Como fica meu aluguel durante a PANDEMIA do Coronavírus?

Com o surgimento do novo “coronavírus” (COVID -19) em Wuhan, China, no fim do ano de 2019, o vírus vem se espalhando rapidamente por todo mundo. Devido a isso a Organização Mundial da Saúde (OMS) declarou em 11/03/2020 oficialmente que estamos presenciando uma nova pandemia, com isso, o mundo volta seus olhares à saúde, contudo, em contrapartida as medidas de isolamento social sugeridas pela OMS a fim de inibir a propagação do vírus na sociedade, outros setores sofrem sérios impactos, tais como a economia, em especial o ramo imobiliário/comercial.

Quando tratamos de uma pandemia, na qual há recomendações e restrições ao nosso cotidiano, como o distanciamento social e o de quarentena, estes regulado em cada Estado mediante publicação de decreto pelos seus respectivos governadores, consequentemente devemos estar preparados para a crise, pois haverá uma redução e/ou corte total na renda de muitos trabalhadores, assim como impossibilidade de abertura dos comércios como restaurantes, lojas, shoppings, bares, cinemas e teatros, ocasionando, desse modo, queda no faturamento das empresas, o que pode aumentar a inadimplência.

O impacto no movimento causa a diminuição nas receitas podendo, inclusive, zerar totalmente o faturamento de algumas empresas sendo, neste caso, desejável que o inquilino impactado pela crise negocie extrajudicialmente os valores dos aluguéis, objetivando a garantia da sobrevivência do seu empreendimento e, assim, evitando o encerramento contratual e eventuais ações de despejo. 

Diante de tal cenário e à luz do art. 18 da Lei do Inquilinato[1], visando a manutenção do contrato de locação, observa-se que as partes possuem liberalidade para ajustarem um novo valor para a locação, assim como há a possibilidade de a pandemia ser classificada como um evento de caso fortuito ou força maior, conforme o art. 393 do Código Civil[2].

A revisão contratual encontra-se disposta nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, os quais abrangem o tema de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” tornando o contrato a uma das partes excessivamente onerosa e de impossível contínuo, dando a possibilidade de solicitar a redução da prestação ou o modo de execução da mesma, o que deverá ser disposto em termo aditivo do contrato de locação pelas partes. 

Caso não haja consenso entre as partes no tocante a valores e/ou forma de pagamento a respeito do contrato de aluguel, caberá ao locatário e locador solucionar o litigio judicialmente, na qual o magistrado decidirá a lide conforme a legislação atual e as especificidades de cada caso concreto. Contudo, é possível que o magistrado no gozo de suas atribuições aplique o artigo 317 do Código Civil, que por seus efeitos, poderá o juiz corrigir o valor da prestação ou o modo de sua execução de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Vale ressaltar, que em recente julgado, datado de 04/04/2020 já há jurisprudência sobre este entendimento, conforme a liminar concedida pelo juiz Fernando Henrique de Oliveira Biolcati, da 22ª Vara Cível de São Paulo (1026645-41.2020.8.26.0100), na qual o magistrado decidiu que enquanto durar a crise sanitária a empresa efetuará pagamentos relativos a 30% do valor original do aluguel.

Como bem pontuado pelo Juiz Fernando Henrique de Oliveira Biolcati: “Cabe ao Poder Judiciário, portanto, intervir em relações jurídicas privadas para equilibrar os prejuízos, caso fique evidente que pela conduta de uma das partes a outra ficará com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior”.

Feita essas considerações, é certo que os impactos deste vírus serão ainda maiores na economia com a sua expansão e disseminação pelo nosso País. De modo que o mercado imobiliário/comercial sofrerá impactos, assim como os demais setores da economia. 

Portanto, cabe tanto aos inquilinos como os proprietários serem flexíveis, para que juntos possamos superar este momento de pandemia, sempre guiados pelos princípios da boa-fé e razoabilidade sendo indispensável a clareza do momento em que estamos vivendo. 

Em caso de dúvidas a respeito de direito imobiliário e contratos em geral consulte sempre um advogado! Lembre-se que informação, eficiência, organização e planejamento são fundamentais para manter a operação com o menor impacto negativo possível.

Texto: Lucas Ambrosio de Almeida, Advogado e Nathalia Ferreira de Oliveira, Advogada.

Limites e responsabilidades do síndico de condomínios em relação ao COVID-19

A rapidez e o elevado nível de contágio da COVID-19 pegou o mundo de surpresa, deixando nações, cidades e cidadãos atônitos, causando pânico, insegurança e perplexidade.

O avanço da medicina e da ciência, que superou diversas doenças antes tidas como incuráveis, descoberta e aplicação massiva de vacinas e medicamentos, trouxe uma relativa sensação de segurança da sociedade contemporânea, demonstrou, entretanto, a nossa vulnerabilidade frente a pandemias.

Em todo o mundo as instituições viram-se impotentes diante de uma crise dessa magnitude, diversas medidas vêm sendo tomadas, às vezes de formas desencontradas, gerando e amplificando conflitos.

No caso de condomínios, principalmente por conta das medidas de isolamento social impostas pelas autoridades acabam surgindo conflitos, muitas vezes movidos pelo pânico e desinformação. Nesses casos, qual é o papel do síndico no enfrentamento da COVID-19?

Antes de mais nada, convém estabelecer os parâmetros legais dessa problematização. O Código Civil brasileiro estipula em seu artigo 1.336, IV, que é dever do condômino não prejudicar a saúde dos demais. 

Art. 1.336 - São deveres do condômino:

(...)

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. (grifo nosso).

Por outro lado, o artigo 1.348 do mesmo diploma legal atribui ao Síndico o dever de fiscalizar o cumprimento das normas internas do condomínio, especialmente no que toca o uso das partes comuns e exposição aos demais condôminos e ocupantes. Em todo caso é importante destacar que o síndico não tem poder de polícia.

