Tenho escrito muitos artigos e participado de eventos em que procuro mostrar a relação custo/benefício de edifícios com aplicação de conceitos de sustentabilidade, à luz das últimas informações disponíveis. Apesar de ser entusiasta do tema, procuro apresentar números realistas de melhoria de desempenho, obtidos em meus projetos.
Embora não exista grande quantidade de edifícios desse tipo em uso, é possível estimar esses ganhos simulando seu funcionamento e comparando-os com estatísticas bem conhecidas de edifícios convencionais. Essas simulações, bem próximas da realidade, poderão ser comprovadas facilmente nos próximos anos. Entretanto, sua interpretação pode gerar divergências no entendimento dos resultados.
A divergência mais comum é do tempo necessário para retorno dos investimentos. Tenho mostrado que ele é inferior a 3 anos e, em muitos casos, a 2 anos. Outros profissionais falam em retornos entre 8 e 10 anos e tenho sido perguntado sobre essa divergência. Recentemente, entendi as diferenças de interpretação. A comparação é feita em relação ao custo de um edifício com muitas ou quase todas as tecnologias pró-sustentabilidade disponíveis em relação a um edifício convencional. O retorno do investimento será decorrente da economia operacional obtida. Embora esse comparação não esteja errada, ele induz a raciocínio que pode confundir o investidor. Quando adotamos uma cesta de tecnologias pró-sustentabilidade, somamos custos cujos benefícios,embora existam e sejam importantes, não podem ser medidos necessariamente por parâmetros de economia operacional. Um exemplo disso é a madeira certificada. O custo decorrente do seu uso induz a um aumento entre 20% e 30% nesse item, mas não a qualquer economia na operação do edifício em si. Muitas das soluções e dos produtos usados provocam benefícios importantes para toda a sociedade e por isso precisam ser adotados, mas seus custos não podem ser incluídos no cálculo do pay-back, sob pena de desanimarmosos investimentos em tecnologias de maior eficiência. A viabilidade de cada tecnologia precisa ser analisada em relação a seu respectivo benefício, e no tocante à economia de água e energia, é fácil demonstrar retornos entre dois e três anos.
Mesmo simulações bem feitas podem induzir a algum erro, pois é difícil encontrar um edifício convencional mui-to parecido ao estudado a ser adotado como base de comparação, mas os retornos são tão favoráveis que, mesmo ocorrendo alguma imprecisão, a tomada de decisão é bastante fácil. Nesse sentido, tenho a sorte de estar desenvolvendo um projeto de um edifício comercial de alto padrão ao lado de outro construído há 9 anos e operado desde então pela minha empresa. Os dois edifícios têm aproximadamente o mesmo tamanho e características quase idênticas e isso aumentou muito a precisão da análise. O edifício base de comparação é moderno, muito bem projetado e administrado, mas construído com tecnologia disponível há uma década atrás. Embora sejam números preliminares, achei interessante mostrá-los.
As principais tecnologias a serem empregadas no novo edifício e que provocarão as economias simuladas são as seguintes:
Economia de água
Aproveitamento da água de condensação dos fancoils para evaporação nas torres de refrigeração.
Aproveitamento de água de chuva para torre de refrigeração e irrigação.
Aproveitamento das águas cinza (lavatórios) para irrigação e torre de refrigeração.
Aproveitamento do esgoto das bacias sanitárias e mictórios para irrigação e torre de refrigeração (não considerada na economia).
Irrigação automática.
Vaso sanitário de dupla descarga.
Metais de lavatório de baixo consumo.
Economia de energia
Chiller de alta eficiência (circuito primário de vazão variável).
Roda entálpica na troca com ar externo.
Controle do COg para otimização das trocas de ar.
Elevadores com recuperação de frenagem e antecipação de chamada.
Motores de frequência variável.
Automação de toda a iluminação, inclusive de dentro dos conjuntos (aproveitamento máximo da luz do dia).
O custo da implantação de todas essas tecnologias, exceto a de tratamento dos esgotos (não considerado na economia) foi de aproximadamente R$ 185/ m2 de área rentável definida pela Boma (Building Owners and Managers Association - Boma International), o que corresponde a cerca de 5% do custo total de construção.
O histórico dos consumos de água e de energia do edifício padrão, bem como os resultados da simulação do consumo de um edifício projetado com as soluções de sustentabilidade descritas acima, são mostrados-nas tabelas 1 e 2, por m2 de área Boma. i .
Embora não exista grande quantidade de edifícios desse tipo em uso, é possível estimar esses ganhos simulando seu funcionamento e comparando-os com estatísticas bem conhecidas de edifícios convencionais. Essas simulações, bem próximas da realidade, poderão ser comprovadas facilmente nos próximos anos. Entretanto, sua interpretação pode gerar divergências no entendimento dos resultados.
