Desvinculação do Habite-se do alvará traz vantagens para comércio e revitalização urbana

O alvará de funcionamento dos estabelecimentos do comércio e de serviços da Capital não precisará mais estar vinculado à regularização completa da edificação, o chamado Habite-se. A mudança, que foi implementada por meio da nova Lei de Zoneamento, trará vantagens aos comerciantes e representa um benefício para a revitalização urbana. 

Com a nova regra, entraves que prejudicavam a atividade comercial deixaram de existir, como as frequentes situações em que as edificações não tinham sua completa regularização por questões que estão fora do alcance daquele que exerce sua atividade nos locais. 

Exemplos disso são dívidas com o Imposto Sobre Serviços (ISS) da obra ou reformas em um único apartamento, que tornavam o prédio inteiro irregular.

Segundo a assessoria do Conselho de Desenvolvimento Local, da Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São Paulo (FecomercioSP), a vantagem é que o comerciante não precisará depender do Habite-se de todo o prédio para ter seu imóvel regularizado. Isso permite mais flexibilidade e agilidade em ter sua documentação de funcionamento em dia.  

De acordo com Moira de Castro Vasconcellos, membro do referido Conselho, os empresários com estabelecimentos comerciais em bairros das regiões periféricas da cidade eram os que mais enfrentavam problemas com esse tipo de ocorrência, pelo fato da maioria dos imóveis possuir alguma irregularidade, por falta de loteamento oficial. 

Liberdade ao comerciante 

Para Duarte, a desvinculação dá liberdade ao empreendedor. “Esse mecanismo torna o empreendedor mais “dono” do seu espaço, com liberdade sobre o local em que o estabelecimento funciona e mais segurança em poder ter seu imóvel regularizado sem ter que esperar que todo o empreendimento esteja em dia.” 

Vale lembrar que a medida não significa a desobrigação da obtenção de alvarás para funcionamento, mas sua separação administrativa de processos que podem se estender por mais tempo, por questões de complexidade de cada caso, interferindo negativamente em oportunidades para o comércio. 

Os professores de Arquitetura e Urbanismo, Adilson Macedo e Gastão Sales, da Universidade São Judas Tadeu (USJT), acreditam que a desvinculação permitirá maior agilidade no processo de obtenção e de renovação de alvarás para pequenos comerciantes. 

Vitalidade Urbana 

De acordo com os professores, do ponto de vista urbanístico, a mudança também contribui para a promoção de maior vitalidade urbana. “Desvincular o Habite-se do alvará traz a vantagem do plano da cidade se tornar mais flexível para uma resposta positiva às transformações urbanas”, diz Macedo. 

Sales argumenta que outro benefício da alteração nas regras é o de minimizar os efeitos negativos das chamadas “ilhas monofuncionais”, que são locais que dão margem à insegurança, por estarem subutilizados, sem investimentos públicos nem movimentação. “A desvinculação irá estimular o aparecimento, de forma espontânea, de novos lugares de convivência nos bairros.” 

A cidade e as características mistas 

De acordo com os urbanistas, a cidade do século XXI é eminentemente mista e, nesse sentido, a redução das distâncias entre emprego e moradia se torna fundamental para diminuir efeitos negativos causados pelos longos movimentos pendulares (casa-trabalho-casa). 

“Mas o maior ganho da cidade mista é o melhor aproveitamento da infraestrutura urbana durante um maior número de horas por dia. Lembrando que, em áreas de pleno uso misto os picos dos vários usos se alternam, as lojas ficam mais tempo abertas, as pessoas se deslocam com segurança mesmo tarde da noite”, afirma Macedo. 

Sales acrescenta que também se observa uma alteração nos deslocamentos de carro, que tendem a ser reduzidos tanto em duração quanto em distância ou mesmo substituídos por outros menos poluentes, como caminhar ou usar bicicleta.

Fonte: Deisy de Assis 

O que esperar do novo Ministério das Cidades?

Por Raquel Rolnik: Urbanista e professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo.

Confirmada na semana passada a admissibilidade do processo de impeachment da presidenta Dilma Rousseff, no mesmo dia foram empossados os ministros do governo interino de Michel Temer. Para comandar a política urbana do país foi escolhido o deputado Bruno Araújo (PSDB), que assumiu o Ministério das Cidades. Independente da discussão sobre a legitimidade desse governo, debate que está longe de ter esgotado, o que esperar, afinal, desse novo ministro?

Com base na trajetória do deputado, que ganhou notoriedade ao dar o último voto necessário à aprovação da admissibilidade do impeachment na Câmara dos Deputados, e nas suas primeiras declarações após ter sido nomeado ministro, cabe perguntar: esperamos mudanças, mais do mesmo ou aprofundamento daquilo que a sociedade tem rejeitado e, em tese, que se constituiu em motivação popular para o pedido de impeachment da presidenta?

Em suas primeiras declarações, Araújo afirmou que vai apostar nas parcerias público-privadas (PPPs) para alavancar programas como o Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Para ele, “é preciso libertar as amarras ideológicas e a burocracia que dificultam a execução das obras”. Disse ainda que o país precisa superar “uma relação tão preconceituosa que havia por parte do governo anterior entre o capital e a possibilidade de participar de programas sociais importantes”.

Ora, a fala do novo ministro parece demonstrar, em primeiro lugar, um profundo desconhecimento do Minha Casa, Minha Vida, já que este é inteiramente baseado na relação com a iniciativa privada. Nesse programa, são as construtoras – portanto, empresas privadas – que definem onde, como e o que construir. O papel do governo se limita a regulamentar as condições mínimas que devem ter os produtos que essas empresas colocam à venda e viabilizar a compra das unidades habitacionais produzidas através de subsídios públicos para os compradores. Não há neste caso, portanto, nenhuma “burocracia” nem “amarra ideológica” que dificulte a ação do programa, nem muito menos uma relação “preconceituosa com o capital”, já que o setor da indústria da construção civil foi o grande protagonista na montagem e execução do MCMV.

