Como aproveitar o lote da melhor maneira possível

No Brasil também sabem aproveitar bem os lotes

Apartamento na cobertura: Condomínio pode cobrar taxa condominial mais cara em razão do tamanho da unidade?

Condôminos com apartamento na cobertura sustentam a impossibilidade de pagar taxa condominial e despesas extras em dobro pelo simples fato de a unidade estar localizada na cobertura do edifício.

Diante dessa resistência, o foco do artigo de hoje é explicar se as despesas decorrentes da conservação ou utilização das partes e coisas comuns possuem alguma relação com o tamanho ou mesmo com fração ideal dos apartamentos. E, portanto, se todas as unidades deveriam arcar com os custos na mesma proporção.

O que é taxa condominial?

Se refere ao rateio/divisão das despesas geradas no condomínio. Essas despesas que obrigam os condôminos nascem de diversos gastos com a manutenção e conservação do condomínio, como: funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, vigilância, limpeza, portaria, consertos, salários e etc.

O artigo 12 da Lei nº 4.591/1964 dispõe que:

"Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio".

Nesse contexto, cabe à convenção estabelecer os critérios de pagamento das taxas condominiais, a forma de rateio e as sanções para as hipóteses de inadimplemento das obrigações.

O pagamento da quota condominial é obrigatório?

Sim. Mesmo que o condômino não esteja usufruindo do imóvel, fica obrigado a pagar pelo rateio das despesas geradas pelo condomínio.

Moradores com apartamento na cobertura devem pagar a quota condominial mais cara que as outras unidades?

Começamos então a responder o questionamento desse artigo. Como dito no início, a grande maioria dos proprietários de unidades localizadas na cobertura questionam aos síndicos – e por vezes, até na justiça – a legalidade da cobrança da quota condominial em dobro para unidades na cobertura, enquanto seus vizinhos pagam um valor mais barato.

Defendem a ideia de que todas as unidades devem ratear as despesas por igual.

Mas será que a lei concorda com esse entendimento? Vejamos o que diz o artigo 1.336, I do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Pela leitura desse artigo podemos chegar à conclusão que o critério geral para rateio das quotas condominiais é a fração ideal das unidades, podendo a convenção dispor de forma diferente.

Assim, a convenção de condomínio pode determinar que moradores de apartamento na cobertura estejam obrigados a pagar taxa condominial maior que as outras unidades.

O contrário também pode ocorrer. Essa convenção também pode estabelecer que o rateio se dará de forma igualitária, e, portanto, independente do tamanho da unidade, todos os condôminos dividirão as despesas de forma igual. A lei deixa livre a determinação pela convenção.

É necessário ler a convenção de condomínio e verificar o que foi decidido nessa questão. Se a convenção de condomínio estipular o rateio das despesas com base na fração ideal do imóvel, inexiste ilegalidade nessa cobrança. De fato, unidades com frações maiores, de acordo com a previsão do citado art. 1.336, I, do CC/2002, pagarão taxa com valor superior às demais unidades com frações menores.

Por isso, "um apartamento com o dobro da área relativamente a outro, pagará o dobro no rateio das despesas".

Conclusão

Moradores de apartamento na cobertura podem ser obrigados a pagar a taxa condominial maior que as outras unidades, por determinação da convenção de condomínio e pelo artigo 1.336, I do Código Civil.

Fonte: Raquell Almeida, Advogada

Na Engenharia, não existe espaço para amadores.

 

Construí minha casa no terreno do meu sogro. E agora?

Situação que gera muita insegurança no casal é aquela em que, no início do casamento ou em certa altura da vida, os sogros de um ou de outro disponibilizam um terreno a ser usufruído pelo casal, para que estes possam construir uma casa e começarem a vida.

Os sogros continuam como proprietários do terreno, e o casal normalmente investe na construção de sua residência, ali morando por muitos anos ou até pela vida toda, sem regularizar a situação.

A condição perdura até chegar o momento em que há o falecimento do sogro ou da sogra, obrigando a partilha do bem a seus herdeiros, ou ocorre o divórcio do casal, momento em que desejam partilhar o imóvel em que viveram.

Neste ponto, muitas vezes entra-se em discussão, ou com os demais herdeiros, ou com o outro cônjuge, sobre os direitos do casal sobre a construção realizada em terreno de terceiro.

BASE LEGAL

Isto porque o Código Civil, em seu artigo 1.253, prevê que toda construção executada em terreno de terceiro, presume-se praticada pelo proprietário e à sua custa:

Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.

O artigo 1.255 do mesmo Código reforça tal prescrição, prevendo que o proprietário automaticamente adquire o direito sobre as construções realizadas por terceiros em seu terreno:

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Diante de tal previsão legal, há muitos casais e cônjuges que acabam perdendo o direito sobre a construção realizada, com confirmação em inúmeros casos já analisados pelo Judiciário.

