Valorização imobiliária leva brasileiros a comprar casas em Orlando

O número de brasileiros que adquirem casas em Orlando, no estado norte-americano da Flórida, está crescendo cada vez mais. O último perfil de compradores internacionais no sul da Flórida apontou o Brasil como o maior comprador de imóveis na região. A pesquisa foi feita pela Associação dos Corretores de Imóveis Miami em parceria com a Associação Nacional dos Corretores de Imóveis dos Estados Unidos (na sigla em inglês, NAR).

Pela primeira vez em 7 anos, os brasileiros fizeram 12% das transações imobiliárias no sul da Flórida. Segundo as Associações, a preferência brasileira é por casas em Miami-Fort Lauderdale-W Palm Beach e Orlando-Kissimmee-Sanford.

Valorização atrai os compradores

De acordo com o investidor internacional e CEO da InvestorsInc, Leandro Teles, o mercado americano é o mais atrativo para o comprador brasileiro. “O que o investidor precisa para investir em imóveis é uma localização, em que a economia está favorável e existe demanda e liquidez”, explica.

O Índice FipeZap aponta que, nos últimos 12 meses, o preço dos imóveis no Brasil teve uma queda de 2,89%. Isso porque, apesar do avanço de 0.28% no valor das casas, é esperado uma inflação de 3,26% para o período.

No entanto, quando se trata dos Estados Unidos, esse índice de valorização é bem maior. A NAR avaliou que o preço médio das casas (Single-Family) em solo norte-americano teve um aumento de 4,2% no último quarto. Em Orlando, especificamente, esse número é ainda maior. De acordo com a revista Forbes, os imóveis na região tem uma valorização média anual de 10%

Liquidez das casas em Orlando é maior do que no Brasil

Além disso, Teles aponta outro ponto-chave para a escolha do mercado imobiliário de Orlando. “O principal para investir em um imóvel não é somente comprar bem, mas também ter uma estratégia de saída. Quando você sai de um investimento imobiliário, você tem que estar em um lugar em que vai ter liquidez”, aponta.

Além da valorização mais interessante do que no Brasil, os imóveis em Orlando também apresentam uma maior liquidez. A média de uma casa na cidade é de 51 dias listada à venda. O dado, da Orlando Regional Realtor Association (ORRA), é de em junho deste ano.

No Brasil, o tempo que um imóvel demora para ser vendido é bem maior do que o observado na região. De acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em janeiro, as ofertas de imóveis no Brasil duraram uma média de 16 meses.

Junto ao ambiente positivo para uma compra, também é somado ao desejo dos brasileiros a oportunidade de dolarizar os investimentos. “Além da divisão do patrimônio em economias diferentes, também é importante levar em consideração a moeda escolhida. Dolarizar parte do patrimônio, com o dólar que é uma moeda mundial, também é uma forma inteligente de assegurar que, na média, seus recursos e rendimentos continuem estáveis”, apresenta Leandro Teles.

Facilidade de compra chama a atenção

Nos Estados Unidos, a compra do imóvel é facilitada. No país, não é necessário ser residente para conseguir financiamento, o que também impulsiona a procura de brasileiros pela região. A única exigência do governo norte-americano é um visto válido, de turista ou estudante.

A propriedade precisa atender o mínimo de U$140 mil e, normalmente, a entrada para estrangeiros é de 30% sob o valor do imóvel. Além disso, é necessário comprovar a origem do dinheiro e comprovar uma renda capaz de arcar com as parcelas mensais. O limite para quitação do financiamento é de 30 anos e os juros ficam em uma média de 5%.

Leandro Teles explica que o ganho do investidor com uma casa em Orlando está no financiamento. “Você compra um imóvel de U$500 mil dólares, dando uma entrada de 30%, ou seja, U$150 mil. Se o imóvel está em um mercado com uma valorização de 10%, você tem uma valorização de U$50 mil dólares por ano. Se você só investiu 150 mil dólares de entrada, em 3 anos, você dobra o capital”, exemplifica.

Turismo movimenta o mercado de casas de temporada em Orlando

Teles também destaca que a região é atrativa por conta do turismo, que movimenta o mercado de casas de temporada. Em 2018, segundo a Visit Orlando, a cidade recebeu 75 milhões de turistas. Assim, tornou-se a cidade mais visitada nos Estados Unidos.

Por conta das mundialmente famosas atrações de Orlando, o aluguel de temporada é destaque na região. Assim, as casas de alto padrão em condomínios fechados e a minutos da Disney, fazem sucesso entre os investidores. Elas oferecem estrutura de lazer completa, piscina privativa e até sala de jogos.

“Um reflexo disso é a Universal anunciando um novo parque, o Epic Universe, e a Disney comprando um terreno enorme na cidade de Kissimmee, provavelmente com a intenção de construir também um novo complexo, já prevendo um novo aumento [de turistas]”, completa o CEO da InvestorsInc.

No entanto, o Leandro Teles destaca que, para comprar casas em Orlando, é importante ter o acompanhamento de uma Assessoria especializada. A InvestorsInc oferece auxílio em todo o processo de compra, desde a procura do imóvel ideal até o financiamento da sua casa.

Posso vender ou alugar minha vaga de garagem?

Com a fabricação em massa de veículos automotores e as facilidades para a aquisição, temos enfrentado o problema da indisponibilidade de vagas de garagem, inclusive em condomínios residenciais.

Por esta razão muitas vezes surge a dúvida se é possível alugar ou mesmo vender uma vaga de garagem que não está tendo utilidade ao proprietário e que está sendo visada por terceiros.

