Desmembramento, Loteamento ou Desdobro?

Para que o crescimento urbano não se dê de forma desordenada, vindo a acarretar em problemas para a municipalidade, imperioso se faz a necessidade de se estabelecer políticas que sirvam de instrumento para expansão e controle da ocupação do solo urbano. 

Desta forma, o que o desmembramento, o loteamento e o desdobro têm em comum? Todos eles são formas de parcelamento do solo urbano.

O desmembramento e o loteamento são formas de parcelamento do solo urbano regulamentados pela Lei nº 6.766/79. Já o desdobro é regulamentado conforme previsão em lei municipal. Mas qual a diferença entre eles?

Para melhor compreender os conceitos de desmembramento, loteamento e desdobro, primeiro é necessário saber conceituar o que é uma gleba e um lote.

A gleba é uma porção de terras que ainda não sofreu nenhum tipo de parcelamento do solo, conforme prevê a Lei nº 6.766/79 e não possui infraestrutura básica. Já o lote é um terreno que já possui esta infraestrutura e cujas as dimensões atendem o determinado pela legislação municipal.

Assim, o Loteamento consiste na subdivisão de uma gleba em lotes destinados à edificação, implicando na abertura de novas vias de circulação e logradouros públicos. O loteamento requer obras como terraplanagem, escoamento de águas, esgoto, pavimentação, rede de energia elétrica, etc.

A principal diferença do loteamento para o desmembramento é que este último já aproveita o sistema viário existente. Em outras palavras, o Desmembramento é a subdivisão da gleba em lotes sem abertura de novas vias de circulação e logradouros públicos.

E o desdobro? Bom, o Desdobro é subdivisão de um lote sem alteração da sua natureza, ou seja, é a subdivisão de um lote em lotes ainda menores, mas respeitando as dimensões previstas em Lei Municipal.

Por exemplo, se uma gleba de 6.000m² for loteada ou desmembrada em 10 partes de iguais dimensões, teríamos novos lotes medindo 600m². Se no município do nosso exemplo o mínimo módulo urbano for de 300m², seria possível realizar o desdobro destes lotes em dois, restando cada novo lote com 300m².

Por fim, importante dizer que os procedimentos de parcelamento do solo urbano precisam ser legalizados sempre, devendo o urbanizador/loteador procurar assessoria jurídica e a prefeitura municipal para apresentar projetos e obter autorizações e licenças, sob pena de responder pela criação de loteamentos irregulares ou clandestinos, sem prejuízo das sanções até mesmo criminais.

Fonte: Janine Bertuol Schmitt, Advogada especialista em Direito Imobiliário

O que mudou com a lei que dispensa o habite-se?

Nos últimos anos a legislação relativa a imóveis tem sofrido substanciais alterações. Dentre todas as recentes alterações, importa aqui tratar da recente Lei 13.865/19. Uma lei pequena, mas de grande impacto na regularização de imóveis de famílias de baixa renda. E é especificamente sobre a dispensa do habite-se que o presente artigo tratará.

Mas para que se compreenda sobre a dispensa do habite-se, primeiro é preciso que o leitor saiba o que é o habite-se e como se dá seu funcionamento prático. Razão pela qual passa-se a tratar das questões em tópicos.

I - O QUE É O HABITE-SE?

O habite-se, ou auto de conclusão de obra, é uma certidão emitida pela prefeitura que atesta que o imóvel está pronto para ser habitado, tendo sido respeitada a legislação municipal vigente. 

O construtor (ou proprietário, incorporadora, etc) faz um requerimento para que a Prefeitura vistorie o local. Vistoria esta que será realizada por um engenheiro. Para que o documento seja emitido, todos os requisitos legais devem estar preenchidos. 

As etapas para requerer o habite-se são a) a análise do processo de construção; b) a conferência da documentação apresentada pelo interessado; c) a notificação do contribuinte a apresentar documentos ou esclarecimentos necessários; d) a emissão do DAM; e) emissão da certidão e f) a Entrega da certidão ao contribuinte.

II - QUAIS OS DOCUMENTOS EXIGIDOS PARA O HABITE-SE?

