Seguro habitacional cobre vícios ocultos mesmo após quitação do contrato

A quitação do contrato de mútuo para aquisição de imóvel não extingue a obrigação da seguradora de indenizar os compradores por vícios de construção ocultos que impliquem ameaça de desabamento.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de uma proprietária de imóvel para que, superada a preliminar de ausência de interesse processual, o juízo de primeira instância prossiga no julgamento da demanda.

A recorrente havia comprado o imóvel com financiamento da Caixa Econômica Federal e seguro obrigatório. Alegando ter constatado risco de desabamento, ela acionou o seguro, mas a cobertura foi negada e o caso foi parar na Justiça. Em primeira e segunda instância, o pedido da proprietária foi negado ante a quitação do contrato.

Segundo a ministra relatora do recurso no STJ, Nancy Andrighi, à luz dos parâmetros da boa-fé objetiva e da proteção contratual do consumidor, os vícios estruturais de construção estão acobertados pelo seguro habitacional.

Ela explicou que os efeitos do seguro devem se prolongar no tempo, ainda que os defeitos só se revelem após o fim do contrato.

Nancy Andrighi destacou as características desse tipo de seguro – uma obrigação para que o consumidor consiga o financiamento: “O seguro habitacional tem conformação diferenciada, uma vez que integra a política nacional de habitação, destinada a facilitar a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população”.

De acordo com a relatora, é um contrato obrigatório “que visa à proteção da família, em caso de morte ou invalidez do segurado, e à salvaguarda do imóvel que garante o respectivo financiamento, resguardando, assim, os recursos públicos direcionados à manutenção do sistema”.

Do Interesse público

No entendimento da ministra, a ótica do interesse público reforça a importância da garantia do seguro, na medida em que a integridade estrutural do imóvel é condição essencial para que o bem se mostre apto a acautelar o financiamento e, consequentemente, assegure a continuidade da política habitacional.

“Assim como a entrega da obra não extingue a obrigação do construtor pela solidez e segurança da edificação, a conclusão do contrato de seguro não afasta a responsabilidade da seguradora quanto ao risco coberto que nasceu durante a sua vigência, o qual, nos termos do artigo 779 do Código Civil de 2002, compreende todos os prejuízos resultantes ou consequentes dos vícios de construção”, afirmou.

Nancy Andrighi destacou que, se não fosse esse o entendimento, o segurado que antecipasse a quitação do financiamento teria menor proteção em comparação com aquele que fizesse os pagamentos apenas nos prazos acordados.

Esta notícia refere-se ao (s) processo (s):REsp 1622608

Fonte: STJ

O que é um financiamento de imóvel? Como funciona a alienação fiduciária imobiliária?

O ordenamento jurídico brasileiro somente em 1997 passou a permitir, o financiamento imobiliário. 

Até a promulgação da Lei nº 9.514 de 1997, os bens suscetíveis de alienação fiduciária eram apenas os bens móveis. A lei contudo, é mais abrangente. Além, de prever uma sistematização para a Alienação Fiduciária Imobiliária, ela visa a facilitar a construção de unidades imobiliárias, prevê vários direitos reais de garantia para lastrear as operações de construção de unidades imobiliárias e o incremento da negociação de títulos de securitização no mercado financeiro brasileiro.

As operações de construção de novas unidades imobiliárias poderão ter como garantia:

1. Hipoteca do próprio bem;

2. Cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;

3. Caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;

4. Alienação Fiduciária de coisa imóvel (art. 17 da Lei n. 9.514/1997).

A princípio, o intuito do legislador foi permitir a atuação apenas de instituições que tivessem caráter estritamente financeiro ou de concessão de crédito- neste último caso, ainda que não fossem necessariamente caracterizadas como instituições financeiras. Foram autorizadas, inicialmente, a celebrar este tipo de contrato a Caixa Econômica Federal, os bancos comerciais, os bancos de investimentos, os bancos com carteiras de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimos e as companhias hipotecárias.

As operações de Alienação Fiduciária Imobiliária foram identificadas como um dos aspectos de normatividade mais abrangente que o legislador nomeou como Sistema Financeiro Imobiliário. Não foram previstas apenas regras contratuais do modus operandi do novo tipo. Há previsão de normas financeiras e tributárias.

Como na alienação fiduciária tout court que conhecemos, o devedor fiduciante recebe a pecúnia do credor para aquisição do bem e, em troca, lhe transfere a propriedade e a posse indireta com a função de garantia, permanecendo ele, devedor, com a posse direta do bem. Ao credor, se atribui uma propriedade plena, seu direito está sujeito a condição resolutiva com escopo de garantia.

É ato indispensável ao seu aperfeiçoamento o registro imobiliário da alienação fiduciária.

Além do direito à propriedade, podem ser objetos da Alienação Fiduciária Imobiliária:

· Bens enfitêuticos;

· Direito de uso especial para fins de moradia;

· Direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

· Propriedade superficiário.

O contrato deve conter necessariamente:

1) O valor do principal da dívida;

2) Prazo e as condições de reposição do empréstimo ou crédito do fiduciário;

3) A taxa de juros e os encargos incidentes;

4) A Cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do titulo e modo de aquisição;

5) A cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco do imóvel objeto da alienação fiduciária;

6) A indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

7) A cláusula dispondo sobre os procedimentos de alienação do bem fiduciário em leilão (art. 24 da Lei n. 9.514/97).