Art. 1.348 - Compete ao síndico:

(...)

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

(...)

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; (grifo nosso).

O Direito sempre deve ser analisado de forma sistêmica, principalmente para evitar o conflito de normas que incidem em casos concretos.

Do ponto de vista do cidadão, temos os direitos individuais, disciplinados no Art. º 5º da Constituição Federal, onde destacamos:

Art. 5º - Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(...)

II - ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;

XV - e livre a locomoção no território nacional em tempo de paz, podendo qualquer pessoa, nos termos da lei, nele entrar, permanecer ou dele sair com seus bens;

XVI - todos podem reunir-se pacificamente, sem armas, em locais abertos ao público, independentemente de autorização, desde que não frustrem outra reunião anteriormente convocada para o mesmo local, sendo apenas exigido prévio aviso à autoridade competente; (grifo nosso).

(...)

XXII - é garantido o direito de propriedade;

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;

Ab initio, as medidas de confinamento e de restrição de acesso tem um caráter meramente orientativo, uma vez que, até o presente momento, inexiste lei que determine o confinamento de pessoas ou a restrição de acesso a determinados locais.

Cumpre-se destacar que lei é uma norma emanada de autoridade soberana competente, no caso concreto, do Congresso Nacional, Assembleias Estaduais ou Distrital ou ainda Câmaras de Vereadores, imposta a todos os indivíduos a obrigação de submeter-se a ela sob pena de sanções, obedecendo os Princípios Constitucionais. 

Assim como há o disciplinamento das garantias individuais, a Constituição Federal também prevê excepcionalidades onde pode haver mitigação ou supressão temporária dessas garantias, é o que ocorre no estado de defesa, regrado pelos artigos 136 a 141.

Art. 136. - O Presidente da República pode, ouvidos o Conselho da República e o Conselho de Defesa Nacional, decretar estado de defesa para preservar ou prontamente restabelecer, em locais restritos e determinados, a ordem pública ou a paz social ameaçadas por grave e iminente instabilidade institucional ou atingidas por calamidades de grandes proporções na natureza.

§ 1º O decreto que instituir o estado de defesa determinará o tempo de sua duração, especificará as áreas a serem abrangidas e indicará, nos termos e limites da lei, as medidas coercitivas a vigorarem, dentre as seguintes:

I - restrições aos direitos de:

a) reunião, ainda que exercida no seio das associações;

(...)

§ 2º O tempo de duração do estado de defesa não será superior a trinta dias, podendo ser prorrogado uma vez, por igual período, se persistirem as razões que justificaram a sua decretação.

(...)

§ 4º Decretado o estado de defesa ou sua prorrogação, o Presidente da República, dentro de vinte e quatro horas, submeterá o ato com a respectiva justificação ao Congresso Nacional, que decidirá por maioria absoluta.

§ 5º Se o Congresso Nacional estiver em recesso, será convocado, extraordinariamente, no prazo de cinco dias.

§ 6º O Congresso Nacional apreciará o decreto dentro de dez dias contados de seu recebimento, devendo continuar funcionando enquanto vigorar o estado de defesa.

§ 7º Rejeitado o decreto, cessa imediatamente o estado de defesa. (grifo nosso).

Neste caso, ficaria mitigado o direito de ir e vir e o direito de reunião, mas sem impacto sobre o direito de propriedade. 

A limitação da propriedade nos condomínios edilícios

Nas palavras de Beil & Oliveira:

“Condomínio edilício é o conjunto de propriedades numa edificação composto por partes exclusivas e partes comuns. A adoção da expressão condomínio edilício tem fundamento no fato de ser este o nome adotado pela legislação ora vigente, constante dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil. Como o próprio nome já diz, no condomínio várias pessoas possuem o co-domínio (co-propriedade) sobre uma mesma coisa, havendo, contudo, no edilício, a característica distintiva especial de que uma parte do bem sob uma mesma área é de propriedade exclusiva de cada um dos comunheiros, e outra parte é comum”. (BEIL, Eduardo & OLIVEIRA, Álvaro Borges. A limitação ao direito de propriedade nos condomínios edilícios e sua função social. Disponível em: https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-civil/a-limitacao-ao-direito-de-propriedade-nos-condominios-ediliciosesua-funcao-social/ em 02/04/2020).

Neste tipo de propriedade os condôminos são proprietários de áreas privativas coexistindo com áreas compartilhadas. À luz do Direito, proprietário é definido pelo artigo 1.228 do 

Código Civil:

Art. 1.228 - O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. (grifo nosso).

E em relação ao proprietário de unidade em condomínio edilício, o Código Civil especifica:

Art. 1.335 - São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; (grifo nosso).

Dessa forma é possível inferir que o proprietário de unidade em condomínio edilício tem direitos plenos de usar, fruir e dispor livremente das suas áreas privativas e disciplinadamente das áreas comuns, desde que não exclua a utilização dos demais condôminos, com as ressalvas legais (Código Civil, Art. 1228, §§s 1º e 2º, dentre outras).

Normas internas de um condomínio edilício

Enquanto as normas que fazem parte do ordenamento jurídico estatal regulam a vida em sociedade, é possível estabelecer microssistemas com normas próprias (desde que não violem Princípio Constitucionais nem a legislação em vigor), no caso dos condomínios edilícios são a convenção (ou estatuto) e o regimento interno (regulamento) que disciplinam o uso das coisas, sejam elas comuns ou privativas.

Tais diplomas são submetidos à autoridade máxima de condomínios, a assembleia geral. É esta que tem a competência legal de criar, revogar ou modificar normas e critérios de utilização de coisas comuns. O papel do síndico é fazer cumprir essas normas, fiscalizar, orientar, mas não "legislar”. 

