A taxa de inadimplência é um dos grandes problemas na
administração condominial gerando diversos transtornos a sua gestão, haja vista
que a taxa condominial é a única fonte de renda senão a mais importante e
valorosa em termos financeiros para sua administração. Se muitos deixam de
pagar, oneram aqueles que mantém suas contas em dia. Porém, no afã de cortar
gastos e de incentivar os devedores a pagar os atrasados, é possível que o
síndico ou o corpo diretivo fique perdido no que se pode ou não fazer podendo
dar o ensejo a ações judiciais desnecessárias e onerosas ao condomínio. Frente
ao exposto vejamos algumas situações não recomendadas, para não as pratique
caso seja o gestor do condomínio e para aqueles que estão sendo prejudicados
para que conheçam seu direito.
1º LISTA COM NOME DE DEVEDORES
Recorrente em alguns condomínios principalmente naqueles em
que a administração e gestão é realizada somente pelo síndico sem que haja uma
empresa que realize o serviço de gerenciamento e gestão condominial de maneira
recorrente verifica-se a aplicação de uma lista de devedores, entretanto deve
existir um zelo muito grande na informação distribuída a todos os condôminos.
Sendo assim observa-se que é vedado afixar lista enumerando
os condomínios inadimplentes nas áreas comuns do condomínio edilício como
elevadores e quadros de avisos, isto porque tal conduta pode ser interpretada
como abusiva e discriminatória podendo até mesmo ensejar um pleito de
indenização por dano moral podendo ser entendido como exercícios arbitrário das
próprias razões vide art. 365 do Código Penal, haja vista que a mera
inadimplência não gera ao seu administrador (síndico),o direito de o condômino
ser constrangido junto aos demais moradores do condomínio edilício por sua
situação de inadimplência.
Artigo 345 do Código Penal (do Capítulo III- Dos Crimes
Contra a Administração da Justiça): "Exercício arbitrário das próprias
razões: Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora
legítima, salvo quando a lei o permite: Pena- detenção, de 15 (quinze) dias a 1
(um) mês, ou multa, além da pena correspondente à violência".
Fato é que os condôminos devem sim ser informados da
evolução da dívida do condomínio sob a égide da inadimplência, contudo o
instrumento correto para tal é a do balancete a ser fornecido aos moradores com
todas as despesas e receitas condominiais inclusive constando o valor da dívida
com a inadimplência ou mesmo quanto a unidade condominial deixou de arrecadar
pela falta de pagamento dos meses inadimplentes, entretanto este dado deve ser
fornecido de maneira a não constranger o morador devendo constar a numeração da
unidade e os valores devidos, devendo se evitar informar o nome do proprietário
da unidade sob pena de recair no artigo já exposto acima.
2º SUSPENSÃO DO USO DE ÁREAS DE LAZER DO CONDOMÍNIO
Esta pratica é bastante controversa quanto a sua aplicação,
a doutrina majoritária entende que aquelas áreas em que gerem custos ao
condomínio, como saunas e áreas de lazer podem ser privadas do seu acesso os
condôminos inadimplentes, entretanto para se proteger de futuras ações, o
condomínio deve ter cautela e registrar esse tipo de decisão em assembleias
haja vista que a normatização das regras com os respectivos ônus e bônus dos
moradores são regidos pela sua convenção, nada impede que haja questionamentos
sobre a sua legalidade entretanto este não é o objeto desta discussão mas deixo
o link sobre o tema para os interessados
https://joaopaulonm.jusbrasil.com.br/artigos/558946841/relacao-de-condomínio-vs-clausulas-abusivas
Frisa-se que há entendimento jurisprudencial firmado no
sentido de entender possível a suspensão e/ou restrição quanto ao acesso dos
condôminos inadimplentes nas áreas de lazer como observa-se a seguir:
Nota: em 2009, um acórdão do Tribunal de Justiça de São
Paulo (02011630) considerou válida a deliberação de assembleia, impedindo o
inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos
de lazer do condomínio, tais como salão de festas, salão de jogos, quadra
poliesportiva e churrasqueira.