Deixou de pagar o financiamento, e agora?

Vencida e não paga a dívida, inaugura-se o procedimento previsto no artigo 26 da Lei, no qual todo o procedimento pode se dar extrajudicialmente, com a interferência dos notários do Registro Imobiliário e do Registro de Títulos e Documentos.

Após a intimação do alienante fiduciante, este terá o prazo de quinze dias para purgar a mora. O montante a ser pago para a purgação da mora constitui-se da prestação vencida e as que venceram até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e da intimação. O fiduciante tem direito à purga da mora apenas uma única vez.

Purgada a mora (saldada a dívida), o oficial do Registro Imobiliário deve entregar ao agente fiduciário todas as quantias recebidas, autorizada a retenção das despesas de cobrança e intimação. Caso torna-se adimplente, pode ocorrer que o fiduciante deseje ou não possa suportar todos os ônus do contrato celebrado, assim, desde que haja concordância do credor fiduciário, ele poderá ceder o seu direito. O cessionário deverá acertar eventuais débitos com o credor e providenciará a averbação da transação no registro imobiliário. O alienante fiduciante poderá, inclusive, resolver o contrato de alienação fiduciária oferecendo o seu bem em pagamento ao próprio credor fiduciário.

Não purgada a mora, configura-se o inadimplemento absoluto, implementa-se a condição resolutiva, e se consolida a propriedade em nome do fiduciário. Impõe-se, todavia, importante restrição ao seu direito de propriedade: o imóvel deve ser levado a público leilão, no prazo de trinta (30) dias, a contar da averbação na matrícula do imóvel no RGI da consolidação da propriedade, seguindo-se os trâmites previstos no artigo 27 da supra citada Lei.

A Lei n. 9.514/97 é mais abrangente do que a mera previsão da alienação fiduciária imobiliária. Como mecanismo de inventivo, foram criados os Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI. Constituem, em verdades, títulos de crédito nominativos, de livre negociação, lastrados em créditos imobiliários e encerram promessa de pagamento em dinheiro.

Esses certificados só podem ser emitidos pelas companhias securitizadoras das construções dos imóveis, mas são administrados por instituições financeiras (art. 9º da Lei 9.514/97).

Art. 9º A companhia securitizadora poderá instituir regime fiduciário sobre créditos imobiliários, a fim de lastrear a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários, sendo agente fiduciário uma instituição financeira ou companhia autorizada para esse fim pelo BACEN e beneficiários os adquirentes dos títulos lastreados nos recebíveis objeto desse regime.

Eles se prestam a ser adquiridos pelo mercado financeiro ou público em geral, na medida em que preveem uma taxa de retorno expressamente discriminada. Torna-se, factualmente, mais uma modalidade de investimento para o interessado, cuja a transparência pode ser identificada no detalhamento que a Lei discrimina: o CRI deve possuir a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e a respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido. Além disso, deve identificar os títulos emitidos e a constituição de outras garantias de resgate dos títulos da série emitida, se for o caso (art. 8º da Lei n. 9.514/97).

Art. 8º A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, do qual constarão os seguintes elementos:

I - a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - a identificação dos títulos emitidos;

III - a constituição de outras garantias de resgate dos títulos da série emitida, se for o caso.

Parágrafo único. Será permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação nos moldes da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Toda a operação de securitização das construções sob o regime da Lei n. 9.514/97 exige que as companhias seguradoras possuam patrimônio separado, individualizado e garantidor da emissão desses títulos, para a segurança dos próprios adquirentes do CRI, como também dos adquirentes das unidades imobiliária seguradas (art. 11 da Lei n. 9.514/97).

Caso descumpra essas normas, o patrimônio integral da companhia seguradora pode vir a responder por eventuais débitos junto aos adquirentes dos CRIs.

O agente financeiro fiduciário é o responsável pela fiscalização da constituição desse patrimônio individualizado e para correspondência valorativa entre o real valor dos bens garantidores e a emissão dos CRIs.

Mesmo em caso de funcionamento normal da companhia seguradora dos certificados, o agente fiduciário é autorizado a interferir, se necessário, judicialmente, para garantir o patrimônio constituído para lastrear as operações. Caso não o faça, ou o faça de forma temerária, o seu patrimônio próprio pode vir a ser responsabilizado para a garantia de eventuais prejuízos aos adquirentes dos certificados (art. 13, § 1º da Lei n. 9.514/97).

Para o incentivo de operações que envolvam a Alienação Fiduciária Imobiliário, a Lei n. 10.931/04, criou ainda duas outras figuras jurídicas com repercussão financeira:

a. A letra de Crédito Imobiliário, que pode ser emitida por instituições financeiras, cujo regramento se assemelha a uma letra de câmbio, espécie de títulos de créditos de livre circulação;

b. Cédula de Crédito Bancário que representa a emissão de um título para lastrear aplicações financeiras, mas que somente pode ser emitida pelo credor de um crédito imobiliário.