Todos os atos desempenhados pelo síndico devem estar pautados na lei ou nas normas internas (Convenção e Regimento), bem como das decisões exaradas da Assembleia Geral, no interesse do bem comum.

Em situações extraordinárias, para resguardo do síndico no desempenho de suas atribuições é aconselhável a convocação de Assembleia Geral Extraordinária, em caráter de urgência ou não, para que esta delibere as medidas que deverão ser impostas como forma de proteção da saúde dos moradores, observados os trâmites legais. Em casos de urgência, o síndico pode se valer do estatuído no Código Civil, artigo 1.341, § 2º (“Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente”).

Atuação ao síndico frente ao COVID-19

Preliminarmente, deve-se salientar que, quando se trata de formas de conter enfermidades contagiosas, mais precisamente, epidemias ou pandemias, há necessidade de fundamento científico, principalmente das autoridades médicas (Ministério da Saúde ou outras fidedignas como parecer de profissional ou entidade especializada).

Considerando que praticamente todas as medidas propostas levem a restrição de contato físico entre os condôminos/ocupantes, bem como mitigar acesso às áreas comuns, é imperativo o embasamento técnico, que pode ser extraído de um Decreto do Poder Executivo, de orientações da Organização Mundial de Saúde (OMS) ou da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa), das secretarias estadual ou municipal de saúde, dentre outros. Não devendo ser tomadas medidas restritivas sem consultar especialistas e sem ratificação da Assembleia Geral antes.

À seguir examinaremos algumas situações que poderão vir a surgir nesse enfrentamento:

a) Interdição total ou parcial de áreas comuns não essenciais: Entendemos que tal determinação afete de forma direta a propriedade dos condôminos, mesmo podendo ameaçar à saúde coletiva, exigindo a deliberação em AGE de medidas restritivas com prazo determinado. Podem ser fechados ou impostas regras que reduzam seu funcionamento (redução de horários ou de pessoas utilizando simultaneamente);

b) Restrições de acesso à edificação de prestadores de serviços essenciais como médicos, dentistas, enfermeiros, fisioterapeutas, etc.: Entendemos que o condomínio NÃO pode proibir a utilização de áreas comuns e elevadores por profissionais ainda que, potencialmente, possam estar contaminados. O síndico, com base nas decisões da AGE, pode instituir regras que limitem a quantidade de pessoas nas áreas comuns e elevadores, destinem elevadores exclusivos aos profissionais potencialmente infectados, etc.;

Tais medidas podem ser estendidas às escadas, portaria (simplificando o controle de acesso sem comprometer a segurança, como por exemplo evitar a coleta de biometria manual, mas fotografando documentos e rosto de visitantes);

c) Restrições de acesso à edificação – serviço não essencial como prestadores de serviços (pedreiros, pintores, diaristas, eletricistas, etc.): Entendemos que o condomínio NÃO pode proibir o acesso desses profissionais às unidades onde serão realizados esses serviços, desde que estejam obedecidas as regras de horário estipuladas no regimento interno, trata-se do exercício regular de direito de propriedade dos condôminos sobre as áreas privativas;

d) Restrições de acesso à edificação de visitantes: Entendemos que o condomínio NÃO pode proibir a utilização de áreas comuns e elevadores por visitantes, por decorrência do direito de propriedade que o condômino tem;

e) Entrega de móveis e eletrodomésticos: Entendemos que o condomínio NÃO pode proibir a entrega de móveis e/ou mudanças, desde que as regras previamente estabelecidas no tocante a dias e horários sejam respeitadas;

f) Obras em unidades condominiais: No tocante às áreas privativas, compete aos seus proprietários estabelecer a urgência e relevância das referidas obras, desde que atendam as regras previamente estabelecidas no tocante a dias e horários, assim sendo, entendemos que não cabe ao síndico ou ao condomínio obstar a realização de obras nas áreas privativas;

g) Obras em áreas comuns: No tocante às áreas comuns, o síndico tem a prerrogativa de adiar, suspender ou até rescindir contratos com base nos artigos 317 e 478 do Código Civil (resolução não culposa de contrato por fato superveniente);

h) Realização de festas e reuniões: Apesar dos condôminos serem co-proprietários das áreas comuns, o síndico pode proibir as festas, confraternizações e reuniões nas áreas comuns, com base no art. 1.277 (uso anormal da propriedade em combinação com o artigo 1.336, IV, (deveres do síndico zelar pela saúde e segurança dos condôminos) ambos do Código Civil;

i) Utilização de calços em portas corta-fogo para melhorar ventilação: Embora seja importante a ventilação para evitar a concentração de patógenos nocivos, a prática que vem sendo observada em alguns condomínios de calçar as portas corta fogo da escadaria visando a melhoria da ventilação, trata-se de medida que deve ser evitada. Os projetos de prevenção de incêndio levam em consideração oferecer uma rota segura de evacuação livre de fumaça em caso de incêndio e, para isso é fundamental manter as portas sempre fechadas (é por essa razão que esse tipo de porta dispõe de molas para fechamento). Trata-se de ato ilícito e, em caso de incêndio, ainda que durante uma pandemia, gera o dever de indenizar em caso a prejuízos à saúde ou a vida de pessoas;

j) Realização de assembleias (AGEs): Considerando a RECOMENDAÇÃO das autoridades sanitárias, para evitar aglomerações, são desaconselhadas as realizações de assembleias condominiais (AGOs ou AGEs), entretanto podem surgir situações em que seja necessária essa realização. As assembleias virtuais, ou seja, as que podem ser feitas através de videoconferência ou quaisquer outros aplicativos informáticos necessitam de regulamentação prévia. Somente as decisões exaradas de assembleias presenciais são válidas, caso não haja a expressa previsão na convenção condominial.