A legislação de cada Município vai estabelecer os documentos necessários para a obtenção do "Habite-se", que são, resguardadas legislações específicas:

a) Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros;

b) Requerimento de regularização e aceitação da obra e/ou certidão de habite-se;

c) Registro do imóvel atualizado até 6 meses da data da solicitação do serviço;

d) certidão negativa de débito do imóvel;

e) Procuração, com firma reconhecida (caso necessário);

f) Declaração do proprietário, da qual constem frações ideais e área real e equivalente ou o quadro II da NB 12.721/2006 (quando for o caso);

g) Laudo técnico de prevenção e combate à incêncio e pânico para imóveis com área maior que 750 metros quadrados (quando for o caso) ou AVCB;

h) Laudo técnico de prevenção e combate à incêndio e pânico para imóveis com área menor que 750 metros quadrados (quando for o caso);

i) ART para Laudo Técnico de prevenção e combate a incêndio e pânico;

j) Projeto de prevenção e combate à incêndio e pânico, aprovado pelo Corpo de Bombeiros.

III - IMÓVEL SEM HABITE-SE

A ausência do "habite-se" para prédios comerciais e residenciais possui como consequências a impossibilidade de constituição de condomínio e a criação de convenção condominial e a impossibilidade de rateio entre os possuidores das unidades. 

IV - O QUE MUDOU COM A LEI QUE DISPENSOU O HABITE-SE?

A Lei 13.865/19 alterou a Lei 6.015/73, inserindo o art. 247-A, cuja redação é a seguinte:

Art. 247-A. É dispensado o habite-se expedido pela prefeitura municipal para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia.

Portanto, em sendo construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, o "habite-se" será dispensado. 

Aliás, a dispensa também vale para registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia. 

Espera-se, com isso, fomentar a regularização de milhares de imóveis que estão na ilegalidade.

Este artigo foi originariamente publicado no BLOG do autor: www.fellipeduarte.adv/blog

Fonte: Fellipe Duarte, Especialista em Direito Imobiliário

Condomínio e os Honorários Advocatícios

A assessoria de um advogado é de suma importância em várias hipóteses em um condomínio, como a participação nas assembleias, cobrança extrajudicial e judicial de devedores, ações cíveis, prevenção e defesas trabalhistas, administrativas, defesas de ações movidas por moradores contra o condomínio, como multas, direito de vizinhança, e também, ações contra concessionárias de água ou energia por eventual cobrança excessiva, dúvidas com relação à legislação condominial, entre outros. 

Honorário é o nome que se dá a remuneração recebida pelos profissionais sem vínculo empregatícios, como o advogado. Quando o condomínio contrata um advogado, é realizado um contrato, onde nele fica estipulado o valor a ser pago pelo condomínio ao advogado, seja esse valor mensal ou por ato.

Honorários Contratuais:

É a remuneração paga pela prestação de um serviço realizado por um advogado. O valor é variado, estipulado em contrato, e definido previamente entre profissional e cliente, levando-se em conta questões como a relevância e a complexidade do processo, o trabalho e o tempo necessários, o valor da causa e a condição econômica da parte. 

Ocorre que além de receber o valor pactuado contratualmente com o seu cliente, caso o advogado vença a ação, em regra, ele também fará jus ao recebimento de honorários de sucumbência, que é pago pelo parte que perdeu a ação, e não pelo seu cliente.

Honorários Sucumbenciais:

Os honorários de sucumbência são valores fixados para o advogado por imposição de Lei, e estão previstos no Código de Processo Civil e no Estatuto da OAB. Os honorários sucumbenciais são os valores pagos pela parte vencida de um processo ao advogado da parte vencedora.

Destaca-se ainda que os honorários sucumbenciais serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, observados requisitos como o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Nos condomínios, a cobrança de devedores de taxas condominiais, seja a cobrança judicial ou extrajudicial, o devedor é quem deu causa a cobrança, e sendo assim é quem deve pagar os honorários sucumbenciais.

O Código Civil determina expressamente a obrigação do devedor em pagar os honorários advocatícios originados pelo descumprimento da obrigação, seja a cobrança judicial ou extrajudicial, senão vejamos:

Artigo 389: Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. 

Artigo 395: Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários do advogado.