SOLUÇÃO

A única maneira de contornar tal fato é atentar-se ao que prevê complementarmente ambos os artigos, que preveem exceção à regra caso haja prova de que a construção foi feita por terceiro, e de boa-fé.

Neste caso, quem construiu o imóvel, ainda que em terreno de terceiro, pode ter direito à indenização pela construção, pelo valor gasto com a construção, ou pelo seu valor de mercado, opcionalmente, ou adquirirá o terreno, reembolsando seu proprietário, caso a construção seja de valor muito superior ao do terreno.

Sendo assim, desde o início da ideia de construir em terreno de terceiro, ainda que seja um familiar, deve-se promover uma situação regular em que haja provas concretas de que o casal realizou o pagamento das despesas da construção, e de que assim procederam de maneira íntegra.

Do contrário, perderão o que investiram, que se presumirá como se houvesse sido feito pelo proprietário, retendo este o direito sobre a construção.

Recomenda-se que cada caso seja analisado e acompanhado por um advogado, ressaltando que o presente artigo não esgota o assunto.

Autora: Jamille Basile Nassin Barrios, advogada

A LGPD e o Direito Imobiliário: 1ª sentença do Brasil aplicando LGPD no ramo imobiliário

 LGPD - Lei Geral de Proteção de dados, que foi promulgada em 14.8.2018 e entrou em vigor em setembro de 2020, sendo que suas sanções administrativas entrarão em vigor em agosto de 2021.

Essa lei está relacionada diretamente com a proteção dos dados pessoais e a partir da LGPD as pessoas passam a ser proprietárias dos seus dados pessoais, fazendo com que outros tenham que ter um fundamento legal ou o consentimento do titular para poder utilizá-los.

Mas por que precisamos de uma lei de proteção de dados? Além das questões relacionadas a crimes e fraudes que podem resultar em prejuízo financeiro imediato, os dados precisam de proteção, pois se tornaram uma extensão da personalidade dos indivíduos e hoje possuem valor econômico. A transformação digital do mundo fez com que a maioria das operações realizadas, em todos os âmbitos, estejam fundamentadas na transferência de informações e, por isso, quando os dados são utilizados sem autorização ou com finalidade diversa daquela para qual houve a autorização para uso, existe, então, a violação de direitos.

Neste contexto, o objetivo da LGPD é estabelecer regras sobre coleta, armazenamento, tratamento e compartilhamento de dados pessoais dos brasileiros. Isso significa que toda pessoa jurídica de direito público interno ou de direito privado, portanto empresas, deverão se adequar aos termos da lei: desde contrato de funcionários, informações de clientes, contatos de interessados, histórico de navegação em sites, até softwares que atuam diretamente com essas informações, ou seja, praticamente todos os tipos de negócios terão que se adequar a LGPD.

Apesar do mercado imobiliário ser diretamente atingido pela LGPD, pouco tem se falado sobre isso. Para demonstrar as implicações no setor basta observar a quantidade de dados pessoais que são utilizados pelas construtoras, incorporadoras e imobiliárias.

Além disso, o que agrava ainda mais a situação do mercado imobiliário em relação a LGPD consiste na realização de inúmeros compartilhamentos de dados com terceiros que se mostra algo inerente a própria atividade imobiliária.

Um exemplo concreto é que apesar de uma autorização de venda ser concedida a uma determinada imobiliária, a prática de mercado é a de compartilhamento de tais informações entre imobiliárias e rede de imobiliárias parceiras, entre corretores, em plataformas e sites de vendas, entre outros, sendo que esse compartilhamento de informações de dados pessoais sem autorização do seu titular viola princípios e disposições da LGPD.

Portanto, o setor imobiliário precisa se conscientizar e se adequar depressa às novas disposições trazidas pela LGPD.

Tamanha é a gravidade e urgência da situação que apesar de as sanções administrativas passarem a vigorar apenas em agosto de 2021, a partir de setembro de 2020, a lei geral de proteção de dados já está em vigor e pode ser exigida com a aplicações das sanções previstas nas leis gerais do direito civil e consumidor.

Primeira sentença do Brasil aplicando LGPD no ramo imobiliário:

Inclusive, a primeira sentença do Brasil aplicando a LGPD foi proferida no dia 29/09/2020 e envolve justamente o ramo imobiliário!

Essa sentença penalizou a Empresa Cyrela, uma das maiores empresas do ramo imobiliário do Brasil, por ter compartilhado indevidamente dados pessoais e de contato de seus clientes. Neste caso, o autor da ação que comprou um imóvel da construtora foi importunado por ligações de parceiros oferecendo mobília planejada e afins.

A decisão proferida pela juíza Tonia Yuka Koroku, da 13ª Vara Cível de São Paulo, condenou a empresa ao pagamento de uma multa indenizatória de R$ 10 mil, o que é considerado leve ao analisar-se as penalidades trazidas pela LGPD, com um adicional de R$ 300 por cada contato que venha novamente a ser compartilhado no futuro.

