Se você está pensando em financiar um imóvel, ou ainda, se
você já comprou seu imóvel por meio desta modalidade, estas informações são
indispensáveis para você!
A alienação fiduciária é uma das modalidades de garantia
mais utilizada na atualidade e consiste em um negócio jurídico para a aquisição
de um bem imóvel a prazo, por meio do qual o comprador dá como garantia ao
vendedor o próprio bem negociado.
Assim, o adquirente terá a posse direta do bem, podendo dele
usufruir normalmente durante a vigência do contrato. Todavia, a propriedade do
domínio resolúvel e a posse indireta do bem serão do credor-fiduciário até que
a dívida esteja quitada integralmente.
O grande cuidado que o adquirente precisa ter nessa
modalidade de contratação é em relação ao atraso no pagamento das parcelas,
pois, ao contrário do que muitos pensam, não é necessário o atraso de três
parcelas para que o credor constitua o devedor em mora.
O prazo de carência para a constituição em mora deve estar
previsto no próprio contrato de compra e venda. Esgotado o referido prazo, o
credor-fiduciário constituirá o devedor em mora, que, após intimado, terá o
prazo de 15 dias para pagar ou negociar a dívida.
Caso a dívida não seja paga ou negociada neste prazo, o
credor-fiduciário pedirá ao Oficial do Registro de Imóveis que promova a
consolidação da propriedade em seu nome. Consolidada a propriedade, o imóvel
será levado a leilão, nos termos do art. 26 e seguintes da Lei 9.514/97.
Nesse ponto, é necessário ressaltar que o devedor poderá
perder o imóvel, ainda que este seja o único bem que possui.
Embora este tema ainda não esteja pacificado, os tribunais
têm entendido que a alienação fiduciária em garantia constitui uma exceção ao
princípio da impenhorabilidade do bem de família, pois, nesta modalidade, o
imóvel é oferecido como garantia pelo próprio devedor, diferentemente do que
acontece nos casos de penhora judicial realizada por indicação do credor.
Entende-se, portanto, que, ao oferecer livremente o bem de
família em garantia, o devedor está renunciando à proteção conferida pela lei
8.009/90, sendo válida a alienação fiduciária em garantia sobre o imóvel, bem
como a realização do procedimento expropriatório previsto na lei 9.514/97.
Por todas as razões expostas, é muito importante que os
riscos sejam avaliados antes da aquisição de um bem imóvel por meio de
financiamento com alienação fiduciária em garantia, especialmente no cenário
econômico atual do país. Logo, é imprescindível que o adquirente se atente às
cláusulas contratuais que estabelecem o percentual de incidência de juros e a
forma de correção monetária incidentes sobre as parcelas, a fim de minimizar os
riscos de uma inadimplência e, consequentemente, da perda do bem.
Fonte: Giovanna Maysa Lima Piacentini, advogada e colunista
do Blog Mariana Gonçalves.
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