Sendo assim, ao descumprir a obrigação, o devedor fica obrigado a arcar com as perdas e danos, mais juros e com os honorários advocatícios, independente da cobrança ser judicial ou extrajudicial. Portanto, além dos juros de 1% ao mês e multa de 2% estipulada em lei, em razão do atraso no pagamento das taxas condominiais, é estipulado também honorários advocatícios.

Fonte: Mayara Silva. Advogada - Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB São Vicente - Pós Graduação em Direito Civil e Empresarial - Extensão Crimes Digitais - Síndico (a) Profissional

Será que você é realmente proprietário do seu imóvel?

Você deveria pensar e parar para analisar se realmente é o proprietário da sua casa. "Mas como assim? Eu moro nela há 10 anos!" Para o direito brasileiro, o simples fato de morar/domiciliar em um imóvel a X anos, ou até mesmo décadas, não lhe faz proprietário, talvez você seja meramente um possuidor.

Possuidor? O que quer dizer?

Ora, caro gafanhoto, o possuidor é aquele sujeito que goza, utiliza/usa, reivindica ou dispõe do bem. Não necessariamente todos os requisitos, mas ao menos um. Então se você reside na casa, parabéns, você a utiliza. Se você a emprestou e está cobrando de volta, parabéns, você está a reivindicando. 

Caso possa utilizar mas não queira, está dispondo. Se, além de residir, está plantando mandioca e café, importando para a Europa e ficando rico, está gozando.

E como sei se sou possuidor ou proprietário?

Ah, chegamos ao núcleo do breve e simples texto. Sente-se que você irá entender. Veja bem, o proprietário tem uma grande diferença do possuidor, em resumo, é considerado proprietário qualquer um que goze, utiliza, reivindica, dispõe do bem E possui o registro. No caso dos imóveis: escritura pública registrada em cartório. Caso você não detenha tal documento... dizemos que trata-se de um caso de exercício de posse, e não propriedade. Um bom exemplo seriam os Flintstones, por não existir cartório ou escritura.

Poxa vida! Corro o risco de perder o imóvel?

Não necessariamente, é verdade que uma parcela significativa da população não tem o registro em estado regular, muitas vezes guardam o recibo da compra, ou contrato, no fundo da gaveta do criado mudo e lá deixam. Sem procurar a regularização de outros documentos. Em casos assim você apresentará algumas desvantagens, ou riscos:

1- Possivelmente não será aceito em um financiamento ou empréstimo (como garantia);

2- Se o antigo proprietário for processado, o imóvel pode vir a ser alvo de execução (processo utilizado para saldar dívidas por meio de busca de valores/bens);

3- Caso alguém invada o imóvel, a recuperação, dada por via judicial, é totalmente possível, porém, poderá ser um pouco mais complexa do que se aquele fosse sua propriedade.

Fonte: Arthur Áquila

Bio-concreto: Conheça o concreto que se autorregenera

Apesar de ser um material universalmente usado nas construções humanas, o concreto é suscetível a uma série de problemas que impactam na sua durabilidade e resistência. Pensando nesses problemas, pesquisadores holandeses da Universidade de Delft desenvolveram o que pode ser a melhor solução, o Bio-concreto.

O principal cientista envolvido no projeto, o microbiólogo Henk Jonkers, foi finalista do prêmio European Inventor Award em 2015. “Nosso concreto vai revolucionar a maneira como construímos, pois nos inspiramos na natureza”, afirmou ao receber o prêmio.

Como disse em sua apresentação do projeto, o principal inimigo das estruturas de concreto é a tensão, já que pela natureza do material, com o tempo ele racha e deteriora. O novo material utiliza conceitos de biologia e engenharia mirando ser uma solução que pode se auto regenerar. Uma opção mais barata e sustentável que aumenta o tempo de vida de edificações.

O Bio-concreto

A solução para a auto regeneração do concreto veio diretamente da biologia, mais precisamente do estudo das bactérias. A ideia era utilizar microrganismos dormentes que fossem capaz de sobreviver a um ambiente de alto pH (como é o concreto).

As bactérias são ativadas quando detectam a presença da umidade no ambiente. Isso ocorre justamente em uma situação de fissuras ou rachaduras, que permite a entrada de água na estrutura.

A presença da bactéria na mistura do concreto é justificada por uma propriedade biológica específica, que vamos conhecer agora.