Fonte: Luciana de Carvalho Paulo Coelho, advogada, professora, doutora em Ciência Jurídica.

A família como bem jurídico, em sua "casa de morada"

Texto: Flávio Tartuce, Pós-Doutorando e Doutor em Direito Civil pela USP. Mestre em Direito Civil Comparado pela PUCSP.

A família é instituição básica e essencial que significando unidade social estruturante, há de ser protegida como um bem jurídico indivisível de seus integrantes. Importa, daí, reconhecer que a família em si mesma representa para os seus membros, o maior patrimônio dos que a constituem, merecendo, de consequência, a devida proteção integral.

Consabido que “a família é o elemento natural e fundamental da sociedade e deve ser protegida pela sociedade e pelo Estado” (art. 17, CCR) e que o uso da letra da Constituição reclama a garantia da dignidade da pessoa humana a partir da família, cumpre observar que essa diretiva tem trabalhado com dados sensíveis em percepção construtiva de melhores aplicações, na doutrina e na jurisprudência.

Inegável que tenhamos, sempre, a dicção constitucional como fonte dialógica diante das novas realidades jurídicas das famílias, para a sua especial e devida proteção, conforme dispõe o art. 226, caput, da Constituição. Mais ainda: quando programado que “o Estado assegurará a assistência à família na pessoa de cada um dos que a integram...” (art. 226, § 8º, CF), tudo implica que reconheçamos, a cada assistência garantida, uma proteção representativa, a seu tempo e modo, de toda a unidade familiar.

A proteção aos diversos modelos de família significa que todas as terminologias “entidade familiar” não a diferenciam da “família matrimonial” em seu sentido de formação, importando inexistência de hierarquia ou de diferença de qualidades jurídicas entre as “formas de constituição de um novo e autonomizado núcleo doméstico” (01). Neste sentido, a não hierarquização entre entidades familiares, consagrou-se com a inconstitucionalidade do art. 1.790 do Código Civil que desequiparava, para fins sucessórios, os cônjuges e os companheiros (02).

A proteção legal por uma igualdade de direitos e a adequada equivalência de responsabilidades dos cônjuges quanto ao casamento, durante o casamento e em caso de dissolução do mesmo, como preconiza o art. 17.4, da Convenção de Costa Rica e o artigo 226, § 5º da Constituição Federal, tem orientado a família como um bem jurídico monolítico e permanente. A tanto que “em caso de dissolução, serão adotadas disposições que assegurem a proteção necessária aos filhos, com base unicamente no interesse e conveniência dos mesmos”.

Dentre as muitas categorias jurídicas que envolvem a família, em seus preceitos jurídicos constitucionais, uma das mais importantes e presenciais no cotidiano das famílias diz respeito, por óbvio, à moradia.

No “Econômico”, (“Oικονομικός”) do grego Xenofonte (430 a.C.-355 a.C.), uma das mais importantes obras da Antiguidade, traduzida por Cícero, com a narrativa da vida doméstica e dos deveres da mulher dentro do lar, apresentam-se as primeiras fontes do direito de família (“δικαίωμα να faília”).

Ali a casa é o abrigo, é a habitação natural, a moradia compreendida pelo seu significado de segurança e de proteção, nos domínios da vida privada e em alcance ideal do bem estar da família.

Pois bem. Nessa esfera de conformidade, a casa é, sobremodo, o “locus” preciso onde a família desempenha as suas funções. Diante de tal liame existencial, fala-se com dicção telúrica e afetuosa da casa do avô ou da casa dos pais, servindo o “habitat” como um micro universo mais denso de indispensável solidez.

Assim também é a casa do casal, como sede da família nuclear, sedimentando a comunhão de vida que consolida o lar como a sua expressão determinante, no recinto interior das relações familiares: a mesa posta (subsistência) o sono noturno (repouso), a autoridade parental (poder familiar) e a assistência recíproca (segurança) consagram o ambiente de família, pelo convívio e solidariedade. É a “casa de morada” onde a família é sediada enquanto tal.

A casa de morada ganha importantes significantes jurídicos (i) como o lar conjugal na integridade de sua essência; (ii) como bem de família, em prol da constituição de um patrimônio invencível; e (iii) como o de moradia a implicar o direito real de habitação.

Vejamos, então:

01. A casa de morada

A proteção ao melhor significado da “casa de morada” tem ensejado uma adequada aplicação da proteção de impenhorabilidade do bem de família, como questão de relevo em termos de direitos fundamentais.

A casa familiar serve como bem de família, nos termos do artigo 1º da Lei nº 8.009, de 29.03.1990, para fins de impenhorabilidade, no caso de dívidas existentes. Impenhorabilidade oponível em qualquer processo de execução, salvo reduzidas hipóteses (art. 3º), a exemplo dos débitos alimentares.