Assim, podemos inferir que o novo ministro, ao propor uma “aposta nas PPPs” na área de desenvolvimento urbano, está se referindo a alguns exemplos de PPPs estruturadas, sobretudo, em torno da preparação das cidades para a Copa do Mundo e as Olimpíadas, e que contam – sempre – com a participação ativa das grandes empreiteiras, justamente aquelas que têm sido objeto de investigação no processo da Operação Lava Jato, e outras com menos visibilidade na mídia.

Um exemplo “de sucesso” seria a PPP Porto Maravilha, na área central do Rio de Janeiro. Essa é uma PPP na qual um consórcio, formado por três empreiteiras (Odebrecht, OAS e Carioca Engenharia), implanta todas as transformações urbanas e faz a gestão do território por 15 anos. 100% dos recursos para financiar a operação (incluindo as obras e a remuneração do trabalho do consórcio) vêm dos cofres públicos, através de um aporte de mais de R$ 4 bilhões do nosso FGTS.

Como nesta PPP o custo total da operação ultrapassa os R$ 8 bilhões, os outros R$ 4 bilhões serão arrecadados através da especulação imobiliária com terrenos públicos. Isso porque, além do aporte de bilhões de reais do FGTS, foram disponibilizados terrenos públicos (70% da área, antiga zona portuária do Rio de janeiro, era pública) para serem explorados pelo consórcio, em sociedade com incorporadoras e fundos de investimento, através do lançamento de produtos imobiliários como torres corporativas e hotéis, ou seja, apenas com usos que têm alta taxa de retorno financeiro, e não com os usos de que a cidade do Rio mais precisa neste momento.

Em resumo, numa operação como esta, o que temos de “privado” é basicamente o lucro das incorporadoras, fundos de investimento e empreiteiras do consórcio, já que os custos são totalmente públicos. Não há grande diferença entre essa modalidade e as contratações de empreiteiras para grandes obras e serviços públicos, notadamente a grande fonte de relações incestuosas entre o Estado e o setor privado, com grande relação, como temos visto, no nosso modelo político-eleitoral.

No caso da PPP do Porto Maravilha, aliás, já foi amplamente noticiada  a denúncia de que empresas do consórcio pagaram propina ao ex-presidente da Câmara dos Deputados, Eduardo Cunha (PMDB), que teria intermediado a entrada dos recursos do FGTS na operação. Essas empresas estão sendo investigadas pela operação Lava Jato. A imprensa também já noticiou as relações do novo ministro com a Odebrecht, uma das participantes do consórcio, que teria financiado sua campanha em 2010 e campanhas de candidatos a prefeito ligados a ele em 2012, não se sabe ainda se legal ou ilegalmente. Sempre é bom lembrar que o pagamento pelo favor das doações para as campanhas se dá através da contratação preferencial dessas empresas para grandes obras públicas.

Ora, as PPPS, apregoadas pelo novo ministro como “solução” para os problemas de desenvolvimento urbano, nada mais são do que um aprofundamento justamente da relação promíscua entre o privado e o Estado, cuja essência é a privatização de fundos e recursos públicos, articulada à viabilização da permanência no poder de grupos políticos. Esta é a forma como os personagens diretamente envolvidos nessas iniciativas têm se comportado até o momento. E continuam, infelizmente, sendo estes os personagens da tão falada “mudança”.

Dicas para encontrar o imóvel dos sonhos

Não é só no campo filosófico que o aforismo de Sócrates ‘Conhece-te a ti mesmo’ se aplica. Para escolher um imóvel, por exemplo, precisa conhecer as suas necessidades antes de partir à busca. De acordo com Luiz Fernando Moura, diretor da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o interessado pela aquisição do imóvel deve mapear a moradia ideal para ele respondendo a algumas questões. Como exemplo, ele destaca analisar se o lugar escolhido vai suprir as suas necessidades a médio e longo prazos.

Para ajudar o comprador nesta busca, a Abrainc selecionou dez caminhos que o ajudarão a chegar à moradia perfeita.

1) Quer pagar quanto? Limitar o valor da aquisição do imóvel é o ponto de partida. Analise sua renda com a do cônjuge (se houver) e liste os gastos atuais. Se há alguma economia guardada, ela poderá ser utilizada como entrada no imóvel. Quanto maior for a entrada, menores serão as prestações. Lembre-se: o valor tem de estar dentro dos padrões da família para não haver apertos ou riscos de inadimplência. O ideal é que as prestações não ultrapassem 30% da renda familiar.

2) Localização – Pense na sua rotina e reveja quais caminhos, acessos e meios de transportes públicos você mais utiliza para ir ao trabalho, por exemplo. Escolher um imóvel próximo a diversas rodovias, grandes avenidas, ou terminais de ônibus e estações de metrô ou trem podem ajudá-lo em seu deslocamento e a economizar com transporte ou combustível.

3) 1, 2 ou mais? Escolher o imóvel pela quantidade de quartos é essencial, principalmente se a compra da casa estiver planejada para moradia de longo prazo. É importante saber que o imóvel tem de atender as necessidades de todos os moradores, incluindo um possível aumento da família, com o nascimento de filhos, ou para receber visitas em casa.

4) De carro ou moto – Se você possui veículo próprio, verifique se há vaga na garagem e se há como alugar uma nova vaga, caso você possua mais de um automóvel. Algumas construtoras têm lançado empreendimentos em que o morador divide o uso de carros, motos e bicicletas.

