8 cuidados com as instalações a gás ao comprar ou alugar um imóvel

Na hora de comprar ou alugar um imóvel, é importante estar atento a todos os detalhes. Pois, além de ser do jeitinho que sempre sonhamos, nosso futuro lar precisa oferecer condições adequadas para possamos viver com conforto e segurança. Entre tantos itens que devemos observar, as condições das instalações a gás do prédio e do apartamento ou da casa são muito importantes.  Algumas normas básicas de segurança devem ser seguidas e o ideal é fazer os ajustes, caso seja necessário, antes da mudança.

Pensando nisso, técnicos da Ceg/Ceg Rio elaboraram oito dicas sobre as instalações a gás que você não deve se descuidar:

Manutenção: Certifique-se com o corretor ou proprietário do imóvel se houve manutenção ou inspeção recentes. O ideal é que essa manutenção seja feita por técnicos habilitados a cada dois anos. Caso não tenha ocorrido, é importante realizar antes de se mudar.

Ventilação: é essencial ter sempre ventilação nos locais onde estão instalados aparelhos a gás para garantir a renovação do ar. Um dos itens verificados é a ventilação inferior. O espaço entre a porta e o chão deve ser suficiente para que o ar circule. Geralmente, essa distância deve ser de 3 cm, dependendo do tamanho da porta. No caso da ventilação superior, verifique se o basculante possui uma abertura fixa e se não há nenhum móvel ou parede impedindo a circulação do ar.

Lugar do aquecedor: se o aquecedor estiver instalado no banheiro, avalie a possibilidade de aproveitar a mudança para transferir para a área de serviço, local mais indicado para instalação de aparelhos a gás.  Caso queira instalar um novo aquecedor, fique atento aos pontos de conexão do aparelho. O correto é conectar gás com gás, água quente com água quente e água fria com água fria. A instalação invertida das conexões do aparelho em um único apartamento pode resultar na falta de gás em prédios inteiros e na vizinhança.

Registro do gás: os registros devem estar em locais de fácil acesso e bastante visíveis. Eles não devem estar escondidos em armários embutidos ou por trás de outros móveis. Caso esta seja a situação do imóvel que você está alugando ou comprando, providencie a mudança do registro de gás para um local mais acessível da casa.

Reforma: Se for fazer alguma mudança no imóvel, seja uma grande obra ou uma pequena reforma, fique atento às instalações a gás. Antes de quebrar paredes e pisos, é importante se certificar por onde passam as tubulações de gás. O ideal é que um profissional que conheça a planta da casa oriente a equipe de pedreiros para que não haja risco de danificar as tubulações. Alguns edifícios possuem um manual de manutenção, consulte o síndico.

Estrutura elétrica e a gás: A chaminé ou os tubos flexíveis conectados aos aparelhos a gás não devem estar em contato com móveis, materiais plásticos ou instalações elétricas. Além disso, as instalações elétricas devem estar a uma distância mínima de 15 centímetros das instalações a gás.

Varanda: esse espaço da casa é o xodó de muita gente. Caso haja uma varanda e deseje ampliar a sala ou criar uma varanda gourmet por meio da colocação de cortina de vidro, não deixe de aprovar o seu projeto com a Ceg ou com a distribuidora de gás canalizado da sua região. Esse tipo de obra altera as condições de ventilação existentes e precisa ser avaliado previamente por profissionais especializados para garantir que a ventilação no local onde estão instalados os aparelhos a gás não seja comprometida.

Botijão e gás canalizado – se você optar por adotar o gás canalizado na casa nova para ter mais comodidade, dê imediatamente um destino adequado para o antigo botijão. Doe, devolva para a empresa que vendeu o botijão ou pesquise outra forma segura de deixar o botijão fora de casa. Até o descarte do botijão, mantenha-o afastado dos aparelhos a gás.

São dicas valiosas para manter a segurança do seu novo cantinho, por isso, não descuide.