A tanto, antes de mais, retenham-se duas premissas básicas:

(i) que “a Lei n. 8.009/90 não retira o benefício do bem de família daqueles que possuem mais de um imóvel"(03);

(ii) que “é possível considerar impenhorável o imóvel que não é o único de propriedade da família, mas que serve de efetiva residência (04).

Assim, a melhor leitura da Lei nº 8.009/9, feita pelo Superior Tribunal de Justiça, vem permitindo maior dignificação da família como fonte da dignidade das pessoas que a compõem, pela expressão valorativa do significado substancial da “casa de morada”.

De efeito, tem sido entendido que:

(i) o imóvel utilizado como residência é aquele onde “se estabelece uma família, centralizando suas atividades com ânimo de permanecer em caráter definitivo”. Ou seja, caracteriza-se por residencial e impenhorável o imóvel onde a família estabelece a sua comunidade de vida.

(ii) o imóvel residencial é impenhorável mesmo se a família tiver outros bens de menor valor.

(iii) não se deve levar em conta apenas o valor dos bens para decidir sobre a penhora, sem observar se efetivamente todos os bens são utilizados como residência, “mormente porque localizados em cidades diversas” (05)

Nesse passo, impende considerar nos fins de proteção da moradia e de sua impenhorabilidade, a relevância jurídica do imóvel que serve de “efetiva residência”, pouco importando a sua expressão financeira de menor ou de maior valor. O requisito da indispensabilidade da fixação de residência serve, de efeito, como ditame à correta aplicação do ar.t. 5º da Lei 8.009/1990.

No mais, a jurisprudência tem entendido, com expressivo avanço, que o bem de família permanece íntegro, mesmo que desfeita a união por separação ou morte de um dos cônjuges/companheiros, perseverando a impenhorabilidade sobre o imóvel residencial e, ainda, sobre aquel´outro imóvel que venha servir de moradia ao parceiro separado.

De efeito, a viúva, ainda que more só, mormente na antiga casa do casal, acha-se protegida pela impenhorabilidade do seu imóvel residencial. (STJ - REsp. nº 434856-PR).

Essa extensão alcança, aliás, todo aquele que faça do imóvel sua residência, mesmo que seja solteiro (famílias “singles”). De fato, a interpretação do art. 1º da Lei nº 8.009/90 tem revelado maior alcance, em seu escopo definitivo de proteção do direito à moradia. É impenhorável, por efeito do referido dispositivo, o imóvel em que resida, sozinho, o devedor celibatário (STJ - REsp. nº 450989-RJ).

Nesta ordem de decisões, resulta incontroverso que “o conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas” (Súmula n. 364/STJ).

Interessante questão foi julgada, em 16.06.2020, pela 3ª Turma do STJ, quando afastou a alienação fiduciária da parte do imóvel residencial pertencente à ex-companheira do devedor, à falta de sua autorização para a prestação da garantia. No caso em exame, a empresa embora ciente da união estável, não se acautelou “e não exigiu a autorização de ambos os conviventes antes da celebração do negócio".

A decisão foi no sentido de “consolidar integralmente a propriedade do imóvel em favor da credora, mas resguardar a meação da ex-convivente que não anuiu com o negócio jurídico, a quem caberá a metade do produto da alienação do bem". Na hipótese, a “casa de morada”, que fora destinada integralmente à ex-companheira do devedor, na partilha por dissolução da união estável, veio ser consolidada em favor da credora. (06)

Lado outro, em 26.05.2020, a 4ª Turma do STJ, sob a relatoria do Min. Marcos Buzzi, em examinando questão referente a julgado do tribunal “a quo” que permitira a penhora de parte do imóvel, por dívida decorrente da meação de bens partilhados no divórcio do casal e que entendeu aplicável ao caso, a exceção prevista no art. 3º, II, da Lei nº 8.009/90, decidiu na forma seguinte:

(i) “O escopo da Lei nº 8.009⁄90 não é proteger o devedor contra suas dívidas, mas visa à proteção da entidade familiar no seu conceito mais amplo, motivo pelo qual as hipóteses de exceção à impenhorabilidade do bem de família, em virtude do seu caráter excepcional, devem ser interpretados restritivamente”;

(ii) “inviável, também, a penhora de fração do imóvel indivisível sob pena de desvirtuamento da proteção erigida pela Lei nº 8.009⁄90”.

A execução objetivava a quitação de dívida civil consistente no pagamento pela devedora, do montante atinente a 50% (cinquenta por cento) das parcelas do financiamento habitacional sobre as quais foi reconhecida a participação⁄contribuição do exequente. (07)

 02. A locação “intuito familiae”

A locação de imóvel para uso residencial é celebrada “intuito familiae”, o que implica a citação da mulher do locatário para, em ação de despejo, querendo, também purgar a mora.