A divergência mais comum é do tempo necessário para retorno dos investimentos. Tenho mostrado que ele é inferior a 3 anos e, em muitos casos, a 2 anos. Outros profissionais falam em retornos entre 8 e 10 anos e tenho sido perguntado sobre essa divergência. Recentemente, entendi as diferenças de interpretação. A comparação é feita em relação ao custo de um edifício com muitas ou quase todas as tecnologias pró-sustentabilidade disponíveis em relação a um edifício convencional. O retorno do investimento será decorrente da economia operacional obtida. Embora esse comparação não esteja errada, ele induz a raciocínio que pode confundir o investidor. Quando adotamos uma cesta de tecnologias pró-sustentabilidade, somamos custos cujos benefícios,embora existam e sejam importantes, não podem ser medidos necessariamente por parâmetros de economia operacional. Um exemplo disso é a madeira certificada. O custo decorrente do seu uso induz a um aumento entre 20% e 30% nesse item, mas não a qualquer economia na operação do edifício em si. Muitas das soluções e dos produtos usados provocam benefícios importantes para toda a sociedade e por isso precisam ser adotados, mas seus custos não podem ser incluídos no cálculo do pay-back, sob pena de desanimarmosos investimentos em tecnologias de maior eficiência. A viabilidade de cada tecnologia precisa ser analisada em relação a seu respectivo benefício, e no tocante à economia de água e energia, é fácil demonstrar retornos entre dois e três anos.
Mesmo simulações bem feitas podem induzir a algum erro, pois é difícil encontrar um edifício convencional mui-to parecido ao estudado a ser adotado como base de comparação, mas os retornos são tão favoráveis que, mesmo ocorrendo alguma imprecisão, a tomada de decisão é bastante fácil. Nesse sentido, tenho a sorte de estar desenvolvendo um projeto de um edifício comercial de alto padrão ao lado de outro construído há 9 anos e operado desde então pela minha empresa. Os dois edifícios têm aproximadamente o mesmo tamanho e características quase idênticas e isso aumentou muito a precisão da análise. O edifício base de comparação é moderno, muito bem projetado e administrado, mas construído com tecnologia disponível há uma década atrás. Embora sejam números preliminares, achei interessante mostrá-los.
As principais tecnologias a serem empregadas no novo edifício e que provocarão as economias simuladas são as seguintes:
Economia de água
Aproveitamento da água de condensação dos fancoils para evaporação nas torres de refrigeração.
Aproveitamento de água de chuva para torre de refrigeração e irrigação.
Aproveitamento das águas cinza (lavatórios) para irrigação e torre de refrigeração.
Aproveitamento do esgoto das bacias sanitárias e mictórios para irrigação e torre de refrigeração (não considerada na economia).
Irrigação automática.
Vaso sanitário de dupla descarga.
Metais de lavatório de baixo consumo.
Economia de energia
Chiller de alta eficiência (circuito primário de vazão variável).
Roda entálpica na troca com ar externo.
Controle do COg para otimização das trocas de ar.
Elevadores com recuperação de frenagem e antecipação de chamada.
Motores de frequência variável.
Automação de toda a iluminação, inclusive de dentro dos conjuntos (aproveitamento máximo da luz do dia).
O custo da implantação de todas essas tecnologias, exceto a de tratamento dos esgotos (não considerado na economia) foi de aproximadamente R$ 185/ m2 de área rentável definida pela Boma (Building Owners and Managers Association - Boma International), o que corresponde a cerca de 5% do custo total de construção.
O histórico dos consumos de água e de energia do edifício padrão, bem como os resultados da simulação do consumo de um edifício projetado com as soluções de sustentabilidade descritas acima, são mostrados-nas tabelas 1 e 2, por m2 de área Boma. i .
A estimativa de consumos do edifício atualmente em projeto obedeceu.aos mesmos critérios de regime de trabalho semanal, bem como a mesma densidade de ocupação. Dessa forma, a economia estimada é mostrada na tabela 3.
Por meio desses números, é possível fazer uma análise simples do retorno obtido:Investimento.......R$ 185/m2
Retorno................R$ 4,4/m2 (men¬sal)..... 2,38% ao mês
Levando-se em conta que bons retornos de investimentos em imóveis estão situados na casa dos 0,8% ao mês e que mesmo investimentos financeiros não superam hoje 1,03% ao mês, conclui-se facilmente que compensa com folga investir em sustentabilidade, mesmo com alguma eventual imprecisão nos cálculos.
Tenho defendido uma posição pragmática em relação à sustentabilidade em edifícios, até porque são decisões que envolvem sempre investimentos importantes no custo de construção. Tenho insistido em que a adoção por soluções sustentáveis tem motivos mais econômicos do que éticos. As empresas que hoje se preocupam com a ética estarão mais preparadas para enfrentar o futuro e as demais sofrerão muito mais para se ajustar e correm sérios riscos de se inviabilizarem. A realidade é que água, energia e insumos naturais não renováveis terão seus preços cada vez mais elevados e edifícios construídos com tecnologias convencionais poderão se tornar rapidamente obsoletos, penalizando decisivamente seus investidores. A renovação desses edifícios custará muito mais caro que a implantação ini¬cial dessas tecnologias na sua fase de concepção e de projeto, necessitando de investimentos futuros muito maiores que os atuais, com a consequente desvalorização desse patrimônio.
Não se enganem, a sustentabilidade vai se implantar por bem ou por mal, pois é uma questão econômica e contra esse tipo de questão não há resistência possível. Não negligenciem essa nova tendência mundial, pois as consequências serão sentidas dentro de muito pouco tempo.
Fonte: Luiz Henrique Ceotto - Engenheiro,professor convidado da Poli-USP, é diretor da Tishman Speyer e membro do CTQ do Sinduscon-SP
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