Contrato de namoro e a Preservação Patrimonial

É crescente o números de casais que estão adotando o contrato de namoro para assegurar tanto pra um, quanto pro outro a certeza de que não irá caracterizar uma união estável no futuro e com isso impedindo os efeitos patrimoniais inerentes à essa relação.

Existe uma linha tênue entre namoro e união estável, por isso a necessidade da celebração desse acordo, que poderá prever através de instrumento público, registrado em cartório, a vontade das parte em afastar de pronto a existência de união estável, ou seja, uma relação sem "animus" de constituir família, pois cada um tem objetivos individuais e não em comum.

Novo Código Civil, artigo 1.723

“É reconhecida como entidade familiar a união

estável entre o homem e a mulher, configurada

na convivência pública, contínua e duradoura e

estabelecida com o objetivo de construção de

família.”

Podemos observar que só o último requisito do referido artigo é o que difere namoro de união estável, o que na vida real é muito subjetivo, pois, sem a declaração de vontade, não é possível identificar qual o momento em que os namorados passam a ter intenção de constituir família.

Nessa direção se faz necessário assegurar aos namorados que tenham algum patrimônio em seu nome ou uma eventual herança, que façam a devida ressalva, porque segundo o art. 1.725 do Código Civil, "Na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens", ou seja, em caso de separação, terão que dividir tudo aquilo que adquiriram na constância do "namoro/união", já no caso de morte de um dos namorados/cônjuges, o sobrevivente será o herdeiro da totalidade dos bens quando não existir filhos e herdará em concorrência quando houver.

Obs: lembrando que na existência de filhos o mais provável é que se trate de união estável, mas nada obsta de que essa criança tenha sido um descuido dos namorados. (cada caso é um caso)

Com isso, qualquer dos namorados que no rompimento da relação e que não fizeram a devida ressalva, poderá ser herdeiro até de cotas de empresa familiar que o de cujus faça parte, fazendo jus à divisão periódica dos lucros até que se liquide a sociedade, desse modo, se tornando um intruso no meio da família.

Por esse motivo é importante a observância dessas ocorrências e a devida preservação patrimonial antes de saber o real rumo da relação, mesmo que seja constrangedor esse procedimento.

Fonte: Alexandre Tonello, Advogado, Pós graduando em Direito de Família e Sucessões

Pai constrói casinha de brinquedo para o filho e recebe aumento de IPTU

Um morador do município de Sobradinho, na região administrativa do Distrito Federal, foi surpreendido com uma notificação em que constava um aumento de R$ 340,00 na conta do IPTU. O motivo teria sido a construção de uma casa de papelão para o seu filho de cinco anos brincar nos fundos de sua casa. Para construção do "imóvel", a família havia juntado caixinhas de leite durante seis meses.

"Foi uma ideia que nós tivemos e que o João ajudou a construir", disse o pai, Antônio Conceição Marques, à TV Globo. O projeto foi apresentado durante uma feira de ciências do filho e acabou ganhando espaço no quintal.

O aumento do imposto causou espanto na família, segundo a mãe do garoto, Wanda Marques. Como ela e o marido moram no local desde 2008 e, desde então, nunca haviam feito uma reforma significativa no terreno, Wanda foi até a Secretaria da Fazenda para entender a mudança.

Ainda de acordo com Wanda, ao chegar na sede da secretaria para questionar o aumento, o servidor responsável teria dito que, para recalcular o imposto, "teria que tirar a casinha, a lona" e somente no ano que vem solicitar a revisão.

No entanto, após a divulgação do caso nas redes sociais, a história ganhou repercussão e um auditor da Fazenda foi até a casa da família para fazer uma nova medição da área efetivamente construída.

Após o reconhecimento da cobrança indevida, a Secretaria da Fazenda do município afirmou que tratava-se de um erro, pois a medição, que é feita por satélite, não identificou que era uma casa de brinquedo. O órgão afirmou que o imposto já foi recalculado e que o valor vai cair R$ 190.