Embora sem previsão expressa na lei inquilinária, há de se verificar que a figura do locatário moroso, nem sempre estará mais residindo no imóvel, por separação de fato, e em casos que tais, caberá ao ex-cônjuge ou ex-convivente, ser chamado ao processo, para garantir a continuidade da locação, destinada à “casa da família”, com seus integrantes, podendo alguns deles serem filhos menores e do casal. Vezes acontece que o locatário inadimplente é citado no endereço profissional e queda-se inerte em desfavor da própria família.

03. O direito real de habitação

A seu turno, o instituto jurídico do direito real de habitação sobre a “casa de morada”, assegura moradia vitalícia ao cônjuge ou companheiro sobrevivente, sobre o imóvel em que residia o casal, sendo daí a casa do casal perenizada enquanto um dos dois sobreviva.

A norma do artigo 1.831 do Código Civil garante o direito de moradia, independente do regime patrimonial de bens, “ainda que outros herdeiros passem a ter propriedade sobre o imóvel de residência do casal, em razão da transmissão hereditária” (STJ – REsp. nº 1.273.222). De ver que o direito do cônjuge supérstite não se extinguirá e, somente, porém, quando da contração de novas núpcias; ou pela união estável, que mesmo que não altere o estado civil de viuvez, equivale ao casamento (STJ - REsp 1.617.6360). (08)

De igual latitude, o parágrafo único do artigo 7º da Lei 9.278/1996, de 10 de maio, regulando o parágrafo 3º do art. 226 da Constituição Federal, assegurou o direito real de habitação, ao companheiro sobrevivente, quando desfeita a união estável pelo evento morte.

O Ministro Sidnei Benetti sufragou a tese de que o direito da casa do casal deve ser conferido ao cônjuge/companheiro sobrevivente, não apenas quando hajam descendentes comuns, como também quando concorrerem filhos exclusivos do “de cujus” (STJ – REsp. nº 1.134.387). Esse direito real de habitação sobre imóvel estende-se, inclusive, à segunda família de um falecido que tenha filhos de uma primeira união.

04. O patrimônio familiar

A morada como patrimônio familiar tem exigido uma permanente construção jurisdicional. Assim é que outros julgados, assumem diretivas em prestígio ao instituto jurídico protetivo da família, a exemplo:

“É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família” (Súmula n. 486/STJ).

A casa do casal tem seu escopo jurídico mais defensivo, quando também é assegurado ao cônjuge ou companheiro que nela permaneça, em hipótese de deserção do lar pelo outro, o direito patrimonial sobre a totalidade do bem.

De efeito, o artigo 1240-A do Código Civil de 2002, introduzido pela Lei 12.424/2011, trata da usucapião por abandono do lar, denominada pela doutrina como usucapião familiar. É estabelecido o prazo de dois anos para aquisição individual por usucapião da propriedade imóvel (casa do casal) antes dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandona o lar. De notar que a aquisição dominial implicando a perda da meação decorrerá do abandono imotivado por dois anos contínuos.

Anota-se, noutra vertente, que aquele que abandona o lar, deixando, em consequência, de prover a subsistência da família poderá perder o direito à meação, por compensação dos débitos alimentares continuados. Uma equação lógica de que não poderá reclamar direitos materiais, ante o abandono material a que estiveram submetidos mulher e filhos.

Em julgado paradigma, a 8ª Câmara Cível do TJRS negou a determinação de partilha do imóvel do casal, reconhecendo que o abandono de casa, por tempo prolongado, pelo marido, que desviou, inclusive, capitais da família, retira-lhe o direito de dispor da meação. O Tribunal confrontou o valor do bem com o cálculo do sustento que foi negado à mulher e aos filhos e reconheceu que estes seriam os credores. O imóvel foi adjudicado à mulher.

Reflita-se, então, que a casa do casal, desde a ideia grega de abrigo, tem o significado maior da família como um bem jurídico a reclamar sua proteção integral.

Em suma, leis realistas, uma doutrina de ressonância e, notadamente, julgados propulsores devem cuidar melhor da família. A família merece cuidados.