Fundos imobiliários ganham novo fôlego. Veja dicas para investir

Há dois anos, os fundos imobiliários estão em alta. A queda da taxa básica de juros motivou investidores a ousar mais para encontrar maiores retornos. Agora, o otimismo com esse investimento ganha um novo fôlego: a expectativa de recuperação do mercado de imóveis.

Em 2017, o número de cotistas de fundos imobiliários cresceu 39%, segundo a B3. Só entre dezembro e janeiro deste ano, a quantidade de investidores aumentou 8% e bateu seu recorde histórico, de 125,7 mil cotistas. Os investidores foram atraídos pelo desempenho dos fundos imobiliários, que valorizaram 18% nos últimos 12 meses, em média.

Os fundos imobiliários são recomendados como uma alternativa para diversificar a carteira de investimentos. Eles são investimentos de renda variável, mas, diferente das ações, aplicam em imóveis em vez de empresas. O investidor compra cotas que têm participação em lojas de shoppings ou escritórios de um prédio, por exemplo.

Assim como um imóvel próprio alugado, as cotas garantem uma remuneração mensal ao investidor. Porém, o retorno dos fundos pode ser maior, pois o gestor pode diversificar os investimentos e tem acesso a grandes empreendimentos.

Outra vantagem dos fundos imobiliários é a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos. Porém, a venda das cotas com lucro é taxada em 20%. Além disso, esses fundos podem cobrar taxas de administração, gestão e performance.

Segundo analistas, os fundos imobiliários já atingiram seus recordes de retorno, pois o mercado aqueceu com a busca por investimentos que pagassem acima da taxa básica de juros, a Selic. A taxa sofreu onze cortes seguidos e atualmente está em 6,75% ao ano, seu menor patamar histórico.

Com o aumento da demanda por imóveis, os preços das cotas dos fundos tendem a subir e a rentabilidade tende a se estabilizar. No entanto, o investimento ainda tem boas perspectivas para os próximos anos, com o aumento de aluguel de espaços em escritórios, shoppings e galpões logísticos.

“A recuperação do mercado imobiliário está recém começando. A taxa de desocupação dos escritórios corporativos ainda é alta, de 25%, e tem muito para melhorar”, explica Arthur Vieira, especialista em fundos imobiliários e professor da Fecap.

Os fundos imobiliários são uma alternativa para quem quer dar o primeiro passo na renda variável. Eles são mais arriscados que a renda fixa e, consequentemente, podem oferecer retorno maior, mas não são tão voláteis quanto as ações.

Porém, esses fundos servem apenas para diversificar investimentos ou para quem precisa de uma renda mensal, como explica Roberto Indech, analista-chefe da Rico Investimentos. Para diversificar a carteira, outros investimentos também podem ser atrativos neste momento, como os fundos multimercados (entenda mais sobre essa aplicação).

Ao aplicar em fundos imobiliários, o ideal é o que investidor já tenha uma reserva financeira de segurança na renda fixa, que possa resgatar a qualquer momento. Os fundos imobiliários são investimentos de médio prazo, ou seja, o investidor deve manter o dinheiro aplicado por, no mínimo, dois anos, para conseguir retornos atrativos.

Na hora de escolher o fundo imobiliário, os especialistas aconselham olhar para outros fatores mais importantes que a rentabilidade passada. A seguir, veja dicas para investir:

1) Prefira fundos de escritórios, shoppings ou galpões

Analisar o perfil dos imóveis onde o gestor investe é fundamental para escolher o fundo. “Os novatos olham primeiro para o rendimento, mas quanto maior o retorno, mais arriscado o fundo é. Não se deve começar por aí”, ensina Vieira.

É mais seguro investir nos setores imobiliários que devem aquecer primeiro. A melhora do cenário deve começar por shoppings, que devem esquentar com a retomada do consumo, e por escritórios e galpões logísticos, pela demanda das empresas.

Os retornos mais baixos devem vir de fundos que investem em papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), por causa da queda da taxa básica de juros. No entanto, eles são interessantes para diversificar a carteira do investidor.

