Fundo Imobiliários - Oportunidade sólida

Juros em baixa, preços em recuperação e volatilidade menor que a das ações: os investidores em fundos imobiliários têm boas oportunidades de ganho

Os investidores em ações aprenderam da maneira mais dura: a partir de maio deste ano, a greve dos caminhoneiros consolidou uma percepção difusa de que o desempenho da economia não será tão brilhante como parecia nos primeiros meses do ano, quando o Índice Bovespa bateu seu recorde histórico a 87.200 pontos. No entanto, as cotas de fundos imobiliários, que são negociadas ao lado das ações no pregão da B3, mostraram mais resiliência aos solavancos. No ano, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) caiu 5,2%, pouco menos do que os 6,1% de retração do Índice Bovespa.

E, considerando-se o desempenho em três anos, o ganho permanece superior ao dos juros de mercado medidos pelo CDI (observe o gráfico na página 60). “A greve dos caminhoneiros e a alta do dólar devido ao aumento dos juros nos Estados Unidos e em outros países relevantes alteraram os preços dos ativos brasileiros”, diz Gustavo Garcia, especialista de fundos imobiliários da XP Investimentos. A volatilidade foi inferior à das ações pois o desempenho de seus ativos, imóveis ou títulos imobiliários, é mais influenciado pelo comportamento do setor do que pelas mudanças de expectativa dos investidores.

Em tempos de turbulência e juros baixos, os fundos imobiliários aparecem como uma boa alternativa para os investidores. Além de menos voláteis do que as ações, eles contam com a isenção fiscal de seus rendimentos. Mais do que isso, eles ainda podem se beneficiar de um momento de recuperação do mercado. “Os fundos dedicados a lajes corporativas sofreram em 2015 e em 2016 devido à taxa de vacância elevada dos escritórios”, diz Vitor Bidetti, CEO da gestora de recursos Brei, especializada no setor. “Essa taxa chegou a 25% do espaço locável em 2016, atualmente está em 21% e deve continuar caindo.”

Segundo Bidetti, com a crise, as incorporadoras deixaram de lançar empreendimentos corporativos e se dedicaram a vender o que estava sendo construído. Agora, diz ele, há menos edifícios vazios. Isso deve elevar os ganhos com a locação e as cotas dos fundos dedicados a esse segmento. “O mercado está mais aquecido, podemos notar isso devido ao lançamento de novos fundos”, diz Bidetti. O mercado registrou seu recorde de captações em 2012, com R$ 14 bilhões chegando ao mercado. O fundo do poço foram os R$ 2 bilhões em 2016. No ano passado foram R$ 5,8 bilhões em novos recursos e, para este ano, a expectativa é de R$ 8 bilhões (observe o quadro ao final da reportagem). “No início do ano, os gestores esperavam captar R$ 10 bilhões, mas a greve dos caminhoneiros desanimou um pouco”, afirma Bidetti. Mesmo assim, ele comemora o fato de que o resultado deve superar o do ano passado. 

Um gestor que notou o interesse do mercado, mesmo em tempos adversos, é Tiago Schietti, sócio-diretor da gestora Horus GGR. Em 2017, ele captou cerca de R$ 250 milhões para um fundo imobiliário de renda. A estratégia é adquirir imóveis corporativos com finalidade específica. “Nosso fundo investe em centros de distribuição voltados para a logística e em galpões industriais”, diz ele. O ponto em comum dos 14 imóveis adquiridos são os contratos de locação de longo prazo, em média dez anos. Em abril, Schietti realizou nova rodada de investimentos e captou cerca de R$ 259 milhões. Os recursos foram alocados na aquisição de um centro já alugado para a Ambev.

Schietti diz ter encontrado vários interessados na nova emissão. “Temos 11 mil cotistas e devemos conquistar mais”, diz ele. Seu fundo paga uma rentabilidade fixa de R$ 0,85 por cota. Na quarta-feira 27, cada cota valia R$ 121 na B3, o que representa um retorno de 0,69% ao mês, 8,76% ao ano ou 134% dos juros medidos pelo CDI. Ele diz estar otimista. “Os momentos de stress no curto prazo devem representar oportunidades de compra”, diz ele. Rentabilidades como essas deverão manter os investidores dispostos a comprar. Os preços dos imóveis permanecem 30% a 40% abaixo dos picos registrados em 2012. “A perspectiva de um aumento real de preços é bastante provável no médio e no longo prazos”, diz Bidetti, da Brei. A soma da rentabilidade com as receitas de locação e com os ganhos de capital oriundos da valorização das cotas na Bolsa são os principais atrativos. “O investidor vai procurar diversificação”, diz ele.