Referências:

(01) STF. ADPF 132, Rel. Min. Ayres Britto, j. 05.05.2011; DJE 14.10.2011

(02) STF. RE 878.694, rel. Min. Roberto Barroso, j. 10.5. 2017, DJE 06.02.2018

(03) REsp. nº 787.165/RS, Rel. Ministro Hélio Quaglia Barbosa, 4ª Turma, julgado em 12/6/2007, DJ 6/8/2007

(04) REsp. 435.357/SP, Rel. Ministra Nancy Andrigui, 3ª Turma, julgado em 29/11/2002, DJ 03/02/2003;

(05) REsp. nº 1.608.415, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, julgado em 02.08.2016

Web.:

https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201601173320&dt_publicacao=09/08/2016

(06) REsp. nº 1.608.415, Rel. Min. Nancy Andrigui, julgado em 16.06.2020. Web: https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=1942836&num_registro=201700661113&data=20200630&formato=PDF

(07) REsp. nº 1.862.925. Web: https://ww2.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-eletronica-2020_258_capQuartaTurma.pdf

(08) Web: https://www.conjur.com.br/2019-out-24/união-estável-morte-conjuge-cessa-direito-habitacao

(09) TJRS-8ª. CC., Apel. Cível nº 70.008.985.236, Rel. Des. Rui Portanova

Jones Figueirêdo Alves é desembargador decano do Tribunal de Justiça de Pernambuco. Integra a Academia Brasileira de Direito Civil, membro do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM) e membro fundador do Instituto Brasileiro de Direito Contratual (IBDCont).

Fonte: Consultor Jurídico – Conjur – em 04.10.2020

Documentos que precisam ser analisados durante a compra e venda de um imóvel

Não é segredo para ninguém que o brasileiro negligencia - e muito - na sua segurança jurídica durante a compra e venda de um imóvel. O resultado dessa falta de cuidado nós também já conhecemos: inúmeros processos discutindo a validade, as condições e a própria concretização do negócio pactuado, ou seja, muito incômodo e gastos.

No entanto, poucas pessoas sabem que a segurança jurídica ultrapassa a elaboração de um contrato de compra e venda, na verdade, ela se inicia antes mesmo da construção do instrumento, com a análise prévia da documentação do comprador, do vendedor e do imóvel.

Pensando nisso, visando a instruir e ajudar compradores, vendedores, advogados e corretores, eu elaborei um checklist dos principais documentos a serem analisados em uma transação de compra e venda. Ressalta-se que esses são documentos básicos, pois esta etapa pode ser muito mais aprofundada a depender do caso concreto.

Logo, sem mais delongas, vejamos quais documentos analisar:

1) DO IMÓVEL:

1.1) Certidão de inteiro teor com ônus e ações, expedida pelo Ofício de Registro de Imóveis Competente;

1.2) Certidão de débitos Municipais, expedida pela Prefeitura;

1.3) Certidão de Débitos Condominiais, assinada pelo síndico com a cópia autenticada da ata que o elegeu;

1.4) Se o imóvel for RURAL, um certificado de cadastro de imóvel rural, no site cadastrorural.gov.br/. E Também uma Certidão Negativa de Débitos referente ao Imposto Territorial Rural;

1.6) Se o terreno está localizado em terras "da Marinha", uma certidão de imóvel enfitêutico, expedido pela SPU;

2) DO COMPRADOR:

2.1) Documentos pessoais e comprovante de residência atualizado;

2.2) Certidão de Estado Civil, no Cartório de Registro Civil;

2.3) Caso haja parcelamento, é fundamental realizar um dôssie sobre a indoneidade financeira deste.

3) DO VENDEDOR:

3.1) Documentos pessoais e comprovante de residência (dos 2 últimos meses);

3.2) Certidão de Estado Civil atualizada;

Obs¹. Se for pessoa jurídica: Contrato Social e a última alteração (LTDA e Eireli) ou Estatuto e Ata da Assembleia (S.A.).

Além disso, os documentos pessoais dos sócios e administradores são de suma importância.

3.3) Certidão de Débitos Municipais (Prefeitura), Estaduais (Site da fazenda do Estado), Federais (site da Receita Federal);

3.4) Certidão TST e TRT (da Região do imóvel e do domicílio), expedidas nos respectivos sites dos tribunais, no intuito de verificar demandas e débitos trabalhistas;

3.5) Certidão Negativa de Protestos, expedida pelo Cartório de protestos ou distribuidor de protestos;

3.6) Certidão de Feitos Ajuizados, no site do Tribunal de Justiça do estado;

4) DO PROCURADOR:

4.1) Documento de identidade e comprovante de residência;

4.2) Certidão Pública e Atualizada da Procuração, no cartório onde foi lavrada a procuração pública.

Obs²: Lembrando que algumas certidões são pagas e outras gratuitas.

Se você chegou até aqui, provavelmente deve estar pensando em como o rol é extenso. Realmente é, mas esse cuidado é primordial para evitar futuras discussões judiciais.

Logo, é interesse do comprador e do vendedor avaliarem o valor que estão investindo e o quanto essa quantia significa para cada um. Afinal, vale a pena correr o risco de talvez perder esse bem ou ter de despender um montante elevado para defender este bem em demandas judiciais?