Para responder esta questão, a primeira coisa a ser avaliada é o tipo de vaga de garagem. Existem as vagas privativas/autônomas com e sem matrícula própria e as vagas em áreas de uso comum.

As vagas privativas que possuem matrícula própria são de propriedade individual de cada condômino, desvinculadas da matrícula do apartamento.

As vagas privativas sem matrícula própria são vinculadas às unidades autônomas, estando incluídas na fração ideal daquela unidade, não podendo ser vendidas de forma separada.

Já as vagas em áreas comuns não são de propriedade de nenhum dos condôminos e sua utilização depende das normas internas do condomínio, não podendo ser alienadas.

Feita esta diferenciação, a resposta à questão é que somente as vagas privativas com matrícula própria podem ser vendidas. Entretanto, há mais uma ressalva muito importante: a venda não pode se dar para qualquer pessoa.

Desde uma alteração ao artigo 1.331 do Código Civil, em 2012 é vedada a venda ou a locação de vagas de garagem para não moradores, salvo se houver autorização expressa na Convenção de Condomínio. Caso eventualmente não haja vedação expressa a não condôminos, será necessário o aval de 2/3 dos condôminos em assembleia constituída para tal finalidade.

A restrição em questão objetiva trazer mais segurança aos condomínios, pois possibilitar a venda e locação das garagens a pessoas estranhas ao condomínio seria viabilizar o acesso e a circulação de indivíduos nas dependências desta comunidade, expondo a privacidade e segurança do local, tão prezada nos dias de hoje.

Fonte: Janine Bertuol Schmitt, Advogada especialista em Direito Imobiliário

Irresponsabilidade técnica em obras é inaceitável

O que posso fazer diante do atraso na entrega do meu imóvel?

O atraso na entrega do imóvel comprado na planta é o que mais tem deixado os brasileiros com um pé atrás. Como se não bastasse a ansiedade, muitas vezes a espera é inacabável para pegar as chaves da tão sonhada casa própria. De repente, o consumidor acaba tendo uma notícia desagradável: a entrega vai atrasar. 

Ao assinar o contrato de compra e venda você deve verificar a data estipulada em que o imóvel será entregue e se consta o prazo máximo de 180 dias corridos de atraso permitido pela jurisprudência. Estas informações devem constar em uma das cláusulas do contrato. 

O que fazer?

Caso a cláusula dos 180 dias de “tolerância” não conste no documento, o comprador poderá rescindir o contrato a qualquer momento, até porque, quem atrasou foi a construtora. Neste caso, você receberá o valor integral que já havia pago pelo imóvel. 

Em casos de atrasos, se o consumidor sentir-se lesado de alguma forma pelo atraso na entrega do imóvel poderá pedir uma indenização por danos morais e materiais. 

Se a rescisão partir do comprador, sem que a construtora tenha descumprido nenhuma das cláusulas do contrato, ele perderá um percentual do que já pagou pelo imóvel, de 10% a 25%. 

Inadimplência da construtora, direitos do consumidor

O consumidor tem direito a multa e juros de mora, na forma estipulada no contrato. 

É possível acumular os lucros cessantes (quando a pessoa lesada não recebe o imóvel e é obrigada a continuar pagando aluguel) com a multa contratual por atraso e pedir a equivalência das multas, uma vez que nos contratos a multa sempre é mais pesada em caso de inadimplemento do consumidor. 

O consumidor tem direito a reembolso da construtora, caso tenha despesas como aluguel de outro imóvel, durante o período de atraso de entrega.

Há um prazo de cinco anos para entrar com ação na Justiça em relação ao atraso da entrega, a contar a partir da entrega das chaves ou expedição do habite-se.

Fonte: Rafaela Magro Deodoro, Especialista em Direito Imobiliário

O condomínio pode me impedir de utilizar as áreas comuns se eu estiver em dívida?

Conforme o REsp 1.699.022-SP, de relatoria do eminente Ministro Luis Felipe Salomão, que teve seu voto acompanhado por unanimidade na Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, a disposição condominial que proíbe a utilização das áreas comuns do edifício por condômino inadimplente é ilícita. (Informativo 651 – 02.08.2019)

Na prática os condomínios utilizam-se de referida norma no regimento interno com a finalidade de coibir o condômino a pagar suas dívidas junto ao condomínio. 

Contudo, referida regra acaba por causar não só a limitação do direito de propriedade, mas acaba por constranger a honra da família perante os demais condôminos e até mesmo visitantes do condomínio, ao impedir o acesso às áreas comuns (piscina e academia, por ex.).

A ilicitude reconhecida pelo STJ, diante da análise concreta do caso, pode gerar pretensão por danos morais, que poderá ser reconhecida com base na atual jurisprudência. 

"Mas por que a regra prevista em regimento interno, aprovado em Assembleia pela maioria dos condôminos não tem validade?”

É necessário relembrar aqui, dois dos postulados norteadores da aplicação das normas do Código Civil de 2002, legados a nós por Miguel Reale, quais sejam: a eticidade e a sociabilidade. 

Pela eticidade, deve ser respeitada a boa-fé objetiva nas relações privadas. E este dever anexo impõe a exigência de que as partes adotem as posturas mais amenas, ou seja, menos gravosas na obtenção de seus fins.

Quanto à sociabilidade, a proibição de utilização das áreas comuns em razão de dívidas pode gerar desconforto ao convívio social, que pode culminar em constrangimentos e abalos à personalidade dos integrantes da família. 

Assim, o contrato interno (regimento), não pode descumprir os deveres anexos da boa-fé objetiva e da boa convivência social, ainda que se saiba que é lícito e de grande importância para a manutenção do condomínio que seus condôminos estejam em dia com sua quota do rateio.