Fonte: Diário de Pernambuco

Grupo francês compra Westfield e cria a maior rede de shoppings do mundo

A rede francesa Unibail-Rodamco vai investir 24,7 bilhões de dólares para comprar a Westfield, importante rede de varejo que opera principalmente em Londres e Nova York e que pertencia ao bilionário australiano Frank Lowy, fundador da rede, nascida em 1960. A aquisição transformará o gigante francês na segunda maior rede de shoppings do mundo por valor de mercado e a primeira em alcance. As informações são do Financial Times.

A Unibail-Rodamco é a maior empresa do ramo imobiliário da Europa e agora vai tomar conta de alguns dos grandes shoppings americanos, como o Westfield World Trade Center, em Manhattan, e o Century City, no lado oeste de Los Angeles.

A empresa francesa pretende criar um novo grupo sob a marca Westfield com 56 shoppings em 13 países diferentes e 27 cidades. As 104 lojas que agora estão sob o poder da Unibail-Rodamco nos Estados Unidos e na Europa atraem 1,2 bilhão de visitas ao ano e formam uma rede de 72 bilhões de dólares (61,1 bilhões de euros).

Fonte: Raphael Coraccini, Novarejo

Condomínios de SP podem ter ressarcimento de valores gastos com água

Os síndicos de condomínios residenciais, comerciais e industriais da cidade de São Paulo e de mais 19 municípios paulistas poderão solicitar ressarcimento de valores de contas de água cobrados indevidamente pela Sabesp (Companhia de Saneamento Básico) durante o período da crise hídrica.

O alerta é da Lello, uma das administradoras de condomínios e imobiliárias líderes em no estado. Um estudo realizado pela startup Resgata apontou que mais de 1 milhão de consumidores tiveram cobranças indevidas na época do racionamento.

Segundo esse levantamento vez de aplicar a sobretaxa de apenas sobre a diferença do consumo em relação à média histórica, a Sabesp sobretaxou a conta de água toda, o que é irregular. Portanto, não está em questão a legalidade da sobretaxa aplicada pela Sabesp e sim a forma de cálculo utilizada.

A cobrança de sobretaxa por consumo de água acima da média vigorou entre janeiro de 2015 e abril de 2016. Ainda conforme o levantamento da Resgata, os valores cobrados indevidamente pela Sabesp somam cerca de R$ 600 milhões.

A Lello está alertando todos os síndicos dos 2,5 mil condomínios administrados pela empresa para que verifiquem se houve erro na cobrança de água do prédio durante a época da crise hídrica. A administradora firmou parceria com a Resgata, uma plataforma jurídica que prestará esse serviço para os condomínios.

Para isso basta o síndico preencher alguns dados no site www.resgata.com.br. Após esse procedimento a plataforma irá entrar em contato com a Sabesp solicitando, se for o caso, o reembolso dos valores cobrados indevidamente. Caso isso não seja feito, a concessionária será acionada na Justiça, por meio de ação civil pública.

“O prazo para entrar com ação solicitando o ressarcimento dos valores cobrados indevidamente começa a prescrever em janeiro de 2018. Por isso os síndicos precisam se apressar”, diz Raquel Tomasini, gerente de produtos e parceria da Lello Condomínios.

Segundo a Lello, o valor da conta de água representa em torno de 6% das despesas mensais de um condomínio. Cada prédio da cidade de São Paulo gasta, em média, R$ 86 mil com o consumo anual de água, conforme estudo da administradora  realizado nesse ano.

Conheça as diferenças entre vagas determinadas e indeterminadas

Se existem vagas de garagem no condomínio onde você está comprando um apartamento, descubra com antecedência se elas são determinadas ou indeterminadas. As cobranças financeiras mudam dependendo do tipo de vaga. Então, procure saber essa informação o quanto antes com o seu corretor e conheça bem como funciona cada tipo de vaga para poder prever melhor como será a sua rotina no novo condomínio.

