Registradores de imóveis se unem e criam entidade nacional

Dos 60 milhões de domicílios urbanos que existem no Brasil, cerca de 30 milhões possuem algum tipo de irregularidade – o equivalente a 50% de todos os imóveis do país. Os dados do Ministério do Desenvolvimento Regional mostram que muito ainda precisa ser feito para garantir o direito de propriedade para os brasileiros.

E para deixar esse processo mais simples, entidades representativas do registro de imóveis de todo o país se reuniram para criar o Cori-BR (Colégio do Registro de Imóveis do Brasil). A entidade tem por objetivo promover e coordenar o intercâmbio de experiências e tecnologias, a uniformização de processos e o fomento da regularização fundiária.

Além desses objetivos, o Cori-BR tem, sobretudo, a missão de contribuir com a melhoria do ambiente de negócios no país. 

Tanto que já disponibiliza dados e estatísticas sobre o mercado imobiliário brasileiro no portal www.registrodeimoveis.org.br.

Feliz Natal - Som produzido com materiais e trabalhadores da construção civil

Bate o sino pequenino

Sino de Belém

Já nasceu Deus menino

Para o nosso bem

Paz na Terra, pede o sino

Alegre a cantar

Abençoe Deus menino

Este nosso lar

Hoje a noite é bela

Vamos à capela

Sob a luz da vela

Felizes a rezar

Ao soar o sino

Sino pequenino

Vai o Deus menino

Nos abençoar

Empresa sem imóvel pode registrar vaga em condomínio, decide TJ-SP

O Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo autorizou o registro de vagas de garagem adquiridas por uma empresa que não possui imóveis no condomínio. As vagas pertencem a um prédio comercial na zona sul da capital paulista. A empresa beneficiada pela decisão é proprietária da Estapar Estacionamentos e comprou as vagas direto com a incorporadora do empreendimento para oferecer o serviço de vallet.

De início, a empresa não conseguiu fazer o registro da escritura das vagas. A empresa recorreu à juíza corregedora permanente do 4º Registro de Imóveis da Capital, que manteve a recusa “por não ser possível a alienação a pessoas estranhas ao condomínio sem que exista autorização expressa na convenção de condomínio”, nos termos do artigo 1331, § 1 do Código Civil.

O impasse, então, foi parar no Conselho Superior da Magistratura, órgão administrativo do TJ-SP composto pelo presidente, vice-presidente, corregedor-geral de Justiça, decano da Corte, e presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal. O relator foi o corregedor, desembargador Geraldo Pinheiro Franco. Ele votou para dar provimento à apelação da empresa para afastar o óbice apresentado pelo registrador. O entendimento foi acompanhado por unanimidade.

Segundo Pinheiro Franco, a convenção do condomínio prevê que “a administradora da garagem pode explorar comercialmente as vagas, inclusive por meio de cessão de uso temporário das vagas a terceiros não proprietários das unidades autônomas”. Ele afirmou que apenas em relação às vagas de garagem das unidades autônomas (loja e escritórios do prédio) é que existe expressa vedação à venda ou aluguel a terceiros.

“Por essa razão, a MM.ª Juíza Corregedora Permanente entendeu que, em relação às demais espécies de vagas de garagem, a não vedação não implica a autorização para venda a terceiros, o que, à luz do disposto no artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, estaria absolutamente correto, ao menos em princípio (...) É que o intuito do legislador parece ter sido o de aprimorar a segurança das unidades condominiais, ao vedar, exceto na hipótese de explícito consentimento na convenção, que pessoas a elas alheias circulem pelo edifício apenas porque proprietárias de vagas de garagem”, disse.

Ocorre que, no caso concreto, afirmou Pinheiro Franco, as disposições trazidas na Convenção de Condomínio levam à conclusão diversa. “A apelante adquiriu unidades autônomas de grupos de vagas de garagem e assumiu junto à incorporadora a obrigação contratual de atuar, no edifício, como administradora da garagem”, afirmou o relator, destacando que as vagas da Estapar estão “totalmente desvinculadas das lojas e escritórios” do prédio.

“É evidente, nesse empreendimento específico, que tais vagas são unidades autônomas passíveis de alienação sem qualquer vinculação às unidades comerciais, eis que podem ser destinadas ao uso do público externo mediante exploração comercial, como expressamente consta da Convenção de Condomínio. Importa anotar, por fim, que o registro pretendido não atingirá o interesse dos demais condôminos, certo que em nada interferirá nas áreas comuns ou em suas áreas privativas”, concluiu.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

Por que o mercado imobiliário deve se preocupar com os dados dos seus clientes

Uma das notícias mais animadoras do mercado imobiliário para final de 2019 foi a previsão de que para 2020 acontecerá aquecimento das vendas.

Essa animação acaba por alcançar também outras profissionais diretamente relacionadas com a compra e venda de imóveis como é o caso dos corretores, empresas de gestão de vendas, incorporadoras, imobiliárias e condomínios.

No entanto, esse não será o grande desafio, a grande preocupação para esse mercado será o seu posicionamento e adequação junto a Lei Geral de Proteção de Dados, no que tange os dados pessoais coletados para fins cadastrais e de marketing.

Ou seja, a responsabilidade desses profissionais com todo o cuidado com o ciclo de vida dos dados pessoais, tais como: coleta, tratamento, compartilhamento, armazenamento e descarte.

Além dos novos cadastros, outro desafio, será o que fazer com todo o legado de banco de dados de possíveis clientes já cadastrados antes da nova lei. Será possível usar? Como ficará o marketing, contato e a comunicação com os possíveis compradores já cadastrados?

Desta forma, vamos para parte da lei que parecer que será a mais importante a se atentar dentro desse aquecimento setorial, a questão do compartilhamento de dados entre imobiliárias e corretores parceiros sob a ótica da Lei Geral de Proteção de Dados.

Assim, aconselho, desde já, que para o compartilhamento dos dados será necessário, nos termos da Lei Geral de Proteção de Dados, a utilização de uma autorização ou consentimento bem claro e transparente, mencionando toda a cadeia de compartilhamento. Olha que dica legal!