As Cédulas de Crédito Imobiliário emitidas pelo Credor são, usualmente, adquiridas pelas companhias seguradoras que consolidam com essa compra o negócio fiduciário, quando o fiduciante aliena a propriedade que lastreia o títulos (CCIs) para a companhia seguradora, como agente fiduciário, e este fica autorizado a emitir as CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Retornando à operação originária da Alienação Fiduciária Imobiliária (Lei n. 9.514/97), embora a legislação preveja certa liberdade no ato de contratar, há regras impositivas que as partes devem respeitar. Entre elas estão o devedor deve repor integralmente o valor recebível, com os reajustes; as taxas cobradas pelo credor ao devedor serão as taxas discriminadas em contrato; pode haver capitalização dos juros cobrados e a obrigatoriedade de contratação, pelo devedor, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

Com relação às taxas previstas contratualmente, está ínsita a liberdade de contratar. Pode o credor cobrar taxas maiores do que a do mercado financeiro remuneraria a quantia em que está sendo emprestada. Contudo, a seara contratual está envolta em uma sistematização vinculante, em que os princípios gerais do direito, os costumes e a boa-fé têm pronunciada influência sobre as contratações.

Não pode o credor prever em contrato taxas discrepantes do mercado.

Não pode o credor prever em contrato taxas que discrepem muito do ramo de atividade em que se aplica o dinheiro, ou seja, ainda que haja liberdade de contratar, as taxas de juros e o índice de correção monetária eleito devem se coadunar com o mercado a que se destina. Pode haver a previsão de juros remuneratório, pela quantia emprestada; juros moratórios, em caso de inadimplência; e a previsão de juros compensatórios, no caso da entrega antecipada do bem.

São espécie diferentes de juros aplicados a hipóteses diversas de atos contratuais. O mais comum deles são os juros remuneratórios. Juros que buscam recompor o capital que o credor emprestou ao devedor para a realização do negócio. Esses juros devem respeitar o limite legal, a aplicação do artigo 406 do Código Civil, que prevê o limite para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional. Embora a espécie se refira a juros moratórios, aplica-se à modalidade de juros remuneratórios do capital.

Embora a Lei permita a capitalização, sem discriminar a periocidade que ela se dê, aplica-se subsidiariamente o Código Civil, que prevê em seu artigo 591 do Código Civil, a capitalização anual dos juros, qualquer que seja a sua espécie.

Art. 591. Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406, permitida a capitalização anual.

Interessante mecanismo de proteção ao adquirente da unidade imobiliária foi a previsão da constituição do seguro contra o inadimplemento do construtor ou do incorporador que tenham assumido a construção de unidades sob o regime da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Esse seguro, se contratado, pelo adquirente, deve prever o ressarcimento integral das quantias pagas por ele, permitindo-se a dedução dos valores pagos a título de administração do financiamento e administração do seguro.

Fonte: Raphael Faria, Advogado Especialista em Direito Civil e Processo Civil. Especialista em Direito Bancário

É legal a venda de lotes em parcelamento do solo não registrado ou aprovado?

A Constituição Federal em seu art. 30, inciso VIII aponta que é de competência dos Municípios promover, no que couber, o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano.

O parcelamento do solo urbano é importante mecanismos de política urbana[1] para promoção do adequado uso social do solo, o qual, nos termos da Lei 6.766/1979, poder ser realizado através do loteamento consistente na subdivisão da gleba em lotes mediante a abertura de novas vias, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (art. 2º, § 1º), ou por meio de desmembramento aproveita-se do sistema viário já existente (art. 2º. § 2º.).

A norma em discussão traz uma série de procedimentos a serem seguidos pelo loteador para aprovação do loteamento perante à Prefeitura Municipal, e posterior registro imobiliário junto ao Registro de Imóveis competente, a fim de lhe conferir legalidade e possibilitar a venda dos lotes à terceiros. Não tendo o loteador nem mesmo requisitado a aprovação do loteamento perante a Prefeitura Municipal e iniciado mesmo assim a urbanização deste estar-se-á diante do chamado loteamento clandestino. Caso tenha dado conhecimento a Prefeitura Municipal do interesse em realizar o loteamento solicitando sua aprovação, mas não tenha atendidos os requisitos para sua aprovação ou até mesmo não realizada o registro do loteamento perante o Registro de Imóveis e executado as obras conforme aprovação municipal, o mesmo pode ser definido com loteamento irregular.

A diferenciação quanto a situação legal do loteamento é assim conceituada por NOGUEIRA[2]:

O parcelamento é clandestino quando o Poder Público competente não tem conhecimento de sua existência, ou quando, levado a seu conhecimento não adquire a aprovação, sendo consequência de indeferimento do pedido ou da própria ausência dessa solicitação. Ressaltamos que no primeiro caso houve o pedido, mas o empreendedor não preencheu os requisitos legais, ensejando a não aprovação do loteamento; no segundo caso não ocorreu o pedido, mas em ambos ocorreram a urbanização. [...]o parcelamento torna-se irregular na medida em que o Poder Público competente o aprova, podendo ser registrado ou não, mas o parcelador deixa de executá-lo ou o executa em desconformidade com o ato de aprovação ou com a legislação vigente, ou ainda, após a aprovação e execução regular, não o registra.

Seja qual for o caso, se clandestino ou irregular, as vendas dos lotes são vedadas legalmente. A lei de parcelamento do solo urbano já alerta em seu art. 37, que “É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”.