Como investir? Muitos investidores que estrearam no mercado de fundos imobiliários em 2012 foram desagradavelmente surpreendidos em 2013. A queda forçada dos juros no governo de Dilma Rousseff provocou perdas pesadas, especialmente nos fundos mais alavancados. Agora, os especialistas concordam que o cenário está menos arriscado. “Havia 40 mil cotistas desses fundos em 2012 e hoje já 110 mil”, diz Schietti. A maior popularidade reduz a hipótese de que uma onda de vendas não encontre compradores, fazendo os preços desabar. “Se tiver mais dinheiro, o investidor pode diversificar entre fundos que investem em títulos imobiliários e outros que compram ativos diretamente. “Se tiver menos recursos, o melhor é escolher um bom fundo de fundos, em que o gestor vai realizar o trabalho de seleção”, diz ele.

 Fonte: Cláudio Gradilone, Isto É Dinheiro

Shopping Centers vs. e-Commerce: o inimigo de ontem pode ser o aliado de amanhã

Mês passado, durante uma reunião, ouvi do superintendente de um shopping center americano essa frase instigante: “Se o meu lojista não for omnichannel, é sinal de que ele não está em sintonia com o consumidor e, portanto, não terá bom desempenho”. Esse pensamento contraria a ideia que predominava na indústria de shopping centers até pouco tempo atrás, quando o e-commerce era considerado um inimigo a ser combatido. Hoje, esse assunto passou a ser visto com outros olhos.

O que mudou de lá para cá?

Dados do US Census Bureau mostram que em 2017 as lojas virtuais concentraram 8,9% das vendas totais do varejo nos Estados Unidos. É com base neste número que muitos especialistas minimizam a ameaça do e-commerce ao varejo físico, argumentando que mais de 90% das vendas ainda acontecem em lojas de tijolo e cimento. A questão é que se considerarmos todas as vendas influenciadas pelo digital, esse índice sobe para 51,4%. Se pensarmos apenas nas vendas off-line, nada menos do que 38,5% dessas transações em território americano foram digitalmente influenciadas por meio de ações como comparações de preços, consulta a avaliações de clientes e pesquisa de atributos de produto, entre outras coisas, de acordo com a Forrester Research. A conclusão é simples: do ponto de vista do consumidor, o omnichannel é um caminho sem volta.

De que maneira essa constatação afeta os shoppings? O varejo físico tem investido cada vez mais em estratégias como ‘click & collect’ (compra online, busca na loja), o que para os shopping centers pode até significar vantagem: segundo o ICSC (International Council of Shopping Centers), 61% dos clientes que vão retirar produtos em lojas físicas acabam comprando algum item adicional. Numa demonstração de que estão dispostos a rever antigos conceitos, alguns empreendedores americanos começaram até a instalar lockers da Amazon no mall, para que os clientes possam retirar ali produtos comprados na web, de olho no aumento de fluxo que isso pode gerar. Essa, porém, pode ser apenas a ponta de um imenso iceberg.

Aqui no Brasil já tem gente testando novos caminhos. A CCP (Cyrela Commercial Properties) lançou, no final de 2017, seu marketplace para venda online de produtos dos lojistas, com retirada nas lojas físicas localizadas em shoppings da rede. A brMalls, por sua vez, anunciou mês passado uma associação com a Delivery Center para criar em shopping centers uma espécie de central de logística para entrega de produtos vendidos pelo e-commerce dos lojistas. A Multiplan, segundo rumores do mercado, não deve tardar a também surfar a onda da integração dos canais de venda.

No entanto, o omnichannel pode produzir ainda outra valiosa oportunidade para os shopping centers: o desenvolvimento de uma nova geração de lojistas, bem sintonizados com o gosto dos consumidores mais jovens. Durante a RECon, importante evento promovido em maio pelo International Council of Shopping Centers, a Fifth Wall, empresa de Venture Capital, deu uma boa dimensão da quantidade de varejistas online que está cruzando a ponte entre o digital e o físico, para se aproximar dos seus clientes finais. Para entender o que isso representa, basta dizer que, ao final de 2017, nada menos do que 44 marcas nativas digitais já operavam 167 lojas em território americano. Estamos falando de negócios como Bonobos, Warby Parker, Indochino, allbirds, Peloton, Rent the Runway e outras mais – sem falar na Amazon, com suas Amazon Books e Amazon Go. A estimativa é que esse número pule em 5 anos para 281 marcas e 1.120 lojas. Por trás desse importante movimento de renovação está a constatação de que, assim como os varejistas físicos não podem abrir mão da presença digital, as marcas digitais também dependem das lojas de tijolo e cimento para crescer.

Em resumo, é hora dos shopping centers abandonarem a lógica simplista do ‘isso ou aquilo’, porque a divisão entre o mundo físico e o digital não faz mais sentido na cabeça do consumidor. A palavra de ordem é arregaçar as mangas e tratar de combinar o melhor desses dois mundos. Afinal, o inimigo de ontem pode ser um poderoso aliado amanhã.