A lei deixa bem claro que o consentimento é uma manifestação livre, informada e inequívoca pela qual o titular dos dados de que concorda com o tratamento de seus dados pessoais para uma finalidade determinada.

Aproveito para citar que esse consentimento pode ser retirado a qualquer momento. E isso implica no fim imediato do tratamento de dados em toda a cadeia compartilhada. Então, garanta todo controle dessa informação.

Para tanto, será absolutamente necessária a formulação de contratos específicos com todos os parceiros a regular esse compartilhamento, especificando os requisitos do tratamento, a finalidade, bem como delimitando responsabilidades nos casos de infração por uma ou outra parte. O ideal que toda a sua cadeia de compartilhamento esteja adequada a lei Geral de Proteção de Dados. Irá ter mais segurança jurídica.

Mesmo antes da Lei de dados entrar em vigor já temos algumas decisões desfavoráveis e recheadas de multas para construtoras e incorporadoras que repassaram dados pessoais de clientes sem autorização.

Sempre bom lembrar que, aos que não respeitarem a regulamentação de proteção de dados estarão sujeitos a multas simples ou diárias de até 2% do faturamento da empresa, limitado a R$ 50 milhões por infração. Podendo até ter seu banco de dados bloqueado ou eliminado, o que tornaria a atividade e o seu negócio inviável.

Para segurar as relações com consumidor imobiliário é necessário salvaguardar os dados pessoais cuidando ao repassar, vazar, vender alugar, entregar, doar, os dados pessoais, financeiros e/ou sensíveis do Autor a terceiros, sem a sua autorização.

Cabe ao setor imobiliário e seus profissionais procurarem apoio de especialistas e profissionais da área de proteção de dados para implantar a Lei Geral de Proteção de Dados - LGPD e aproveitar o aquecimento do setor em conformidade com as legislações.

Texto: Fabiola Grimaldi, Advocacia

Visitantes e as Áreas Comuns do Condomínio

As regras para visitas, devem seguir o estabelecido no Regimento Interno do condomínio.

Em caso de festa, é importante que os condôminos deixem na portaria uma lista de convidados, com nome completo e número do RG, para conferência. Além disso, o morador deve comunicar aos porteiros, o nome das empresas que irão fazer a entrega de encomendas.

O condômino deve observar o horário de silêncio estabelecido no regimento interno, comunicando previamente aos convidados sobre a hora de início e término da festa.

É recomendável que o síndico oriente os funcionários e os condôminos, para que se evite a circulação livre dos convidados em outras áreas comuns do condomínio.

Já as entregas “delivery”, a maioria dos condomínios proíbe a entrada dos entregadores no local, exigindo que os condôminos retirem na portaria.

No caso de condôminos que fazem home-office, não se pode usar áreas comuns, como hall de entrada ou salão de festas, para reuniões de trabalho, a não ser que o condomínio disponha de espaço destinado a esta finalidade.

Do mesmo modo, não é permitido nos condomínios atividades econômicas, que gerem consumo de gás ou de água se a cobrança desses itens for coletiva. Assim como não é permitido realizar qualquer atividade comercial que gere excesso de barulho ou presença de prestadores de serviço em horários fora do permitido pelo condomínio.

O uso de áreas comuns:

As normas sobre o uso de áreas comuns por visitantes em condomínios devem constar no regimento interno. Em geral, é aceitável que elas possam utilizar tais áreas, desde que acompanhadas e supervisionadas pelo condômino, e que não privem outros moradores da utilização das áreas de lazer.

As áreas comuns pertencem a todos os condôminos do condomínio, sendo assim, as visitas não podem atrapalhar o usufruto dos demais proprietários sobre piscinas, academia, salão de festas etc. Da mesma forma, é preciso controlar ruídos e horários.

Regras abusivas:

– Vetar a presença dos filhos de zelador quando morar no condomínio.V

– Vetar o uso da piscina a empregados que residem com seus patrões.

Fonte: Mayara Silva, Advogada

Posso perder a minha casa?

Imagine a seguinte situação: você, ao realizar o sonho de ter a própria casa, comprou um imóvel através de uma escritura pública de compra e venda.

Porém, por não saber que deveria registrar essa escritura no Cartório de Registro de Imóveis, guarda esse documento e acha que está tudo certo.

Primeira hipótese - o vendedor do imóvel, ao verificar que você ainda não realizou o registro e ver que ele ainda figura como o proprietário da casa, decide vendê-la para uma terceira pessoa. Assim, firma com esse terceiro uma outra escritura pública de compra e venda do mesmo imóvel.

Esse terceiro, bem assessorado, é informado que para ser o proprietário do imóvel, precisa levar a escritura à registro no Cartório de Registro de Imóveis. De posse da sua escritura, ele comparece ao cartório, efetua o registra e agora é o dono.

Nesse caso, o imóvel não será mais seu. Caberá apenas ação de perdas e danos em face do vendedor.

Segunda hipótese - além da possibilidade descrita acima, se a escritura não for registrada e o vendedor ainda figurar como proprietário do imóvel, poderá ter o bem leiloado em função das dívidas contraídas por ele.

Nessa situação você poderá se defender, tendo em vista que é um comprador de boa-fé. Todavia, não há certezas em um processo judicial, evitar um processo moroso sempre será a melhor alternativa.

É por isso que existe aquele famoso ditado “só é dono quem registra”.

Portanto, SIM. Você poderá perder a sua casa se não adotar os cuidados necessários. É muito importante que antes de realizar a compra de um imóvel, o comprador busque um advogado que entenda do assunto e garanta segurança jurídica à negociação.

Caso contrário, você poderá perder as economias de uma vida inteira por falta de cuidado.

No direito, a prevenção não é gasto. Prevenção é lucro!

Fonte: Larissa Matte, Direito Imobiliário, Sucessório e seus reflexos.

Comprar um imóvel através de leilão?

Também conhecido como hasta pública, o leilão é uma modalidade de venda de imóveis que permite a negociação por valores ajustados abaixo do mercado. Se compreendidas as suas peculiaridades e tomadas as cautelas necessárias, pode ser uma ótima opção de negócio.