Se o fundo investe em CRIs, é preciso se informar sobre o histórico do emissor e o seu risco de crédito. Os CRIs são emitidos diretamente pelas empresas e o risco de investir nesses papéis é maior, já que eles não são protegidos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que garante até 250 mil reais ao investidor se o banco quebrar. Entenda mais sobre o risco dos CRIs.

2) Busque carteiras diversificadas

Quando mais diversificado o fundo, melhor. O investidor deve fugir dos fundos monoativos, que investem em apenas um imóvel, como recomenda Sérgio Belleza, especialista em fundos imobiliários.

3) Investigue a localização e a qualidade dos imóveis

A localização e a qualidade do imóvel são as responsáveis por fazer o investimento dar lucro no futuro. Atualmente, é melhor priorizar prédios comerciais em São Paulo e fugir do Rio de Janeiro, onde fundos deram prejuízo durante a crise enfrentada no estado.

Cidades como Joinville, Campinas e Jundiaí têm galpões logísticos de qualidade, enquanto Belo Horizonte e Salvador têm imóveis industriais feitos sob medida que se destacam, como recomenda Belleza.

Em relação à qualidade do imóvel, o planejador financeiro Maxiliano Marques Rodrigues, certificado pela Associação Brasileira de Planejadores Financeiros (Planejar), aconselha se informar sobre a taxa de desocupação e a inadimplência. Quanto maior o número de locatários, melhor.

Custo do condomínio alto também afeta o retorno do fundo. Além disso, aqueles que prometem uma renda garantida no início do contrato podem ser perigosos.

“O maior erro é avaliar os fundos somente pelo rendimento e não olhar as perspectivas dos imóveis que compõem a carteira. É isso que vai permitir que renda cresça”, orienta Rodrigues.

4) Analise o patrimônio e o gestor do fundo

É recomendável investir em fundos imobiliários de gestores com história no mercado, que tenha oferecido taxas de retorno consistentes nos últimos anos. O tamanho do patrimônio líquido do fundo também é importante.

Os fundos mais buscados

A pedido do site EXAME, o buscador de investimentos Yubb levantou os dez fundos imobiliários mais procurados por investidores em 2018. A pesquisa considera a rentabilidade até o dia 19 de fevereiro.

Vale observar que o valor da cota era o valor mínimo para investir no fundo no dia 19 de fevereiro. A rentabilidade considerou a variação da cota mais a renda do aluguel. A seguir, os fundos estão organizados por ordem decrescente de buscas.

Garantias no contrato de Locação

A Lei do inquilinato (8.245/91) dispõe ao locador a faculdade de exigir uma garantia no contrato de locação, o que traz maior segurança de recebimento dos aluguéis. Diferentemente de que muitos pensam, não existe apenas a fiança como garantia, muito embora essa seja a mais conhecida.

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Blog Mariana Gonçalves, AdvogadoPublicado por Blog Mariana Gonçalveshá 6 meses2.101 visualizações

O artigo 37 da referida Lei, dispõe:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Em resumo as garantias mais comuns exigidas pelo o locador são as seguintes:

CAUÇÃO

FIANÇA

SEGURO DE FIANÇA

A Lei restringe essa exigência a uma única modalidade de garantia, e, caso o locador exija mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação ou sublocação, estará cometendo uma contravenção penal punível com prisão simples de 5 dias a 6 meses OU multa de 3 meses a 12 meses do valor do último aluguel.

Mas qual a diferença entre essas garantias? Veja:

Caução pode ser prestada em bens móveis ou imóveis, devendo ser feito o registro, no primeiro caso, em cartório de Notas e no segundo caso em cartório de Registro de Imóveis. Pode, ainda, ser prestada caução em dinheiro que não poderá ultrapassar o valor correspondente de 3 (três) meses de aluguel, depositados em Caderneta de Poupança específica, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes caso haja o levantamento dos valores (artigo 38, LI).