Fonte: Por Luiz Alberto Marinho, Mercado & Consumo  

7 inspeções que um síndico não pode esquecer de fazer

Uma das grandes preocupações de um síndico é operar na manutenção do condomínio. Fazendo a manutenção de maneira correta, podem ser evitados diversos tipos de acidentes. Além disso, a manutenção garante o bem-estar e a segurança de todos os condôminos do prédio. Mas, atuar nesse tipo de trabalho não é nada fácil, é preciso dar atenção a muitos detalhes e cuidados para não esquecer de nada.

Toda forma de inspeção é muito importante para a manutenção, porém, algumas são extremamente fundamentais para o bom funcionamento do condomínio e também para garantir o bem-estar de todos. Por isso, para o nosso post de hoje listamos alguns cuidados com a manutenção que você, síndico, não pode esquecer. Acompanhe:

1- Inspeção do para-raios

A inspeção do para-raios deve ser realizada no mínimo uma vez ao ano e é dever do síndico providenciá-la. Para isso, é preciso procurar e contratar uma empresa especializada e habilitada, assim, essa empresa poderá fazer a inspeção e emitir um laudo. Além disso, a empresa também disponibiliza um documento chamado ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

2-  Inspeção do gás

Com certeza você já ouviu falar sobre algum acidente grave envolvendo vazamento de gás dentro de apartamentos. Para evitar esse tipo de situação, a central de gás e todos os ramais devem passar por uma inspeção. A central de gás deve ser verificada durante a manutenção do condomínio pelo menos uma vez por ano e os ramais a cada três anos. A empresa responsável pela inspeção deve emitir um laudo e também a ART. Vale ressaltar que caso você note alguma mudança brusca na conta de gás, há sinal de vazamento. Se esse for o caso, realize uma inspeção mais cedo e peça para que todos os moradores permaneçam atentos a qualquer sinal fora da normalidade.

3- Inspeção dos elevadores

Assim como é feito com os para-raios, o elevador também necessita ser inspecionado e conservado por uma empresa especializada e habilitada. Essa empresa irá emitir o RIA (Relatório de Inspeção Anual) e também a ART. É importante verificar  se a empresa contratada para o serviço possui cadastro no Contru (Departamento de Controle do Uso de Imóveis) antes de fazer a manutenção dos elevadores.

4-  Inspeção do Corpo de Bombeiros

Para manter o condomínio prevenido contra incêndios, é preciso que o Corpo de Bombeiros realize uma inspeção no condomínio. A periodicidade desta vistoria depende muito do estado onde você mora, aqui em Santa Catarina, por exemplo, a vistoria de manutenção do condomínio deve ser feita anualmente. Após verificar todos os extintores, mangueiras, placas de sinalização, alarmes, entre outros itens, o Corpo de Bombeiros irá emitir um documento chamado AVCB ( Auto Vistoria do Corpo de Bombeiros). Vale lembrar que os extintores possuem prazo de validade e você, síndico, precisa conferir para deixá-los sempre em dia.

5- Inspeção do sistema elétrico

O sistema elétrico também faz parte dos itens mais importantes para a manutenção do condomínio. É preciso ficar atento e realizar uma inspeção semestral, verificando o fio terra, o sistema de aterramento e o mau contato. Esse procedimento também deve ser feito por uma empresa habilitada que fornecerá um comprovante que deve ser armazenado junto aos demais.

6- Inspeção da caixa d’água

É obrigatório fazer a limpeza da caixa d’água e esse procedimento deve ser incluído na manutenção do condomínio. Aqui também, cada estado tem sua periodicidade em lei. Em Santa catarina, assim como em São Paulo e Rio de Janeiro, a periodicidade é de 2 vez por ano e após a limpeza, é preciso realizar laudo de análise bacteriológico da água nas caixas. Verifique sempre o que diz a lei do seu estado. Nesse caso também é preciso chamar um profissional especializado, já que, evitará que a sujeira caia no sistema de tubulação ou que ocorra outros problemas. Depois a água deve passar por alguns testes de laboratório para atestar a sua qualidade.

7-  Inspeção dos portões, alarmes e interfones

A inspeção e manutenção dos portões, alarmes e interfones deve ser realizada por uma empresa que ofereça um atendimento rápido e de qualidade para esses sistemas. Afinal de contas, são esses aparelhos que garantem a segurança de todos os moradores do condomínio. Sugere-se a inspeção preventiva (operacional) a cada 2 meses.

Número de outlets no país crescerá mais de 40% até 2020

O modelo de negócios de outlets vem crescendo no país. Atualmente, existem 15, nos Estados de São Paulo, Minas Gerais, Bahia, Goiás, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, Ceará e Rio de Janeiro. Outros sete estão em construção e devem iniciar suas operações até final de 2020, o que significará um crescimento, em total de empreendimentos, de 46,6%.

