Deste modo, indicamos sempre a contratação de advogado com
experiência e conhecimento na área correlata para solucionar a questão, o qual
vai ter a incumbência de analisar o caso, apontar e executar o meio mais
adequado, visando celeridade e economia aos envolvidos, sempre atendendo a
legislação.
Fonte: Igor Xavier, Advogado
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