A bactéria

A bactéria tem função primordial no funcionamento do bio-concreto. Os pesquisadores procuravam uma espécie com capacidades bem específicas.

Para função de regeneração da estrutura, a bactéria deve liberar calcário como produto de sua digestão. Justamente esse calcário preenche o espaço aberto em fissuras ou rachaduras.

Já para sobreviver ao ambiente hostil (como o alto pH do concreto), ela deveria ser capaz de formar endósporos, uma estrutura de proteção que permita que ela sobreviva em estado inativo por longos períodos.

O desafio era encontrar uma espécie que atendesse a essas demandas dos pesquisadores. A bactéria só foi encontrada na Rússia, em lagos cujos pHs registrados também são altos como no concreto. A Bacilus pseudofirmus é normalmente encontrada em áreas de alto risco, como crateras de vulcões ativos.

Regeneração do concreto

O processo de regeneração do concreto acontece pela alimentação e digestão das bactérias. A mistura do bio-concreto conta com lactato de cálcio, substância utilizada como alimento das bactérias.

No caso de danos como rachaduras, a estrutura interna é exposta à umidade do ambiente, o que ativa as bactérias de sua inércia. Quando elas despertam, passam a consumir o lactato de cálcio da mistura. Na digestão, a Bacilus pseudofirmus libera calcário que ocupa o espaço aberto na patologia do concreto em questão.O calcário produzido é acumulado na região das rachaduras. Esse processo acontece no prazo de três semanas.

No caso de estruturas com o concreto sem a bactéria, o bio-concreto pode ser utilizado como solução de manutenção. Basta pulverizar um material que contenhas as bactérias e o lactato de cálcio nas fendas.

O bio-concreto pode recuperar rachaduras de qualquer comprimento, com o porém da largura máxima de 0.8 milímetros.

Custos do bio-concreto

Embora um dos objetivos do projeto seja evitar ou diminuir os custos de manutenção de construções, a implementação da tecnologia ainda bate no preço. O custo de produção na Europa é quase o dobro do concreto comum (este custa por volta de € 80/m³).

O maior contribuinte para o preço é o lactato de cálcio, mas a equipe de Jonkers está desenvolvendo um nutriente baseado em açúcar para baixar os custos, podendo levar o metro cúbico do bio-concreto para a faixa entre € 85 e €100.

A vida útil de 200 anos da bactéria é uma grande vantagem competitiva, já que reduz drasticamente os valores de manutenção. Há um largo potencial sustentável, já que 7% das emissões de dióxido de carbono no mundo são causadas pela fabricação de cimento. Com um material que se auto regenera, parte dessa produção seria reduzida.

Implementação

Com os preços atuais, o bio-concreto é mais indicado para estruturas subaquáticas ou no subsolo, ambientes com maior nível de vazamento ou corrosão.

A primeira estrutura a usar o material foi uma estação de salva-vidas de um lago na Holanda. A edificação protótipo, iniciada em 2011 e sujeita a condições extremas com alta incidência solar e a presença contínua de água, permanece estanque desde a construção.

O bio-concreto também está sendo utilizado em canais de irrigação no Equador, país com grande atividade sísmica. Esses eventos podem provocar rachaduras nas estruturas de concreto, fazendo com que a capacidade de regeneração do material seja colocada a teste.

A barreira do alto custo ainda é o principal empecilho para a viabilização da tecnologia no Brasil, como também acontece com o concreto do ultra-alto desempenho. A expectativa é que os avanços da pesquisa permitam com que o material possa ser mais difundido em construções de todo o mundo.

Valorização imobiliária leva brasileiros a comprar casas em Orlando

O número de brasileiros que adquirem casas em Orlando, no estado norte-americano da Flórida, está crescendo cada vez mais. O último perfil de compradores internacionais no sul da Flórida apontou o Brasil como o maior comprador de imóveis na região. A pesquisa foi feita pela Associação dos Corretores de Imóveis Miami em parceria com a Associação Nacional dos Corretores de Imóveis dos Estados Unidos (na sigla em inglês, NAR).

Pela primeira vez em 7 anos, os brasileiros fizeram 12% das transações imobiliárias no sul da Flórida. Segundo as Associações, a preferência brasileira é por casas em Miami-Fort Lauderdale-W Palm Beach e Orlando-Kissimmee-Sanford.