Vantagens dos Outlets

O formato vem atraindo investidores e traz inúmeras vantagens. Por exemplo, ter estrutura menor que a dos shopping centers e baixos custos operacionais. “O outlet oferece uma concentração de marcas de luxo em um mesmo local e por um preço reduzido, de 30% a 80% em relação às lojas tradicionais. Já que o varejista é o fabricante direto e proprietário da marca”, afirma Manuel Puig, partner de Varejo da Cushman & Wakefield.

Os outlets que estão em desenvolvimento atualmente ficam nas cidades de Guarulhos (SP), Jaboatão dos Guararapes (PE), Campo Largo (PR), Campo Grande (MS), Tijucas (SC), Itaguaí (RJ) e Confins (MG). “Existem ainda outros oito projetos que não estão aprovados mas que podem entrar no mercado nos próximos anos”, explica Puig.

Fonte: Eduardo Moraes, Cushman & Wakefield

Terceirização imobiliária ganha cada vez mais espaço no Brasil

O termo “terceirização imobiliária” ainda não é muito comum entre as empresas brasileiras, mas, assim como o conceito que representa, deve ganhar popularidade nos próximos anos. A terceirização nada mais é do que a busca, por parte das companhias, pela locação de espaços corporativos ofertados por investidores imobiliários profissionais, seja por meio de imóveis prontos e disponíveis para ocupação ou ainda de novas construções a serem feitas sob medida para a sua operação.

Na prática, a terceirização funciona assim: uma empresa precisa colocar uma nova fábrica ou um centro de distribuição, ou mesmo um escritório, em operação e, em vez de comprar o terreno e construir as instalações arcando com todos os custos e riscos, que não são do seu negócio principal, procura um parceiro especializado que possua empreendimentos prontos ou que possa construir áreas otimizadas para as atividades de sua empresa. Caso sua operação necessite de uma infraestrutura específica, esse parceiro consegue construir o prédio de acordo com as necessidades do negócio e alugá-lo à empresa interessada.

Geralmente, essa operação customizada se torna uma boa alternativa porque oferece uma série de vantagens operacionais e financeiras ao locatário. Recurso imobilizado na obra, gestão de inúmeros fornecedores, burocracias para aprovação e expertise no desenvolvimento dos projetos são apenas algumas das razões que têm feito as empresas optarem pela terceirização de soluções imobiliárias (veja quadro).

Foi o caso da John Deere, fabricante de máquinas e equipamentos agrícolas, que terceirizou a construção do seu Centro de Distribuição, de Treinamento e de Inovação em Campinas (SP). O centro tem cerca de 77 000 metros quadrados e está instalado no Parque Corporativo Bresco Viracopos, vizinho ao aeroporto e muito próximo às rodovias Anhanguera e Bandeirantes. O diretor de Operações de Peças da John Deere para a América do Sul, Ilson Eckert, lembra que o investidor especializado em soluções imobiliárias para o mercado corporativo, a Bresco, assumiu desde a concepção até a execução da obra. “O resultado foi uma expansão completamente integrada e operacional, sem interrupções nos serviços aos nossos concessionários e clientes”, afirma o executivo.

De acordo com Maurício Geoffroy, diretor Comercial e de Marketing da Bresco, empresa que atua no mercado de terceirização imobiliária, referência na locação de galpões e escritórios e cuja equipe já realizou mais de 60 operações que superam 2 milhões de metros quadrados de área construída, esse mercado vem se consolidando e crescendo nos últimos anos. “E deve crescer ainda mais, pois, nesse período de retomada da economia, é uma excelente alternativa para quem precisa expandir suas operações e não deseja imobilizar grandes volumes de capital em imóveis”, comenta. O executivo aponta ainda que, com os valores de locação em baixa, essa opção fica ainda mais atrativa para as empresas.

O que os especialistas afirmam – e as pesquisas comprovam – é que ainda há bastante espaço para crescimento dessa modalidade no mercado brasileiro. De acordo com a pesquisa Global Corporate Real Estate, realizada pela JLL Consultoria Imobiliária, há pouco mais de quatro anos, cerca de 56% das empresas na América Latina ainda administravam suas atividades imobiliárias internamente, contra uma média global de 25%.

O estudo conclui que, apesar da recente saída do momento de retração econômica, as companhias já vêm investindo na expansão de suas atividades e isso exige um foco maior na ampliação de suas estruturas. Por isso, a recomendação para que as companhias busquem as melhores soluções com os investidores do ramo.

Por fim, o diretor Paulo Casoni, da JLL, ressalta que é preciso cautela na escolha do parceiro investidor, mas confia no crescimento do modelo nos próximos anos.

Antes de terceirizar, é preciso escolher parceiros investidores que:

● tenham flexibilidade e agilidade na hora de realizar contratos e montar estruturas;

● contem com equipe de especialistas que deem suporte ao desenvolvimento do projeto;

● desenvolvam projetos sustentáveis que respeitem o meio ambiente e as comunidades do entorno e que proporcionem bem-estar aos usuários;

● comprovem solidez de mercado, estrutura acionária de credibilidade e time com experiência que vislumbre qualidade dos imóveis e relações perenes.