No mesmo diploma legal, há previsão que aludida prática também constituí crime contra a administração pública, punido com penas que variam de 1 a 4 anos, em sua forma simples, e se praticado na forma qualificada podendo variar de 1 a 5 anos, in verbis:

Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.

[...]

III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Parágrafo único - O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido.

I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.

[...]

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Fica claro, adiante, que aquele que de qualquer modo concorrer para a prática dos crimes acima definidos estão, de igual modo, sujeitos as penalidades previstas, conforme prevê o art. 51:

Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade.

Dispõe a norma que aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação. Assim, somente após o registro do loteamento é permitida a comercialização dos lotes à terceiros.

Não por outro motivo, que a recendente Lei 13.786/18, já em vigor, que regulamenta a desistência na compra do imóvel em regime de incorporação imobiliária e em parcelamento do solo urbano, dispõe que os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: “X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente”.

Caso eventual adquirente de lotes passe por essa situação a própria lei do parcelamento do solo traz uma das medidas que devem ser adotadas. Nos termos do art. 38 da Lei, verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.

Veja-se a responsabilidade por regularizar o loteamento é do loteador, devendo o adquirente suspender os pagamentos a este caso constatada a irregularidade do empreendimento e notificá-lo para que regularize o loteamento, de modo que a partir de então o adquirente efetuará o depósito das prestações devidas junto ao Registro de Imóveis competente, que as depositará em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária, cuja movimentação dependerá de prévia autorização judicial (§ 1º, art. 38).

É de suma importância a conscientização da adoção desse procedimento por parte dos adquirentes, em especial da suspensão dos pagamentos das parcelas vincendas, vez que o montante depositado no Registro de Imoveis constituirá uma garantia a mais no caso de vir a ser o parcelamento regularizado pela Prefeitura ou pelos próprios adquirentes, possibilitando o levantamento futuro do valor para ressarcimento das despesas com a regularização, servindo, por outro lado, como um meio de compelir o loteador a regularização da situação.

Ainda, deve-se ater que nem mesmo pode o loteador alegar inadimplemento do contrato por parte do adquirente e buscar a rescisão deste, haja vista que é nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito (art. 39), bem como o loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente Lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere (art. 40).

A par do cenário acima, denota-se que não é legal a venda de lotes sem o prévio registro do loteamento junto ao Registro de Imóveis competente por expressa vedação legal. É essencial que se tenha muita cautela na compra de lotes de loteamentos, a fim de se certificar da regularidade do loteamento, tanto pelos compradores interessados, bem como as pessoas que de qualquer modo realizam a venda desses imóveis, uma vez que estes últimos podem até mesmo serem responsabilizados criminalmente por contribuir com a venda de lotes em loteamento clandestino ou irregulares. Já os adquirentes, caso tenham se deparado com uma dessas situações abordadas, é essencial que busquem junto ao loteador a regularização da situação, e em últimos casos poderão ser valer do art. 38, da 6.766/1979 para minimizar os prejuízos advindos dessa situação.

O que é o compromisso de compra e venda?

O compromisso de compra e venda é uma espécie de contrato firmado entre os contratantes, com o fim especial de se adquirir a propriedade de um imóvel de forma definitiva em momento futuro, após a quitação do valor pactuado pelas partes.

Mas por qual motivo não se realiza a transferência do bem diretamente por escritura pública de compra e venda?

Usualmente o contrato de compromisso de compra e venda é firmado previamente a referida escritura em decorrência do parcelamento do valor devido, pelo comprador em favor do vendedor.

Com este contrato o vendedor está obrigado alienar o imóvel em favor do comprador quando quitada a dívida, mas não havendo a quitação poderá retomá-lo de forma mais célere, por esse motivo não é realizado de imediato a escritura de compra e venda.

A formalização de contrato de compromisso de compra e venda não é obrigatória entre as partes, como mencionado podem firmar a escritura pública de compra e venda diretamente.

É comum a utilização do compromisso de compra e venda nos negócios que envolvam financiamento imobiliário, firma-se o compromisso com a incorporadora para somente após a quitação da dívida ser realizado o contrato definitivo (escritura) e posterior registro da aquisição na matrícula do imóvel.

Não existe obrigação do contrato de compromisso de compra e venda ser registrado na matrícula do imóvel, entretanto, é aconselhável que sempre se realize o registro deste na matrícula do bem.

Dentre os principais efeitos o registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel torna o negócio jurídico público, de conhecimento geral, o que impedirá que o vendedor possa alienar o imóvel para terceiro e mesmo que o faça o direito do comprador está resguardado, que o bem sofra alguma constrição por ordem judicial, como penhora.

Ainda, que o comprador tenha plena confiança no vendedor é possível que esse faleça por algum infortúnio, e que sem o registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel, os herdeiros incluam o bem em futura partilha, ou o vendedor possua dívidas trabalhistas e o imóvel seja penhorado para quitação dessas.

São inúmeros os exemplos quanto a possibilidade de perder o imóvel ou de ter grandes problemas se o compromisso de compra e venda não for registrado na matrícula do imóvel, realizar o registro é relativamente simples, e pode evitar muitos problemas, não deixe de fazer isso.

O registro do contrato também é uma garantia ao vendedor, o qual não será responsabilizado por dívidas decorrentes da propriedade do bem, como taxas de condomínio, multas condominiais, execuções fiscais.

