A usucapião é forma de aquisição de propriedade imóvel
através da posse prolongada e ininterrupta durante prazo estabelecido em lei,
que pode variar entre 5 a 20 anos. Dentre as diversas espécies previstas em
lei, o artigo 1.240 do Código Civil traz a usucapião especial urbana como forma
de aquisição de propriedade imóvel de até 250m² por aquele que a possui, para
moradia própria ou familiar, pelo prazo ininterrupto de 5 anos.
Trata-se de proteção jurídica que visa garantir
patrimônio mínimo ao grupo familiar, baseado no princípio da dignidade da
pessoa humana. Diante disso, questiona-se:
O locatário do mesmo imóvel há mais de cinco anos teria o
direito de tornar-se proprietário deste, de forma a retirar a propriedade do
locador, atual dono do imóvel?
Afinal, o locatário estaria cumprindo os requisitos
estabelecidos em lei – utilizar o imóvel para moradia própria ou sua família e
estar na posse deste por cinco anos ininterruptos.
Porém, estes não são os únicos requisitos da usucapião,
ordinária ou especial. Para que se caracterize a usucapião, é requisito
essencial que aquele que pretenda adquirir a propriedade tenha animus domini,
ou seja, possua a propriedade como se esta lhe pertencesse, atuando como dono,
com o desejo de se se tornar titular do imóvel.
No contrato de locação, há duas posses distintas: a posse
indireta, aquela detida pelo proprietário ou locador; e a posse direta, aquela
detida pelo locatário ou inquilino.
Nesta relação contratual, o locatário não possui o imóvel
como se este lhe pertencesse, com a intenção de se tornar dono, pois há o
pagamento mensal de aluguel ao locador. Esta contra-prestação desconfigura o
abandono do imóvel, a fim de impedir que o inquilino peça a usucapião.
Além disso, a relação locatícia possui caráter temporário
que, ao seu término, exige a restituição do imóvel a seu proprietário – locador
– ainda que o contrato perdure por cinco, dez, ou mais que trinta anos.
Ou seja, não há o requisito fundamental de animus domini
para que se obtenha a usucapião, pois a posse direta exercida pelo locatário
não afasta ou anula a posse indireta do locador, pois este terá o imóvel
restituído ao final da relação contratual.
Portanto, ainda que o locatário realize reparos
necessários ou melhorias no imóvel – os quais poderão ser indenizados a
depender do convencionado pelas partes em contrato – tais atos não são
suficientes a caracterizar sua intenção de se tornar dono do bem, tendo em
vista o pagamento mensal de aluguel e o dever de restituição do imóvel ao
término do contrato.
Sendo assim, não há possibilidade de se obter a usucapião
advinda de uma relação locatícia.
Ao proprietário, recomenda-se a redação de contrato de
locação, além do fornecimento de recibos em duas vias que comprovem o pagamento
mensal de aluguel pelo inquilino.
Fonte: Laís Cavinato, advogada para o Blog Mariana
Gonçalves.
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