Leilão presencial e online

Os leilões podem ser tanto presencias quanto online. No presencial o comprador vai até o leiloeiro e levanta a mão para dar o lance. No online, o comprador consegue efetuar o negócio a distância. Também existem leilões que ocorrem de forma presencial e online ao mesmo tempo, podendo os lances serem feitos pela internet e no local físico. Há muitos leilões online que são homologados pelo Tribunal de Justiça de cada Estado. Além disso, é importante verificar se a empresa tem credibilidade no mercado.

Leilão judicial e extrajudicial

Há uma crença de que todos os imóveis que estão a venda em um leilão obrigatoriamente são provenientes de um processo judicial, contudo, isso não é verdade. Isso porque o leilão é um sistema de venda e também se aplica em outros casos. Assim, existem os leilões judicias e extrajudiciais:

- Leilão Judicial: é aquele em que existe um processo, ele ocorre em virtude de um litígio. Acontece quando alguém deixa de pagar um contrato de financiamento, em uma ação de execução, cumprimento de sentença, penhora, hipoteca, dentre outros.

Extrajudicial: um particular contrata um leiloeiro para prestar o serviço de leilão e vender o imóvel. Não necessariamente o imóvel tem alguma questão legal a ser resolvida, pode apenas o proprietário ter optado por essa opção de venda. O leilão extrajudicial também ocorre nos casos em que há uma clausula contratual que permite ao credor no caso de falta de pagamento do contrato levar o imóvel a leilão, independente de processo judicial.

É importante, portanto, entender se é o imóvel que está sendo leiloado é ou não objeto de litígio.

Leilão só permite pagamento a vista?

Atualmente já é possível fazer o parcelamento do pagamento na compra de imóveis de leilão. Pagando 25% do valor do imóvel como entrada, o restante pode ser parcelado em até 30 meses.

Obrigações do comprador

No edital do leilão constarão as obrigações que serão de responsabilidade do comprador, como as possíveis dívidas do imóvel, como pendencias com o IPTU, por exemplo. Além disso, também é de necessário se atentar ao fato de que o comprador deve arcar com as taxas cartorárias e imposto de transmissão do bem (ITBI), bem como com o pagamento da comissão do leiloeiro, que é fixada por lei em 5% sobre o valor da arrematação.

Preferência por imóveis desocupados

Quando da arrematação do imóvel é importante verificar se ele se encontra desocupado, caso contrário, é necessário negociar com os ocupantes para que deixem o imóvel. Caso a desocupação não se dê de forma consensual, é necessária a propositura de uma ação judicial de imissão na posse. Na hipótese de o imóvel ter sido comprado em leilão judicial, é possível, dependendo do caso concreto, pedir a imissão no processo que deu origem ao leilão.

Conhecer o imóvel

O edital do leilão normalmente determina um prazo para o arrematante fazer uma visita ao imóvel. Sempre que for possível, é importante que ela seja feita. Além de verificar a estrutura e possíveis problemas, facilita a assertividade no valor do lance, além de evitar surpresas futuras.

Arrematação em segunda praça

Por fim, é indispensável apontar que é comum que a arrematação se dê apenas na segunda praça. Isso ocorre porque quando o imóvel vai a leilão pela segunda vez, pode ser arrematado pelo lance mínimo de 50% sobre o seu valor.

O sucesso na compra de imóvel em leilão depende, portanto, de vários fatores que devem ser analisados caso a caso. Dependendo do imóvel, a arrematação pode ser bem vantajosa, ainda que se façam necessários alguns ajustes.

Fonte: Barbara Bohnen, Advogada atuante no mercado imobiliário.

O Inquilino e o Condomínio

O inquilino apesar de não ser o dono da unidade, mora e usufrui, da mesma forma que o proprietário, tanto da área privada, quanto da área comum. Sendo assim, tem direitos e deveres similares ao dos proprietários.

Vale ressaltar, que o condomínio não tem relação jurídica com o inquilino, mas sim com o proprietário, sendo assim, o condomínio, deve reportar todos os problemas ao proprietário.

O inquilino não é considerado condômino, e sim possuidor, são condôminos, exclusivamente, os proprietários das unidades.

Em alguns condomínios, a convenção condominial, veta inquilinos, como qualquer outra pessoa que não seja condômina, de participar de eleição para síndico. Sendo assim, cada convenção varia sobre o tema, se o inquilino pode ser ou não síndico.

A reserva das áreas comuns pelos inquilinos, deve ser feita, como realiza-se a dos condôminos, não podendo fazer nenhuma diferenciação.

Inquilino não pode cobrar diretamente o síndico sobre situações de melhoria no condomínio, já que o inquilino não contribui para esse tipo de benfeitoria. Porém, pode cobrar quanto à providências referentes a infrações ao regulamento interno ou convenção de condomínio, ou outras reclamações que trate do uso do condomínio. O inquilino, também não pode cobrar prestação de contas do síndico.

Em caso de multas por infração no condomínio, sempre será cobrado o condômino. Entretanto, o inquilino deverá pagar ao condômino por multas que receba, e é importante que isso conste no contrato de locação.

O inquilino antissocial deve ser tratado como qualquer outro morador que esteja infringindo as regras do condomínio, enviando-o advertência, multa, de acordo com o estabelecido na convenção e no regulamento interno.

A multa deve ser endereçada sempre ao condômino, ou seja, proprietário. E caso o inquilino se recusar a pagar, será o condômino o responsável pelo débito.

O descumprimento de normas condominiais, é infração do contrato de locação, o que permite seu despejo com base no artigo 23, X, da Lei nº 8245/91. Sendo assim, deve toda advertência ou multa ser enviada em nome do condômino, que poderá despejar o seu inquilino.

É fundamental para o condomínio que todos os boletos de condomínio, sejam emitidos no nome dos proprietários das unidades.

A relação jurídica é sempre do condomínio com o condômino. Por isso, é o condômino quem deve ser acionado judicialmente quando o condomínio não for pago, mesmo se for responsabilidade contratual do inquilino, pois trata-se de obrigação propter rem.