Entretanto, o Código Civil dispõe de outras maneiras para que seja efetuada a cobrança do condômino, como: aplicação dos juros, multas, impedimento de votar em determinadas questões em Assembleias e até mesmo estar sujeito a perder o imóvel para quitar referida dívida.

Leia a íntegra do julgado: 

“CONDOMÍNIO. REGULAMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO DE USO DE ÁREA COMUM DESTINADA AO LAZER. CONDÔMINO INADIMPLENTE E SEUS FAMILIARES. IMPOSSIBILIDADE. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL.

É certo que, dentre todos os deveres dos condôminos, o que diz respeito ao rateio das despesas condominiais é, sem dúvida, o de maior relevo, por se relacionar diretamente com a viabilidade da existência do próprio condomínio. No entanto, é ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito a disposição condominial que determina a proibição da utilização como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais. O Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino inadimplente: a) ficará automaticamente sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, ao de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1º, art. 1.336); b) o direito de participação e voto nas decisões referentes aos interesses condominiais poderá ser restringido (art. 1.335, III); c) é possível incidir a sanção do art. 1.337, caput, do CC, sendo obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração; d) poderá haver a perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família (Lei n. 8.009/1990, art. 3º, IV). E como é sabido, por uma questão de hermenêutica jurídica, as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa.” (STJ REsp 1.699.022-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 28/05/2019, DJe 01/07/2019)

Fonte / Autor: Rafael J Dias, Advogado - Corporativo, Responsabilidade Civil, Administrativo e Criminal.

Franquias em shoppings: que fatores influenciam?

Segundo os últimos dados divulgados pela Associação Brasileira de Franchising (ABF), referentes ao primeiro trimestre de 2019, os shoppings centers são responsáveis por quase 25% das lojas físicas de franquias. O segmento fica atrás apenas das lojas de rua. O percentual de lojas nos shoppings aumentou mais de três pontos percentuais, em comparação ao mesmo período de 2018.  Nos dias 1º e 2 de outubro, acontece o 10º Fórum Internacional de Gestão de Redes de Franquias e Negócios, que evento reúne executivos da indústria, varejo, serviços e franqueadores para discutir esse e outros temas relacionados à evolução do franchising e das redes de negócios no mundo.

Luiz Alberto Marinho, sócio-diretor da GS&MALLS, uma das empresas que integra o ecossistema de negócios do Grupo GS& Gouvêa de Souza, é um dos grandes especialistas do país na consultoria especializada em centros comerciais. A mudança do modelo de serviço dos shoppings influencia nos tipos de franquias mais adequados a esse espaço. “O shopping center tende a ter uma concentração maior de serviço e de alimentação. Você tem novas variantes como alimentação saudável e vegana. 

Também que vai haver um crescimento no que diz respeito à conveniência e valor. Ou seja: marcas que estão orientadas a oferecer qualidade por um preço mais acessível”, explica.

O franqueado tem de observar alguns aspectos antes de iniciar um empreendimento. É preciso entender se o público que frequenta o shopping center é o adequado ao negócio. Marinho aponta que o empreendedor deve ter em mente que há negócios que precisam de público com maior poder aquisitivo e podem depender de um fluxo menor. Ao mesmo tempo, há casos em que se precisa de um fluxo alto.

Os custos também precisam ser levados em consideração. Os gastos devem ser compatíveis com as vendas. Em geral, se os custos representarem mais do que 10% das vendas previstas para aquele negócio, provavelmente haverá problemas.

Outro desafio para o segmento em geral diz respeito ao omnichannel. Para Marinho, os shoppings centers não estão fora dessa tendência do varejo. “As franquias devem estar atentas a essa realidade. Muitas vezes o franqueado e o franqueador precisam entrar em um acordo sobre essa nova dinâmica porque ela é inevitável. Isso vai estar cada vez mais presente na rotina dos shopping centers e franquias. Os shoppings já começam a lançar seus próprios Market places. Temos, por exemplo, os projetos da JHSF Malls, da CCP (Cyrela Commercial Properties) e da Sonae Sierra Brasil. As franquias poderiam se beneficiar disso desde que exista um acordo ou alinhamento entre franqueado e franqueador” destaca o executivo.

O 10º Fórum Internacional de Gestão de Redes de Franquias e Negócios acontece nos dias 1 e 2 de outubro, no Teatro Santander, em São Paulo. Em nove edições, já recebeu mais de 9 mil executivos, dentre CEO’s, diretores e gerentes, de 2 mil empresas, incluindo as maiores redes de franquias e negócios do país. Os debates serão conduzidos por lideranças de destaque como Frederico Trajano, CEO do Magazine Luiza; Marcelo Bertini, presidente do Cinemark; Chieko Aoki, presidente da rede Blue Tree Hotels; Caito Maia, fundador e presidente da Chilli Beans, entre outros.

Fonte: Mercado & Consumo

Comprou imóvel na planta? Saiba quando a cobrança de IPTU e condomínio é devida

A compra de um imóvel na planta, para muitos, é a realização de um grande sonho. Essa aquisição tem suas vantagens, porém é importante ficar atento a uma prática muito comum das construtoras, normalmente acobertada por uma cláusula abusiva, prevista nos contratos de compra e venda.

Logo após o "habite-se" do imóvel, as construtoras iniciam as cobranças tanto do IPTU quanto das Taxas Condominiais. No entanto, essa cobrança é ilegal!