Fonte: Abril Branded Content, Exame

Condomínio e relações de consumo

No dia a dia de um condomínio, diversas relações são estabelecidas para mantê-lo funcionando. Prestadores de serviços e fornecedores de produtos fazem parte da rotina. O síndico age para preservar o local, de modo que os condôminos usufruam da melhor forma possível.

Mas o condomínio é considerado consumidor em algum desses casos? Como ele se enquadra nas relações de consumo? Ele pode ser considerado prestador de serviço do condômino? Veja essas e outras questões!

Condomínio é considerado consumidor?

Em algumas situações, o condomínio é considerado consumidor.

Decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça entenderam que é possível que ele se enquadre dentro do conceito de consumidor previsto no Código de Defesa do Consumidor.

Uma das situações diz respeito à disputa entre o condomínio e uma construtora, outra abordava o litígio entre o condomínio e uma empresa pública prestadora de serviços. Em ambas, o condomínio atuava na defesa dos interesses de seus condôminos.

Apesar de ele não ser o destinatário final do produto ou serviço (cada condômino detém a propriedade da unidade e da fração ideal da área comum), o tribunal entendeu que, por ter legitimidade para defender tais interesses, o condomínio pode ser considerado consumidor por se constituir como a comunhão dos seus interesses.

Para o STJ, não é certo forçar cada um dos condôminos a iniciar uma ação judicial isoladamente para obter a tutela do CDC. Então, o condomínio é equiparado a consumidor no sentido de “coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo”.

O benefício de o condomínio como consumidor é o prazo maior para entrar com uma ação de responsabilidade civil (5 anos no CDC, contra 3 anos no Código Civil) e a inversão do ônus da prova (a produção de provas caberá a construtora ou prestadora de serviços, por exemplo).

Compras de produtos ou contratação de serviços

Imagine, então, que o condomínio efetuou a troca dos brinquedos do playground. Existiu, assim, uma relação de consumo de compra e venda de produtos, certo?

Se eles vieram com defeito, e o fornecedor se recusou a efetuar a troca ou devolver os valores, o condomínio pode ingressar em juízo, como legítimo representante dos condôminos, para que obtenha a reparação correta do dano.

Essa demanda será baseada no Código de Defesa do Consumidor, pois, de acordo com o STJ, o condomínio é considerado consumidor.

No mesmo sentido, quando uma assistência técnica não é satisfatória e, devido a esse fato, o equipamento vistoriado causa dano a vários condôminos, o condomínio poderá proceder da mesma forma e obter a reparação na Justiça por falha na prestação dos serviços.

Condômino x condomínio é relação de consumo?

A dúvida sobre se condomínio é relação de consumo, quando do outro lado tem o condômino, é muito comum.

Apesar disso, a resposta é bastante simples: por não haver as figuras de fornecedor e consumidor, a relação entre condômino e condomínio não é de consumo.

Não há compra e venda de um produto ou a prestação/utilização de um serviço.

Esse tema é pacífico nos tribunais brasileiros, que destacam também que o condomínio não possui personalidade jurídica e que não há qualquer remuneração envolvida.

A grosso modo, vale lembrar que o condomínio é um mero rateio de despesas entre os condôminos.

O condomínio é considerado consumidor em algumas situações por ser o representante de uma coletividade de pessoas, ainda que não possua personalidade jurídica.

Escritura de compra e venda de imóveis pela internet

Realizar uma compra e venda de imóveis em Cartório de Notas vai ficar muito mais simples e eletrônico. A partir de hoje (11/06) entra no ar o portal Escritura Simples, que possibilita ao cidadão realizar sua escritura pública pelo computador ou telefone, preenchendo os dados básicos do imóvel, dos compradores e dos vendedores. O novo serviço entra em operação imediata nas capitais de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal e, a partir de julho deste ano, será estendido para todas as cidades brasileiras.

A iniciativa é uma ação do Colégio Notarial do Brasil (CNB), entidade representativa de todos os Tabelionatos de Notas brasileiros. A tecnologia é baseada em ambiente web, rodando em plataforma Microsoft, possibilitando a redução de etapas, tempo e custo na contratação imobiliária. Somente no ano passado (2017) foram realizadas mais de 1,5 milhões de escrituras de compra e venda de imóveis em Tabelionatos de Notas dos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília.

O Escritura Simples é executado totalmente pela internet. Logo após o preenchimento dos dados, o usuário recebe um número de identificação da solicitação para acompanhar todo o procedimento pela interface do portal. Posteriormente, o tabelião entra em contato para as orientações necessárias e sequência dos procedimentos até a lavratura da escritura, que será impressa. Somente a partir daí, o usuário deve ir ao tabelionato, ou solicitar que este vá ao seu encontro, para as assinaturas. Todas as certidões e emissões de guias de pagamento serão providenciadas pelo tabelião, facilitando todo o procedimento para o usuário.