Fonte: Mayara Silva, Fundadora do escritório Mayara Silva Advocacia

Estrutura dos Antigos Estádios

Muitos estádios brasileiros, construídos principalmente entre os anos 1960 e 1970, foram projetados para suportar uma torcida menos vibrante. As estruturas acabaram concebidas com carga estática de 5 kN/m2. Com a chegada dos torcedores organizados, e o uso dos estádios para shows de música, as estruturas passaram a sofrer maior impacto de cargas dinâmicas. Com isso, as construções começaram a apresentar problemas de vibrações excessivas, exigindo adaptações. A solução para a maioria foi instalar assentos e reduzir a capacidade dos complexos esportivos.

Isso ocorreu não só no Brasil como em outros países. É o caso, por exemplo, do Westfalenstadion, na Alemanha. A arena, que pertence ao Borussia Dortmund – clube que tem a torcida mais empolgada do mundo, segundo pesquisas – precisou ter sua capacidade reduzida de 80.100 para 65.718 lugares. Houve também estádios que recorreram a novas tecnologias de amortecimento, como o Cícero Pompeu de Toledo (Morumbi). Engenheiros contratados para fazer análise de carga da edificação decidiram aplicar as normas inglesas para estádios, adotadas em 1996. Foram a partir delas que as arenas pararam de tremer durante os gritos de gol ou na execução das olas.

Contrato de Locação: Reajuste e atualização do valor do aluguel

Uma dúvida bastante corrente no mercado de locações é sobre a possibilidade e a forma em que se dá a atualização do valor do aluguel.

Para tais esclarecimentos, uma primeira diferenciação se faz necessária: não se pode confundir o simples reajuste do aluguel com a sua readequação aos valores de mercado.

Quando se fala em reajuste, trata-se simplesmente da atualização do valor inicialmente fixado, a fim de que sejam supridos os efeitos inflacionários.

Assim, em praticamente 100% dos contratos de locação, há a previsão de que o aluguel será anualmente atualizado, definindo-se, desde já, o indexador – geralmente, IGP-M ou INPC.

Importante frisar que esta hipótese simplesmente atualiza o valor acertado pelas partes, de modo a compensar a perda de valor da moeda pelo transcurso de um ano.

Nesta hipótese, não existem muitos problemas ou complexidades. Locador e Locatário preveem o índice que será aplicado e, ano a ano, há sua incidência sobre o valor do aluguel.

Exemplificando: um contrato de locação com início em janeiro de 2016, cujo aluguel era de R$ 1.800,00 a ser reajustado anualmente pelo IGP-M, terá, a partir de janeiro de 2017, um aluguel de R$ 1.941,78, e, de janeiro de 2018 em diante, de R$ 1.946,12.

Note que, a depender do índice escolhido, a variação pode ser mínima.

Justamente por isso, existe uma outra possibilidade de modificação do valor locatício. Porém, esta outra hipótese, em regra, não estará previamente estabelecida no contrato e operará alteração muito mais substancial, fixando, de fato, um novo valor para o aluguel.

Trata-se previsão dos artigos 18 e 19 da Lei do Inquilinato:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

A situação que aqui se afigura é aquela em que, geralmente por fatores externos, é gerada grande valorização ou desvalorização do imóvel locado, de modo que a mera aplicação do índice de reajuste já previsto no contrato não é suficiente para adequar o valor do aluguel ao seu real valor de mercado para locação.

Imagine-se circunstâncias de patente melhoria de locomoção – construção de uma estação de metrô nas proximidades do imóvel locado – ou a inauguração de um supermercado, ou verdadeiro centro de compras que traz muita facilidade para o locatário.

Um bairro que, quando do início da locação representava local periférico e de difícil acesso e, por incentivos de políticas públicas passa a receber maciço investimento para desenvolvimento.

O inverso também pode acontecer.

Assim é o imóvel que, por exemplo, assistiu uma verdadeira derrocada da qualidade de seus arredores. Um bairro que, antes seguro, se viu despencar no ranking de criminalidade passando a ser um dos mais violentos.

Ou, então, um imóvel vizinho que tenha, por exemplo, se transformado em uma casa de shows, notadamente atrapalhando o sossego e a qualidade de vida dos locatários.

As possibilidades são inúmeras.

Todavia, o que precisa ficar claro é: se o valor de mercado da locação sofreu significativa alteração, seja a maior, seja a menor, a parte “prejudicada” – seja locador, em caso de aumento, seja locatário, em caso de redução, terá a possibilidade requerer judicialmente a readequação do valor do aluguel, a fim de que corresponda ao seu atual valor de mercado.

É a chamada Ação Revisional de Contrato de Locação, cujos requisitos são aqueles previstos nos artigos descritos acima:

(i) não ter chegado a um acordo de forma amigável com a outra parte, e, principalmente,

(ii) o decurso de, no mínimo, 03 anos de contrato ou do último acordo realizado que deu origem ao aluguel então vigente.

Em outras palavras e a título de exemplo: um contrato com início em janeiro de 2014, por exemplo, poderá ter seu valor revisto judicialmente a partir de janeiro de 2017.

Entretanto, uma locação iniciada em janeiro de 2012 e que teve seu valor modificado – adequado aos patamares atuais de mercado – em janeiro de 2017, somente poderá ser objeto de ação revisional em janeiro de 2020.

É importante ficar claro que a revisão judicial do valor da locação pode ser requerida tanto pelo locatário quanto pelo locador e tem cabimento para locações residenciais e não residenciais.

Em artigo futuro, serão tratados os detalhes processuais da ação revisional, com as nuances de sua tramitação perante o Poder Judiciário.

Fonte: Bruno Angeli Perelli, Advogado Cível, Imobiliário, Digital em São Paulo.

Restaurante giratório Lassù é novidade italiana na zona norte da capital Paulista

A vista do Lassù, instalado no 28º andar de um edifício em Santana, é espetacular. Vai do Pico do Jaraguá à Serra do Mar, passando pelo Campo de Marte, pega o espigão da Av. Paulista, mas ninguém precisa brigar por ela: o restaurante é giratório e em algum momento da refeição todo mundo vai ficar de cara com as enormes janelas.