A previsão contratual que imputa aos adquirentes a responsabilidade pelo pagamento das despesas após o habite-se, faz com que aqueles sejam induzidos ao pagamento destas.

Contudo, o entendimento do STJ (EREsp 489647) é de que a obrigação de efetuar o pagamento do IPTU e das despesas condominiais só surge com a efetiva entrega das chaves.

Regra geral, antes da entrega das chaves a responsabilidade pelo adimplemento das despesas citadas é da construtora ou de quem esteja na posse do imóvel e não do adquirente.

A verdade é que as Construtoras perpetuam essa ilegalidade. Então, quando nos depararmos com tal situação, algumas medidas que podem ser tomadas são as seguintes:

- Tentar resolver amigavelmente junto à construtora ou administradora do condomínio;

- Não pagar e ajuizar uma ação para suspender as cobranças até o recebimento das chaves ou;

- Pagar os valores e posteriormente requerer na esfera judicial a restituição em dobro.

Fonte: Filipe Paz, Advogado, pós-graduando em Direito Tributário

O que fazer se o inquilino perturba os vizinhos durante a locação?

O direito ao sossego, à tranquilidade e também à paz de todos é previsto pela nossa legislação, independente se a pessoa mora em um condomínio de apartamentos ou casas.

Muitas vezes nos deparamos com vizinhos que costumeiramente fazem as conhecidas arruaças, seja com festas, discussões, músicas ou qualquer outro tipo de perturbação da paz dos vizinhos.

O que fazer quando isso acontece? E se a pessoa que está tirando o sossego dos outros for um inquilino seu? Como devemos proceder? Vamos debater sobre este assunto neste nosso artigo.

A legislação

Nossa legislação prevê o respeito e direito ao sossego e paz, podendo ser exemplificado com as leis abaixo.

Art. 42 da Lei das Contravencoes Penais - Decreto Lei 3688/41

"Perturbar alguém o trabalho ou o sossego alheios:

I - com gritaria ou algazarra;

II - exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;

III - abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;

IV - provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda:

Pena - prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de duzentos mil réis a dois contos de réis."

Acima temos a principal lei que é utilizada para o respeito ao sossego urbano, pois nele temos o item III que cita o abuso de instrumentos sonoros, ou seja, as famosas festas e reuniões frequentes que acabam prejudicando o sossego de todos os vizinhos.

Uma festa de aniversário por exemplo pode sim ter pessoas comemorando, conversando em um tom mais alto que o normal, e músicas. E neste caso deve-se sempre utilizar do bom senso, tanto dos vizinhos prejudicados que sabem não ser uma ocasião corriqueira, como da pessoa que faz a festa em respeitar o volume da sua música por exemplo.

Apoiando esta lei temos a Constituição Federal, que em seu artigo 225 cita:

"... todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações."

Meio ambiente neste caso não se limita somente à natureza como muitos podem pensar ao ler este artigo. O meio ambiente, além dos mares, rios, florestas e afins, também é o nosso habitat, ou seja, o bairro, rua e casa em que moramos.

Assim sendo não deve um proprietário, ou inquilino, utilizar o seu imóvel de forma que perturbe o sossego dos outros, devendo sim respeitar a tranquilidade e a paz de todos ao seu redor.

Processo julgado

Temos como exemplo um processo julgado que nos serve como exemplo sobre a obrigação em se respeitar a paz e sossego de seus vizinhos.

"34005115 – CONTRAVENÇÃO PENAL – PERTURBAÇÃO DO TRABALHO OU DO SOSSEGO ALHEIOS – POLUIÇÃO SONORA – PROVA – ALVARÁ

O abuso de instrumentos sonoros, capaz de perturbar o trabalho ou o sossego alheios, tipifica a contravenção do art. 42, III, do Decreto-lei nº 3688/41, sendo irrelevante, para tanto, a ausência de prova técnica para aferição da quantidade de decibéis, bem como a concessão de alvará de funcionamento, que se sujeita a cassação ante o exercício irregular da atividade licenciada ou se o interesse público assim exigir. 

(TAMG – Ap 0195398-4 – 1ª C.Crim. – Rel. Juiz Gomes Lima – J. 27.09.1995)"

Percebe-se na situação acima que a legislação não precisa de uma prova técnica, ou seja, que o volume seja medido em decibéis, para que se confirme a perturbação do sossego.

Assim como também cita que não importa se o estabelecimento, caso seja um, tenha alvará para funcionamento, como, por exemplo, uma casa noturna.

Sempre deve-se respeitar o sossego e a paz da vizinhança.

Penalidade

O Código Civil prevê que um morador não deve utilizar o seu imóvel, mesmo que alugado, de forma a prejudicar a paz e o sossego dos outros, e na mesma Lei 3.688 citada anteriormente temos a estipulação de prisão de 15 (quinze) a 3 (três) meses para quem perturbar o sossego ou trabalho alheio.

E a Lei 9.605/98 abrange industrias, comércio ou pessoas físicas que comprometam a segurança e sossego dos demais, prevendo prisão de 1 (um) a 4 (quatro) anos, além de aplicação de multa a quem causar qualquer tipo de poluição que possa resultar em danos à saúde humana.

Poluição neste cenário pode também ser considerada a poluição sonora.

O que fazer?