Por fim, se o vendedor se recusar a realizar a transferência definitiva do imóvel quando da quitação da dívida, tratando-se de contrato registrado, o comprador poderá propor demanda de adjudicação compulsória, na qual o juiz suprira a manifestação do vendedor.

Fonte: Ismaile André Polvero

Moro no mesmo imóvel alugado há muitos anos. Posso me tornar proprietário dele?

Diante das várias hipóteses de aquisição da propriedade previstas na legislação brasileira, em especial a usucapião, este questionamento pode ser comum.

A usucapião é forma de aquisição de propriedade imóvel através da posse prolongada e ininterrupta durante prazo estabelecido em lei, que pode variar entre 5 a 20 anos. Dentre as diversas espécies previstas em lei, o artigo 1.240 do Código Civil traz a usucapião especial urbana como forma de aquisição de propriedade imóvel de até 250m² por aquele que a possui, para moradia própria ou familiar, pelo prazo ininterrupto de 5 anos.

Trata-se de proteção jurídica que visa garantir patrimônio mínimo ao grupo familiar, baseado no princípio da dignidade da pessoa humana. Diante disso, questiona-se:

O locatário do mesmo imóvel há mais de cinco anos teria o direito de tornar-se proprietário deste, de forma a retirar a propriedade do locador, atual dono do imóvel?

Afinal, o locatário estaria cumprindo os requisitos estabelecidos em lei – utilizar o imóvel para moradia própria ou sua família e estar na posse deste por cinco anos ininterruptos.

Porém, estes não são os únicos requisitos da usucapião, ordinária ou especial. Para que se caracterize a usucapião, é requisito essencial que aquele que pretenda adquirir a propriedade tenha animus domini, ou seja, possua a propriedade como se esta lhe pertencesse, atuando como dono, com o desejo de se se tornar titular do imóvel.

No contrato de locação, há duas posses distintas: a posse indireta, aquela detida pelo proprietário ou locador; e a posse direta, aquela detida pelo locatário ou inquilino.

Nesta relação contratual, o locatário não possui o imóvel como se este lhe pertencesse, com a intenção de se tornar dono, pois há o pagamento mensal de aluguel ao locador. Esta contra-prestação desconfigura o abandono do imóvel, a fim de impedir que o inquilino peça a usucapião.

Além disso, a relação locatícia possui caráter temporário que, ao seu término, exige a restituição do imóvel a seu proprietário – locador – ainda que o contrato perdure por cinco, dez, ou mais que trinta anos.

Ou seja, não há o requisito fundamental de animus domini para que se obtenha a usucapião, pois a posse direta exercida pelo locatário não afasta ou anula a posse indireta do locador, pois este terá o imóvel restituído ao final da relação contratual.

Portanto, ainda que o locatário realize reparos necessários ou melhorias no imóvel – os quais poderão ser indenizados a depender do convencionado pelas partes em contrato – tais atos não são suficientes a caracterizar sua intenção de se tornar dono do bem, tendo em vista o pagamento mensal de aluguel e o dever de restituição do imóvel ao término do contrato.

Sendo assim, não há possibilidade de se obter a usucapião advinda de uma relação locatícia.

Ao proprietário, recomenda-se a redação de contrato de locação, além do fornecimento de recibos em duas vias que comprovem o pagamento mensal de aluguel pelo inquilino.

Fonte: Laís Cavinato, advogada para o Blog Mariana Gonçalves.

Como posso regularizar meu imóvel?

Quem quer comprar ou vender um imóvel, deve saber das situações que tornam a propriedade irregular. Como por exemplo, a falta de documentos importantes como habite-se ou escritura. Mas a boa notícia é que tudo isso pode ser regularizado. Confira alguns casos em que o imóvel pode ser considerado irregular e saiba o que você pode fazer em cada situação.

1- Como regularizar o imóvel que não possui escritura?

A escritura é um documento essencial, pois contém todas as informações da venda e os dados do comprador e do vendedor. Ou seja, comprova quem é o proprietário do bem. Ela é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por lei e proporciona maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam a negociação de compra e venda

Por conta disso, quando um imóvel não tem esse documento, o dono pode correr alguns riscos, como a perda da propriedade.

Quem compra um imóvel que não possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis está adquirindo somente a Posse do imóvel, ou seja, está adquirindo apenas o Direito Pessoal de exercer a posse dessa propriedade.

Quando há um imóvel sem escritura em face de negociação de compra e venda, as partes envolvidas (comprador e vendedor) devem lavrar um contrato de cessão de direitos possessórios, pois o vendedor detém somente a posse do bem, não sendo legalmente o proprietário. Nesse caso a posse é cedida ao comprador, que a manterá até que possa obter judicial ou extrajudicialmente, por meio de uma ação de Usucapião, a propriedade plena do imóvel.

Importante destacar que a lavratura dessa Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse não há incidência do Imposto Transmissão Inter-Vivos. (ITBI).

O processo de regularização de um imóvel sem escritura costuma durar um ano e precisa de um advogado.

2- Como regularizar o imóvel comprado apenas por contrato de gaveta?