A Fiança, mais conhecida e mais utilizada, consiste na garantia de que caso o locatário não consiga arcar com suas obrigações financeiras a mesma recai sobre o terceiro (fiador). A fiança pode ser por prazo determinado ou indeterminado. No caso de fiança indeterminada o fiador pode exonerar-se de sua responsabilidade, apenas informando ao locador por intermédio de notificação (art. 835, CC).

O Seguro Fiança foi uma inovação, porém, pouco conhecida e pouco utilizada. Seu maior benefício é o não envolvimento terceiros, o que dispensa aquela incerteza de com quem posso falar para ser meu fiador? É a contratação de um seguro, mediante o pagamento de um prêmio. Se distingue das demais sendo regida por regras inconfundíveis.

Diante disso, observamos que há algumas opções de garantia e podem ser negociadas entre locador e locatário, buscando a satisfação de ambos.

Fonte:  Ana Paula Ribeiro dos Santos

Como vender um imóvel quando um dos coproprietários não quer a venda?

Quando um imóvel possui mais de um proprietário nós temos o chamado condomínio de proprietários, que não se confunde com o condomínio edilício, onde o primeiro se refere à copropriedade de um único bem imóvel e o outro está relacionado à propriedade de unidades privativas, conhecido por condomínio de apartamentos, vertical ou horizontal, sobre as dependências de uso comum de edificação.

No chamado condomínio de proprietários a sua formação pode ocorrer de diferentes formas: herança, compra conjunta, aquisição parcial de um imóvel, término de casamento e união estável, entre outras.

Neste tipo de condomínio todos os proprietários precisam estar de acordo com a administração do bem, isto é, se irão alugá-lo, manter desocupado, vender, reformar, doar etc.

Muitos imóveis objetos de condomínio são considerados indivisíveis, ou seja, não são passíveis de desmembramento, pois o bem não está inserido nos parâmetros de divisão determinados pela Prefeitura Municipal de situação do imóvel. Lembrando que cada Prefeitura tem a liberdade de determinar quais são as regras e limitações impostas à possibilidade de desmembramento de um determinado bem.

Para se conservar o condomínio sobre um bem imóvel indivisível, é indispensável que se verifique uma relação harmoniosa entre os coproprietários, a fim de que as responsabilidades e frutos provenientes do bem sejam suportados e partilhados de forma equilibrada.

Todavia, o que fazer quando a harmonia se torna um fator inexistente, tornando a venda do imóvel medida de máxima urgência? Simples, basta que as partes de comum acordo vendam o bem, porém, e se houver discordância quanto a venda, o que fazer?

A lei é clara ao determinar que é direito fundamental do condômino à extinção do condomínio a qualquer tempo, ou seja, é possível exigir a divisão da coisa comum no momento em que o interesse surgir, visto que se trata de direito fundamental inerente à propriedade.

O direito de promover a ação de divisão pode ser exercido por qualquer um dos condôminos, fato que obriga os demais a partilharem o imóvel, visto que a indivisão deve ser temporária e não uma situação permanente, que impossibilita à coadministração e o exercício dos direitos atinentes à propriedade.

Neste viés ensina Orlando Gomes, ao conceituar a indivisão como “um estado inorgânico, uma situação excepcional, que não deve durar, porque se contrapõe, econômica e socialmente, a forma normal do domínio” (Direitos reais. 3. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p. 502).

Assim, quando a coisa for indivisível será vendida e o valor proveniente da venda repartido entre os donos na medida do quinhão de cada um, inclusive no que tange as despesas provenientes da divisão.

Ainda, podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior do que cinco anos, suscetível de prorrogação, o mesmo prazo se aplica ao doador ou testador, sendo possível requerer ao juiz a determinação da divisão antes de findar o prazo quando da existência de razões graves.

No mais, as previsões contidas nos textos legais que tratam do tema não se subordinam a necessidade de concordância dos demais condôminos, uma vez que se trata de um direito potestativo, restando aos outros, apenas, a possibilidade de se submeterem às consequências da declaração de vontade do requerente.