VAGAS DE GARAGEM DETERMINADAS

Nesse caso, o morador pode contar com uma localização fixa. Assim, ele estará livre de rodízios de vaga =) Quando determinadas, as vagas possuem matrículas individualizadas, isso significa que haverá cobranças de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e de condomínio mensais só para a vaga, além das cobradas pelo apartamento. Além de terem matrículas próprias, esse tipo de vaga geralmente é adquirida juntamente com o apartamento, mas também pode ser adquirida posteriormente, como vaga extra. A aquisição é feita através de escritura pública lavrada no Tabelião de Notas ou contrato de financiamento imobiliário com força de escritura pública, ambos devem ser registrados no Cartório de Registro de Imóveis da localidade do imóvel. É importante lembrar que a vaga determinada só pode ser adquirida por proprietário de apto do condomínio.

VAGAS DE GARAGEM INDETERMINADAS

Já neste caso, não existe um local exato para o morador estacionar na garagem. Cada condomínio determina em assembleia como será feito o rodízio de vagas. Podem ser realizados sorteios anuais ou a cada dois anos, por exemplo. Alguns condomínios chegam a contratar manobristas ou até priorizam a ordem de chegada dos carros. Por não serem demarcadas, as vagas indeterminadas não geram cobranças de IPTU ou condomínio a mais para os moradores.

COMO SE INFORMAR SOBRE O TIPO DE VAGA ANTES DE COMPRAR

• Apto pronto: peça para o seu corretor te levar até o subsolo onde estão todas as vagas de garagem. Veja como são os acessos da garagem, os campos de manobra e se todas as vagas são cobertas. Caso este condomínio tenha a vaga demarcada, veja exatamente qual será a sua vaga enquanto ali for residir.

• Apto em construção ou na planta: solicite ao seu corretor as plantas dos subsolos onde aparecem todas as vagas de garagem pois ali constam todas essas informações que você precisa analisar.

Por que a América Latina continua construindo shoppings enquanto os EUA estão abandonando o modelo

Existem cerca de 1,9 mil shoppings na América Latina. E tudo indica que haverá cada vez mais.

Na última década, o setor cresceu em média cerca de 5% ao ano, o equivalente a 100 empreendimentos novos anualmente, segundo estudo realizado pela consultoria americana Lizan Retail Advisors. O levantamento inclui centros comerciais alugados com mais de 10 mil m².

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Apesar de o ritmo de crescimento ter desacelerado neste ano, é na América Latina que o setor vem apresentando seu melhor desempenho na última década.

E, de acordo com o levantamento, o Brasil é o segundo país com mais centros comerciais desse tipo (cerca de 600, segundo o estudo), atrás apenas do México (com cerca de 650).

A Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) prevê a inauguração de quase 30 centros comerciais no país até o fim do ano que vem, sendo a maioria fora dos grandes centros metropolitanos - uma tendência do setor no Brasil.

Ainda segundo a Abrasce, o setor faturou R$ 157,9 bilhões em 2016 no país.

As projeções indicam que o México manterá a liderança até pelo menos 2025, quando deve alcançar a marca de 760 shoppings construídos, segundo estimativas do Grupo de Inteligência de Mercado para a América Latina do Conselho Internacional de Centros Comerciais (ICSC, na sigla em inglês).

A expansão da classe média, o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) per capita e o aumento dos investimentos estrangeiros estão entre os fatores que influenciam a multiplicação dos shoppings - modelo comercial que, paradoxalmente, está retrocedendo nos Estados Unidos.

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No último ano, calcula-se que tenham sido construídos cerca de 50 shoppings na América Latina - número que, apesar de baixo na comparação com outros anos, não indica uma tendência de queda a longo prazo, segundo estimam analistas de mercado.

"O desenvolvimento de centros comerciais continuará crescendo na América Latina, ainda que a uma taxa menor", diz à BBC Jorge Lizan, diretor-executivo da Lizan Retail Advisors.

"O México definitivamente sai na dianteira, tanto em número de projetos como na sofisticação deles. Colômbia, Peru e Chile são outros países onde essa indústria segue crescendo. No Brasil, o setor não está crescendo neste momento por conta da recessão econômica, mas os empreendedores estão focados em estabilizar e consolidar seus portfólios", explica.

