O pagamento da taxa condominial pelo inquilino pode
ser redirecionado para a administradora de condomínios (credor originário) sem
que isso configure ilegalidade em relação aos direitos do proprietário do
imóvel.
Ao rejeitar o recurso de uma construtora que é
proprietária de 187 unidades de um conjunto habitacional, os ministros da
Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceram a legalidade
da medida imposta, de forma a garantir que os valores pagos pelos inquilinos
cheguem até a administradora de condomínio para que esta arque com as despesas
condominiais.
A administradora ajuizou ação de cobrança contra a
construtora após o atraso de aproximadamente R$ 500 mil em prestações vencidas.
Os condomínios deveriam ser pagos pela construtora para a administradora. Como
isso não estava sendo cumprido, a administradora alegou que não tinha como
quitar com as obrigações básicas do condomínio, como água e luz.
O pedido da administradora foi acolhido em antecipação
de tutela. O juízo competente determinou que os inquilinos pagassem o
condomínio diretamente à administradora, em vez de entregar os valores à
construtora.
O fundamento utilizado foi a garantia de que os
valores pagos fossem efetivamente utilizados para quitar as despesas
condominiais, o que permitiria afastar a obrigação que geralmente recai sobre o
proprietário do imóvel.
Serviços em risco
Para o ministro relator do caso, Moura Ribeiro, o
caráter propter rem da obrigação (que recai sobre uma pessoa por força de
determinado direito real) foi devidamente interpretado pelo juízo competente,
justificando a medida adotada mesmo sem a prévia anuência do proprietário do
imóvel. O ministro lembrou que a inadimplência da construtora, dona de 35% das
unidades, põe em risco a manutenção dos serviços condominiais.
O ministro destacou que os locatários não foram
incluídos no polo passivo da demanda pois não possuem pertinência subjetiva
para a lide. A questão, segundo o ministro, é a utilização de instrumentos
processuais legítimos para garantir o cumprimento da obrigação ou seu resultado
prático equivalente, o que foi assegurado no caso.
“O crédito em discussão decorreu de despesas
ordinárias que têm por fato gerador, conforme bem pontuado pelo acórdão recorrido,
a utilização dos serviços e fruição das coisas. Por isso, devem os inquilinos,
devedores da urbanizadora, que deve ao condomínio, endereçar a este último o
pagamento das suas cotas condominiais mensais, consoante as regras antes
destacadas”, resumiu o ministro.
Para Moura Ribeiro, a propositura de ações executivas
autônomas é um procedimento desnecessário no caso, já que a obrigação pode ser
cumprida nos mesmos autos em que se desenvolveu o processo de conhecimento, de
acordo com normas dos artigos 461-A do Código de Processo Civil (CPC) de 1973 e
538 do CPC/2015.
Fonte: STJ
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