As principais funções do síndico
são definidas no Código Civil – Artigo 1.348, estando entre elas: “II -
representar ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora
dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; IV - cumprir a convenção,
o regimento interno e as determinações da assembleia; e VIII - prestar contas à
assembleia, anualmente e quando exigidas”.
Fica claro que o síndico apenas
representa os moradores, possui um mandato, devendo ser um conciliador dos
interesses comuns, embasando suas ações sempre na legislação, principalmente na
Convenção e no Regulamento Interno. Porém, em alguns casos, mesmo não sendo
proprietário absoluto de todas as unidades, suas atitudes divergem do
estabelecido nas normas, e procuram impor pelas mais diversas formas a sua
opinião e o modo de conduzir a gestão.
Fazem parte desse perfil as
seguintes ações: não convocar assembleias para a realização de obras que
envolvam, por exemplo, a mudança das áreas comuns; aumentar o valor do
condomínio, sem aprovação; aplicar multas pelo descumprimento do Regulamento
Interno, sem antes advertir verbalmente ou mesmo por escrito o condômino; não
convidar os conselheiros para exercerem seus papéis, sendo que em alguns casos
estes não possuem nem acesso às pastas de prestação de contas. Há ainda alguns
síndicos que aplicam multas sem um embasamento normativo, criando suas próprias
regras. Até as orientações da empresa administradora são descumpridas.
Para modificar esse quadro de
opressão, é muito importante que a administradora, após tentativa verbal,
formalize seu posicionamento por escrito, em duas vias, e que haja um protocolo
de entrega. Caso após esse encaminhamento, o síndico continue menosprezando as
recomendações, a empresa deverá encaminhar essa carta para os conselheiros.
Esses poderão então organizar uma reunião e convidar o síndico para os devidos
esclarecimentos ou simplesmente para uma mudança de postura. Havendo a recusa
em participar ou em alterar suas ações, os próprios conselheiros poderão
encabeçar a convocação de uma assembleia, a qual deverá ter ¼ de assinaturas
(Artigo 1.355 do Código Civil), cuja pauta principal poderá ser a mudança dos
métodos utilizados pelo gestor e o cumprimento da Convenção. A convocação
deverá ser encaminhada à administradora para que todos os condôminos, inclusive
o síndico, sejam informados da assembleia (Artigo 1.354).
Em alguns casos esse cenário
precisa ser analisado com mais profundidade, pois o síndico talvez não possua
uma boa assessoria, com quem possa compartilhar suas dificuldades relativas à
gestão financeira, administrativa e às de relacionamentos conflituosos. Nem
mesmo seus conselheiros talvez sejam atuantes, havendo a centralização do
“poder” de forma involuntária, em que tenta manter o controle. Para esses
casos, recomenda-se que haja a substituição da empresa administradora, buscando
uma parceira que possa lhe transmitir segurança para as ações. Já para a falta
de participação dos conselheiros, o síndico, após algumas tentativas de
motivá-los, poderá convocar uma assembleia para a substituição desses membros.
Além dessas ações que envolvem a
divisão de responsabilidades, recomenda-se que o síndico assuma seu papel de
líder e dê especial atenção aos colaboradores (funcionários), proporcionando
treinamento, motivando-os a trabalhar em equipe, valorizando todas as funções
com igualdade. Buscando ainda a divisão de responsabilidades, ele poderá
trabalhar para aumentar a participação dos moradores, sendo fundamental a
organização das assembleias, a criação de meios de comunicação, que não sejam
apenas unilaterais, como, por exemplo: divulgação de um endereço seu de e-mail,
instalação de uma caixa de sugestões e críticas, além de um horário de
atendimento pessoal.
A participação permanente dos
moradores, o envolvimento dos conselheiros na gestão, o entrosamento dos
colaboradores e o comprometimento da administradora trará para o condomínio um
ambiente de tranquilidade e mais segurança, não havendo espaço para que o
síndico se transforme, ao logo do tempo, em um xerife.
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