Caso você tenha um vizinho, ou um inquilino, que esteja incomodando a vizinhança, causando barulhos em um volume alto, algazarra ou qualquer outro fator que esteja retirando a paz e o sossego dos outros, recomenda-se os seguintes passos:

I. Solicite formalmente ao morador, que se for menor devem ser contatados os pais ou responsáveis, causador do barulho que cesse ou diminua o ruído, e que evite repetir;

II. Caso não tenha sucesso no item acima, registre formalmente o ocorrido, seja com gravações, seja no livro de ocorrências do prédio;

III. Com as provas em mãos deve-se entrar com uma ação contra a pessoa que está perturbando a paz. Esta ação solicitará não somente o fim do barulho como também uma indenização;

IV. Caso você seja um locador e o seu inquilino seja o causador poderá você solicitar a rescisão contratual do contrato de locação residencial, ou do contrato de locação comercial, por justa causa.

Sobre a indenização temos um exemplo de uma ação que ocorreu em 2011, em que o Juizado Especial do Distrito Federal julgou o seguinte:

"O uso de imóvel residencial, com a produção de ruídos excessivos a horas variadas do dia e da noite, seja pelo deslocamento de móveis seja pela fala e cantoria, de modo a perturbar a paz e o sossego, são capazes de ensejar perturbação de ordem psíquica e emocional e autorizam indenização por danos morais”, cuja conclusão gerou uma indenização de R$ 2.000,00."

Fonte: 99 contratos

Revisão de financiamento de imóvel, é possível?

De todas as questões que enfrento, talvez a mais delicada seja a revisão de juros abusivos, especialmente a revisão de juros em financiamento de imóvel, isto porque para esta atividade existem regras próprias e específicas. Por exemplo, diante de um financiamento de imóvel junto às instituições financeiras, é comum, ao fim do financiamento, depois de 360 meses, a pessoa que tomou o empréstimo pagar o valor referente a 3 vezes o valor do imóvel adquirido.

Tomar de empréstimo o valor de 387 mil reais para a compra de um imóvel e pagar ao final o valor de 652 mil de juros não parece ser muito justo, mas estes são valores reais que enfrento em um processo real de revisão de juros bancários para financiamento da casa própria. Neste caso, aplicando o sistema de juros compostos, o autor pagará a quantia de R$652.429,44 de juros ao longo do financiamento, mas aplicando o sistema de juros simples, que são os devidos no âmbito do SFH, segundo o CDC e a melhor doutrina, o autor deveria pagar apenas o valor de R$372.205,95 de juros, equivalendo a uma economia de R$257.223,49.

Toda a questão gira em torno da cobrança de juros compostos no âmbito do sistema financeiro habitacional; é licito ou não a cobrança de juros compostos para a compra da casa própria, é lícito a incidência de juros compostos para a compra de sua moradia, é lícito os bancos serem remunerados com juros compostos em desfavor do cidadão que compra a sua moradia própria? A moradia é um direito social ou não, e o governo deve fomentar a aquisição deste direito social por meio de financiamento remunerado com juros compostos ou juros simples?

Neste caso real, fui vencido, tendo o i. Juiz Federal determinado a incidência de juros compostos para a remuneração do capital tomado emprestado para a compra da casa própria, embora caiba recurso. Para o magistrado, no âmbito do sistema financeiro habitacional, não incide a Súmula nº 121 do STF, a qual dispõe sobre a prática de anatocismo, in verbis: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada". Para o magistrado, esta Súmula foi editada em 1963, com base no art. 4º do Decreto nº 22.626/1933 (Lei de Usura), sendo muito antiga, embora ainda não cancelada.

Mas o contrato de financiamento do imóvel entabulado, a meu ver, afronta o disposto nos arts. 173, § 4º, inc. III, da Constituição Federal; art. 4º, inc. III do CDC e art. 4º da Lei 1.521/1951, máxime, citando-se a violação do princípio da boa-fé, moralidade, lealdade e dever de informação, este último salutar ao Código de Defesa do Consumidor, a cujo teor identifica-se que o contrato o infringe, quanto aos arts. 39, IV, V, X, XI; 46; 51, IV, VIII; X, XIII, § 1º, I, II e III; 52; 54 e 66.

O cálculo financeiro que disponibiliza o conhecimento da totalidade dos juros que encabeçam o financiamento era incompreensível ao homem-médio, que sem o devido auxílio técnico, tem sua cognoscibilidade comprometida, noutras palavras, o real valor do financiamento fora mascarado pelo contrato, sob nítida violação máxime dos arts. 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.

É contrato de adesão, onde o autor não teve condições de discutir as cláusulas contratuais, presumindo-se então que não houve pactuação quanto à capitalização de juros, e daí, nestas condições reais, eis que o contrato de financiamento padece de nulidade.

Mas nada disso foi considerado aos olhos do nobre magistrado, aliás o magistrado não levou em consideração a questão do direito social de moradia, e nem as normas do Código de Defesa do Consumidor; para o julgador importou apenas o art. 15-A da Lei nº 4.380/64, permitindo expressamente “a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação – SFH”.

O art. 15-A da lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, incluído pela Lei nº 11.977/09, permite a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, e é o que bastou para o nobre magistrado negar a revisão e adequação das taxas de juros constantes do contrato de financiamento da casa própria.

Da decisão do nobre magistrado cabe recurso, sendo que este advogado não foge ao bom combate, e estaremos aguardando a decisão das instâncias superiores.

Por fim, algo que ficou bem claro, segundo a sentença do nobre magistrado, é que os juros compostos não incidem em contratos de financiamento de imóvel celebrados antes de 7 de julho de 2009, pois esta forma de capitalização somente foi permitida pela lei 11.977/09 e a partir de sua vigência, estando ai uma ótima oportunidade para revisão de contratos mais antigos de financiamento de imóveis.

Autor / Fonte: Rodrigo Silva Froes, advogado. Expert em Direito Imobiliário, atua na Advocacia Cível e Criminal há mais de 13 anos.

