Está em vigor a NBR 16.280/2015 – Reformas em Edificações –
Sistema de Gestão de Reformas – Requisitos, da Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT), que estabelece parâmetros à elaboração de um laudo técnico e
plano de reforma para apartamentos em edifícios pluri-habitacionais.
A norma impacta diretamente a vida de profissionais do setor
da construção civil, síndicos de edifícios residenciais e seus moradores –
estes últimos devendo apresentar ao condomínio o plano de obra formalizado, com
descrição objetiva do passo-a-passo da reforma a ser realizada em sua unidade,
detalhando intervenções, materiais a utilizar, recursos técnicos, financeiros e
humanos.
O proprietário ou morador do imóvel deve apresentar, ainda,
junto do plano de obra embasado num laudo técnico, a respectiva Anotação de
Responsabilidade Técnica (ART), ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT),
assinados, respectivamente, pelo engenheiro ou arquiteto que acompanhará a
obra. É esse documento que assegura o síndico quanto à obra executada, frente a
outros moradores do condomínio e possíveis danos.
Assim, a norma tem a finalidade de reduzir ao máximo o risco
de obras particulares, de forma a não comprometer segurança, integridade física
e patrimonial de todos os outros condôminos, como nos casos de desabamentos por
interferências estruturais não autorizadas ou mesmo surgimento de patologias
menores, como trincas, fissuras e infiltrações em apartamentos vizinhos.
Se a obra for de simples pintura interna da unidade, ou
troca de sancas de gesso já existentes, o morador não precisa se preocupar.
Basta informar o síndico.
No caso de troca de pisos, no entanto, o laudo técnico terá
de avaliar ferramentas a serem utilizadas na retirada do piso antigo, método de
descarte do material retirado, além de qualidade e peso do novo material, a fim
de não gerar transtornos nem sobrecargas estruturais. Alteração em instalações
de gás, hidráulicas e elétricas, envidraçamento de sacadas, eliminação de
paredes internas ou a instalação de banheiras e sistemas de ar condicionado
requerem maiores cuidados, exigindo atendimento à norma.
“Vou chamar o síndico!”
Antes, donos dos apartamentos já eram obrigados por lei a
comunicar síndico e condomínio das reformas realizadas, mas não havia qualquer
respaldo técnico para fiscalizar os trabalhos em andamento. Agora, a
apresentação de um plano de execução produzido por profissional habilitado
antes do início das obras garantirá não só maior segurança, mas uma reforma
orientada e mais econômica.
Laudo técnico precisa de profissional habilitado
O primeiro passo do dono do apartamento é consultar um
engenheiro ou arquiteto para avaliar se a obra pretendida pode realmente ser
feita. Muitas vezes, o imaginado pede intervenções capazes de comprometer a
estabilidade do conjunto dos sistemas que compõem a habitação coletiva –
estruturas, fachada, fechamentos e instalações diversas. Segundo o texto da
norma, é o profissional habilitado quem produzirá um laudo técnico e o plano de
obras detalhado, considerando seus impactos sobre todos os sistemas,
subsistemas e equipamentos do edifício.
Não valerá mais a simples aposição de assinatura como
responsável técnico, sem nem ter visitado o imóvel a ser reformado. Em outras
palavras, a ART, sozinha, não garante que problemas não existirão, por isso, o
laudo é imprescindível. Projetos (se necessários), escopo de trabalho,
cronograma dos trabalhos, planejamento de descarte de resíduos, nomes dos
prestadores de serviços contratados (como pedreiros e eletricistas), para que
sejam autorizados a entrar e sair do condomínio, e até a identificação de
serviços barulhentos, ou o uso de materiais tóxicos e inflamáveis devem ser
notificados junto com o plano.
Cabe ao proprietário do imóvel juntar o plano de obra,
acompanhado do laudo técnico e de outros documentos que comprovem o atendimento
a legislação, normas e regulamentos de obras vigentes, e entregá-los ao
representante legal do edifício (síndico), antes da reforma começar. Durante a
obra, o dono será responsável por garantir que ela seja feita com segurança e
de acordo com o planejado. É essencial que cada condomínio tenha disponível um
exemplar da ABNT NBR 16.280/2015, que pode ser comprada pelo site da ABNT, por
R$ 76.
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