5) Vai ter churrasco? Se você é do tipo que adora promover encontros e festas a familiares e amigos em um ambiente reservado, hoje, há moradias com varandas gourmets, churrasqueiras e salões de festas.

6) Lazer – Normalmente, casais com crianças ou que planejam ter filhos num futuro próximo optam por espaços onde a brincadeira é certa. Analise se a sua nova moradia precisa ter quintal, brinquedoteca, salão de jogos, playground, quadra para esportes ou piscina.

7) E o meu bicho de estimação? Chamados de pet care, alguns condomínios de casa ou apartamento têm investido em espaços pets para que seus moradores tenham mais tranquilidade no cuidado com os bichinhos de estimação.

8) Comércio e serviços – Verificar o comércio e a rede de serviços no entorno da nova residência é outro ponto essencial. Pesquise quais escolas, hospitais, farmácias, mercados, padarias e feiras livres há próximo ao local que pretende morar.

9) Em forma – Primor pela saúde e pelo bem-estar são essenciais para a tão almejada qualidade de vida, que esbarra na prática de exercícios físicos. Além do custo-benefício, escolher morar em um local onde há academia, é um incentivo para quem não gosta desse ambiente e busca por conforto e segurança na realização das atividades físicas.

10) Pesquisa de satisfação – Antes de fechar o negócio, converse com alguns vizinhos do bairro, moradores do local e clientes das incorporadoras. Peça para eles elegerem pontos positivos e negativos do empreendimento e da localidade, como barulho, movimentação e segurança.

Casa de um dono só

Não se desespere caso queira comprar um imóvel para morar sozinho. Principalmente nas regiões centrais das cidades, as incorporadoras imobiliárias têm investido em empreendimentos menores destinados a pessoas que preferem apostar em um imóvel próximo ao local de trabalho para evitar longas horas de trânsito e abraçar a qualidade de vida. Em São Paulo, por exemplo, meio milhão de residências têm apenas um morador, o que representa 14,10% do total de moradia, segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), de 2010. Um crescimento de 59% desde o Censo em 2000.

Aplicativos permitem compartilhar vagas de garagem

Aquela volta no quarteirão que damos ao procurar um lugar para estacionar pode corresponder a nada menos que 30% do trânsito das metrópoles do mundo, segundo pesquisa da publicação americana San Francisco Examiner.

Em São Paulo, onde os motoristas costumam gastar diariamente mais de 80 minutos dentro do carro, cerca de 7 milhões de veículos disputam aproximadamente 1 milhão de vagas de estacionamento.

Para diminuir um pouco todo esse stress, o advogado Luiz Candreva criou a startup ezPark há cerca de um ano.

Eu já passei por essa dor de cabeça de procurar vagas e muitas vezes não achar, e foi aí que pensei: por que não conectar pessoas que possuem vagas ociosas com aqueles que procuram uma?.

Atualmente o aplicativo, disponível gratuitamente para Android e iOS, conta com 2000 usuários e cerca de 700 vagas disponíveis.

Quem decide o preço é o dono da vaga – para atrair locatários, costuma-se cobrar a metade do valor dos estacionamentos comerciais da região.

Tenho duas vagas de garagem no prédio onde moro em Pinheiros, e utilizo apenas uma, por isso decidi oferece-la pelo aplicativo.

Já no primeiro mês tive 80 utilizações e faturei R$ 400, diz o engenheiro Gustavo Peres, que teve que participar de uma assembléia em seu condomínio para poder sub-locar a vaga.

Participamos das assembléias de condomínio para explicar melhor como funciona e quais nossas ferramentas de segurança do app, como pagamento por cartão de crédito, consulta do nome do usuário na secretaria da fazenda e acesso ao perfil no facebook, afirma Candreva, criador do app.

Segundo Luiz, além da necessidade de aprovação pelo condomínio, não existe nenhum impedimento legal para quem quer alugar a sua vaga.

A empresa cobra uma taxa de comissão sobre a transição que varia de 10% a 30% do valor do aluguel. O usuário Andre Gonçalvez utilizou o app por cinco vezes para estacionar.

Em uma das vezes, no show do Rolling Stones, além de chegar e já estacionar em frente à garagem do usuário, paguei metade do valor cobrado na região, diz.

O app Parkingaki também utiliza o mesmo conceito e conta com 1517 usuários em 18 cidades do país.

Também estão disponíveis os softwares Letsparks e Onde Parar, que mostram os estacionamentos mais próximos do usuário, assim como tarifas e horário de funcionamento.

Fonte: Isadora Carvalho / Exame

Reforma de apartamento: Laudo técnico e Plano de obras

Nova norma da ABNT sobre reformas em edifícios minimiza riscos de interferências estruturais danosas ao condomínio

Está em vigor a NBR 16.280/2015 – Reformas em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas – Requisitos, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que estabelece parâmetros à elaboração de um laudo técnico e plano de reforma para apartamentos em edifícios pluri-habitacionais.

A norma impacta diretamente a vida de profissionais do setor da construção civil, síndicos de edifícios residenciais e seus moradores – estes últimos devendo apresentar ao condomínio o plano de obra formalizado, com descrição objetiva do passo-a-passo da reforma a ser realizada em sua unidade, detalhando intervenções, materiais a utilizar, recursos técnicos, financeiros e humanos.

O proprietário ou morador do imóvel deve apresentar, ainda, junto do plano de obra embasado num laudo técnico, a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinados, respectivamente, pelo engenheiro ou arquiteto que acompanhará a obra. É esse documento que assegura o síndico quanto à obra executada, frente a outros moradores do condomínio e possíveis danos.

Assim, a norma tem a finalidade de reduzir ao máximo o risco de obras particulares, de forma a não comprometer segurança, integridade física e patrimonial de todos os outros condôminos, como nos casos de desabamentos por interferências estruturais não autorizadas ou mesmo surgimento de patologias menores, como trincas, fissuras e infiltrações em apartamentos vizinhos.