Em relação à Argentina, Lizan acredita que o país "ssairá da crise nos próximos dois anos e começará a desenvolver novos projetos de centros comerciais".

Na contramão dos EUA

Segundo o Banco Mundial, a classe média latino-americana cresceu vertiginosamente na última década, o que permitiu maior segurança financeira a milhões de pessoas, assim como mais acesso a crédito, estimulando progressivamente o consumo interno. No Brasil, esse crescimento foi interrompido pela crise dos últimos anos.

"Quando a classe média dos Estados Unidos cresceu, entre 1945 e 2005, isso se refletiu na compra de carros e na construção de shoppings. A versão latino-americana segue um roteiro parecido", afirmou o pesquisador urbanístico Nolan Gary em artigo publicado recentemente no site CityLab.

"Dado que o varejo enfrenta dificuldades nos Estados Unidos ante o aumento do comércio online e o estancamento dos salários desde 2008, as redes de shopping, os empreendedores e investidores americanos têm muitos motivos para buscar oportunidades no sul (do continente)", acrescenta.

Ainda que as compras online também tenham decolado na América Latina, a modalidade cresce em velocidade bem menor do que nos Estados Unidos, e por diferentes razões - em alguns locais, por exemplo, o sistema de entrega não é fácil ou eficiente.

Para Lizan, outra diferença é que existe uma escassez de espaços públicos seguros destinados a lazer e compras na América Latina. Segundo ele, isso faz com que os shoppings sejam uma alternativa - ainda que muita gente torça o nariz para a ideia, uma vez que o lazer no shopping está instrinsicamente ligado ao consumismo.

A 'morte do shopping'

A questão da "morte dos shoppings" nos Estados Unidos é recorrente na imprensa local. Dezenas de centros comerciais fecharam as portas na última década, e estima-se que um quarto dos 1,1 mil "malls" existentes no país podem ser extintos nos próximos anos.

A estratégia de parte dos empreendimentos locais que se mantêm abertos é ampliar a oferta de experiências aos clientes, em vez de oferecer apenas opções de compras.

E quanto ao resto do mundo? No Oriente Médio e na Ásia, registra-se um crescimento significativo dos shoppings, assim como em alguns países europeus.

"O problema é que nos Estados Unidos houve um boom de construções de shoppings entre as décadas de 1960 e 1990. Foram construídos mais metros quadrados de varejistas do que o necessário", argumenta Lizan.

"Por isso, fala-se hoje de um ajuste, que é agravado pelas vendas online, pela Amazon e pelas mudanças nos hábitos (do consumidor)."

A dúvida, agora, é se os shoppings vão conseguir se adaptar à concorrência online e como a geração atual de milennials responderá às ofertas do mercado.

Fonte: Cecilia Barría da BBC Mundo

Direito de Vizinhança: como combater o vizinho sem noção!

Você tem aquele vizinho sem noção no seu condomínio ou prédio? Saiba o que pode ser feito!

Você já escutou a máxima "o direito de um acaba quando começa o direito do outro", não é mesmo?

Certamente, uma das coisas mais difíceis na sociedade atual é viver em conjunto de forma harmoniosa. Na crescente onda de violência e caos nas grandes (e pequenas) cidades, cada vez mais famílias buscam viver em condomínios fechados e prédios, buscando maior segurança e sossego.

Isto certamente você encontrará nesses lugares, porém, inevitável a existência de incômodos vez ou outra... Sempre há aquele vizinho sem noção que escuta música alta até altas horas, aquele que utiliza a churrasqueira e acaba invadindo o gramado alheio, aquele que leva o cachorrinho pra passear e não recolhe a sujeirinha deixada, aquele que deixa seu filho brincar sozinho, achando que o menino é um santo!

Não é nada agradável sair pra trabalhar de manhã e pisar na sujeira do cachorro alheio, ou, ir atender a campainha tocada pela gurizada que brinca na sua rua e sai correndo... Diga se isso nunca aconteceu com você ou com outros moradores do seu condomínio?!!!

Para esses moradores sem senso de convivência há o Código Civil, que institui direitos e deveres para vizinhos, o chamado: direito de vizinhança.