Valorização atrai os compradores

De acordo com o investidor internacional e CEO da InvestorsInc, Leandro Teles, o mercado americano é o mais atrativo para o comprador brasileiro. “O que o investidor precisa para investir em imóveis é uma localização, em que a economia está favorável e existe demanda e liquidez”, explica.

O Índice FipeZap aponta que, nos últimos 12 meses, o preço dos imóveis no Brasil teve uma queda de 2,89%. Isso porque, apesar do avanço de 0.28% no valor das casas, é esperado uma inflação de 3,26% para o período.

No entanto, quando se trata dos Estados Unidos, esse índice de valorização é bem maior. A NAR avaliou que o preço médio das casas (Single-Family) em solo norte-americano teve um aumento de 4,2% no último quarto. Em Orlando, especificamente, esse número é ainda maior. De acordo com a revista Forbes, os imóveis na região tem uma valorização média anual de 10%

Liquidez das casas em Orlando é maior do que no Brasil

Além disso, Teles aponta outro ponto-chave para a escolha do mercado imobiliário de Orlando. “O principal para investir em um imóvel não é somente comprar bem, mas também ter uma estratégia de saída. Quando você sai de um investimento imobiliário, você tem que estar em um lugar em que vai ter liquidez”, aponta.

Além da valorização mais interessante do que no Brasil, os imóveis em Orlando também apresentam uma maior liquidez. A média de uma casa na cidade é de 51 dias listada à venda. O dado, da Orlando Regional Realtor Association (ORRA), é de em junho deste ano.

No Brasil, o tempo que um imóvel demora para ser vendido é bem maior do que o observado na região. De acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em janeiro, as ofertas de imóveis no Brasil duraram uma média de 16 meses.

Junto ao ambiente positivo para uma compra, também é somado ao desejo dos brasileiros a oportunidade de dolarizar os investimentos. “Além da divisão do patrimônio em economias diferentes, também é importante levar em consideração a moeda escolhida. Dolarizar parte do patrimônio, com o dólar que é uma moeda mundial, também é uma forma inteligente de assegurar que, na média, seus recursos e rendimentos continuem estáveis”, apresenta Leandro Teles.

Facilidade de compra chama a atenção

Nos Estados Unidos, a compra do imóvel é facilitada. No país, não é necessário ser residente para conseguir financiamento, o que também impulsiona a procura de brasileiros pela região. A única exigência do governo norte-americano é um visto válido, de turista ou estudante.

A propriedade precisa atender o mínimo de U$140 mil e, normalmente, a entrada para estrangeiros é de 30% sob o valor do imóvel. Além disso, é necessário comprovar a origem do dinheiro e comprovar uma renda capaz de arcar com as parcelas mensais. O limite para quitação do financiamento é de 30 anos e os juros ficam em uma média de 5%.

Leandro Teles explica que o ganho do investidor com uma casa em Orlando está no financiamento. “Você compra um imóvel de U$500 mil dólares, dando uma entrada de 30%, ou seja, U$150 mil. Se o imóvel está em um mercado com uma valorização de 10%, você tem uma valorização de U$50 mil dólares por ano. Se você só investiu 150 mil dólares de entrada, em 3 anos, você dobra o capital”, exemplifica.

Turismo movimenta o mercado de casas de temporada em Orlando

Teles também destaca que a região é atrativa por conta do turismo, que movimenta o mercado de casas de temporada. Em 2018, segundo a Visit Orlando, a cidade recebeu 75 milhões de turistas. Assim, tornou-se a cidade mais visitada nos Estados Unidos.

Por conta das mundialmente famosas atrações de Orlando, o aluguel de temporada é destaque na região. Assim, as casas de alto padrão em condomínios fechados e a minutos da Disney, fazem sucesso entre os investidores. Elas oferecem estrutura de lazer completa, piscina privativa e até sala de jogos.

“Um reflexo disso é a Universal anunciando um novo parque, o Epic Universe, e a Disney comprando um terreno enorme na cidade de Kissimmee, provavelmente com a intenção de construir também um novo complexo, já prevendo um novo aumento [de turistas]”, completa o CEO da InvestorsInc.