Se a obra for de simples pintura interna da unidade, ou troca de sancas de gesso já existentes, o morador não precisa se preocupar. Basta informar o síndico.

No caso de troca de pisos, no entanto, o laudo técnico terá de avaliar ferramentas a serem utilizadas na retirada do piso antigo, método de descarte do material retirado, além de qualidade e peso do novo material, a fim de não gerar transtornos nem sobrecargas estruturais. Alteração em instalações de gás, hidráulicas e elétricas, envidraçamento de sacadas, eliminação de paredes internas ou a instalação de banheiras e sistemas de ar condicionado requerem maiores cuidados, exigindo atendimento à norma.

“Vou chamar o síndico!”

Antes, donos dos apartamentos já eram obrigados por lei a comunicar síndico e condomínio das reformas realizadas, mas não havia qualquer respaldo técnico para fiscalizar os trabalhos em andamento. Agora, a apresentação de um plano de execução produzido por profissional habilitado antes do início das obras garantirá não só maior segurança, mas uma reforma orientada e mais econômica.

Laudo técnico precisa de profissional habilitado

O primeiro passo do dono do apartamento é consultar um engenheiro ou arquiteto para avaliar se a obra pretendida pode realmente ser feita. Muitas vezes, o imaginado pede intervenções capazes de comprometer a estabilidade do conjunto dos sistemas que compõem a habitação coletiva – estruturas, fachada, fechamentos e instalações diversas. Segundo o texto da norma, é o profissional habilitado quem produzirá um laudo técnico e o plano de obras detalhado, considerando seus impactos sobre todos os sistemas, subsistemas e equipamentos do edifício.

Não valerá mais a simples aposição de assinatura como responsável técnico, sem nem ter visitado o imóvel a ser reformado. Em outras palavras, a ART, sozinha, não garante que problemas não existirão, por isso, o laudo é imprescindível. Projetos (se necessários), escopo de trabalho, cronograma dos trabalhos, planejamento de descarte de resíduos, nomes dos prestadores de serviços contratados (como pedreiros e eletricistas), para que sejam autorizados a entrar e sair do condomínio, e até a identificação de serviços barulhentos, ou o uso de materiais tóxicos e inflamáveis devem ser notificados junto com o plano.

Cabe ao proprietário do imóvel juntar o plano de obra, acompanhado do laudo técnico e de outros documentos que comprovem o atendimento a legislação, normas e regulamentos de obras vigentes, e entregá-los ao representante legal do edifício (síndico), antes da reforma começar. Durante a obra, o dono será responsável por garantir que ela seja feita com segurança e de acordo com o planejado. É essencial que cada condomínio tenha disponível um exemplar da ABNT NBR 16.280/2015, que pode ser comprada pelo site da ABNT, por R$ 76.

Obras em unidades condominais

Ocorrência frequente, a realização de obras em condomínios residenciais ou comerciais requer observação de cuidados legais e regras de convivência com seus vizinhos. E obras não se restringem a edifícios antigos, mas são cada vez comuns com a “customização” de apartamentos, lojas e escritórios comerciais. Por mais que o planejamento seja adequado, é improvável que situações transitórias de desconforto não ocorram neste período. Para limitar os problemas, deixamos algumas sugestões:

• Obras necessitam de projeto técnico e um responsável profissional habilitado.

Obras implicam frequentemente em demolição de paredes, trocas de pisos, adição de partes de alvenaria, entre outros. Estas mudanças podem representar aumento significativo de peso na estrutura, comprometendo a estabilidade de lajes ou alicerces. Assim, um projeto técnico deve ser feito por engenheiro qualificado, que assinará a ART – anotação de responsabilidade técnica e a apresentará ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA. Somente após a aprovação pelo Conselho, a obra deve ser iniciada.

• O condomínio deve ser avisado com antecedência.

As intervenções de obras sempre impactam na vida das pessoas vivendo ou trabalhando em condomínios, não somente aqueles contíguos à sua unidade. Assim, é importante que elas saibam com antecedência o tipo de obra prevista, bem como sua duração e os impactos mais significativos, especialmente barulho e poeira. Mas há várias maneiras como sua obra vai alterar a vida dos demais:

• trânsito de pessoas estranhas, especialmente os profissionais de obra, dificultando ações de segurança;

• abertura prolongada de portões e acessos para transporte de materiais e equipamentos, prejudicando a segurança;

• colocação de tapumes que podem dificultar a exposição de lojas e comércios;

• uso irregular da capacidade de energia do prédio por máquinas pesadas, com risco de danos elétricos, incêndios e interrupção de fornecimento a outros usuários;

• risco de acidentes internos pelo transporte de materiais ou uso de maquinário pesado, envolvendo pessoas ou instalações, especialmente as vias de acesso, escadas e elevadores;

​Leia atentamente a convenção e o regimento interno do condomínio, e siga todas as normas descritas para a realização de obras. Se sua dúvida não estiver lá, consulte diretamente o síndico para uma solução adequada.

• O responsável a ser avisado é o síndico.

O síndico é o responsável legal pelo condomínio, e ele deve autorizar o início da obra, após a apresentação da ART devidamente assinada e registrada no CREA. Se o documento técnico está providenciado e as normas de convenção e regimento serão seguidas, pode começar a obra! Ah, saiba que o síndico pode fiscalizar a obra na sua unidade, e você deve franquear o acesso, para que ele verifique o cumprimento da execução do projeto.

• Siga estritamente o projeto aprovado.

Jamais modifique o projeto inicial, especialmente se isso implica em alteração de paredes ou aumento de peso final na unidade. Não corra riscos desnecessários.