“O Escritura Simples permitirá ao cidadão realizar todo o processo de compra e venda de imóveis de forma eletrônica, reduzindo etapas, deslocamentos, tempo e dinheiro, tornando assim a aquisição de imóveis um procedimento mais simples, mas com a mesma segurança jurídica que permanece sendo proporcionada pelos Tabelionatos de Notas brasileiros”, diz Paulo Roberto Gaiger Ferreira, presidente do CNB.

Em todo Brasil

Com a expansão do serviço para as demais cidades brasileiras, o próximo passo do projeto é consolidar o uso da plataforma pelo mercado imobiliário efetuando melhorias contínuas do sistema para a melhor experiência dos cidadãos e do setor da construção civil. O objetivo é integrar, até o final do ano, os 8,5 mil tabelionatos de notas presentes em 4.869 cidades do Brasil.

O projeto integra o Programa Bem Mais Simples do Governo Federal e permitirá que o Brasil melhore sua posição no relatório Doing Business, do Banco Mundial. Com a melhoria dos indicadores, espera-se atrair mais investimentos e ter um ambiente de negócios saudável e transparente no País.

Penhora de bem de família por dívida com condomínio

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ratificou o entendimento de que é possível a penhora do bem de família na hipótese de execução de dívida originária de despesas condominiais em que o devedor não indica outros bens à penhora ou não os possui.

O entendimento foi consolidado após a seção reconhecer a existência de erro de fato em ação rescisória que visava desconstituir decisão monocrática proferida pelo ministro Luis Felipe Salomão, a qual reconheceu em favor de ex-esposa – e atual companheira – a impenhorabilidade da totalidade de imóvel pertencente ao casal.

No caso julgado, um condomínio ajuizou em outubro de 2007 ação de cobrança em desfavor do ex-marido e atual companheiro da ré da ação rescisória, visando à cobrança de cotas condominiais. A sentença que julgou o pedido procedente foi mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).

Em novembro de 2010, iniciou-se a fase de cumprimento de sentença, e o condomínio requereu a penhora do imóvel, sem sucesso pelo fato de a ex-esposa e meeira do executado ter interposto embargos de terceiros, alegando a natureza familiar do bem. Os embargos foram julgados improcedentes, porém a decisão foi reformada no STJ, com posterior trânsito em julgado da decisão.

O condomínio entrou com ação rescisória alegando manifesta violação a norma jurídica e erro de fato, pois a decisão rescindenda considerou não ter ocorrido a intimação pessoal da ré meeira acerca da penhora do imóvel. Houve voto-vista do ministro Luis Felipe Salomão.

O que é um Erro de fato?

Segundo o Código de Processo Civil, ocorre erro de fato quando a decisão rescindenda admite fato inexistente ou quando considera inexistente fato efetivamente ocorrido.

Em voto vencido, o ministro Salomão entendeu que a proteção do bem de família deve ser estendida à totalidade do imóvel, e que não houve erro de fato, pois a prova da intimação não estava no processo primitivo, só na rescisória.

“Realmente, há evidente incompatibilidade na alegação de erro de fato cuja prova está consubstanciada em documento novo apresentado apenas no âmbito da ação rescisória, considerando qnue, para que esteja configurada a hipótese do artigo 485, IX, do CPC, mostra-se imprescindível que a prova esteja nos autos do processo originário”, destacou o ministro.

Já o relator da rescisória, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, entendeu que, da análise dos autos originários, foi possível depreender que houve intimação pessoal da ré na execução, caracterizando erro de fato. Além disso, ele ressaltou o fato de que a embargante em nenhum momento se manifestou no curso da ação originária sobre eventual ausência de intimação.

Em relação à possibilidade de penhora, o ministro Sanseverino esclareceu que, no caso de despesa condominial, ainda que o imóvel seja bem de família, a hipótese é devidamente fundamentada na lei.

A seção, por maioria, acompanhou o voto do relator.

Solidariedade da dívida

A ré também afirmou que sua meação deve ser protegida pelo fato de não ter mais vínculo com o ex-marido, por isso não deveria responder por dívida contraída exclusivamente por ele.

A alegação não foi acolhida pelo relator, que entendeu que a ré também é beneficiária de todos os serviços postos à disposição pelo condomínio, pois vive atualmente em regime de união estável com o ex-marido, e o imóvel até hoje serve à família.

“O fato de a obrigação decorrer do exercício do direito de propriedade e derivar da própria coisa implica o reconhecimento da existência de solidariedade entre os titulares do direito real de propriedade, pelo qual todos ficam obrigados pelas despesas da coisa. Assim, possuindo o imóvel mais de um titular do direito de propriedade, é direito do credor de obrigação propter remdemandar contra qualquer um dos proprietários, não se admitindo aos codevedores alegar ilegitimidade passiva”, afirmou o magistrado.