No entanto, o Leandro Teles destaca que, para comprar casas em Orlando, é importante ter o acompanhamento de uma Assessoria especializada. A InvestorsInc oferece auxílio em todo o processo de compra, desde a procura do imóvel ideal até o financiamento da sua casa.

Posso vender ou alugar minha vaga de garagem?

Com a fabricação em massa de veículos automotores e as facilidades para a aquisição, temos enfrentado o problema da indisponibilidade de vagas de garagem, inclusive em condomínios residenciais.

Por esta razão muitas vezes surge a dúvida se é possível alugar ou mesmo vender uma vaga de garagem que não está tendo utilidade ao proprietário e que está sendo visada por terceiros.

Para responder esta questão, a primeira coisa a ser avaliada é o tipo de vaga de garagem. Existem as vagas privativas/autônomas com e sem matrícula própria e as vagas em áreas de uso comum.

As vagas privativas que possuem matrícula própria são de propriedade individual de cada condômino, desvinculadas da matrícula do apartamento.

As vagas privativas sem matrícula própria são vinculadas às unidades autônomas, estando incluídas na fração ideal daquela unidade, não podendo ser vendidas de forma separada.

Já as vagas em áreas comuns não são de propriedade de nenhum dos condôminos e sua utilização depende das normas internas do condomínio, não podendo ser alienadas.

Feita esta diferenciação, a resposta à questão é que somente as vagas privativas com matrícula própria podem ser vendidas. Entretanto, há mais uma ressalva muito importante: a venda não pode se dar para qualquer pessoa.

Desde uma alteração ao artigo 1.331 do Código Civil, em 2012 é vedada a venda ou a locação de vagas de garagem para não moradores, salvo se houver autorização expressa na Convenção de Condomínio. Caso eventualmente não haja vedação expressa a não condôminos, será necessário o aval de 2/3 dos condôminos em assembleia constituída para tal finalidade.

A restrição em questão objetiva trazer mais segurança aos condomínios, pois possibilitar a venda e locação das garagens a pessoas estranhas ao condomínio seria viabilizar o acesso e a circulação de indivíduos nas dependências desta comunidade, expondo a privacidade e segurança do local, tão prezada nos dias de hoje.

Fonte: Janine Bertuol Schmitt, Advogada especialista em Direito Imobiliário

Irresponsabilidade técnica em obras é inaceitável

O que posso fazer diante do atraso na entrega do meu imóvel?

O atraso na entrega do imóvel comprado na planta é o que mais tem deixado os brasileiros com um pé atrás. Como se não bastasse a ansiedade, muitas vezes a espera é inacabável para pegar as chaves da tão sonhada casa própria. De repente, o consumidor acaba tendo uma notícia desagradável: a entrega vai atrasar. 

Ao assinar o contrato de compra e venda você deve verificar a data estipulada em que o imóvel será entregue e se consta o prazo máximo de 180 dias corridos de atraso permitido pela jurisprudência. Estas informações devem constar em uma das cláusulas do contrato. 

O que fazer?

Caso a cláusula dos 180 dias de “tolerância” não conste no documento, o comprador poderá rescindir o contrato a qualquer momento, até porque, quem atrasou foi a construtora. Neste caso, você receberá o valor integral que já havia pago pelo imóvel. 

Em casos de atrasos, se o consumidor sentir-se lesado de alguma forma pelo atraso na entrega do imóvel poderá pedir uma indenização por danos morais e materiais. 

Se a rescisão partir do comprador, sem que a construtora tenha descumprido nenhuma das cláusulas do contrato, ele perderá um percentual do que já pagou pelo imóvel, de 10% a 25%. 

Inadimplência da construtora, direitos do consumidor

O consumidor tem direito a multa e juros de mora, na forma estipulada no contrato. 

É possível acumular os lucros cessantes (quando a pessoa lesada não recebe o imóvel e é obrigada a continuar pagando aluguel) com a multa contratual por atraso e pedir a equivalência das multas, uma vez que nos contratos a multa sempre é mais pesada em caso de inadimplemento do consumidor. 

O consumidor tem direito a reembolso da construtora, caso tenha despesas como aluguel de outro imóvel, durante o período de atraso de entrega.

Há um prazo de cinco anos para entrar com ação na Justiça em relação ao atraso da entrega, a contar a partir da entrega das chaves ou expedição do habite-se.