Condomínios adotam comércios e serviços

Salão de beleza, escolas, academia de ginástica, lanchonetes, restaurantes, food trucks, pet shop, lavagem de carro. Comércios e serviços facilmente encontrados em ruas e shoppings centers das cidades também podem ser encontrados dentro de condomínios residenciais para uso exclusivo dos moradores.

É o caso do condomínio no Tatuapé, zona leste, administrado pelo síndico profissional Marcelo Pan Y Agua, de 41 anos, que tem feira livre às quartas-feiras a partir das 18 horas – com barracas de frutas, especiarias, verduras, massas, pastel e caldo de cana –, uma escola de idiomas (Wisard) e aulas de ioga.

O empreendimento misto, tem oito torres residenciais – com 1.612 moradores – uma torre comercial, mais um mall com 18 lojas. “A circulação do empreendimento é de três mil pessoas por dia. Com base nessa ocupação, começamos a oferecer serviços dentro do condomínio”, afirma.

O síndico conta que a primeira feira foi feita em outubro de 2015. A taxa de adesão dos moradores começou em 26% e hoje está em 74%.

A escola de idiomas, instalada no local desde novembro de 2015, começou com 34 alunos e já soma 212 matriculados. As aulas de ioga ocorrem às terças, quintas e sábados e começaram em janeiro deste ano.

“O condomínio arrecada entre 1,5% e 2% com a cessão do espaço”, diz o síndico do condomínio, que também oferece quinzenalmente às sextas-feiras, a partir as 18h, food trucks com diferentes tipos de comida, doces e bebidas.

Ele conta que antes de instalar os negócios, fez uma pesquisa para identificar o interesse dos moradores. Havendo disposição por parte dos condôminos, ele se reúne com o corpo diretivo, apresenta as propostas, com os valores e as características de cada um. A comissão vota ou endossa o que ele sugeriu e as informações são passadas para os moradores.

Segundo o síndico, embora a aceitação seja grande, há reclamação de alguns moradores. “Tem morador que reclama do cheiro de óleo do pastel, da cerveja, que a escola de inglês é cara, mas eles não representam 1% do total. E o número de satisfeitos mostra que vale a pena ter comércio instalado dentro do condomínio”, diz.

Cuidados. De acordo com o síndico, essas iniciativas devem ser rigidamente controladas para saber quem são os prestadores. Por isso, as empresas passam por um crivo: devem ter o mesmo CNPJ há mais de cinco anos e não serem alvo de processos. O food truck deve ter unidade autônoma de energia e comprovantes de saúde pública.

Tudo o que é oferecido é restrito aos moradores. O síndico também tem o cuidado de não oferecer produtos e serviços comercializados no mall do edifício. “Assim também fortalecer os vínculos com a vizinhança.”

Para o presidente da Associação dos Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assosíndicos), Renato Tichauer, a instalação de comércio nas áreas comuns é uma tendência que deve ser explorada.

No entanto, ele lembra que é preciso definir o espaço e verificar se o local tem infraestrutura para a instalação. “O síndico deve realizar assembleia para ter aprovação da maioria e se precisar mudar a estrutura da área comum (mudança de destinação de uso de área) a aprovação deve ser unânime. Também é preciso estar atento à higiene dos produtos e à legalidade dos comerciantes, além de ser recomendável que o negócio tenha seguro”, recomenda.

Tichauer também destaca a importância de fazer um contrato de cessão de uso de espaço (mais informações nesta página) com prazos e a atividade. “É um grande facilitador para moradores, com atendimento preferencial, que pode ser explorado nos condomínios”, diz.

Agrado. Nos condomínios administrados pelo síndico profissional Adriano Santos da Silva, de 30 anos, há um caminhão de carnes, embelezamento, lavagem e polimento de veículos e lavanderia. “Tem agradado aos moradores, com a vida corrida é sempre um benefício”, diz.

Os serviços já estavam previstos na convenção desde a implantação do condomínio. O caminhão de carnes da Swift vai ao local uma vez por semana, no período noturno ou aos sábados, e a lavanderia tem posto de coleta nos prédios.

“Os veículos pagam um porcentual pelo consumo de energia e de água (mesmo sendo lavagem a seco)e pelo uso do espaço. A Swift cobra um valor diferenciado nos produtos e a lavanderia oferece desconto aos condôminos. E quando precisamos de limpeza de estofado das áreas comuns fazem custo zero ou com desconto.”

Controles evitam pôr em risco a segurança do conjunto

Para a gerente geral da Oma Condomínios, Gisele Fernandes, o objetivo de instalar comércio e serviços nos conjuntos é de oferecer comodidade e praticidade aos moradores. Ela destaca que muitos condomínios são constituídos com espaços destinados a exploração de alguma modalidade comercial como bar, lanchonete, salão de belezas, entre outros.

Salão de beleza, escolas, academia de ginástica, lanchonetes, restaurantes, food trucks, pet shop, lavagem de carro. Comércios e serviços facilmente encontrados em ruas e shoppings centers das cidades também podem ser encontrados dentro de condomínios residenciais para uso exclusivo dos moradores.

É o caso do condomínio no Tatuapé, zona leste, administrado pelo síndico profissional Marcelo Pan Y Agua, de 41 anos, que tem feira livre às quartas-feiras a partir das 18 horas – com barracas de frutas, especiarias, verduras, massas, pastel e caldo de cana –, uma escola de idiomas (Wisard) e aulas de ioga.

O empreendimento misto, tem oito torres residenciais – com 1.612 moradores – uma torre comercial, mais um mall com 18 lojas. “A circulação do empreendimento é de três mil pessoas por dia. Com base nessa ocupação, começamos a oferecer serviços dentro do condomínio”, afirma.