Fonte: STJ

Lorena Lucena Tôrres, Advogada Especialista em Direito Ambiental e atuante em Direito de Família e Sucessões.

Penalidades ilegais e não recomendadas ao condômino inadimplente

A taxa de inadimplência é um dos grandes problemas na administração condominial gerando diversos transtornos a sua gestão, haja vista que a taxa condominial é a única fonte de renda senão a mais importante e valorosa em termos financeiros para sua administração. Se muitos deixam de pagar, oneram aqueles que mantém suas contas em dia. Porém, no afã de cortar gastos e de incentivar os devedores a pagar os atrasados, é possível que o síndico ou o corpo diretivo fique perdido no que se pode ou não fazer podendo dar o ensejo a ações judiciais desnecessárias e onerosas ao condomínio. Frente ao exposto vejamos algumas situações não recomendadas, para não as pratique caso seja o gestor do condomínio e para aqueles que estão sendo prejudicados para que conheçam seu direito.

1º LISTA COM NOME DE DEVEDORES

Recorrente em alguns condomínios principalmente naqueles em que a administração e gestão é realizada somente pelo síndico sem que haja uma empresa que realize o serviço de gerenciamento e gestão condominial de maneira recorrente verifica-se a aplicação de uma lista de devedores, entretanto deve existir um zelo muito grande na informação distribuída a todos os condôminos.

Sendo assim observa-se que é vedado afixar lista enumerando os condomínios inadimplentes nas áreas comuns do condomínio edilício como elevadores e quadros de avisos, isto porque tal conduta pode ser interpretada como abusiva e discriminatória podendo até mesmo ensejar um pleito de indenização por dano moral podendo ser entendido como exercícios arbitrário das próprias razões vide art. 365 do Código Penal, haja vista que a mera inadimplência não gera ao seu administrador (síndico),o direito de o condômino ser constrangido junto aos demais moradores do condomínio edilício por sua situação de inadimplência.

Artigo 345 do Código Penal (do Capítulo III- Dos Crimes Contra a Administração da Justiça): "Exercício arbitrário das próprias razões: Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite: Pena- detenção, de 15 (quinze) dias a 1 (um) mês, ou multa, além da pena correspondente à violência".

Fato é que os condôminos devem sim ser informados da evolução da dívida do condomínio sob a égide da inadimplência, contudo o instrumento correto para tal é a do balancete a ser fornecido aos moradores com todas as despesas e receitas condominiais inclusive constando o valor da dívida com a inadimplência ou mesmo quanto a unidade condominial deixou de arrecadar pela falta de pagamento dos meses inadimplentes, entretanto este dado deve ser fornecido de maneira a não constranger o morador devendo constar a numeração da unidade e os valores devidos, devendo se evitar informar o nome do proprietário da unidade sob pena de recair no artigo já exposto acima.

2º SUSPENSÃO DO USO DE ÁREAS DE LAZER DO CONDOMÍNIO

Esta pratica é bastante controversa quanto a sua aplicação, a doutrina majoritária entende que aquelas áreas em que gerem custos ao condomínio, como saunas e áreas de lazer podem ser privadas do seu acesso os condôminos inadimplentes, entretanto para se proteger de futuras ações, o condomínio deve ter cautela e registrar esse tipo de decisão em assembleias haja vista que a normatização das regras com os respectivos ônus e bônus dos moradores são regidos pela sua convenção, nada impede que haja questionamentos sobre a sua legalidade entretanto este não é o objeto desta discussão mas deixo o link sobre o tema para os interessados https://joaopaulonm.jusbrasil.com.br/artigos/558946841/relacao-de-condomínio-vs-clausulas-abusivas

Frisa-se que há entendimento jurisprudencial firmado no sentido de entender possível a suspensão e/ou restrição quanto ao acesso dos condôminos inadimplentes nas áreas de lazer como observa-se a seguir:

Nota: em 2009, um acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (02011630) considerou válida a deliberação de assembleia, impedindo o inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio, tais como salão de festas, salão de jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira.

3º RESTRIÇÃO DE ENTRADA NA UNIDADE CONDOMINIAL

Apesar de ser lógica tal afirmação abro esse tópico para deixar claro que o condomínio na figura de seu administrador (síndico) tem autonomia para zelar pelo patrimônio de todos os condôminos devendo zelar pelo bem comum de todo o conjunto edilício, entretanto mesmo que inadimplente o morador jamais pode ser impedido de entrar em sua unidade seja por quaisquer motivos. Nesse sentido a jurisprudência é categórica em firmar entendimento em prol do morador inadimplente conforme verifica-se no julgado a seguir:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

OITAVA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0060579-22.2013.8.19.0205

RELATOR: DES. CEZAR AUGUSTO RODRIGUES COSTA

APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO REGRESSIVA. CONDOMÍNIO QUE FOI OBRIGADO A INDENIZAR CONDÔMINA POR DANOS MORAIS. CONDUTA ILÍCITA GERADORA DE DANOS MORAIS IMPUTADA AO SÍNDICO, SUBSÍNDICO E ADVOGADA DO CONDOMÍNIO QUE FORAM RESPONSÁVEIS POR OBSTAR O DIREITO DE PROPRIEDADE DA CONDÔMINA. RESTRIÇÃO DE ACESSO AO IMÓVEL. PORTA DO APARTAMENTO SUBSTITUÍDA POR PORTÃO DE FERRO CIMENTADO PELOS RÉUS, QUE IMPEDIRAM À PROPRIETÁRIA DE EXERCER A POSSE DO IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO DO CONDOMÍNIO.