Quando alguém quer vender ou comprar um imóvel que está financiado sem transferir a dívida do financiamento no banco, é feito um acordo informal entre o vendedor e o comprador, que não pode ser registrado oficialmente. Esse tipo de contrato pe conhecido como contrato de gaveta.

2.1 Quais são os riscos desse tipo de contrato?

São inúmeras as consequências desse tipo de negociação, que pode resultar em prejuízos tanto para o comprador, como para o vendedor.

O comprador pode ter prejuízos, como:

a) O imóvel pode ser penhorado em razão de dívida do vendedor;

b) No caso de falecimento do vendedor o imóvel entrará em processo de inventário;

c) Possibilidade de má-fé do vendedor em negociar o mesmo imóvel com outras pessoas.

Com relação ao vendedor, os prejuízos podem decorrer de uma inadimplência do comprador quanto a taxa condominial ou o IPTU. Assim, considerando que o imóvel ainda está em nome do vendedor, que corre o risco de sofrer cobranças e execuções judiciais. Ademais, o comprador poderá recusar-se a entregar o imóvel, bem como a pagar as prestações.

O contrato de gaveta não tem validade perante a instituição financeira, uma vez que esta não tem conhecimento e não autorizou a negociação. Contudo, o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, haja vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH.

Portanto, procure se resguardar ao máximo no contrato, registrando qualquer tipo de acordo. Uma possibilidade é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos entre as partes.

3- Meu imóvel não tem Habite-se, como posso regularizar?

Habite-se é um documento emitido pela Prefeitura e tem como finalidade garantir que a construção cumpriu tudo o que estava previsto no projeto aprovado. Desta forma, o habite-se deverá ser requerido assim que a obra estiver finalizada e irá corresponder à garantia de que o imóvel atende às exigências da legislação municipal.

3.1- Eu consigo comprar um imóvel sem o habite-se?

Sim, mas você terá alguns problemas, ou seja, o primeiro deles é que boa parte das empresas financiadoras exigem essa documentação. Bem como, o imóvel sem habite-se é considerado irregular, o que o desvaloriza. Ademais, você não consegue registrar o imóvel em seu nome sem essa certidão.

3.2- O fato de eu pagar o IPTU significa que o imóvel está regular?

Não. Tanto o IPTU quanto as contas de água, luz e telefone não garantem que o imóvel esteja regular.

3.3- Qual o problema de eu não ter esse documento?

Um dos problemas de não ter o habite-se é pagar mais caro o IPTU. Bem como o proprietário do imóvel pode ser autuado pela Prefeitura por sua obra estar irregular.

3.4- Como posso regularizar meu imóvel e deixa-lo de acordo com a lei?

Para regularizar a situação do imóvel é necessário contratar um engenheiro para a elaboração de uma planta da obra e verificar se esta tudo de acordo com a legislação local, após a emissão desse documento o dono do imóvel deve dirigir-se até a prefeitura com os demais documentos necessários e requerer a regularização da obra.

Esse é um processo oneroso e demorado, entretanto importantíssimo. Caso você queira vender o imóvel futuramente, por exemplo, e estiver sem o habite-se, há uma desvalorização do bem.

4- Como regularizar se o imóvel está em processo de inventário

Inventário é o processo pelo qual se faz um levantamento de todos os bens da pessoa após sua morte. Nesse processo são avaliados, enumerados e divididos os bens entre os sucessores. O imóvel em processo de inventário não pode ser dividido ou vendido sem autorização judicial.

É possível a regularização de duas formas: extrajudicialmente ou judicialmente. No primeiro caso, o inventário é feito em cartório, por meio de uma escritura pública, e é um processo muito mais rápido, que leva entre 30 e 60 dias. Aqui, você deve ir a um Cartório de Notas e, com a ajuda de um advogado, pedir o inventário. Os valores para essa regularização mudam bastante conforme a dificuldade que o advogado terá para conseguir as documentações. Em alguns casos, o custo chega a R$ 10 mil.

O inventário pode ser feito extrajudicialmente, caso todos os herdeiros estejam de acordo e não haja testamento.

No entanto, existem três situações que obrigam você a pedir a regularização na justiça e ter o acompanhamento de um juiz. São elas: quando o falecido deixou um testamento, quando existem sucessores incapazes que não podem assumir o imóvel (por serem menores de idade ou estarem com problemas na justiça, por exemplo) e quando existem opiniões divergentes sobre a partilha entre os herdeiros.

5- Vou fazer uma obra no meu imóvel, preciso avisar a prefeitura?

Qualquer tipo de mudança que você pretende realizar no seu imóvel infelizmente precisa ser autorizado pela Prefeitura, caso contrário seu imóvel ficará irregular e você pode ter que arcar com uma multa.

Portanto, ao construir ou reformar qualquer cômodo em sua casa, seja mais um quarto, aumentar o tamanho da cozinha ou a construção de outro imóvel no mesmo terreno precisará de uma averbação do imóvel na prefeitura. Averbação é fazer constar no registro do imóvel as alterações feitas na propriedade.

Caso você tenha feito alguma modificação no imóvel sem requerer essa liberação, terá que elaborar um projeto da obra e apresentá-lo a prefeitura. Esse projeto pode ser elaborado por um engenheiro ou arquiteto.

Caso você tenha dificuldades com seu imóvel entre em contato. Estarei à sua disposição, seja por telefone, WhatsApp ou e-mail.