3º RESTRIÇÃO DE ENTRADA NA UNIDADE CONDOMINIAL
Apesar de ser lógica tal afirmação abro esse tópico para
deixar claro que o condomínio na figura de seu administrador (síndico) tem
autonomia para zelar pelo patrimônio de todos os condôminos devendo zelar pelo
bem comum de todo o conjunto edilício, entretanto mesmo que inadimplente o
morador jamais pode ser impedido de entrar em sua unidade seja por quaisquer
motivos. Nesse sentido a jurisprudência é categórica em firmar entendimento em
prol do morador inadimplente conforme verifica-se no julgado a seguir:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
OITAVA CÂMARA CÍVEL
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0060579-22.2013.8.19.0205
RELATOR: DES. CEZAR AUGUSTO RODRIGUES COSTA
APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO REGRESSIVA.
CONDOMÍNIO QUE FOI OBRIGADO A INDENIZAR CONDÔMINA POR DANOS MORAIS. CONDUTA
ILÍCITA GERADORA DE DANOS MORAIS IMPUTADA AO SÍNDICO, SUBSÍNDICO E ADVOGADA DO
CONDOMÍNIO QUE FORAM RESPONSÁVEIS POR OBSTAR O DIREITO DE PROPRIEDADE DA
CONDÔMINA. RESTRIÇÃO DE ACESSO AO IMÓVEL. PORTA DO APARTAMENTO SUBSTITUÍDA POR
PORTÃO DE FERRO CIMENTADO PELOS RÉUS, QUE IMPEDIRAM À PROPRIETÁRIA DE EXERCER A
POSSE DO IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO DO CONDOMÍNIO.
4º RESTRIÇÃO AO FORNECIMENTO DE SERVIÇOS COMO ÁGUA OU GÁS
POR INADIMPLÊNCIA
Levando em consideração os aspectos pertinentes à sua
ilegalidade com o envolvimento das atividades essenciais, destacando até onde
esta garantia pode ser exercida em contraponto aos interesses do condomínio e
da coletividade, pontuando ainda a responsabilidade advinda desta seara.
Quando discutimos acerca da inadimplência de um proprietário
com uma empresa de serviço essencial (agua, luz ou telefone) a sanção do não
pagamento é a suspensão do serviço, entretanto quando adentramos no âmbito da
convivência em condomínio o assunto muda um pouco de figura.
Nos condomínios que possuem relógio próprio para as unidades
a empresa prestadora de serviço realiza o desligamento no próprio sistema
entretanto não é possível que o condomínio a faça para obrigar o condômino a
pagar as taxas em atraso o que vejo como uma contradição conforme verificasse a
seguir o julgado:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível nº 1000302-04.2017.8.26.0006
Voto nº 20.212
APELAÇÃO AÇÃO COMINATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA
CONDOMÍNIO Corte no fornecimento de água à unidade autônoma da autora
perpetrada pelo condomínio em razão da existência de débito sobre as despesas
condominiais Exercício abusivo de direito
Apelante que deve se valer das vias ordinárias para o
recebimento de seu crédito Somente à concessionária prestadora do serviço
público é lícito o corte em seu fornecimento, consoante disposto pelo art. 6º,
§ 3º, inciso II, da Lei nº 8.987/85, exigindo-se, ainda assim, que o débito
seja atual As sanções pela inadimplência das contribuições condominiais são
estritamente pecuniárias e encontram-se previstas no art. 1.336, § 1º, do
Código Civil DANO MORAL
Configuração Conduta do apelante que submeteu a apelada a
constrangimento desproporcional e a privou de serviço essencial, inerente à
própria dignidade humana “QUANTUM” INDENIZATÓRIO
Indenização arbitrada em R$ 5.000,00, valor que, diante das
circunstâncias do caso, se mostra adequado para sanar de forma justa a lide
Seja como for, os temas são polêmicos e nada impede de serem
contestados judicialmente cabe então sempre uma conversa com o departamento
jurídico da sua administradora de condomínio antes do ajuizamento de ação
judicial ou tomada de ação na seara administrativa do condomínio afim de evitar
futuras dores de cabeça com o condômino inadimplente, já quanto ao condômino
este deve estar atento aos seus direitos e caso julgue necessário procurar um
advogado para se inteirar sobre o assunto demandado.
Fonte: João Paulo Nunes Machado
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