O síndico conta que a primeira feira foi feita em outubro de 2015. A taxa de adesão dos moradores começou em 26% e hoje está em 74%.

A escola de idiomas, instalada no local desde novembro de 2015, começou com 34 alunos e já soma 212 matriculados. As aulas de ioga ocorrem às terças, quintas e sábados e começaram em janeiro deste ano.

“O condomínio arrecada entre 1,5% e 2% com a cessão do espaço”, diz o síndico do condomínio, que também oferece quinzenalmente às sextas-feiras, a partir as 18h, food trucks com diferentes tipos de comida, doces e bebidas.

Ele conta que antes de instalar os negócios, fez uma pesquisa para identificar o interesse dos moradores. Havendo disposição por parte dos condôminos, ele se reúne com o corpo diretivo, apresenta as propostas, com os valores e as características de cada um. A comissão vota ou endossa o que ele sugeriu e as informações são passadas para os moradores.

Segundo o síndico, embora a aceitação seja grande, há reclamação de alguns moradores. “Tem morador que reclama do cheiro de óleo do pastel, da cerveja, que a escola de inglês é cara, mas eles não representam 1% do total. E o número de satisfeitos mostra que vale a pena ter comércio instalado dentro do condomínio”, diz.

Cuidados. De acordo com o síndico, essas iniciativas devem ser rigidamente controladas para saber quem são os prestadores. Por isso, as empresas passam por um crivo: devem ter o mesmo CNPJ há mais de cinco anos e não serem alvo de processos. O food truck deve ter unidade autônoma de energia e comprovantes de saúde pública.

Tudo o que é oferecido é restrito aos moradores. O síndico também tem o cuidado de não oferecer produtos e serviços comercializados no mall do edifício. “Assim também fortalecer os vínculos com a vizinhança.”

Para o presidente da Associação dos Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assosíndicos), Renato Tichauer, a instalação de comércio nas áreas comuns é uma tendência que deve ser explorada.

No entanto, ele lembra que é preciso definir o espaço e verificar se o local tem infraestrutura para a instalação. “O síndico deve realizar assembleia para ter aprovação da maioria e se precisar mudar a estrutura da área comum (mudança de destinação de uso de área) a aprovação deve ser unânime. Também é preciso estar atento à higiene dos produtos e à legalidade dos comerciantes, além de ser recomendável que o negócio tenha seguro”, recomenda.

Tichauer também destaca a importância de fazer um contrato de cessão de uso de espaço (mais informações nesta página) com prazos e a atividade. “É um grande facilitador para moradores, com atendimento preferencial, que pode ser explorado nos condomínios”, diz.

Agrado. Nos condomínios administrados pelo síndico profissional Adriano Santos da Silva, de 30 anos, há um caminhão de carnes, embelezamento, lavagem e polimento de veículos e lavanderia. “Tem agradado aos moradores, com a vida corrida é sempre um benefício”, diz.

Os serviços já estavam previstos na convenção desde a implantação do condomínio. O caminhão de carnes da Swift vai ao local uma vez por semana, no período noturno ou aos sábados, e a lavanderia tem posto de coleta nos prédios.

“Os veículos pagam um porcentual pelo consumo de energia e de água (mesmo sendo lavagem a seco)e pelo uso do espaço. A Swift cobra um valor diferenciado nos produtos e a lavanderia oferece desconto aos condôminos. E quando precisamos de limpeza de estofado das áreas comuns fazem custo zero ou com desconto.”

Controles evitam pôr em risco a segurança do conjunto

Para a gerente geral da Oma Condomínios, Gisele Fernandes, o objetivo de instalar comércio e serviços nos conjuntos é de oferecer comodidade e praticidade aos moradores. Ela destaca que muitos condomínios são constituídos com espaços destinados a exploração de alguma modalidade comercial como bar, lanchonete, salão de belezas, entre outros.

Fonte: Edilaine Felix

Por que contratar um escritório virtual

Está ganhando força uma modalidade de escritório que atende empresários que não possuem recursos para manter um espaço próprio. São os chamados escritórios virtuais e de coworking. Eles não são exclusivos de uma única empresa, mas o empresário pode alugar o espaço – geralmente uma sala comercial, que dispõe de mesas de reuniões, cadeiras, atendente e muitas vezes até computador – por algumas horas da semana ou mês para receber clientes. Quem não tem interesse no espaço físico tem a opção de utilizar o escritório virtual apenas para o recebimento de correspondências ou para registro fiscal. Há empresas que também oferecem atendimento telefônico personalizado. Os serviços chegam a ser até 70% mais baratos que os gastos com um escritório convencional – onde é necessário pagar condomínio, contas de água e luz, reformas, entre outros. “É um negócio que oferece menos riscos”, diz Otávio Cavalcanti, diretor regional de São Paulo da Regus, empresa que possui duas mil unidades em 100 países e cujo número de clientes cresceu 33% no último ano apenas em São Paulo. Apesar das facilidades do serviço, é preciso ficar atento aos detalhes do contrato, principalmente no que diz respeito ao seu cancelamento. “É importante que não seja cobrada multa de rescisão”, alerta Ernisio Martines Dias, presidente da Associação Nacional de Coworking e Escritórios Virtuais (Ancev) e diretor da VBA Business Center.

Fonte: Luisa Purchio, ISTO É

Veja quais os índices financeiros que reajustam contratos de imóveis

Em contratos de compra e venda, aluguel, financiamento imobiliário, entre outros é comum a previsão de um índice de correção monetária que incidirá sobre a parcela a ser paga. A inclusão do indicador tem como objetivo evitar possíveis defasagens de valor que ocorrem no período de pagamento, conforme as mudanças no cenário econômico.