Penhora dos bens de família do fiador nos contratos de locação

O que é um bem de família?

É a efetivação do direito social à moradia. Por ser considerado como patrimônio mínimo necessário para um indivíduo viver com dignidade e não pode ser penhorado. 

O que é penhora?

O processo de penhora se dá quando o credor entra na justiça para cobrar uma dívida.

Quando o devedor não paga a quantia devida, a justiça autoriza a penhora bens do devedor até garantir o valor total da dívida e cobrir outros custos como honorários advocatícios, custas do processo, entre outros.

Este procedimento está previsto no Código de Processo Civil, em especial o artigo 665, traz o ordenamento ideal acerca dos bens a serem penhorados.

O que é fiador de aluguel?

Fiador é alguém que será responsável por arcar com as despesas de aluguel no caso de a contratante ficar inadimplente, podendo ser responsabilizado judicialmente pela dívida caso o locatário não quite o débito.

Com base na Lei 8009/90 artigo 1º, o bem de família está definido como impenhorável, ou seja, em caso de dívidas, sejam elas de natureza civil, comercial, previdenciária, fiscal ou alguma outra, contraída pelos cônjuges, ou pelos pais, ou pelo filhos que são proprietários do bem de família, salvo algumas hipóteses previstas na lei.

E uma destas hipóteses, está descrita no artigo 3º que prescreve as exceções à impenhorabilidade do bem de família e está vinculado a Lei 8.245/91, conhecida como a Lei das Locações, através do inciso VII, conforme abaixo:

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991).

Usar de fiador para locar um imóvel residencial ou comercial é algo muito comum, pois nem sempre o locatário dispõe do valor de depósito fiança na hora da locação.

E a lei, até então, se cumpriu normalmente para aqueles que assumiram o risco de ser fiador em um contrato de locação e tiveram que arcar com as consequências da inadimplência do locatário, vendo o seu bem de família ser penhorado e até mesmo leiloado para quitar a dívida.

Entretanto, as coisas começaram a mudar em junho de 2018, quando o STF (Superior Tribunal Federal) colocou em xeque as garantias do fiador em um contrato de locação comercial e decidiu rever a penhora de imóvel daquele fiador que tem apenas um único imóvel como garantia do pagamento da locação.

Em acórdão publicado em fevereiro deste ano, o STF decidiu que o imóvel do fiador de locação comercial está protegido pela Lei 8009/90, ou seja, o fiador de locação comercial, não perde mais o seu imóvel (caso só tenha um único bem) em caso de inadimplência do locatário, conforme o voto da Ministra Rosa Weber. Confira abaixo:

“A reafirmação da jurisprudência, no aludido apelo extremo paradigmático, teve por base precedentes que enforcaram a fiança prestada para viabilizar locação residencial, como bem ressaltou o Ministro Roberto Barroso, na presente assentada, em voto-vista, proferido depois da manifestação do Ministro Dias Toffoli (…) Realçada a diferença entre as premissas fáticas que orientaram o paradigma julgado sob o regime da repercussão geral e as presentes no caso concreto (distinguishing), reitero a incompatibilidade, a meu juízo, da penhora de bem de família do fiador em contrato de locação comercial com o direito fundamental socia à moradia, bem como o princípio isonômico, veiculado no art. 5º, caput, da Magna Carta”

Esta decisão não isenta o fiador do pagamento da dívida, apenas retira a obrigatoriedade de utilizar o bem de família para o seu pagamento.

Se você teve ou terá seu imóvel penhorado ou em processo de leilão, no qual você é fiador devedor, procure seu advogado, pois esta situação pode ser revertida.

Fonte: Cecília Maria Araujo, advogada formada em Direito pela Universidade Católica de Brasília.

Expansão de condomínios fechados pode aquecer mercado imobiliário

Tem sido cada vez mais comum a procura por imóveis em condomínios fechados que fogem da regra dos edifícios verticais convencionais. Geralmente localizados em áreas mais afastadas dos grandes centros urbanos, eles se caracterizam por oferecer mais tranquilidade, privacidade, espaço para o lazer das crianças e, principalmente, segurança. Antigamente destinados somente a pessoas com um alto poder aquisitivo, atualmente, estão mais acessíveis também à classe média.

Surgidos no Brasil por volta da década 1970, de lá para cá, tem sido rápida o crescimento do interesse por esse tipo de empreendimento, conforme avalia o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa Vinícius Costa. "As instituições financeiras têm oferecido a possibilidade de financiamento de lotes e até mesmo da construção pelo consumidor final. 

A procura por essa fatia do mercado poderá ser um ponto positivo no aquecimento do setor imobiliário, pois é capaz de gerar receitas, tanto com a construção quanto com a concessão do próprio financiamento.”

Outro ponto positivo para o consumidor que pensa em investir no setor é que, recentemente, os condomínios fechados ganharam uma regulamentação mais segura, equivalente à de condomínios edilícios, ou seja, de prédios comumente vistos em áreas urbanas. Tal legislação evita alguns aborrecimentos quando o assunto é a administração do condomínio. “Com a entrada em vigor da Lei 13.465/2017 eles passaram a ser regulamentados pelo Código Civil e começaram a vigorar com as mesmas características dos condomínios edilícios”, conta Vinícius Costa.

Por não se caracterizar como condomínio edilício, para manutenção das áreas comuns do condomínio fechado era necessário a criação de uma associação com tal finalidade. “Contudo, isso não resolvia o problema, pois muitos dos proprietários não se associavam ou não se mantinham associados, o que inviabilizava muitas vezes a administração do condomínio. Esse impasse foi resolvido com o advento da Lei 13.465/2017, que, entre outras questões, regulamentou a administração e a cobrança da taxa condominial”, completa o presidente da ABMH.