Fica evidenciado o fato que a grande maioria dos condomínios não possui convenções, nem regimentos internos que contemplem o enfrentamento de situações como essa pandemia, tornando necessária a atualização dessas normas internas, inclusive para instituir as assembleias virtuais e sistemas de votação mais flexíveis, preservando a livre manifestação da vontade dos condôminos.

O principal obstáculo se trata de interpretação jurisprudencial de um dispositivo legal, o artigo 1.352 do Código Civil:

Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Como esse artigo prevê a presença dos condôminos, muitos juízes interpretam de forma restritiva, invalidando as deliberações obtidas por modo não presencial, mas se houver expressa disposição permissiva na convenção, as decisões jurisprudenciais convergem para a convalidação desse meio, disciplinando a forma virtual. De qualquer forma é imprescindível alterar a convenção de forma presencial para só então se valer de decisões tomadas por meio virtual.

Dos eventuais excessos praticados pelo síndico

Ao assumir suas funções, muitas vezes o desconhece plenamente suas atribuições, bem como qual sua responsabilidade diante de eventuais fatos ilícitos ou acidentes possam ocorrer no condomínio. Assim sendo, o síndico deve se inteirar de suas atribuições legais, correndo o risco de ser surpreendido e responder civil ou criminalmente perante o Poder Judiciário, podendo responder por ação ou por omissão, ou seja, poderá responder por ter feito algo que não lhe competia ou por deixar de fazer algo que lhe foi atribuído.

Existem situações em que exacerbando o desempenho de suas funções o síndico cause algum dano a outrem. Nesse caso incide o Artigo 927 do Código Civil:

Art. 927 – Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

O ato ilícito também é definido no Código civil, pelos artigos 186 e 187:

Art. 186 - Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187 - Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Exemplificando, se o síndico deixar de conservar ou consertar um piso na área comum do condomínio e, em razão disso, ocorrer um acidente, causando lesões corporais em uma pessoa, se configurará a responsabilidade civil, que consiste na obrigação de reparar o dano mediante indenização, se esse fato (acidente) gerar dano à dignidade ou honra da pessoa, que cause uma grave perturbação em seu equilíbrio emocional, caracteriza o dano moral, se desse acidente sobrevier algum tipo de mutilação ou grave e irreversível lesão visível haverá ainda o dano estético e, seguindo pelo encadeamento de consequências do fato, poderá haver cometimento de crime, como por exemplo, lesão corporal (Art. 129 do Código Penal), sendo o autor do fato criminoso o síndico. 

Existem diversas situações similares, como manutenção de garagens, piscinas, salão de festas, escadaria, sauna, etc. Em todas essas situações há potenciais riscos ao condomínio e ao síndico se este não for diligente ou não cumprir as normas internas existentes (convenção e/ou regimento) ou deixar de observar as normas ABNT cabíveis (por exemplo: NBR 16.280).

Importante destacar ainda que se a obra ou a manutenção seja realizada por empresa terceirizada, a responsabilidade civil será compartilhada entre a empresa terceirizada, o condomínio e o síndico, pois este último tem culpa pela ausência de fiscalização (culpa in vigilando) ou pela equivocada escolha da empresa prestadora de serviços (culpa in eligendo).

Outro problema ocorre quando o síndico decide por si, agindo de forma autoritária, interferir na vida privada dos condôminos, cerceando seus direitos, como por exemplo, decidir liberar ou impedir o acesso de visitantes às áreas privativas dos condôminos ou ainda, no caso do presente tema, diante dessa pandemia do COVID-19, adotar ou implementar medidas sem o respaldo legal ou assemblear. 

Caso o síndico não proceda amparado na legalidade e decida pelo constrangimento ao condômino, cerceando seus direitos ou garantias fundamentais constitucionais, estará sujeito à responsabilização criminal, bem como à responsabilização civil, diante do abalo emocional que poderá ocasionar ao condômino (dano moral).

Em caso de demanda judicial contra o condomínio, poderão os demais condôminos ingressar com ação regressiva em face do síndico, que responderá com seu patrimônio pessoal, pelos atos ilícitos que porventura tenha praticado, seja por ação ou por omissão.

Conclusão

A sociedade evolui à medida em que supera seus desafios e problemas, muitas situações que derivaram dessa pandemia do COVID-19 ainda serão objeto de demandas judiciais, muitas decisões tomadas em época turbulenta, mediadas pelo pânico, insegurança e desinformação generalizada ainda repercutirão por muito tempo. Fica claro que os condomínios devam se preparar, alterando suas convenções e regimentos de forma a disciplinar situações que exijam controles mais efetivos de enfrentamento e implementem procedimentos mais ágeis de tomada de decisão terão melhores condições de garantir mais segurança e saúde a todos seus ocupantes.

Ao síndico compete a participação ativa na implementação dessas medidas de aperfeiçoamento e de gestão, mas deve procurar atender os preceitos legais para evitar abusos que poderão ser demandados judicialmente, trazendo prejuízos ao condomínio com a possibilidade de regresso contra si, no caso de cometimento de atos ilícitos ativos ou omissivos, destacando que o síndico não tem poder de polícia.

Texto: Helmut Josef Gruber, Advogado, Engenheiro

Justiça suspende contrato de locação em shopping center devido à pandemia

A justiça acolheu de forma parcial o pedido para que suspendessem cláusulas do contrato de locação de loja em shopping em razão da pandemia.

Como é notório, atualmente se tem as medidas de fechamento de comércios para evitar aglomerações e a disseminação do vírus da COVID-19. Por este motivo, muitos comerciantes, principalmente de shoppings centers, foram obrigados a manterem as portas fechadas, resultando em uma queda brusca de faturamento.