Fonte: Camila Weimer, Advogada especialista em Direito Imobiliário e Direito tributário

Entenda a diferença de tamanho entre tomadas

Uma situação muito comum acontece em casa ou no ambiente de trabalho: ao tentar ligar um novo aparelho eletrônico, a pessoa descobre que os pinos do plugue não encaixam nos orifícios da tomada. 

Se tanto o plugue quanto o espelho estão de acordo com o novo padrão brasileiro, ou seja, têm os três pinos circulares com encaixe hexagonal na tomada, por que não deu certo? Muitas pessoas não sabem, mas existem dois modelos de tomadas de três pinos. Isto acontece porque os aparelhos têm diferentes demandas de corrente elétrica (medida em amperes, A), o que é diferente de tensão (medida em volts, V).

Para aparelhos que operam em correntes de até 10 A, o pino possui o diâmetro de 4 mm. 

Já para os aparelhos entre 10 e 20 A, como micro-ondas e geladeiras, o pino é de 4,8 mm. Como se pode notar, a diferença é ínfima – menos de 1 mm, mas por segurança, criou-se a impossibilidade de conexão de aparelhos de 10 a 20 A em tomadas com suporte até 10 A. 

“Esta variação entre diâmetros preserva a tomada e a fiação do risco de sobreaquecimento por conta da diferença de corrente elétrica”, explica Lucas Machado, engenheiro eletricista da Steck. “A impossibilidade de encaixe direto já elimina este risco, mas muitas pessoas ainda ignoram a possibilidade de causar um incêndio ao improvisar com adaptadores”, afirma.

Para identificar se uma tomada é de 10 ou 20 A, o especialista orienta verificar a marcação no interior do encaixe. Nos aparelhos, basta verificar em etiquetas próximas ao plugue ou no manual do usuário. Ele ressalta que trocar simplesmente uma tomada por outra não é a solução. Para converter o uso, é preciso que o circuito ligado à tomada esteja preparado para receber os aparelhos, o que requer auxílio profissional.

Gostou de saber a diferença de tamanho entre tomadas? Fique ligado para ter as tomadas certas para os seus aparelhos.

Quais são as garantias do locador?

O contrato de locação imobiliária visa resguardar os direitos e deveres do locador e locatário no decorrer do contrato, podendo esse ser por tempo determinado ou indeterminado.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê em seu art. 37 algumas modalidades de garantia da locação, para proteger o locador em casos de inadimplemento do locatário ou de avarias no imóvel, quais sejam: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Sendo vedada mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato.

Das modalidades apontadas, as mais comuns são as de fiança e de caução; por fiança entende-se que é uma obrigação acessória de garantia, na qual um terceiro assegura satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor primário, em caso de descumprimento.

Já a caução é um depósito pago no início do contrato de locação, não podendo ser superior ao valor de 03 (três) meses de aluguel, o qual será devolvido ao final da locação, se a mesma correr em perfeitas condições, ou seja, se não houver inadimplementos, avarias ou débitos com impostos, água, luz, entre outros, se eram de obrigação do locatário.

Segundo disposto em lei, o valor da caução deverá ser depositado numa caderneta de poupança, devendo ao término da locação ser devolvido corrigido e em sua integralidade ao locatário. Ressaltando que não há uma previsão legal de prazo para a devolução da caução, devendo-se prezar pelo bom senso da não demora, uma vez que o valor está depositado em juízo, sendo fácil o seu levantamento.

Ainda, a lei resguarda ao locador a possibilidade de aplicação de multa por quebra de contrato por parte do locatário, devendo essa ser proporcional ao prazo remanescente para o fim da vigência do instrumento.

Assim, a fim de proporcional maior clareza na compreensão do tema, vejamos como deve ser calculada a multa proporcional:

Prazo do contrato: 30 meses

Valor do Aluguel: R$ 1.000,00

Valor da Multa (03 meses de aluguel): R$ 3.000,00

Para calcular o valor da multa por mês, divide-se o valor da multa estipulada pelo número de meses do contrato, que no nosso exemplo corresponde a: R$ 3.000,00 x ÷ 30 = R$ 100,00.

Desse modo, o valor da multa proporcional, por rescisão contratual antecipada, será calculado pelo número de meses faltantes para o término do contrato multiplicado pelo valor da multa mês.

Se no nosso exemplo foi cumprido 24 meses de contrato o valor da multa será de R$ 100,00 (multa mês) x 6 (seis) meses faltantes = R$ 600,00.

Lembrando que a aplicação da multa só é aplicada a contratos por prazo determinado, ou seja, em contratos por prazo indeterminado sua aplicação é descabida.

Por fim, vale destacar que o locatário não pagará a multa por quebra de contrato se a mesma decorrer de transferência profissional pelo empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, devendo notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência, conforme preconiza o art. 4º, parágrafo único da Lei 8245/91.

Fonte: Evelise Goes, advogada e sócia do Custódio & Goes Advogados

Locação de imóveis por temporada. Quais cuidados tomar para o sonho não virar pesadelo?

De início, cumpre destacar que a locação por temporada é regida pela Lei nº lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), ou seja, a mesma lei que trata das locações comuns, sendo os artigos 48, 49 e 50 responsáveis pela locação por temporada.