A parte interessada na dissolução do condomínio deve ofertar o seu quinhão primeiramente aos demais coproprietários, uma vez que os mesmos possuem direito de preferência na compra, conforme determina o artigo 504 do Código Civil.

Assim, não pode um condômino vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser. Caso exista interesse, o condômino, a quem o imóvel não foi ofertado, poderá, depositando o preço do bem, haver para si a parte vendida a estranhos, desde que respeite o prazo de cento e oitenta dias, a contar da venda, sob pena de perder o direito a pretensão. Ainda, o coproprietário que possuir o maior número de benfeitorias no imóvel e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior, terá preferência em relação a todos os interessados no bem, inclusive aos outros condôminos.

Quando os proprietários do bem não possuem mais os mesmos interesses com relação ao imóvel, inexistindo acordo entre as partes, no que tange a venda, deve o bem ser alienado em leilão, nos parâmetros constantes nos artigos 725 e 730 do Código de Processo Civil.

Portanto, “nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão, [...]”.

Referido entendimento é pacífico nos tribunais nacionais, ao garantir ao condômino interessado a possibilidade de extinção do condomínio de bem imóvel indivisível, com sua posterior alienação em hasta pública.

Além disso, quando um dos coproprietários permaneceu explorando o bem unilateralmente, é cabível indenização por lucros cessantes, na forma de pagamento de aluguéis pela fruição singular do imóvel de propriedade comum.

Portanto, presentes os pressupostos de extinção do condomínio, quais sejam: a) indivisibilidade do imóvel; b) existência de vontade de extinção do condomínio; c) ausência de interesse de compra da cota-parte do proprietário descontente; é que se torna cabível a propositura da Ação de Extinção de Condomínio cumulada com Alienação de Bem Imóvel em Hasta Pública, meio esse que possibilita a venda forçada de imóveis indivisíveis.

Fonte: Lana Alberta da Silva Custódio, advogada e sócia do Custódio e Goes Advogados

Cresce busca por apartamentos sem vaga de garagem na capital

Após se separar do marido, a empreendedora e produtora de figurinos Beatriz Helena Mischiatti, de 30 anos, passou um ano trabalhando fora da capital. Ao retornar, em 2015, decidiu alugar um apartamento pequeno, de um quarto, bem localizado e sem vaga de garagem. Encontrou um sob medida na Pompeia, Zona Oeste. “Além de ele estar perto de tudo, com fácil acesso aos meios de transporte, o IPTU e o condomínio são mais baratos que os de outros prédios da região com garagem”, diz ela, que não tem carro desde 2012. Também paga menos de locação: 1 800 reais, valor 20% mais baixo que o de outras unidades equivalentes, mas com espaço para um veículo.

                                                                                                            

Beatriz faz parte de um grupo de paulistanos que vem crescendo de quatro anos para cá: os que abrem mão do automóvel e optam por morar em imóveis sem garagem em bairros com boa oferta de serviços. De olho nesse público, as incorporadoras aumentaram o número de empreendimentos do gênero.

Segundo levantamento da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), a quantidade de lançamentos de unidades sem vagas aumentou 1 500% entre 2012 e 2017. A maior alta foi no centro. No ano passado, dos 420 novos apartamentos na região central, 398 não tinham garagem. Cinco anos atrás, eram 68, de um total de 200 unidades.

“A maioria dos novos imóveis ainda é de dois quartos com garagem, mas tem aumentado a procura por apartamentos menores, de um dormitório, ou no estilo estúdio, e sem vaga”, explica Flavio Amary, presidente do Sindicato da Habitação (SecoviSP). “As pessoas têm buscado morar perto do trabalho, ou então de estações de metrô e terminais de ônibus, para facilitar a locomoção.”