A decisão do juiz da 25ª Vara Cível de Brasília determinou a suspensão do pagamento de aluguel, em razão que o Código Civil permite o reequilíbrio contratual na hipótese de estar em uma situação imprevisível.

Porém, o magistrado decidiu que não se pode suspender o pagamento do condomínio, pois será diminuído naturalmente em razão da situação, e que este valor é utilizado para pagamento de terceiros de boa-fé.

Fonte: João Victor Bicalho, Especialista em Processo Civil / Jusbrasil

Juízes não podem exercer função de síndico de condomínio, decide CNJ

O Plenário do Conselho Nacional de Justiça confirmou que juízes não podem exercer a função de síndico nem representar condomínio em juízo. O entendimento foi confirmado na sessão de 31 de março ao julgar consulta feita por um desembargador do trabalho.

Em seu voto, a relatora, conselheira Maria Cristiana Ziouva, explicou que, conforme a Lei Orgânica da Magistratura Nacional (Loman), não há possibilidade de juiz se envolver em comércio ou exercer cargo de direção de sociedade civil, associação ou fundação, conforme prevê o artigo 36. A vedação tem o objetivo de assegurar que a atuação do magistrado seja livre de qualquer interferência, sendo reforçada pelo Código de Ética da Magistratura Nacional que estabelece que os juízes não devem assumir encargos ou contrair obrigações capazes de perturbar ou impedir o cumprimento de suas funções específicas.

No voto, a relatora ressaltou que as proibições visam proteger o próprio Poder Judiciário, de modo que seus integrantes sejam dotados de condições de total independência; e garantir que os juízes dediquem-se, integralmente, às funções inerentes ao cargo, proibindo que a dispersão com outras atividades deixe em menor valia e cuidado o desempenho da atividade jurisdicional.

O relatório destacou, ainda, que o CNJ também proibiu a participação de magistrado em atividades de coaching (Resolução 226/2016) e titulares de Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (Eireli), mesmo quando administradas por terceiros. Com informações da assessoria de imprensa do CNJ.

Fonte: Revista Consultor Jutídico

Energia solar em casas de baixa renda pode poupar R$ 817 milhões em 25 anos

A instalação de sistemas de geração de energia solar fotovoltaicas em residências de consumidores de baixa renda, que pagam a tarifa social de energia, com desconto na conta de luz, pode resultar em uma economia de R$ 817 milhões para esses clientes ao longo de 25 anos. A projeção está incluída em ofício entregue esta semana pela Associação Brasileira de Energia Solar Fotovoltaica (Absolar) para os presidentes da Câmara, Rodrigo Maia, e do Senado, David Alcolumbre, e para o ministro de Minas e Energia, Bento Albuquerque.

No documento, a entidade informa que tomou conhecimento dos estudos entre a pasta e o Congresso para a aprovação de uma medida que permita a isenção da cobrança da tarifa de energia para a classe de baixa renda pelos próximos três meses, devido aos impactos da pandemia da covid-19 e ao isolamento social. Estima-se que a medida demande R$ 1,05 bilhão, que pode ser retirado do programa de eficiência energética das distribuidoras.

De acordo com a Absolar, esse valor de R$ 1,05 bilhão permitiria a instalação de 87,5 mil sistemas de geração de energia solar fotovoltaica nas residências. Esses equipamentos resultariam na economia na conta de luz desses usuários no valor total de R$ 817 milhões, em 25 anos.

Ainda segundo a associação, a medida proporcionaria geração de empregos, na instalação e manutenção dos equipamentos, além de gerar uma arrecadação tributária direta e indireta de R$ 237 milhões, em 25 anos, e de uma economia de R$ 253 milhões na Conta de Desenvolvimento Energético (CDE), o "superfundo" do setor elétrico, por meio do qual é pago o subsídio para a tarifa social.

Fonte: Valor Econômico online, Rodrigo Polito

Rede suíça oferece confinamento cinco estrelas em tempos de coronavírus

Entregador particular, um médico à disposição e teste de diagnóstico de COVID-19 em domicílio são alguns dos serviços oferecidos pela rede de apartamentos de luxo Le Bijou, na Suíça, para um confinamento cinco estrelas.

Operando 42 apartamentos hoteleiros de primeira categoria, a rede começou a registrar uma queda das reservas no final de fevereiro, quando o país registrou seus primeiros casos de infecção pelo novo coronavírus, e a pandemia explodiu na Itália.

Ao mesmo tempo, havia clientes que faziam reservas incomumente longas, de duas semanas ou mais, e muitos pediam a visita de um médico.

“Nós nos demos conta de que tínhamos que oferecer um novo serviço e nos adaptarmos o quanto antes. Foi assim que propusemos os apartamentos de contenção”, explicou à AFP o cofundador e presidente da rede, Alexander Hübner.

Segundo ele, as tarifas estão com valor reduzido em relação ao preço cheio, que pode chegar a até 2.000 francos suíços (2.050 dólares) por noite.

“Os apartamentos maiores, ou de superfície média, giram em torno de 500 francos por dia (510 dólares)”, afirma.

Por 800 francos extras na diária (820 dólares), os residentes podem receber a visita de um médico, ou de uma enfermeira duas vezes ao dia. E, por mais 4.800 francos na diária (4.900 dólares), podem garantir monitoramento médico 24 horas.

Por último, realizar um teste de diagnóstico da COVID-19 eleva a diária em 500 francos (510 dólares).

Hübner garante que não basta assinar o cheque para fazer o teste. “É falto dizer que basta pagar para fazer um teste. Precisa ter sintomas graves”, frisou.

A taxa de ocupação está em torno de 70%.