Fonte: Investimentos e Notícias

Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nas ações movidas pelo condomínio contra construtora.

O CDC (Código de Defesa do Consumidor) pode ser aplicado em ações movidas pelo condomínio contra a construtora?

Será que o condomínio pode ingressar com uma ação de responsabilidade civil pelo CDC (Código de Defesa do Consumidor) contra a construtora?

A primeira pergunta que deve ser feita é se um condomínio pode ser considerado consumidor de acordo com o CDC.

Quem é consumidor perante o Código de Defesa do Consumidor?

Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que utiliza um produto destinado ao consumidor final, de acordo com a Lei Federal 8.078/1990, conforme o artigo 2º desta lei.

Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Muito já se discutiu sobre este tema e recentemente, o STJ (Supremo Tribunal de Justiça) entendeu que o conceito de consumidor previsto no artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor, deve ser interpretado de forma ampla, onde o condomínio representa cada um dos proprietários, ou seja, representa a coletividade, conforme parágrafo único do mesmo artigo.

Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Sabemos que quando compramos um imóvel na planta é comum que ele apresente uma série de imperfeições e muitas vezes, é o condomínio quem arca com os custos dos reparos destas imperfeições.

O que antes só era possível fazer através da Lei do Código Civil, agora se pode fazer através do Código de Defesa do Consumidor.

É uma forma de facilitar o acesso a justiça, havendo uma interpretação mais favorável ao consumidor e a relação de consumo que existe dentro de um condomínio.

Mas, além de facilitar o acesso à justiça, não podemos deixar de mencionar que o aumento dos prazos para se entrar com uma ação e o fato do condomínio não ter que produzir provas contra a construtora é um grande avanço para o Direito Imobiliário.

A obrigatoriedade das manutenções no condomínio.

Claro que as manutenções e vistorias devem ser feitas regularmente pelo condomínio, pois serão as primeiras exigências feitas pela construtora se acionada judicialmente.

Desta forma, implantar planos de manutenção periódicas e adequadas evitará futuros questionamentos da construtora.

Além das construtoras, o CDC (Código de Defesa do Consumidor) também poderá ser aplicado nas relações entre condomínios e fornecedores em geral, como por exemplo, prestadores de serviços assistência técnica de elevadores e segurança e na condição de usuários de serviços públicos, tais como energia elétrica, gás, água e esgoto. 

Mas, atenção:

O CDC (Código de Defesa do Consumidor) não será aplicado às relações estabelecidas entre Condomínio e Condômino!

Esta relação continuará a ser regida pela Constituição Federal, pelo Código Civil e pelo Código de Processo Civil, já que se trata de uma relação de convivência, bem como no tocante as cotas condominiais, que ficam definidas na Convenção Condominial, de acordo com o Código Civil, artigo 1.336.

Fonte: Cecilia Araújo, advogada

Venda de imóveis através de procurações públicas

Muitos negócios envolvendo imóveis são feitos através de procuração, onde o vendedor ou o comprador passam os poderes de negociação para a pessoa designada, visando a concretização da transação.

No entanto, em meio a tantas negociações, surge a preocupação de efetivá-las com segurança. E, por isso, são necessários alguns cuidados para não cair em armadilhas, os quais te explicaremos a seguir.
Porém, antes de mais nada, vamos falar da procuração.

O que é procuração?

Inicialmente, destacamos que a procuração é um instrumento de mandato – um tipo de contrato, assim tratada na legislação – no qual um indivíduo de confiança recebe a autorização de outro para agir em seu nome, ou seja, para representá-lo. Quem ganha este poder deve praticar os atos conforme os interesses da pessoa que lhe delegou esta função.

É importante ressaltar que o indivíduo de confiança que figurar na procuração não será o vendedor do imóvel, mas sim apenas um representante, visto que a finalidade deste documento é dar poderes para REPRESENTAR uma pessoa em determinada situação em que ela não pôde comparecer.

Mesmo existindo dois tipos de procuração (pública ou particular), a única que possuirá valor legal nas negociações imobiliárias será a PÚBLICA. Além disso, ela deve ser elaborada em tabelionato de notas, possuindo conteúdo específico para evitar transtornos.

Os cuidados que precisam ser tomados

Mesmo que aparentemente ela pareça original e em conformidade com a lei, você precisa verificar se a procuração é verdadeira e está formalmente em ordem.

Depois disso, é preciso tentar evitar os seguintes problemas:

procuração já extinta; e,conflito de interesses.

Procuração já extinta? Como assim?

A mandato contido na procuração que foi apresentada a você pode já ter sido extinto. É o que acontece, por exemplo, pela morte do mandante, ou seja, por aquele que conferiu poderes a uma terceira pessoa para concretizar o negócio. Por isso, é muito importante entrar em contato com aquele que outorgou a procuração para saber se está tudo em ordem.

Além disso, outros exemplos de causas que fazem com que a procuração não tenha mais efeito podem ser encontradas no artigo 682 do Código Civil:

Art. 682. Cessa o mandato:

I - pela revogação ou pela renúncia;

II - pela morte ou interdição de uma das partes;

III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer;

IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.

Ainda em razão da morte do mandante – aquele que outorgou a procuração – há uma exceção e nós te contamos qual é!

A exceção:

É possível, pelo Código Civil, o mandato em causa própria, ou seja, um mandato com poderes para que o próprio mandatário possa receber o direito ou bem do mandante.