Não se preocupe, não dá tontura, a volta leva uma hora e 40 minutos para ser concluída e você nem sente o movimento, muito suave, apenas nota, de vez em quando, que o cenário mudou.

Lassù – que quer dizer “lá em cima”, em italiano – é o novo empreendimento de Márcia e Ricardo Trevisani, donos também do Ristorantino, restaurante de comida italiana sofisticada, nos Jardins.

Endereço: Edifício K1R. Conselheiro Saraiva, 207, Santana, 28º andar.

Fonte: Patrícia Ferraz, O Estado de São Paulo

Os cuidados que devem ser seguidos pelos usuários de imóveis com forro de drywall

Exemplo da construção de casa nos EUA. A utilização do drywall em forros e paredes. 

Segurança é a palavra de ordem nas quedas evitáveis.

Do que morreu Gugu Liberato?

Gugu morreu de traumatismo craniano após queda de nível, cerca de 4 metros, na casa nova recém adquirida no mesmo condomínio que morava em Orlando, nos Estados Unidos.

Negativo. Gugu morreu de decisão errada. Ele acreditou ter condições físicas e cognitivas para subir em um lugar perigoso e negligenciou o risco de queda.

Erro na tomada de decisão e quedas são dois gigantes da geriatria que causam muitas mortes todos os anos entre os idosos.

Gugu tinha 60 anos. Pelas leis brasileiras ele era considerado idoso. Hoje, muitos sessentões podem contrapor essa prerrogativa legal, pois não à toa se diz "os 60 são os novos 40". Fato que verifico na prática - tenho pouquíssimos pacientes de consultório com menos de 70 anos.

"Velho é quem tem mais de 75 anos", dizem. E estão certos por vários ângulos. Mas, não por todos. 

Todos devemos primar por nossa segurança, desde o uso do cinto de segurança, até mesmo olhando onde pisamos e/ou subimos. O número de idosos que cai e quebra o fêmur por ter subido numa simples banqueta ou por ter tropeçado no caminho que sempre faz dentro da própria casa é enorme! 

Na geriatria jamais tiramos o poder de decisão do idoso. 

Cabe a nós apenas salientar que a capacidade funcional diminui inexoravelmente, aumentando a chance de risco com movimentos considerados habituais para os jovens. Ou seja, pode fazer, mas pense duas vezes antes com o cérebro no modo da idade que ele realmente tem.

Fonte: Dr Carlos Sperandio, médico geriatra - carlossperandio.com

Como reformar sua casa e não estourar o orçamento

Está pensando em reformar sua casa? Final de ano, festas chegando, com isso décimo terceiro, pagamento de férias e abre-se a possibilidade de investir em uma reforma na sua residência. 

Mas quanto isso vai custar? Não tem nem ideia?

Siga esses passos e assim sua obra não sairá do planejado:

1 – Faça um orçamento de obras 

Esse é um item fundamental e tem que existir para toda obra, por mais simples que seja.

Você está pensando em renovar a decoração de um cômodo e acha que não precisa de um orçamento? Precisa também. 

O orçamento de obras é fundamental, pois permite a visualização de cada etapa e quanto isso irá custar.

Além disso, um bom orçamento de obras não é somente a listagem de preços unitários, como também os serviços, taxas e impostos envolvidos nisso. 

O orçamento tem que ser constantemente atualizado e tem validade, já que serviços, por exemplo, de um eletricista ou pintor, quando cotados, costumam ter validade de 30 dias. 

Tudo deve estar contido no orçamento da sua obra. Portanto, se você pretende renovar a decoração de um cômodo, por exemplo, precisa orçar (caso isso seja o objetivo), gesseiro, (caso haja rebaixamento de teto), todo o material a ser utilizado com pintura, novos móveis, papel de parede, dentre outros itens. 

Portanto, para o orçamento, é importante você também contar com ajuda de profissionais ou ainda de softwares para orçamentos (há diversas opções na internet, tanto gratuitos quanto pagos), que poderão te auxiliar nesse processo. 

2 – Saiba o quanto pode gastar 

Parece um item bobo, mas é de extrema importância. Saber o quanto se poderá gastar na obra que se quer fazer. 

Se você pretende investir todo seu décimo terceiro, ou somente uma parte, ou quem sabe pretende gastar só um terço do dinheiro que tem, a única pessoa que pode decidir isso é você mesmo. 

E essa é uma decisão a ser tomada antes que a obra inicie, pois você não quer ter que se endividar ou ter que parar a obra porque o dinheiro acabou muito antes da obra estar finalizada. 

3 – Peça indicações para pessoas de confiança

Antes de finalizar quanto vai custar sua obra ou projeto, peça indicações para pessoas de confiança. 

Seja um bom pintor, mestre de obras, decorador, arquiteto, qualquer profissional envolvido em seu projeto, é necessário ter boas referências. E quem melhor para indicar esses profissionais do que pessoas que conhecemos e confiamos? 

Uma outra dica é você buscar em seu condomínio, seja em grupos como perguntando a vizinhos, quem já fez uma obra ou projeto semelhante ao que você quer fazer. 

4 – Preste atenção no local da obra 

Antes de mais nada, preste atenção no local onde a obra será feita. Aquela obra é permitida? 

Se você mora em prédio, necessita pedir autorização para poder fazer alguma obra?

Parecem questões pequenas, mas se isso não for visto antes, pode gerar uma enorme dor de cabeça pra você (e uma sequência de multas). 

E multa é algo que ninguém gosta de pagar. 

5 – Pesquise muito 

Vá a diversas lojas de material de construção e acabamento. Pesquise. 

Em grandes lojas, você pode encontrar menos opções, por exemplo de pisos e azulejos, porém preços mais em conta e melhores condições de pagamento. 

Já em lojas menores, você encontrará produtos mais exclusivos, no entanto, os preços podem ser bem maiores. 

Tudo depende também do item 2 e do item 1: o quanto se pretende gastar na obra e o que está descrito no seu orçamento de obras. 

Por isso que esses itens são fundamentais, justamente para você não estourar seu orçamento e a obra sair muito mais cara do que você tinha pensado anteriormente. 