A identidade dos clientes é confidencial, mas, de acordo com a página institucional, o cofundador da Apple Steve Wozniak e o autor do “Lobo de Wall Street”, Jordan Belfort, pernoitaram por lá.

Fonte: Isto é Dinheiro

Venda de imóveis por videoconferência

De olho nas recomendações das autoridades de Saúde e nas despesas adicionais que o caixa da Prefeitura do Rio vai ter, decorrentes da necessidade de enfrentamento do coronavírus, a Fazenda Municipal do Rio inicia uma nova experiência. A partir de agora os imóveis municipais disponíveis para comercialização poderão ser comprados por meio de vídeo conferência. As sessões serão transmitidas online no site oficial e na rede social da secretaria e, no caso de licitações, até mesmo os envelopes de habilitação e proposta das empresas poderão ser enviados à Subsecretaria de Patrimônio Imobiliário por meio postal.

“A Fazenda busca formas de aumentar a arrecadação, neste momento em que o Tesouro Municipal é pressionado por conta do necessário enfrentamento ao coronavírus. Vimos na Receita Patrimonial uma das alternativas para a entrada de recursos no caixa, não só para fazer frente a esse custeio extraordinário, mas também para manter a saúde fiscal da cidade”, esclarece Rosemary de Azevedo Carvalho Teixeira de Macedo, secretária municipal de Fazenda.

A relação dos imóveis de propriedade do município que não reúnem características para a utilização no serviço público está disponível no site http://licitaimoveis.rio/. No portal é possível ter acesso a fotografias dois imóveis e informações sobre preços. No caso daqueles que serão licitados, o site disponibiliza também os editais.

Quais medidas o(a) síndico(a) pode adotar para prevenir e combater a COVID-19 no condomínio?

Diante da atual situação de pandemia, causada pela COVID-19 a nível mundial, surgem para síndicos (as) e condôminos (as) dúvidas em relação às intervenções possíveis para a diminuição do risco de contágios.

Primeiramente, é importante ressaltar que o direito de propriedade não é absoluto, existindo expressa previsão no artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil de que os condôminos (a) não podem utilizar suas partes de maneira prejudicial à saúde dos demais. 

Assim, sendo o (a) síndico (a) responsável pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores, é possível que adote medidas extraordinárias de prevenção e combate à COVID-19. 

Confira algumas dessas medidas.

Quais medidas podem ser adotadas como forma de prevenção?

Proibição de aglomerações, com a restrição ou limitação do uso de ambientes comuns não essenciais, tais como academias, piscina, churrasqueira, salão de festas, salão de jogos, etc.;

Limitação do número de pessoas a usar o elevador, sendo possível inclusive a restrição a pessoas da mesma unidade imobiliária por vez;

Disponibilização de álcool em gel nos locais de grande circulação;

Suspensão das obras em andamento nas áreas comuns ou privativas e adiamento das novas obras, devendo ser mantidas somente as emergenciais, a fim de evitar a circulação de mais pessoas no condomínio;

Determinar que os moradores retirem compras delivery na portaria;

Devem ser fornecidos Equipamentos de Proteção Individual (EPI) adequados para funcionários da limpeza;

Intensificação da higienização de locais de uso comum essenciais, tais como botões do elevador, maçanetas, corrimões, biometria, dentre outros.

As assembleias condominiais devem ser mantidas?

Antes de realizar qualquer assembleia condominial presencial, o (a) síndico (a) deve consultar as determinações das autoridades públicas competentes.

Em Sergipe, por exemplo, o Governo do Estado proibiu, através do Decreto nº 40.567/2020, a realização de eventos e de reuniões de qualquer natureza, seja de caráter público ou privado, até 17/04/2020.

Assim, recomenda-se que as assembleias que não tratem de assuntos urgentes sejam adiadas nos termos da Convenção do Condomínio. 

Já em caso de questões inadiáveis, sugere-se a realização de assembleia virtual, seja por videoconferência, grupo de Whatsapp ou outro meio tecnológico disponível.

O (A) síndico (a) deve ser informado (a) caso algum (a) morador (a) esteja com COVID-19 ou com suspeita de infecção?

Cada condômino (a) tem o dever de não prejudicar a segurança e saúde dos demais, conforme artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil.

Por isso, em caso de infecção ou suspeita de contágio, o (a) morador (a) deve comunicar imediatamente ao (à) síndico (a) para que as medidas de segurança sejam reforçadas.

Quais medidas podem ser tomadas se surgirem casos suspeitos ou confirmados de infecção pela COVID-19 no condomínio?

Reforçar as medidas de higienização das áreas comuns;

Comunicar aos demais moradores (as) sobre a existência de caso confirmado de infecção;

Preservar a identidade do (a) morador (a) infectado (a) ou com suspeita de infecção;

Aplicar advertência ou multa, em caso de descumprimento do isolamento por parte do (a) morador (a) infectado (a), desde que haja previsão na Convenção do condomínio;

Denunciar às autoridades públicas o descumprimento do isolamento por parte do (a) morador (a) infectado (a).

Quais dispositivos legais autorizam o (a) síndico (a) a adotar essas medidas de prevenção e combate à COVID-19?

De acordo com o artigo 1.348, inciso V, do Código Civil, o (a) síndico (a) está obrigado (a) a zelar pela prestação dos serviços que interessem aos moradores.

Assim, com base nesse artigo, nas recomendações da Organização Mundial da Saúde (OMS) e nas determinações das autoridades públicas competentes, o (a) síndico (a) pode adotar medidas restritivas para diminuir o risco de contágio da COVID-19 no condomínio.

Em contrapartida, o (a) síndico (a) deverá informar aos (às) moradores (as) todas as medidas adotadas e prestar contas de suas decisões, em momento posterior, à assembleia.