O boom dos imóveis sem garagem ocorreu a partir de 2014, quando o novo Plano Diretor passou a incentivar a construção de prédios com no máximo uma vaga, e se intensificou em 2016, depois da sanção da lei de zoneamento, que acabou com a obrigatoriedade de garagem para prédios residenciais em locais onde há bom acesso a transporte público. “O fenômeno atingiu primeiro o centro, devido à ampla gama de serviços, mas já tem se espalhado para outras regiões, como as zonas Oeste e Leste”, avalia Cristiane Crisci, gerente de Inteligência de Mercado do Grupo ZAP Viva Real.

Uma das principais incorporadoras do setor é a Vitacon, no mercado há oito anos. Dos 45 empreendimentos lançados por ela até hoje (foram sete em 2017), três não têm garagem e 42 são mistos, ou seja, dispõem de apartamentos com e sem vagas. Todos eles possuem serviços voltados a quem não tem automóvel. Alguns oferecem carro e moto compartilhados, à disposição do condômino, e outros, bicicletas para empréstimo. Também há parcerias com aplicativos de caronas solidárias. “Além da economia, a não dependência do automóvel pode aumentar a qualidade de vida do paulistano”, acredita Alexandre Lafer Frankel, CEO da empresa. Neste ano, a companhia deve lançar outros sete condomínios.

A imobiliária Lopes também passou a investir nesse tipo de imóvel. Nos últimos três anos, 50% de seus lançamentos foram sem garagem. “São produtos com boa comercialização. Como os preços são atraentes, muita gente compra não para morar, e sim para investir”, conta João Henrique, diretor de atendimento da Lopes. É o caso do designer de interiores Anderson Trindade Pereira, 41, que vive em um apartamento em Higienópolis e adquiriu no ano passado outros dois sem garagem na região central. “É bom para morar, porque se gasta menos, e para fazer negócios, pois a procura é grande”, conta ele.

Cada vez menos vagas

O número de lançamentos imobiliários sem garagem na capital cresceu mais de 1000% nos últimos cinco anos

2012

Unidades lançadas: 27 769

Total sem vaga de garagem: 650

2017

Unidades lançadas: 28 433

Total sem vaga de garagem: 10 886

Aumento de 1 500%

– O centro é a região que mais concentra imóveis do gênero, mas há empreendimentos também em bairros como Barra Funda, Butantã, Pompeia, Vila

Olímpia, Itaquera, Pinheiros e Vila Mariana

– Um apartamento sem vaga custa até 100 000 reais a menos

– O valor do IPTU dessas unidades é entre 15% e 25% menor

Fontes: Embraesp, Magik JC e Vitacon

É possível comprar posse?

Não só é possível, como é muito comum no mercado imobiliário as pessoas celebrarem contratos onde é negociada somente a posse de um imóvel e não a propriedade.

Isso porque a propriedade é um direito real que garante o poder de usar, gozar (usufruir), dispor e reivindicar de quem injustamente a detenha ou possua. Ou seja, aquele que é o “dono” do imóvel pode alienar (vender), doar, alugar e hipotecar (dar o bem em garantia, constituindo ônus real).

Por outro lado, a posse é um instituto mais limitado do que a propriedade, constituindo apenas uma situação de fato. Assim, aquele que detém a posse não detém o domínio do bem, uma vez que só é dono, quem registra.

Entretanto, é importante deixar claro que, embora a posse tenha natureza jurídica diferente e mais limitada do que a propriedade, também tem respaldo jurídico e pode ser protegida por meio das ações possessórias e da elaboração de instrumentos contratuais específicos e pormenorizados em relação a clareza e segurança do negócio entabulado.

Portanto, a posse possui valor monetário e jurídico, mas não podem ser confundida com propriedade, uma vez que há consequências jurídicas distintas.

Uma dessas consequências, vale destacar, é que a posse gera certa insegurança jurídica, pois, até o registro (onde há mudança da propriedade), muitas situações fáticas e adversas podem surgir, impossibilitando a efetiva transferência da propriedade (como um todo) para aquele que compra.