6 – Estabelece regras para o pagamento 

Quando for iniciar a obra, procure não pagar todos os serviços à vista. Os riscos são menores se você acertar o pagamento por empreitada (e não por dia). 

Se mesmo assim você optar pelo pagamento à vista, mediante um desconto, quite os valores somente na entrega do trabalho. 

Assim, você diminui a chance de não ter o trabalho entregue e já ter gasto todo o dinheiro com o serviço incompleto. 

Seguindo essas dicas e com bons profissionais, sua reforma não irá estourar seu orçamento.

Fonte: Qual Imóvel

7 fatores que influenciam o valor de um imóvel

Você sabia que o valor de um imóvel é afetado por vários fatores? Localização, metragem, número de quartos e a situação da economia do país são os mais comuns. 

No entanto, há outros detalhes que também fazer oscilar o preço dos imóveis. Livia Rigueiral, CEO do Homer, plataforma que conecta corretores de todo o Brasil com uso de inteligência artificial, listou quatro aspectos que contribuem na valorização e três que ajudam na desvalorização na hora da venda de um imóvel. Confira:

– Vista livre: A entrada de iluminação natural e a vista livre podem influenciar diretamente na avaliação da propriedade. Casas ou apartamentos com janelas de frente para o prédio vizinho a uma distância pequena valem menos do que uma unidade semelhante com uma boa vista, com circulação de ar. Se as janelas forem voltadas para paisagens, como parques, praias ou lagoas, a valorização será ainda mais acentuada.

– Segurança: Imóveis localizados em regiões mais seguras, com baixos índices de criminalidade, são mais valorizados do que aqueles em áreas perigosas. A valorização também ocorre em condomínios que investem em segurança: um imóvel com porteiro 24 horas, portão eletrônico e câmeras de monitoramento pode cobrar um preço mais elevado do que outro semelhante, mas em um prédio sem portaria e monitoramento, onde os próprios moradores abrem o portão com chaves.

– Espaços de lazer: Áreas de recreação, tanto dentro do imóvel quanto no condomínio, são outro fator que podem aumentar o preço. Em casas ou apartamentos maiores, são levados em conta varandas com churrasqueiras e piscinas, espaços gourmet, quadras de esporte e playground. Tudo isso entra na conta na hora de definir o preço final do imóvel.

– Mobilidade: Nas grandes cidades, a distância entre casa e trabalho é geralmente maior. Por isso, a facilidade de acesso a transportes públicos, como corredores de ônibus e estações de metrô, atrai compradores e pode valorizar imóveis nessa faixa. Mesmo assim, o ideal é que os pontos de embarque não sejam tão próximos, afinal a movimentação intensa na porta de casa pode ser, na verdade, um incômodo.

Fatores que podem desvalorizar um imóvel:

– Estado de conservação: Manter o imóvel em um estado de conservação ruim, com necessidade de muitas reformas, pode reduzir seu valor. Afinal, o possível comprador irá descontar do preço do imóvel o valor que será gasto com obras e dificilmente vai aceitar desembolsar o mesmo que pagaria em uma propriedade em bom estado

– Espaços mal planejados: A metragem pode ser boa e o número de quartos também. Talvez o apartamento tenha inclusive uma sala ampla e quartos grandes. Mas, na cozinha, não cabem no mesmo cômodo, a geladeira e o fogão. A área de serviço só tem espaço para o tanque e a máquina de lavar tem que ficar dentro do banheiro. Este são apenas alguns exemplos que ajudam a ilustrar como imóveis com espaços mal planejados podem comprometer o valor final de venda.

– Garagem: Alugar uma garagem em capitais e grandes cidades pode ultrapassar os R$ 300 mensais. Ninguém quer ter um gasto extra desses todo mês ou ter que disputar uma vaga na rua, tarefa muitas vezes difícil, e que ainda deixa os carros expostos. Por isso, imóveis sem garagem perdem valor em relação a outros semelhantes com vagas para carros. Mesmo se houver vaga disponível para alugar no próprio prédio, o imóvel sofrerá desvalorização.

Livia ressalta ainda que, como o processo de compra e venda de um imóvel é complexo e ocorre, em média, apenas uma vez na vida das pessoas, a presença de um corretor é indispensável para uma negociação segura.

Fonte: Mercado Imobiliário

É possível perder a propriedade de seu imóvel por abandono?

A resposta é: SIM.

Trata-se do instituto da usucapião.

A usucapião é uma maneira de aquisição de propriedade sobre um bem móvel ou imóvel, que advém de sua utilização por determinado tempo, de forma contínua e inconteste, como se fosse o real proprietário.

Em se tratando dos bens imóveis, está prevista pelos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil, e pelos artigos 1.260 a 1.262 quando dos bens móveis. 

Para o reconhecimento da usucapião, são necessários os cumprimentos de determinados requisitos, sendo imprescindível em todos os casos a intenção do requerente de se tornar dono do bem, chamado “animus domini”. Além disso, o proprietário precisa ignorar a posse alheia, isto porque a oposição macula o caráter pacífico. 

Outro requisito comum é o lapso temporal, que muda conforme o tipo de usucapião (extraordinário, ordinário, rural). Porém, embora o tempo necessário à usucapião mude conforme cada modalidade, fato é que em todas elas a posse precisa ser contínua.

Poderá ser usucapido tanto um terreno sem demarcação e sem matrícula, como um apartamento ou uma casa devidamente regularizados e registrados.

A finalidade principal desse instituto é o cumprimento da função social da propriedade. Ora, se o proprietário do bem o abandona, não o conserva nem o torna produtivo, e por outro lado, outra pessoa assume este papel, e mais, tendo em vista o que o próprio proprietário não se opõe à assunção desta postura pelo possuidor, entende a lei que ele não tem mais interesse na propriedade. 

Importante ressaltar que bens públicos não são usucapíveis (artigo 102 do Código Civil).

Proprietário, atente-se aos seus bens! Em caso de dúvidas, procure por seu advogado.

Artigo publicado inicialmente no site: www.izzoadvocacia.com

Fonte: Fernanda Izzo, Advogada e empreendedora. 