Fonte: Danielle Reis de Oliveira, Bacharela em Direito pela Universidade Federal de Sergipe (UFS). Advogada associada do Escritório MB&A Advocacia e Consultoria. Atua nas bancas de Reclamação Trabalhista.

O que os corretores de imóveis precisam fazer em tempos de quarentena e covid-19?

A retração do mercado em 2020, que começava a experimentar um ligeiro aquecimento após  a recessão dos anos anteriores, já preocupa os corretores e as imobiliárias, que veem as medidas de quarentena devido à pandemia do covid-19 derrubar projeções de crescimento e frustrar expectativas de vendas.

O especialista do mercado imobiliário, Rafael Scodelario, aponta que é necessário para os profissionais do setor adotar medidas que garantam não apenas a sobrevivência em tempos de crise, mas dar a volta por cima.

“Nesse momento de quarentena, as negociações por compra e venda de imóveis ficarão escassas, por conta das visitas nos imóveis que serão praticamente impossíveis dadas as restrições da quarentena e o isolamento social recomendados para conter o covid-19. Nesse caso, o melhor a ser feito é trazer os clientes mais perto de você de outras maneiras que vão além do presencial. É preciso adotar novas estratégias, redobrar a atenção ao possível comprador e oferecer apoio, positividade e esclarecimento de dúvidas, demonstrando empatia”, declara.

Scodelario aponta quatro boas práticas e medidas que devem ser tomadas pelos corretores de imóveis durante este período difícil de quarentena e coronavírus. Confira:

1- Não queira focar só em vender. É momento de entender mais os seus clientes

Demonstre empatia e compreensão quanto a situação financeira mais delicada e mostre-se de algum modo como uma pessoa que pode ter uma solução. Não é momento de sufocar o cliente com propostas e mais propostas de investimento e sim de motivá-lo, de ter uma fala mais de amigo e menos de vendedor, incentivando-o a não se entregar e direcioná-lo a investir em algo que pode ser um bom negócio.

2- Tendências do mercado

Esteja atento a tudo que acontece fora do seu universo como corretor, pois em uma economia global tudo está interligado. Daqui pra frente o trending será sempre um assunto muito abordado pelos clientes, tanto vendedores quanto compradores.

3- Torne-se um especialista em financiamento

Agora, mais do que nunca, devido a crise e a redução de dinheiro circulante, os corretores precisam saber tudo sobre financiamento, normativos dos bancos, rentabilidade de fundos de investimentos e do mercado financeiro atual.

4- Oportunidades na crise

O mercado imobiliário, daqui pra frente, será um dos maiores nicho de investimentos do país, principalmente com a queda de quase 50% da bolsa. Em vez da volatilidade do investimento em ações, muitos buscarão segurança e o mercado imobiliário proporciona isso.

Comprando um imóvel, vc pode ter uma crise de liquidez, como por exemplo não conseguir vender ou alugar o imóvel em um prazo curto de tempo, mas perder dinheiro, dificilmente irá perder. Conscientizar as pessoas disto é fundamental, para que se decidam por investir em imóveis. O corretor que se especializar em trazer valorização e rentabilidade para seus clientes, terá muito êxito durante um longo tempo.

Coronavírus interrompe recuperação do mercado imobiliário e suspende IPOs (Oferta Pública Inicial)

Poucas semanas atrás, misturadores de cimento, guindastes, escavadeiras e trabalhadores em pelo menos quatro diferentes obras residenciais e comerciais tumultuavam uma estreita rua próxima à Faria Lima, a mais movimentada via empresarial de São Paulo.

Em um dos vários canteiros de obras de São Paulo, a atividade juntamente com uma longa fila de empresas que queriam levantar cerca de 10 bilhões de reais em ofertas públicas iniciais de ações, sugeria que o mercado imobiliário brasileiro finalmente se recuperava de uma longa crise.

Embora as obras prossigam em muitas das ruas agora esvaziadas pela pandemia de coronavírus, ao menos uma dúzia de listagens de ações de construtoras foi cancelada ou adiada.

As ações da Mitre Realty Empreendimentos, que em fevereiro tornou-se a primeira incorporadora a listar ações na bolsa paulista em mais de 10 anos, despencaram cerca de 39%, superando a queda de 35% do Ibovespa.

“Quando se olha para a bolsa de valores vemos movimentos de venda por investidores que querem se proteger das incertezas, então não é um bom momento para IPOs”, afirmou Luiz Antonio França, presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras (Abrainc).

A indústria da construção civil desempenha papel crucial na economia brasileira, respondendo atualmente por cerca de 4% do Produto Interno Bruto (PIB) e mais de 5% dos empregos com carteira assinada. Mas o setor foi um dos que mais sofreu com a recessão que atingiu o país a partir de 2014.

Marcada por inadimplência recorde, distratos e custos de financiamento altíssimos, a mais recente crise vivida pela construção civil levou duas incorporadoras a pedir recuperação judicial e outras a reestruturar suas dívidas.

Agora, mesmo com a taxa de juros em um nível historicamente baixo de 3,75%, o que normalmente encorajaria financiamentos imobiliários, brasileiros devem adiar a compra de imóveis em meio a alertas de aumento do desemprego, à medida que empresas são forçadas a suspender atividades, segundo agentes do mercado.

“O mercado imobiliário costuma ser um refúgio em tempos de crise, mas cancelamentos ou adiamento das vendas podem ocorrer se o desemprego subir”, disse Basilio Jafet, presidente do Sindicato da Habitação (Secovi) de São Paulo, centro financeiro do Brasil.

Há pouco mais de um mês, o Secovi-SP projetava alta de 10% nas vendas de novos imóveis residenciais na cidade de São Paulo em 2020 em meio a expectativas de avanço em importantes reformas econômicas.