Nesse sentido, há que se ter uma boa orientação nas transações imobiliárias, pois quem compra de quem não é dono (ou seja, daquele que não possui o imóvel registrado em nome próprio ou da pessoa jurídica da qual faça parte) na verdade, esta comprando apenas a posse e não a propriedade. Não há como transferir aquilo que não se tem.

Na prática, é importante o trabalho de profissionais qualificados, principalmente dos corretores de imóveis, que precisam orientar os interessados, de maneira espontânea e clara, sob pena de responsabilização, que as partes envolvidas na negociação estão vendendo e comprando posse e não propriedade, bem como as implicações fáticas e jurídicas dessa diferença.

Outro importante cuidado é a análise minuciosa da real condição de proprietário daquele que se pretende vendedor, pois não raro, o que se tem é a transferência reiteradas vezes da posse de um bem imóvel.

Portanto, é possível sim comprar posse. O que não se pode é confundir posse com propriedade já que ambas, embora possuam valor monetário e jurídico, resultam em implicações jurídicas diferenciadas que precisam ser conhecidas de todos aqueles envolvidos em uma transação imobiliária, com a finalidade de se evitar situações conflituosas e desgastantes num futuro, muitas vezes, não tão distante.

Fonte:  Jaqueline Rezende Nogueira - Advogada, atuante na área do Direito Imobiliário em Divinópolis-MG e especializanda em Direito Imobiliário Aplicado pela Escola Paulista de Direito – EPD.

Manutenção de ar-condicionado em Prédios Públicos passa a ser obrigatória por Lei

Foi publicada no dia 5 de janeiro no Diário Oficial da União, a Lei 13.589/2018 que obriga que todos os prédios públicos e privados coletivos (não residenciais) tenham um plano de manutenção, operação e controle (PMOC) de climatizadores, nos quais se incluem os aparelhos de ar condicionado.

A manutenção dos aparelhos deve seguir as normas técnicas determinadas pela Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa) e pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). O prazo é de 180 dias para regularizar a situação dos aparelhos já instalados e os novos instalados após a publicação da lei já devem seguir as novas regras.

Confira o texto da lei:

Lei nº 13.589 de 04 de janeiro de 2018.

Dispõe sobre a manutenção de instalações e equipamentos de sistemas de climatização de ambientes.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1º Todos os edifícios de uso público e coletivo que possuem ambientes de ar interior climatizado artificialmente devem dispor de um Plano de Manutenção, Operação e Controle – PMOC dos respectivos sistemas de climatização, visando à eliminação ou minimização de riscos potenciais à saúde dos ocupantes.

§ 1º Esta Lei, também, se aplica aos ambientes climatizados de uso restrito, tais como aqueles dos processos produtivos, laboratoriais, hospitalares e outros, que deverão obedecer a regulamentos específicos.

§ 2º (VETADO).

Art. 2º Para os efeitos desta Lei, são adotadas as seguintes definições:

I - ambientes climatizados artificialmente: espaços fisicamente delimitados, com dimensões e instalações próprias, submetidos ao processo de climatização por meio de equipamentos;

II – sistemas de climatização: conjunto de instalações e processos empregados para se obter, por meio de equipamentos em recintos fechados, condições específicas de conforto e boa qualidade do ar, adequadas ao bem-estar dos ocupantes; e

III – manutenção: atividades de natureza técnica ou administrativa destinadas a preservar as características do desempenho técnico dos componentes dos sistemas de climatização, garantindo as condições de boa qualidade do ar interior.

Art. 3º Os sistemas de climatização e seus Planos de Manutenção, Operação e Controle - PMOC devem obedecer a parâmetros de qualidade do ar em ambientes climatizados artificialmente, em especial no que diz respeito a poluentes de natureza física, química e biológica, suas tolerâncias e métodos de controle, assim como obedecer aos requisitos estabelecidos nos projetos de sua instalação.