Distrato de Compra e Venda de Imóvel: O Guia Definitivo

Ao propor para a construtora um distrato de compra e venda de imóvel o comprador pode ser surpreendido com a informação de que perderá grande parte dos valores que pagou.

Além de arcar com o pagamento de diversas penalidades por descumprimento contratual.

Precisamos considerar que geralmente um pedido de distrato envolve alguma razão que faça sentido para o consumidor, as mais comuns são:

Mudança na realidade financeira do comprador;

Transferência para um novo local de trabalho;

Percepção de que a aquisição não foi um bom negócio e trará diversas despesas;

Frustração ao perceber que o imóvel pronto está sendo vendido por um preço bem menor do que o preço que pagou quando comprou o imóvel ainda na planta.

LEIA TAMBÉM: Imóvel na Planta Vale a Pena? O que Todo Mundo Deveria Saber!

Dessa forma, não é razoável que o comprador perca tudo ou a maior parte do que pagou para a construtora.

Ainda mais quando não recebeu o imóvel e sabe que a construtora poderá revendê-lo para terceiros.

Mas as tentativas de acordo amigável, em muitos casos, não surtem qualquer efeito.

Visto que a construtora vai apontar o dedo para o contrato e dizer que o comprador concordou com as cláusulas estabelecidas no referido instrumento.

A lei do distrato, que entrou em vigor em dezembro de 2018, trouxe soluções para delimitar o percentual máximo de retenção por parte das construtoras em caso de distrato ou inadimplemento do comprador.

Ao mesmo tempo que confere maior transparência para os contratos de aquisição de imóveis na planta (compra e venda, promessa de compra e venda, contrato de permuta, cessão de direitos).

Confira agora as novas regras para a realização de distrato de compra e venda de imóvel.

O QUE É UM DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL?

O distrato é uma das formas de romper o contrato celebrado entre o comprador do imóvel e o vendedor (construtora, incorporadora ou loteadora).

Essa ruptura na relação contratual pode ocorrer de duas formas:

1. Quando as partes decidem encerrar a relação considerando o que ficou estipulado no contrato, configurando o distrato, também chamada de resilição bilateral.

2. A segunda forma ocorre quando o comprador está em situação de inadimplência absoluta e a própria construtora solicita o rompimento do contrato, situação em que ocorre a resolução do contrato.

É importante salientar que o comprador que a lei do distrato se refere é o comprador final que está na condição de consumidor.

Compradores com perfil de investidor ou fundos de investimento não gozam das mesmas proteções que os consumidores.

O DIREITO DE ARREPENDIMENTO NO DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Além do distrato e da resolução por inadimplência do comprador a lei do distrato, inspirada no CDC, trouxe também a possibilidade do direito de arrependimento.

Caso o comprador efetue a aquisição do imóvel fora do estabelecimento comercial da construtora ele pode se retratar em até sete dias.

Neste caso, o comprador receberá integralmente o pagamento que efetuou, incluindo a comissão de corretagem.

O direito de arrependimento é importante para remediar situações em que o comprador efetuou a aquisição de imóvel na planta por impulso ou descobriu que o negócio não é tão extraordinário quanto lhe foi anunciado no momento da venda.

Não custa lembrar que esse prazo de sete dias é improrrogável.

Caso o comprador não exerça o seu direito de arrependimento dentro dos sete dias, para desfazer a relação contratual com a construtora terá que recorrer ao distrato de imóvel e arcar com o pagamento das penalidades.

QUAIS SÃO AS PENALIDADES EM CASO DE DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL?

Seja em um distrato de compra e venda de imóvel ou em uma resolução do contrato por inadimplência do comprador, a construtora poderá reter parte dos valores que já foram pagos pelo consumidor a título de multa.

Vejamos as penalidades de acordo com cada contexto:

A) QUANDO O COMPRADOR AINDA NÃO RECEBEU O IMÓVEL

Se acaso a ruptura do contrato ocorrer antes da entrega do imóvel a construtora/loteadora poderá:

Ficar com a integralidade do valor da comissão de corretagem;

Reter até 25% da quantia paga.

B) QUANDO O IMÓVEL JÁ FOI DISPONIBILIZADO PARA O COMPRADOR

Se acaso o apartamento ou o lote já tiver sido disponibilizado para o comprador, a construtora/loteadora poderá:

Ficar com a integralidade do valor da comissão de corretagem;

Reter até 25% da quantia paga;

Exigir o pagamento dos impostos incidentes sobre o imóvel;

Exigir o pagamento das cotas de condomínio;

Descontar 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato (e não do valor que já foi pago) pela fruição do imóvel;

Cobrar o pagamento de demais encargos incidentes sobre o imóvel e previstos no contrato.

C) QUANDO A CONSTRUTORA ADOTA O REGIME DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Quando a construtora adota o regime do patrimônio de afetação as mesmas regras são aplicadas, seja no contexto do tópico A (quando o imóvel ainda não foi entregue) ou no contexto do tópico B (quando o imóvel já foi entregue ou disponibilizado).

Assim sendo, o que muda é que o percentual da multa que nos casos acima é de até 25%, quando o patrimônio do empreendimento estiver afetado a construtora poderá reter até 50% do valor pago pelo comprador a título de multa.

O QUE É O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO?

O patrimônio de afetação é um regime jurídico que permite que a construtora separe os bens que são do patrimônio dela, dos bens que são do patrimônio dos compradores.

Essa separação permite que em caso de recuperação judicial ou falência da construtora os bens dos compradores não sejam utilizados para o pagamento dos demais credores (bancos, fornecedores, empresas terceirizadas, funcionários, fisco, etc).

Assim, todo o valor que for pago pelos compradores deverá ser efetivamente investido no empreendimento adquirido.

E tudo isso será fiscalizado por uma comissão formada pelos próprios compradores.

QUAL O PRAZO QUE A CONSTRUTORA TEM PARA DEVOLVER OS VALORES PAGOS?

Se a construtora adotar o regime do patrimônio de afetação ela deverá fazer a restituição dos valores em até 30 dias após a expedição do habite-se.

Já nos casos em que a construtora não adota o regime do patrimônio de afetação a restituição será feita em até 180 dias após o rompimento do contrato.