Escrito por Simone Alexandre: Advogada

Paternoster

Um paternoster é um elevador que consiste em uma cadeia de compartimentos abertos, habitualmente desenhados para duas pessoas, que sem parar se move lentamente em um ciclo para cima e para baixo em um edifício. Passageiros podem entrar ou sair em qualquer andar que desejarem. A mesma técnica é também usada para armários arquivos para armazenar enormes quantidades de documentos ou para pequenas peças de reposição

A construção de novos paternosters foi interrompida em meados dos anos 1970 devido à segurança, mas apelo público manteve muitos das unidades restantes abertas. De longe a maioria dos paternosters restantes estão na Europa, com talvez 230 exemplares na Alemanha, e 68 na República Tcheca. Apenas dois foram identificados por entusiastas fora da Europa: um na Malásia e outro no Peru.

Escritura de imóveis públicos urbanos e rurais: é possível?

Iremos abordar a regularização de posse de bens públicos.

Ao contrário do que muita gente pensa, é possível sim obter documentos de legalização de imóveis públicos (rurais ou urbanos).

O Código Civil de 2002 em seu art. 102 proíbe a usucapião de imóveis públicos:

Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.

A Constituição Federal de 1988 também não permite a usucapião de imóveis públicos, conforme o art. 183, parágrafo 3º:

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Ou seja, muito claro que terrenos da prefeitura, do governo estadual ou do governo federal não podem ser objeto de usucapião!

Entretanto, temos um trunfo no mesmo art. 183, parágrafo 2º, que aborda o Título de Domínio e a Concessão de Uso.

O que é Título de Domínio?

Seria o equivalente a "escritura" de imóveis rurais públicos, geralmente do Governo Estadual ou do Governo Federal, onde o órgão público dá o imóvel a quem preencha certos requisitos, geralmente a posse do imóvel por um certo período de tempo e a quem não possuir outro imóvel.

Trata-se de procedimento específico a ser avaliado por um advogado atuante nesta área.

O que é Concessão de Uso?

Previsto no art. 183, parágrafo 2º da Constituição e nos arts. 1.414 a 1.416 do Código Civil, é uma permissão de uso (moradia) de imóvel público, estritamente para fins habitacionais.

Quem ocupa terrenos da prefeitura tem o direito de, mediante pedido formal a ser elaborado por advogado atuante na área, a receber o Termo de Concessão de Direito Real de Uso (CDRU) e até mesmo, de registrá-lo junto ao Cartório de Registro de Imóveis, conforme art. 167, inciso I, item 37 da Lei de Registros Publicos:

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

I - O registro

37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia;

Na prática a Concessão de Uso funciona como uma escritura, mas não de doação ou de compra e venda, mas sim, de autorização para uso do imóvel podendo ser por tempo determinado ou indeterminado, de forma paga ou gratuita.

A Concessão de Uso pode ser obtida através de pedido formal junto à prefeitura ou através de processo judicial por meio de seu advogado de confiança.

Conclusão

Perfeitamente possível a regularização da posse de imóveis públicos, desde que seja destinado unicamente à moradia.

Porém, este procedimento exige a participação de profissional qualificado.

Texto: Cesar Augusto Machado, Advogado. Direito Civil, Imobilário, Notarial e Registral Público

Estudioso de tudo que envolve imóveis e sua situação jurídica: Direito Imobiliário, Notarial e Registral, Herança e Partilha de Imóveis.

Decadência: Ícone paulistano, Maksoud Plaza pede recuperação judicial

Um dos símbolos da hotelaria paulistana, o Maksoud Plaza entrou com pedido de recuperação judicial para pagar suas dívidas, segundo comunicado divulgado pelo hotel e por sua controladora, a Hidroservice Engenharia. O valor total incluído na ação de recuperação judicial, protocolada na segunda-feira (21), é de pouco mais de R$ 81 milhões, mas os débitos totais, incluindo os trabalhistas, chegariam a R$ 120 milhões, disse uma fonte próxima ao caso.

O hotel voltou a funcionar no último dia 4, após quase seis meses de portas fechadas por causa da pandemia. A taxa de ocupação, em função do esvaziamento do turismo de negócios, diz o comunicado da empresa, está por volta de 3% em São Paulo. Para cortar custos, a companhia diz ter demitido 50% dos seus funcionários no último dia 18. A notícia foi inicialmente revelada pelo Valor Econômico.

Polêmicas

O hotel é alvo de uma disputa familiar. A briga relativa à herança põe em cantos separados pai e filho: no caso Henry Maksoud Neto e Roberto Maksoud. Documento assinado pelo avô deu ao neto os direitos sobre a herança. Mas os filhos do primeiro casamento de Henry Maksoud, Roberto e Cláudio, afirmam que a assinatura é falsa e o documento não tem valor legal - o que Maksoud Neto sempre negou.

Outro imbróglio envolve o edifício do Maksoud Plaza. Em 2011, por causa de uma dívida trabalhista da Hidroservice, o imóvel - avaliado em cerca de R$ 400 milhões - foi a leilão judicial. Os empresários Fernando Simões e Jussara Simões, da Júlio Simões Logística (JSL), arremataram o prédio como pessoas físicas. Desde então, iniciou-se uma briga pela propriedade. Em dezembro de 2019, o Tribunal Superior do Trabalho (TST) considerou o leilão válido, mas a família continua a recorrer. A decisão foi ao TST porque o hotel foi a leilão por dívidas trabalhistas.