Fonte: Rafaela Magro Deodoro, Especialista em Direito Imobiliário

O condomínio pode me impedir de utilizar as áreas comuns se eu estiver em dívida?

Conforme o REsp 1.699.022-SP, de relatoria do eminente Ministro Luis Felipe Salomão, que teve seu voto acompanhado por unanimidade na Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, a disposição condominial que proíbe a utilização das áreas comuns do edifício por condômino inadimplente é ilícita. (Informativo 651 – 02.08.2019)

Na prática os condomínios utilizam-se de referida norma no regimento interno com a finalidade de coibir o condômino a pagar suas dívidas junto ao condomínio. 

Contudo, referida regra acaba por causar não só a limitação do direito de propriedade, mas acaba por constranger a honra da família perante os demais condôminos e até mesmo visitantes do condomínio, ao impedir o acesso às áreas comuns (piscina e academia, por ex.).

A ilicitude reconhecida pelo STJ, diante da análise concreta do caso, pode gerar pretensão por danos morais, que poderá ser reconhecida com base na atual jurisprudência. 

"Mas por que a regra prevista em regimento interno, aprovado em Assembleia pela maioria dos condôminos não tem validade?”

É necessário relembrar aqui, dois dos postulados norteadores da aplicação das normas do Código Civil de 2002, legados a nós por Miguel Reale, quais sejam: a eticidade e a sociabilidade. 

Pela eticidade, deve ser respeitada a boa-fé objetiva nas relações privadas. E este dever anexo impõe a exigência de que as partes adotem as posturas mais amenas, ou seja, menos gravosas na obtenção de seus fins.

Quanto à sociabilidade, a proibição de utilização das áreas comuns em razão de dívidas pode gerar desconforto ao convívio social, que pode culminar em constrangimentos e abalos à personalidade dos integrantes da família. 

Assim, o contrato interno (regimento), não pode descumprir os deveres anexos da boa-fé objetiva e da boa convivência social, ainda que se saiba que é lícito e de grande importância para a manutenção do condomínio que seus condôminos estejam em dia com sua quota do rateio.

Entretanto, o Código Civil dispõe de outras maneiras para que seja efetuada a cobrança do condômino, como: aplicação dos juros, multas, impedimento de votar em determinadas questões em Assembleias e até mesmo estar sujeito a perder o imóvel para quitar referida dívida.

Leia a íntegra do julgado: 

“CONDOMÍNIO. REGULAMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO DE USO DE ÁREA COMUM DESTINADA AO LAZER. CONDÔMINO INADIMPLENTE E SEUS FAMILIARES. IMPOSSIBILIDADE. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL.

É certo que, dentre todos os deveres dos condôminos, o que diz respeito ao rateio das despesas condominiais é, sem dúvida, o de maior relevo, por se relacionar diretamente com a viabilidade da existência do próprio condomínio. No entanto, é ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito a disposição condominial que determina a proibição da utilização como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais. O Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino inadimplente: a) ficará automaticamente sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, ao de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1º, art. 1.336); b) o direito de participação e voto nas decisões referentes aos interesses condominiais poderá ser restringido (art. 1.335, III); c) é possível incidir a sanção do art. 1.337, caput, do CC, sendo obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração; d) poderá haver a perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família (Lei n. 8.009/1990, art. 3º, IV). E como é sabido, por uma questão de hermenêutica jurídica, as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa.” (STJ REsp 1.699.022-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 28/05/2019, DJe 01/07/2019)

Fonte / Autor: Rafael J Dias, Advogado - Corporativo, Responsabilidade Civil, Administrativo e Criminal.

Franquias em shoppings: que fatores influenciam?

Segundo os últimos dados divulgados pela Associação Brasileira de Franchising (ABF), referentes ao primeiro trimestre de 2019, os shoppings centers são responsáveis por quase 25% das lojas físicas de franquias. O segmento fica atrás apenas das lojas de rua. O percentual de lojas nos shoppings aumentou mais de três pontos percentuais, em comparação ao mesmo período de 2018.  Nos dias 1º e 2 de outubro, acontece o 10º Fórum Internacional de Gestão de Redes de Franquias e Negócios, que evento reúne executivos da indústria, varejo, serviços e franqueadores para discutir esse e outros temas relacionados à evolução do franchising e das redes de negócios no mundo.