Atualmente, há vários indexadores presentes no mercado de imóveis. Cada um reflete uma situação específica. Por exemplo, o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é mensurado com base em elementos que envolvem a construção civil. Já o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é a inflação oficial na economia brasileira.

Antes de fechar negócio, a recomendação é conhecer os índices financeiros aplicados no acordo e como impactam no valor a ser pago. “Isso é importante a fim de que se tenha uma ideia prévia da elevação da sua dívida e de que essa situação não implica em ganho para credor, mas simplesmente recomposição de moeda”, observa Wilson Cesar Rascovit, vice-presidente da ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação).

Confira a seguir os índices utilizados para corrigir contratos no mercado imobiliário:

IGP-M

Também conhecido como “inflação do aluguel”, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é geralmente utilizado para reajustar contratos de locação residencial. O indicador também é empregado nos contratos de compra e venda, como salienta Rascovit.

“O cálculo de sua porcentagem se dá pela variação de vários outros índices, sendo composto em 60% pelo Índice de Preço por Atacado (IPA), 30% pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e 10% do INCC”, complementa.

O levantamento do índice é realizado e divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), com cálculos entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.

INCC

Também calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o INCC é referência para reajuste de contratos de compra e venda de imóveis. O indicador é calculado a partir das variações dos custos das construções, incluindo mão de obra, materiais, equipamentos e serviços no setor.

Na compra de um imóvel na planta, por exemplo, as parcelas ainda não pagas serão reajustadas pelo indicador. A correção é realizada sobre o saldo devedor; e não sobre o valor total do imóvel.

IPCA

Outro indicador utilizado para corrigir contratos de compra e venda é o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). A inflação oficial é calculada pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), com balanço prévio divulgado pelo Boletim Focus do Banco Central (BC).

O IPCA reflete os preços de bens e serviços, com base na variação de produtos básicos (alimentação, habitação, vestuário, transportes, educação, entre outros).

TR

A Taxa Referencial de Juros (TR) é aplicada nos contratos de crédito imobiliário pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação). É o mesmo indicador empregado para corrigir os depósitos das cadernetas de poupança.

No caso dos financiamentos pelo SFH, a TR é um indexador das prestações. Atualmente, o indicador é calculado a partir da remuneração mensal média dos CDBs (Certificados e Recibos de Depósitos Bancários), com prazo de 30 a 35 dias e emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.

Troca de índice

Segundo Rascovit, não é comum a troca de índice de correção durante o contrato. Porém, o especialista salienta que nada impede que as partes envolvidas no acordo possam discutir sobre essa possibilidade e até optarem por um indicador que torne o pagamento menos oneroso para o devedor ou que não represente uma vantagem excessiva para o credor.

Outra hipótese de substituição do índice é a sua extinção. “Nesse caso, deve-se observar se o contrato prevê um índice substituto ou se há alguma legislação que aborde o assunto. Mas, como dito, trata-se de substituição, e não de supressão da correção monetária”, finaliza o executivo da associação.

De cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos às construtoras em 2015

Se o setor imobiliário tivesse de escolher uma palavra para se lembrar de 2015, ela certamente seria “distrato” – jargão usado pelas empresas, e agora também conhecido dos consumidores, para devolução de imóveis comprados na planta. Esse foi o pesadelo de incorporadoras e proprietários de imóveis novos no ano passado, quando o setor registrou recordes históricos no volume de devoluções. O levantamento recente da agência de classificação de riscos Fitch, com nove companhias, mostra que, de cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos de janeiro a setembro de 2015. Isso significa quase R$ 5 bilhões de volta às prateleiras das grandes empresas.

“Historicamente, o porcentual de distratos girava em torno de 10%, um patamar saudável para a indústria”, diz Meyer Nigri, fundador da Tecnisa e vice-presidente da Abrainc, associação que reúne as 18 maiores companhias do setor. Os distratos sempre existiram, mas eram exceção, pois o comprador que decidia se desfazer de uma unidade até a entrega das chaves em geral conseguia negociá-lo com outro interessado por um valor maior do que tinha desembolsado até ali.

Se o setor imobiliário tivesse de escolher uma palavra para se lembrar de 2015, ela certamente seria “distrato” – jargão usado pelas empresas, e agora também conhecido dos consumidores, para devolução de imóveis comprados na planta. Esse foi o pesadelo de incorporadoras e proprietários de imóveis novos no ano passado, quando o setor registrou recordes históricos no volume de devoluções. O levantamento recente da agência de classificação de riscos Fitch, com nove companhias, mostra que, de cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos de janeiro a setembro de 2015. Isso significa quase R$ 5 bilhões de volta às prateleiras das grandes empresas.

“Historicamente, o porcentual de distratos girava em torno de 10%, um patamar saudável para a indústria”, diz Meyer Nigri, fundador da Tecnisa e vice-presidente da Abrainc, associação que reúne as 18 maiores companhias do setor. Os distratos sempre existiram, mas eram exceção, pois o comprador que decidia se desfazer de uma unidade até a entrega das chaves em geral conseguia negociá-lo com outro interessado por um valor maior do que tinha desembolsado até ali.

Agora, vender “por fora” significa perder dinheiro, já que o preço do imóvel está em queda e as incorporadoras estão cheias de unidades para desovar. “Antes, o consumidor comprava um imóvel por R$ 100 mil na planta, vendia por R$ 150 mil e embolsava a diferença”, diz um executivo de uma grande construtora. “Agora, compra por R$ 100 mil, mas descobre, na entrega das chaves, que a incorporadora está vendendo por R$ 80 mil. É difícil sustentar o mercado assim.”