4º RESTRIÇÃO AO FORNECIMENTO DE SERVIÇOS COMO ÁGUA OU GÁS POR INADIMPLÊNCIA

Levando em consideração os aspectos pertinentes à sua ilegalidade com o envolvimento das atividades essenciais, destacando até onde esta garantia pode ser exercida em contraponto aos interesses do condomínio e da coletividade, pontuando ainda a responsabilidade advinda desta seara.

Quando discutimos acerca da inadimplência de um proprietário com uma empresa de serviço essencial (agua, luz ou telefone) a sanção do não pagamento é a suspensão do serviço, entretanto quando adentramos no âmbito da convivência em condomínio o assunto muda um pouco de figura.

Nos condomínios que possuem relógio próprio para as unidades a empresa prestadora de serviço realiza o desligamento no próprio sistema entretanto não é possível que o condomínio a faça para obrigar o condômino a pagar as taxas em atraso o que vejo como uma contradição conforme verificasse a seguir o julgado:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Apelação Cível nº 1000302-04.2017.8.26.0006

Voto nº 20.212

APELAÇÃO AÇÃO COMINATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA CONDOMÍNIO Corte no fornecimento de água à unidade autônoma da autora perpetrada pelo condomínio em razão da existência de débito sobre as despesas condominiais Exercício abusivo de direito

Apelante que deve se valer das vias ordinárias para o recebimento de seu crédito Somente à concessionária prestadora do serviço público é lícito o corte em seu fornecimento, consoante disposto pelo art. 6º, § 3º, inciso II, da Lei nº 8.987/85, exigindo-se, ainda assim, que o débito seja atual As sanções pela inadimplência das contribuições condominiais são estritamente pecuniárias e encontram-se previstas no art. 1.336, § 1º, do Código Civil DANO MORAL

Configuração Conduta do apelante que submeteu a apelada a constrangimento desproporcional e a privou de serviço essencial, inerente à própria dignidade humana “QUANTUM” INDENIZATÓRIO

Indenização arbitrada em R$ 5.000,00, valor que, diante das circunstâncias do caso, se mostra adequado para sanar de forma justa a lide

Seja como for, os temas são polêmicos e nada impede de serem contestados judicialmente cabe então sempre uma conversa com o departamento jurídico da sua administradora de condomínio antes do ajuizamento de ação judicial ou tomada de ação na seara administrativa do condomínio afim de evitar futuras dores de cabeça com o condômino inadimplente, já quanto ao condômino este deve estar atento aos seus direitos e caso julgue necessário procurar um advogado para se inteirar sobre o assunto demandado.

Fonte: João Paulo Nunes Machado

Quem não registra, NÃO é dono!

Por desconhecerem a real importância de se realizar o registro da compra e venda de um imóvel perante o cartório de Registro de Imóveis que a distinção da posse e da propriedade torna-se importante, pois se trata de dois institutos que possuem algumas semelhanças, contudo, eles não se confundem.
 Em apertada síntese, a posse é uma situação de fato em que uma pessoa, independente de dispor ou não de um documento comprobatório que ateste a qualidade de proprietário, pode agir como se o fosse dono, vez que defende a coisa e a conserva.
 Já a propriedade é o direito real que dá a uma pessoa o poder de usar, gozar e dispor, além de reaver o seu bem de quem injustamente o possua ou detenha.
 Dessa forma, entende-se que aquele que, por exemplo, possui apenas um contrato particular de compra e venda, ou até mesmo uma escritura pública que não foi levada a registro, possui apenas a posse precária do imóvel e não a propriedade.
 Ademais, por falta de orientação ou de desconhecimento da Lei, torna-se comum as pessoas adquirem um imóvel através de contrato de compra e venda, e o guardarem na gaveta. Daí a origem do tão famoso, contrato de gaveta.
 No caso acima mencionado, o comprador possui apenas a posse precária e não a propriedade, correndo o risco de perdê-la caso não consiga comprovar aquisição de boa-fé.
 Por fim, ressalto que o acompanhamento de um profissional da área jurídica assegurando que todas as etapas sejam cumpridas e que de fato o adquirente tenha a propriedade do imóvel adquirido é de suma importância.
 Fonte: Fiama Souza, Advogado