Luiz Alberto Marinho, sócio-diretor da GS&MALLS, uma das empresas que integra o ecossistema de negócios do Grupo GS& Gouvêa de Souza, é um dos grandes especialistas do país na consultoria especializada em centros comerciais. A mudança do modelo de serviço dos shoppings influencia nos tipos de franquias mais adequados a esse espaço. “O shopping center tende a ter uma concentração maior de serviço e de alimentação. Você tem novas variantes como alimentação saudável e vegana. 

Também que vai haver um crescimento no que diz respeito à conveniência e valor. Ou seja: marcas que estão orientadas a oferecer qualidade por um preço mais acessível”, explica.

O franqueado tem de observar alguns aspectos antes de iniciar um empreendimento. É preciso entender se o público que frequenta o shopping center é o adequado ao negócio. Marinho aponta que o empreendedor deve ter em mente que há negócios que precisam de público com maior poder aquisitivo e podem depender de um fluxo menor. Ao mesmo tempo, há casos em que se precisa de um fluxo alto.

Os custos também precisam ser levados em consideração. Os gastos devem ser compatíveis com as vendas. Em geral, se os custos representarem mais do que 10% das vendas previstas para aquele negócio, provavelmente haverá problemas.

Outro desafio para o segmento em geral diz respeito ao omnichannel. Para Marinho, os shoppings centers não estão fora dessa tendência do varejo. “As franquias devem estar atentas a essa realidade. Muitas vezes o franqueado e o franqueador precisam entrar em um acordo sobre essa nova dinâmica porque ela é inevitável. Isso vai estar cada vez mais presente na rotina dos shopping centers e franquias. Os shoppings já começam a lançar seus próprios Market places. Temos, por exemplo, os projetos da JHSF Malls, da CCP (Cyrela Commercial Properties) e da Sonae Sierra Brasil. As franquias poderiam se beneficiar disso desde que exista um acordo ou alinhamento entre franqueado e franqueador” destaca o executivo.

O 10º Fórum Internacional de Gestão de Redes de Franquias e Negócios acontece nos dias 1 e 2 de outubro, no Teatro Santander, em São Paulo. Em nove edições, já recebeu mais de 9 mil executivos, dentre CEO’s, diretores e gerentes, de 2 mil empresas, incluindo as maiores redes de franquias e negócios do país. Os debates serão conduzidos por lideranças de destaque como Frederico Trajano, CEO do Magazine Luiza; Marcelo Bertini, presidente do Cinemark; Chieko Aoki, presidente da rede Blue Tree Hotels; Caito Maia, fundador e presidente da Chilli Beans, entre outros.

Fonte: Mercado & Consumo

Comprou imóvel na planta? Saiba quando a cobrança de IPTU e condomínio é devida

A compra de um imóvel na planta, para muitos, é a realização de um grande sonho. Essa aquisição tem suas vantagens, porém é importante ficar atento a uma prática muito comum das construtoras, normalmente acobertada por uma cláusula abusiva, prevista nos contratos de compra e venda.

Logo após o "habite-se" do imóvel, as construtoras iniciam as cobranças tanto do IPTU quanto das Taxas Condominiais. No entanto, essa cobrança é ilegal!

A previsão contratual que imputa aos adquirentes a responsabilidade pelo pagamento das despesas após o habite-se, faz com que aqueles sejam induzidos ao pagamento destas.

Contudo, o entendimento do STJ (EREsp 489647) é de que a obrigação de efetuar o pagamento do IPTU e das despesas condominiais só surge com a efetiva entrega das chaves.

Regra geral, antes da entrega das chaves a responsabilidade pelo adimplemento das despesas citadas é da construtora ou de quem esteja na posse do imóvel e não do adquirente.

A verdade é que as Construtoras perpetuam essa ilegalidade. Então, quando nos depararmos com tal situação, algumas medidas que podem ser tomadas são as seguintes:

- Tentar resolver amigavelmente junto à construtora ou administradora do condomínio;

- Não pagar e ajuizar uma ação para suspender as cobranças até o recebimento das chaves ou;

- Pagar os valores e posteriormente requerer na esfera judicial a restituição em dobro.

Fonte: Filipe Paz, Advogado, pós-graduando em Direito Tributário