Mas afinal, se é a mesma legislação, qual a diferença entre a locação por temporada e a locação comum?

A locação será por Temporada sempre que se utilizar um imóvel pelo prazo de no máximo 90 dias (03 meses), independente do motivo da utilização, não existindo prazo mínimo de dias para ser locado, embora muitas vezes isso não aconteça na prática.

Por exemplo, é muito comum esse tipo de contrato no litoral durante o veraneio e, por vezes, proprietários determinam o prazo mínimo entre 3 (três) a 10 (dez) dias de permanência como pré-requisito para fechar o contrato, quem nunca encontrou anúncios assim?? Mas vale lembrar que trata-se de direito contratual, então se as partes concordarem com o prazo mínimo de permanência, não há problema algum.

Agora que já conhecemos o que é a locação por temporada, passo a apontar alguns cuidados necessários para não cair em uma fria!

1 - Independente do prazo, faça um contrato de locação.

O primeiro cuidado que se deve ter em mente é que, o fato de ser um negócio de menor duração, não dispensa a necessidade de que ele seja registrado por escrito, pois é o contrato que garantirá o cumprimento do que foi acordado, bem como, a segurança tanto do locador quanto do locatário.

Nesse documento, deve constar uma série de informações, tais como: a identificação das partes, descrição da residência, com informações como endereço e número da matrícula no registro de imóveis, forma e condições de pagamento do aluguel, valor da locação, tempo de estadia no imóvel, descrição das multas em caso de descumprimento do contrato ou depredação da moradia, inventário com a relação dos equipamentos e das mobílias da residência, bem como, o número de pessoas que podem ocupar o imóvel durante a locação.

2 - Verifique a idoneidade do anunciante.

É comum que a locação por temporada seja feita a distância, e por tal circunstância, o cliente interessado não consegue visitar o imóvel.

Em razão disso, é preciso ter muito cuidado para não se decepcionar ao chegar ao destino ou pior, cair em um golpe e descobrir que o imóvel não existe! Por isso, pesquise sempre!

Não confie cegamente em fotos colocadas na internet e tente obter referências sobre o imóvel. Se ele não tiver sido indicado por algum conhecido, peça ao dono que passe o contato de pessoas que já se hospedaram lá anteriormente.

3 - Certifique-se da localização e do preço da locação.

Tão importante quanto verificar a idoneidade do anunciante é saber a localização do imóvel, afinal, geralmente quem está de férias pretende conhecer os pontos turísticos do local, ou ficar o mais próximo possível da praia e do centro da cidade. Assim, para os gastos com transportes não sair mais caro que a locação, pesquise bem antes para "o molho não sair mais caro do que o peixe".

Mas como fazer isto? Verifique a localização do imóvel através da consulta do endereço no Google Maps, ou aplicativos equivalentes.

Quanto ao preço, de certo é aquele ditado: quando a esmola é demais o santo desconfia. Se o preço estiver muito abaixo do mercado, desconfie da oferta.

3 - Informe-se sobre como o imóvel pode ser utilizado.

Não se esqueça de perguntar ao locador se existem regras ou observações sobre o uso do imóvel, uma vez que imóveis em condomínios como apartamentos, que possuem piscinas, saunas de uso comum, entre outras alternativas de lazer, apresentam regras próprias de uso.

Outro aspecto importante é sobre o número de pessoas que podem ocupar o imóvel, ou seja, o número máximo de pessoas que o dono do imóvel permite.

4 - Exija e confira o laudo de vistoria do imóvel.

Da mesma forma que essencial ter um contrato de locação, é necessário também o laudo de vistoria residencial. O laudo é importante não somente para especificar as condições de conservação e manutenção do imóvel antes de ser entregue ao locatário, mas também para que o imóvel, quando finda ou rescindida a locação, seja entregue nas mesmas condições pelas quais o locatário recebeu.

Portanto, assim que chegar no imóvel confira se a vistoria foi realizada, preferencialmente na presença do proprietário ou responsável e teste torneiras, descargas, chuveiros, luzes e eletrodomésticos, para ver se está tudo funcionando. Lembre-se que cuidados nunca é demais. Se descobrir algum defeito, avise imediatamente.

Na maiorias das vezes, quando adotado os devidos cuidados na locação, os problemas tendem a ser minimizados.

Mas se mesmo tomando todos os cuidados a oferta for descumprida??? O que fazer???

É importante ressaltar que o fornecedor é obrigado a cumprir com a oferta feita. Assim, se as condições da casa forem diferentes do que foi prometido, o locatário tem o direito de exigir a devolução do valor pago, como garante o artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor.

Para tanto, o inquilino precisa desistir de ficar no imóvel. Se optar por permanecer no local, o consumidor pode negociar um abatimento no preço, proporcional à queda na qualidade das características ofertadas.

Se houver problemas, tente resolver amigavelmente com o proprietário ou responsável através de acordos e, caso não obtenha sucesso, procure o Procon ou o Juizado Especial Cível.

Vale lembrar que, caso haja algum problema com a sua locação e a negociação tiver sido realizada por sites de aluguel de temporada como Airbnb e Booking.com, a responsabilidade destes será solidária a do locador.

Fonte: Thayna Kozarenko, Advogada Juíza Leiga Formada em Direito pelo Universidade do Vale do Itajaí.