É importante salientar que a restituição será feita em uma única parcela e a devolução ocorrerá já com o desconto das penalidades.

EXISTE ALGUMA HIPÓTESE DO COMPRADOR NÃO PAGAR A MULTA?

Sim! O consumidor que der causa ao rompimento do contrato poderá ficar isento do pagamento da multa caso encontre outro comprador para substituí-lo.

Mas o novo comprador precisa ter capacidade econômica e financeira para assumir as obrigações contratuais.

Portanto, se você precisa fazer o distrato considere a possibilidade de encontrar um novo comprador para evitar o pagamento da multa.

O QUE OCORRE SE A CONSTRUTORA ATRASAR A ENTREGA DO IMÓVEL?

Primeiramente é importante dizer que o prazo de entrega do imóvel deve constar de forma expressa no contrato.

A construtora só estará em atraso se exceder o prazo contratual mais o prazo de tolerância.

O artigo 43-A da Lei 4.591/1964 colocou um fim na polêmica sobre o prazo de tolerância de 180 dias.

Agora a construtora poderá definir um prazo de tolerância de até 180 dias e só estará em atraso após o término desse prazo.

Em caso de atraso na entrega do imóvel o comprador tem duas opções:

Solicitar a resolução do contrato por inadimplência da construtora, recebendo em até 60 dias o valor integralmente pago (devidamente corrigido) e a multa contratual por atraso.

Caso o cliente ainda tenha interesse em ficar com o imóvel, apesar do atraso, ele receberá a título de indenização 1% do valor efetivamente pago, corrigido monetariamente, para cada mês em que a construtora permanecer em atraso.

Aliás, é importante mencionar que a lei do distrato não trata sobre os outros direitos do consumidor em caso de atraso na entrega do imóvel.

Portanto, fazemos questão de lembrar que o comprador prejudicado pelo atraso na entrega do imóvel também pode requerer a indenização pelos lucros cessantes, indenização por danos materiais e a indenização por danos morais (quando cabível).

A LEI DO DISTRATO TAMBÉM SE APLICA AOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FIRMADOS COM O BANCO?

Os contratos de financiamento imobiliário não estão sujeitos às regras da nova lei do distrato.

Precisamos considerar que quando um comprador recorre ao financiamento bancário, o banco concederá o crédito para o comprador (mutuário) e pagará o valor a ser financiado para a construtora.

Portanto, depois de assinado o contrato de financiamento com o banco não pode o consumidor realizar o distrato de imóvel.

Afinal, a construtora já recebeu integralmente o valor do imóvel e o comprador, na condição de mutuário, já está com a posse do imóvel.

Precisamos lembrar também que geralmente as instituições financeiras utilizam a alienação fiduciária de bem imóvel como garantia do contrato.

Portanto, em caso de atraso, o banco vai proceder com a intimação do devedor para que realize o pagamento dos valores em atraso, sob pena do banco consolidar a propriedade e levar o imóvel para leilão.

Em alguns casos específicos, e geralmente em financiamentos mais antigos, os bancos também podem utilizar a garantia real da hipoteca.

Sendo assim, depois que o contrato foi assinado, não pode o comprador desistir do financiamento.

A LEI DO DISTRATO E O QUADRO RESUMO

Uma conquista muito importante para os compradores foi a obrigação que a construtora tem de colocar um quadro resumo logo no início do contrato contendo as principais obrigações e os ônus que recaem sobre o consumidor.

Considero esse um avanço muito importante para a transparência nos contratos imobiliários.

Afinal, muitos consumidores celebravam o contrato sem saber exatamente quanto estariam pagando ao longo dos anos.

Qual o índice utilizado na correção monetária e o sistema de amortização.

Muito menos em que cartório o empreendimento estava registrado.

Para saber todas as informações, que necessariamente devem constar no quadro-resumo do contrato, confira o artigo 35-A da Lei 4.591/1964.

Caso o comprador verifique no quadro resumo do seu contrato que estão ausentes algumas das informações exigidas pelo artigo 35-A, ele poderá notificar a construtora para que dentro de 30 dias inclua essas informações no contrato.

Se acaso a construtora não sanar as omissões dentro do prazo de 30 dias o comprador poderá rescindir o contrato.

O COMPORTAMENTO DO MERCADO DIANTE DA LEI DO DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Logo depois da lei do distrato o mercado tem se comportado dentro de outra dinâmica.

Em primeiro lugar, algumas construtoras já estão definindo prazos de 16 e 18 meses para a conclusão das obras.

Um dos motivos para que Isso ocorra é que em caso de distrato após a disponibilização do imóvel o comprador terá que assumir uma quantidade maior de penalidades, que antes eram custeadas pelas construtoras.

Portanto, as obras tendem a ficar mais céleres visando reduzir riscos e custos.

Em segundo lugar, é a adoção do patrimônio de afetação.

Desde sua regulamentação em 2004 o patrimônio de afetação tem sido um regime jurídico que vem sendo utilizado muito timidamente pelas construtoras.

Contudo, nos empreendimentos que utilizarem o patrimônio de afetação, a construtora poderá reter até 50% dos valores pagos pelos compradores em caso de distrato.

Assim, proporcionando uma nítida vantagem econômica para as construtoras.

Apesar disso, tenho percebido que muitas construtoras e loteadoras ainda não adequaram os contratos dentro das exigências da nova lei do distrato.

Ao elaborar um contrato transparente e em sintonia com a lei e a jurisprudência, as construtoras poderão proceder com os distratos e impasses jurídicos de forma administrativa.

Ou seja, trazendo uma economia de recursos com a redução dos processos judiciais.

Contudo, em casos de onerosidade excessiva e de desequilíbrio contratual certamente os compradores promoverão ações judiciais.

Já para os compradores o ideal é que façam um planejamento financeiro adequado, pois em caso de distrato ou inadimplência podem perder até 50% dos valores pagos.

Por isso, antes de assinarem o contrato é importante que recorram a uma assessoria jurídica imobiliária para ter certeza que o referido instrumento está de acordo com as exigências legais.

Fonte: Gileat Bomfim, Advogado Imobiliário, Especialista em direito imobiliário.