 

Aluguei um imóvel, mas não fiz contrato escrito. Esse negócio tem validade?

Essa é uma situação comum, apesar dos riscos que essa prática implica. Todos conhecemos alguém que deixou uma pessoa morar em um imóvel, fixando um valor para que ela pagasse como aluguel, configurando um contrato de locação de imóvel. Mas esse negócio tem validade? Quais os riscos? Acompanhe este artigo e vamos entender melhor essa situação.

O que é um contrato verbal?

Um contrato verbal é aquele que é firmado pela manifestação de vontade dos pactuantes, no nosso caso o locador e o locatário, desde que não tenha forma escrita.

O Código Civil estipula que é “lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código” (art. 425, CC), ou seja, um contrato para ter validade precisa ser composto por pessoas capazes, ter por objeto algo lícito, possível, determinado ou determinável, bem como sua forma deve ser prescrita ou não defesa em lei (art. 104, CC). Por fim, a validade de uma declaração de vontade, como no contrato de locação, não depende de uma forma especial, salvo quando a lei exigir (art. 107, CC). Como exemplo, a compra e venda de imóvel só pode ser feita por meio de escritura pública ou instrumento particular e qualquer outra forma não terá validade.

Então, um contrato de locação verbal tem validade desde que locador e locatário sejam agentes capazes, o objeto (imóvel) é lícito, possível e determinado, bem como sua forma oral não é proibida em lei.

Sendo esse um negócio válido, vamos entender quais os riscos de firmar um contrato de locação verbal.

Entenda os riscos

Existem diversas frases feitas que descrevem os problemas relacionados ao contrato de locação verbal, mas acredito que mais adequada a essa situação é “se não está escrito, fica o dito pelo não dito”.

Tanto o Código Civil quanto a Lei do Inquilinato dispõem diversas situações permissivas ou vedando condutas que o contrato pode dispor em contrário. Inexistindo contrato escrito, será necessário provas que constituam essa manifestação de vontade, tal como testemunhas, gravações, áudios de WhatsApp ou qualquer outra prova lícita. Vamos entender melhor isso analisando algumas situações:

Se existirem mais de um locatário, ambos são solidários pelo pagamento do aluguel, salvo se o contrato estipular de forma diversa. Então, inexistindo prova dessa situação, ambos os inquilinos respondem pela totalidade do débito locatício;

O contrato de locação pode ser ajustado por prazo determinado ou indeterminado. Caso não seja possível a prova do prazo determinado, ele será interpretado como locação por prazo indeterminado, ou seja, o locador poderá denunciar a locação e despejar o locatário com aviso por escrito com antecedência mínima de 30 dias (art. 6º, Lei do Inquilinato);

O locador é responsável por pagar taxas condominial, impostos, seguro contra fogo, salvo se o contrato dispuser o contrário (art. 22, VIII, Lei do Inquilinato). Portanto, inexistindo prova de que esses termos estipularam tal obrigação ao locatário, ficará a cargo do locador cumprir essas obrigações.

Como vimos dessas três situações exemplificativas, o contrato de locação verbal é válido, mas pode trazer problemas para as duas partes pactuantes pela dificuldade de provar aquilo que foi negociado. Vamos entender o que é possível fazer se esta for sua situação.

Meu contrato é verbal, e agora?

O primeiro passo necessário é juntar todo e qualquer tipo de comprovante dos termos que foram firmados do contrato, tais como:

Comprovantes de pagamento de IPTU e taxas condominiais;

Requerimentos de troca de nome como consumidor de água, luz e telefone feitos pelo inquilino;

Áudios e conversas feitas entre proprietário e inquilino;

Ter anotado nome e telefone de vizinhos do inquilino.

Também é interessante procurar um advogado especializado para aduzir esse contrato verbal a termo, tornando ele um contrato escrito. Após, averbar o contrato junto a matrícula do imóvel tornará a relação pública perante terceiros.

Conclusão

Contratos verbais de locação são válidos, porém inseguros tanto para o locador quanto para o locatário, ante a dúvida que pode existir quanto aos termos pactuados que dependem de prova e apreciação judicial. Então, o recomendável é transformar esse contrato verbal em contrato escrito com o auxílio de um advogado especializado na área imobiliária, trazendo mais segurança para ambos os pactuantes do negócio.

Fontes:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

Texto: Fernando Aragone, Advogado, formado na Universidade Santa Cecília, na baixada santista. Especializado em Direito Imobiliário, Contratual, Sucessório e Condominial. Pós-graduando em Advocacia Extrajudicial