Mas esses números devem ser revisados para baixo após o surto de coronavírus, apesar dos esforços de construtoras para prosseguir com as vendas por meio de canais digitais enquanto os stands e showrooms seguem fechados por determinação de autoridades para conter a epidemia.

Conforme dados do Ministério da Saúde, o Brasil tinha 5.571 casos confirmados da doença Covid-19 e 201 mortes até terça-feira, dia 31.

“Parecia um cenário perfeito para o setor imobiliário, com baixas taxas de juro, atividade econômica se recuperando e vendas começando a crescer”, disse Guilherme B. Netto, sócio na RBR Asset Management, especializada em ativos imobiliários. “Agora está tudo incerto.”

Canteiro de obras

Apesar das regras de isolamento social adotadas por decretos municipais e estaduais e de algumas interrupções no transporte coletivo, as obras não foram paralisadas, dado que os trabalhos ocorrem a céu aberto.

Um esquema de rodízio para refeições também vem sendo adotado para reduzir o risco de contaminação pelo coronavírus, acrescentou Jafet.

“Somos a locomotiva, então se nós pararmos os vagões também param”, disse José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), lembrando que outros 62 setores, incluindo o varejo, são impactados pela construção civil.

Embora as obras em andamento continuem, incertezas sobre a duração da crise colocam em risco os lançamentos de novos projetos.

“Não vamos lançar nada do jeito que as coisas estão”, disse Raphael Horn, co-presidente da Cyrela, em teleconferência recente com analistas sobre os resultados do quarto trimestre.

O desemprego, que deve disparar com a epidemia do coronavírus, é a principal preocupação, afirmou o gestor de ativos da Ace Capital, Gabriel Trebilcock. “As taxas de juros baixas são importantes para o setor, mas não são tudo. O desemprego precisa cair para impulsionar as vendas.”

Ainda assim, participantes do setor seguem cautelosamente otimistas, destacando sinais de esperança na China, epicentro inicial do coronavírus.

“A China conseguiu controlar o coronavírus, então só podemos esperar que o resto do mundo também o fará e não tenho dúvidas de que o mercado imobiliário se recuperará na mesma velocidade com a qual caiu”, disse França.

Outros se esforçam para manter o cronograma de lançamentos enquanto for possível.

“Por enquanto, nossa decisão foi lançar os novos projetos planejados para março e abril também”, contou Eduardo Fischer, co-presidente da MRV, a maior construtora de imóveis econômicos da América Latina. “Mas em momentos como esse a decisão de segunda-feira pode não ser a mesma da terça”, alertou o executivo.

Fonte: Exame

A determinação de isolamento social e a construção civil

Com a determinação de isolamento social, muitos empresários, em especial do ramo imobiliário, têm-se questionado acerca dos prazos para finalização de suas obras, que serão afetados em decorrência da paralisação. Igualmente, se preocupam com o recebimento das parcelas avençadas nos contratos, ante o desaceleramento econômico. Assim, muitas dúvidas surgem, visto a vivência atual de uma situação sem muitos precedentes na história.

Com o advento da Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, houve o reconhecimento legal de um prazo de tolerância para o atraso na conclusão do empreendimento, que já vinha sendo estipulado contratualmente e aceito pela jurisprudência. 

O art. 43-A da referida lei, dispõe que a entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. 

Ocorre que, diante do cenário atual, mesmo com a retomada gradual das atividades, pode ocorrer um atraso ainda maior na entrega da obra, ultrapassando os 180 (cento e oitenta) dias corridos previstos contratualmente. 

Para tanto, a legislação brasileira possui dois institutos jurídicos para resguardar os contratos em vigor, tanto para o contratante, como para o contratado, quais sejam: caso fortuito ou força maior; e a teoria da imprevisibilidade e onerosidade excessiva. 

A atual situação enquadra-se perfeitamente no caso de força maior, posto que a pandemia é um fato externo as atividades exercidas pela construtora e foi originada por causas da natureza, sem a interferência direta humana. Portanto, entendemos que o atraso na obra em virtude da pandemia é motivo justo para afastar eventual multa ou indenização a serem arcadas pela construtora. 

Tal regra está esculpida no artigo 393 do Código Civil e estabelece que o devedor não responderá pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado e, complementarmente, o parágrafo único traz a previsão de que este instituto somente é aplicável se os efeitos dele decorrentes forem imprevisíveis e inevitáveis. 

Por óbvio que os efeitos decorrentes do isolamento social instituído não é responsabilidade de atos humanos, de modo que não há como cobrar nenhuma indenização caso a obra do imóvel adquirido atrase. 

Outra situação que pode ocorrer com o cenário atual é a aplicação da ‘teoria da imprevisibilidade e onerosidade excessiva’, com a denominação latina ‘rebus sic standibus’. A teoria encontra previsão nos dispositivos 478 a 480, ambos do Código Civil.

A regra prevê que caso a obrigação assumida se torne excessivamente onerosas para qualquer uma das partes por acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá ser buscada a resolução ou revisão contratual.

Ainda, o enunciado 366 da IV Jornada de Direito Civil dita que fatos extraordinários e imprevisíveis são aqueles riscos dos quais as partes não se responsabilizaram objetivamente no ato de firmamento do negócio jurídico. 

Assim, caso uma das partes, em razão dos atuais fatos, não consiga mais cumprir com suas obrigações assumidas, possui direito no pedido de resolução do negócio jurídico firmado. 

Oportuno ressaltar por fim que devem as partes contraentes buscar condições amigáveis para resolver as obrigações pertinentes, com o objetivo de preservar o equilíbrio contratual, através de aditivo contratual ou outro instrumento particular cabível, observado caso a caso.

Fonte: Instituto Brasileiro de Direito