Parágrafo único. Os padrões, valores, parâmetros, normas e procedimentos necessários à garantia da boa qualidade do ar interior, inclusive de temperatura, umidade, velocidade, taxa de renovação e grau de pureza, são os regulamentados pela Resolução no 9, de 16 de janeiro de 2003, da Agência Nacional de Vigilância Sanitária - ANVISA, e posteriores alterações, assim como as normas técnicas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Art. 4º Aos proprietários, locatários e prepostos responsáveis por sistemas de climatização já instalados é facultado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, a contar da regulamentação desta Lei, para o cumprimento de todos os seus dispositivos.

Art. 5º Esta Lei entra em vigor na data da sua publicação.

Brasília, 4 de janeiro de 2018; 197o da Independência e 130o da República.

MICHEL TEMER

Torquato Jardim

Conheça 5 aspectos jurídicos sobre as assembleias condominiais

A assembleia se destina à discussão dos assuntos ligados ao condomínio, (1) devendo sempre o tema ser publicado com antecedência de acordo com o previsto na convenção, na chamada “ordem do dia”, sob pena de nulidade da assembleia. Além de ser recomendável que seja por escrito, com aviso de recepção, e isto se dá porque é nula a assembleia em que não houver a convocação de todos os condôminos E esta regra tem um simples motivo: não apanhar os condôminos de surpresa.

Com relação ao peso emprestado à decisão tomada em assembleia, o autor João Nascimento Franco ensina que: “a assembleia geral situa-se no plano mais alto, razão pela qual suas deliberações obrigam o síndico, o Conselho Consultivo, os condôminos e demais ocupantes do edifício”.

Porém, há um limite: (2) por mais que a decisão da assembleia tenha o seu valor, não pode esta decisão entrar em conflito com a lei. Ou seja: as decisões tomadas em assembleia, por mais que respeitem o quorum exigido para o tema em discussão, por certo deverão observar as legislações que servem de parâmetro para o condomínio, como a convenção condominial, regimento interno e direitos individuais dos condôminos estabelecidos no Código Civil e Constituição Federal.

Com relação as (3) espécies de assembleia, estas podem ser: ordinárias, que são aquelas destinadas a aprovação das contas e do orçamento para o ano, alterar regimento interno ou eleger substituto do síndico, e extraordinárias, que têm por objetivo delibrar sobre assuntos de interesse dos condôminos, como, por exemplo, a realização de obras, a necessária aprovação da contratação de uma administradora para auxiliar o síndico, a aplicação de multa a condômino etc.

Falando dos votos da assembleia, a composição se dá da seguinte forma: (4) os votos são proporcionais às frações ideais, podendo, no entanto, a convenção do condomínio dispor de forma diferente, determinando o voto por unidade/apartamento, ainda que a fração da cobertura, por exemplo, seja maior e pague mais condomínio que as demais.

Por fim, mas não menos importante, tema que gera muita discussão é o abuso de direito e o direito das minorias. Em princípio, poderíamos dizer que o condômino ou grupo de condôminos que disponham de mais de 50% das frações pode, em tese, controlar as decisões do condomínio.

No entanto, o Código Civil, através de um artigo que dispõe sobre o abuso de direito, estabelece uma determinada segurança, na medida em que (5) se houver prejuízo a maioria, contrariando os interesses do condomínio em detrimento do interesse de seus adminstradores, poderá sim a assembleia ser anulada, mesmo cumprindo todos os requisitos estabelecidos em lei.

Sendo assim, apesar de existirem muitos outros aspectos que podem ser abordados com relação as assembleias condominiais, pode-se concluir de antemão que o tema é rico em detalhes, sendo cada vez mais importante e necessário o acompanhamento de um advogado especializado no tema, que possa conduzir e orientar os síndicos e condôminos de plantão, que buscam proceder de maneira organizada e dentro dos limites das leis.

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Fonte: Pedro Henrique Brisolla,  Advogado que atua nos direitos: imobiliário, sucessões, família e contratos