Normalmente, é o que acontece quando o adquirente não deseja a outorga imediata da escritura e recebe essa procuração para que possa, a qualquer tempo, outorgar a si a escritura de compra e venda. Nesse caso, o mandato como exceção, é irrevogável e não se extingue sequer pela morte do mandante.

Isso é o que dispõe o artigo 685 do Código Civil, veja:

Art. 685. Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.

E o conflito de interesses? O que seria? 

O outro problema que pode ocorrer na aquisição de imóveis com escritura outorgada por procurador, é o conflito de interesses, como mencionamos acima. Aliás, é o que o Código Civil determina:

Art. 119. É anulável o negócio concluído pelo representante em conflito de interesses com o representado, se tal fato era ou devia ser do conhecimento de quem com aquele tratou.

Podemos dizer que o artigo acima citado é a consagração da teoria da confiança e boa-fé quando há diferença entre a vontade e a declaração.

Sendo assim, se o adquirente sabia que o mandante não queria o negócio da forma que está sendo realizado, ainda que a procuração seja formalmente em ordem e com poderes expressos para a venda do imóvel, o negócio poderá ser anulado no prazo decadencial de seis meses.

Esse prazo deve ser contado da data do registro da escritura, tendo em vista que a conclusão do negócio com a aquisição do direito real, isto é, a propriedade, só ocorre com o competente registro da escritura junto ao oficial de Registro de Imóveis da Circunscrição Imobiliária competente.

Desse modo, é mais do que fundamental verificar a veracidade de todo os documentos, analisar e conferir os limites dos poderes concedidos pelo outorgante na procuração e, ainda, não pular nenhuma etapa para garantir que o negócio tenha valor legal.

Fonte: Suellen Rodrigues Viana / Blog Mariana Gonçalves

O locador pode vender o imóvel enquanto o locatário reside nele?

O proprietário pode sim vender o imóvel, no entanto a primeira coisa a ser observada é a preferência do locatário para a compra. 

Dizer que o locatário tem direito de preferência significa que o proprietário deve informar a proposta de venda (incluindo nesta proposta todas as condições do negócio como o preço, condições de parcelamento, prazos, forma de correção, etc) em primeiro lugar para o locatário e somente diante da negativa de interesse na aquisição ou no silêncio após 30 dias deste é que poderá ofertar a terceiros. 

Caso não seja observado o direito de preferência do inquilino, este poderá buscá-lo judicialmente através da adjudicação, desde que cumprido certos requisitos (que o contrato de locação esteja averbado na matrícula, o prazo de 6 meses a contar do registro da aquisição de terceiros e depósito judicial do valor do negócio e demais despesas de transferência).

Se o locatário não tiver interesse em adquirir o imóvel e este for vendido a terceiro, é facultado ao novo proprietário manter ou não a locação, observando que caso não deseje mais manter o inquilino, deverá conceder-lhe o prazo de 90 dias para a desocupação. A exceção é se o contrato de locação for por prazo determinado e estiver registrado na matrícula do imóvel, neste caso o novo proprietário terá que respeitá-lo até o encerramento.

E será que o locatário precisa tolerar visitas de possíveis compradores no imóvel? Sim, o inquilino deve permitir, sem criar empecilhos, no entanto, estas devem ser previamente comunicadas e agendadas a fim de também preservar-lhe a privacidade.

E se o proprietário desistir da venda após notificar o locatário? Neste caso o locatário poderá buscar indenização (perdas e danos), visando reparar eventual abuso de direito do locador com intenção de obter o despejo em inobservância à legislação vigente. Importante dizer que o locatário precisa comprovar os alegados danos e que o locador se desobriga caso comprove a existência de caso fortuito ou de força maior

Ou seja, são diversas as situações e repercussão que podem ocorrer diante da venda de um imóvel locado, razão pela qual recomenda-se para tais negócios um assessoramento aos envolvidos com a finalidade de resguardar-lhes seus direitos.

Fonte: Janine Bertuol Schmitt, Advogada

Shopping do Rio constrói parque solar em MG para reduzir conta de luz

O shopping VillageMall, na Barra, zona oeste do Rio, passará a ser totalmente abastecido com energia elétrica vinda de um parque solar fotovoltaico instalado no norte de Minas Gerais, informou nesta sexta-feira, 12, a Multiplan, que administra 19 shoppings no País que somam faturamento anual de R$ 15,5 bilhões entre seus lojistas.

Construído pela EDP, o parque solar possibilitará uma economia de mais de 40% na conta de luz, o correspondente a cerca de R$ 5,5 milhões ao ano. A construção do sistema evitará a emissão de 227.655 toneladas de gás carbônico no meio ambiente ao longo de 25 anos de operação, o que corresponde ao plantio de mais de 418 mil árvores.

Com 25.440 módulos fotovoltaicos, o parque solar abrange uma área de 240 mil metros quadrados, o equivalente a 24 campos de futebol, e contará com a tecnologia tracking - estrutura que se move de acordo com as mudanças no ângulo dos raios solares, permitindo a maior absorção possível de radiação.

O projeto conta com uma linha de transmissão de 9,5 km de extensão conectada em 13,8 kV. Projetada para gerar 17,520 GWh por ano, a energia é suficiente para abastecer cerca de 9,7 mil casas.

O shopping VillageMall segue uma tendência que vem crescendo no Brasil, com a adoção de parques solares para reduzir a conta de luz a partir da Geração Distribuída. A operadora Claro, L'Oreal e Petrobras são algumas das empresas que já aderiram ao sistema.

Fonte: Estadão