Essa é apenas uma das faces do problema. A outra, que também se agravou com a deterioração econômica, é a restrição ao crédito. Conseguir um financiamento no banco está cada vez mais difícil. No mercado imobiliário, esse é um momento crucial, porque a venda só se concretiza na entrega das chaves: é quando o cliente da incorporadora passa a ser cliente do banco, ao assumir um financiamento, e a empresa recebe o valor integral do imóvel. A alta da taxa de desemprego, para quase 8,5% no ano passado, atravancou esse processo. Quem perdeu o emprego ou viu sua renda cair entre a compra do imóvel e a entrega das chaves tem grande chances de ter o financiamento negado pelo banco.

Antes que isso acontecesse, muita gente se antecipou. Foi o caso do aposentado Flávio Atorre de Mello, de 63 anos. Quatro meses depois de comprar um apartamento na planta, em novembro de 2012, ele foi demitido da emissora de TV onde trabalhava como gerente de operações. De lá para cá, a Selic, taxa básica de juros da economia, passou de 7,25% para 14,25%. “Quando fechei o negócio, minha ideia era pagar o máximo possível até as chaves e depois quitar o restante com meu apartamento antigo”, conta. “Mas deu tudo errado: o valor que faltaria pagar na entrega, em julho deste ano, seria de R$ 700 mil, bem mais do que vale meu apartamento, que não se valorizou e custa hoje R$ 500 mil.”

Sabendo que o financiamento seria inevitável e que sua renda não passaria pelo crivo do banco, Mello decidiu, em julho passado, devolver o imóvel à incorporadora. Foi lhe apresentaram o jargão “distrato” e os transtornos que estão por trás dele. Descontadas as taxas de corretagem, comercialização e despesas administrativas, a empresa propôs devolver R$ 40 mil dos R$ 200 mil que Mello pagou nos últimos três anos. O caso foi parar na Justiça. Hoje, Mello vende peças de motos pela internet para conseguir uma renda extra, e já convenceu a mulher de que a mudança de apartamento não virá tão cedo. “Difícil é passar todos os dias na frente do prédio, que fica a 500 metros de onde moro hoje, e lembrar que nada do que sonhamos vai se concretizar.”

Disputa. Casos como esse se multiplicaram no escritório do advogado Marcelo Tapai, que se especializou no segmento imobiliário. No ano passado, das 725 ações movidas por ele, 73% eram referentes a distratos. Em 2014, o porcentual foi de 43%. O embate entre clientes e incorporadoras está sendo levado à esfera judicial porque não há uma regulamentação específica sobre a devolução de imóveis no Brasil.

De um lado, as empresas se valem do que diz a Lei de Incorporação: “O contrato de compra e venda de uma unidade é irrevogável e irretratável”. Do outro, quem defende o direito ao distrato recorre a uma regra geral do Código de Defesa do Consumidor, que trata como abusivas as cláusulas que colocam o cliente em desvantagem exagerada. “Essa é sem dúvida a hipótese em questão”, diz o Idec, em nota. “Já que o fornecedor, além de ficar com o imóvel, ainda terá em mãos todo o valor pago pelo consumidor, essa situação caracteriza-se um verdadeiro enriquecimento sem causa, proibido pela legislação.”

As decisões, em geral, favorecem o consumidor. A Justiça tem concedido o direito de restituição entre 70% a 90% do que foi pago, com correção monetária. A retenção de 10% a 30% do valor pela companhia é para compensar despesas como publicidade, corretagem e elaboração de contratos. “Ninguém compra um imóvel pensando em devolver”, diz Tapai. “Quem busca essa opção ou está desesperado ou se deu conta de que fez um péssimo negócio.”

As incorporadoras estão em pânico. Principalmente porque as sucessivas perdas nos tribunais coincidem com uma das crises mais graves do setor. Segundo Meyer Nigri, a Tecnisa terminou o ano com uma média de dez devoluções por dia útil. “Chegamos ao ponto de distratar o mesmo imóvel nove vezes, o que é uma aberração.” A empresa teve de destacar uma equipe só para cuidar desses casos. Ainda assim, o número de distratos aumentou 46% no terceiro trimestre do ano passado, na comparação com 2014. As desistências fizeram as vendas líquidas caírem de R$ 306 milhões para R$ 135 milhões no período.

Na Rossi, o tema é tão sensível que o time criado para combater os distratos foi batizado de Swat, como a divisão de elite da polícia americana. Em 2015, até setembro, a incorporadora, que é uma das mais endividadas do setor, conseguiu reduzir os distratos para R$ 775 milhões, de R$ 990 milhões, em 2014.

Assim como as concorrentes, a Rossi tem se desdobrado para evitar os distratos. Entre as alternativas, as empresas estão oferecendo financiamento direto, troca por um imóvel mais barato e descontos. “Antes, o tema era tratado como exceção. Criamos uma área específica para que não vire regra”, diz Fernando de Mattos Cunha, diretor financeiro da Rossi.

Em paralelo às soluções caseiras, o setor começou a se articular para definir regras que não afetem suas finanças. “Estamos em contato com o Ministério Público e com órgãos de defesa do consumidor para encontrar uma solução”, diz Nigri. O argumento das empresas é de que, ao devolver uma unidade, o consumidor coloca em risco a conclusão do empreendimento, podendo prejudicar outros compradores. “Não é só a visão do consumidor que está em jogo, mas o contrato de um bem que não está dissociado do resto e compromete outras famílias”, defende Eduardo Fischer, diretor da MRV.

Com as empresas segurando os lançamentos, a tendência é que o número de entregas e, consequentemente, de distratos, caia nos próximos anos. Em 2016, no entanto, vai persistir. O relatório da Fitch estima que, se 35% das unidades vendidas forem canceladas, os distratos chegariam a R$ 6 bilhões entre as principais empresas do setor.

Fonte: Naiana Oscar, O Estado de S.Paulo