Segundo o Código, cada condômino pode se utilizar de sua propriedade conforme sua destinação, e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la de ônus.

Da mesma forma, é direito do condômino usar das partes comuns, também conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais co-possuidores.

Porém, ao mesmo tempo em que dá direitos, impõe deveres, como não utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Sendo assim, se o vizinho prejudica o sossego com a buzinando tarde da noite, a salubridade não mantendo o quintal limpo, a segurança correndo com carro nas ruas do condomínio, ou aos bons costumes ao andar pelado dentro de casa pra todo mundo ver, saiba que para ele há solução!

Isso porque o código civil prevê para aqueles que desobedecem as normas a aplicação de uma multa!

Sim, o art. 1.336, § 2º, dispõe que o vizinho sem bom-senso pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção de condomínio, que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, acrescido de perdas e danos, se houver;

Se o condômino for daqueles que é sem noção nato, reincidente nas condutas antissociais, gerando incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia, que pode até mesmo decidir por outras sanções ao morador, como sua exclusão!

Além disso, caso o próprio condomínio não fizer nada em relação às suas reclamações, saiba que, com base no art. 1.277 do Código Civil, você mesmo pode fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que habitam em conjunto, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Mas, é claro, dentro dos limites e com a devida cautela!!!

Portanto, se você é o vizinho sem noção, muito cuidado! Já se você é o vizinho tranquilão, mas que já está ficando incomodado, aproveite e mande este aviso!

Fonte:  Raphaela Bueno, advogada cível em Cuiabá/MT.

Condomínio de fato: agoniza, mas não morre

O condomínio de fato é uma realidade social na qual há uma união de moradores com objetivos afins e que buscam privatizar de modo relativo áreas públicas com o objetivo de suprir deficiências na prestação de serviço público nas áreas da segurança, lazer e limpeza, dentre outras. Para atingir tal desiderato, os interessados se cotizam a fim de que tais necessidades sejam supridas mediante a contribuição de associados. Não se trata de condomínio de direito pelo motivo óbvio de que a área comum não é de titularidade dos condôminos, mas sim um bem público de uso comum do povo.

Sob o ponto de vista da dogmática clássica tal figura teria muita dificuldade de obter reconhecimento judicial. Podemos apontar o óbice da inexistência de posse sobre bem público de uso comum do povo, na inviabilidade de se obstar o direito de ir e vir de qualquer cidadão nos espaços públicos do condomínio de fato, a característica da taxatividade que é tão marcante no âmbito dos direitos reais, sem falar na dificuldade de se impor a contribuição, uma vez que somente a lei pode instituir tributos e taxas e, como cediço, a Constituição assegura ao cidadão o direito de não se associar nem permanecer associado (art. 5º, XX).

Contudo, o fato é que há várias décadas essa realidade se tornou frequente, notadamente, nos grandes centros urbanos. A tal ponto que mesmo o operador do direito mais atento tem dificuldades fáticas em identificar diante do caso concreto se a situação apresentada como condomínio de casas é um loteamento antigo ou mesmo uma rua sem saída ou se é um condomínio de direito.

Enquanto ainda existia grande controvérsia doutrinária sobre o tema, mas a jurisprudência[1] pendia para a admissão do condomínio de fato fundada, principalmente, na vedação ao enriquecimento sem causa daqueles que não contribuem, mas tem o seu patrimônio valorizado, o Órgão Especial do TJRJ em 2005 aprovou com o significativo quórum de 17 votos a 1 o verbete nº 79[2] com os seguintes dizeres: “Em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade.”

A despeito de continuarmos concordando com o conteúdo do aludido verbete, desde que esteja efetivamente provada a prestação de serviços de natureza indivisível como segurança, limpeza e lazer em razão da vedação ao enriquecimento sem causa e, na maioria das vezes, na própria vedação ao procedimento contraditório (venire contra factum proprium),[3] o fato é que a partir de decisões dos tribunais superiores, a jurisprudência predominante nos tribunais estaduais tem sido no sentido de que é incabível a cobrança em razão da liberdade de associação prevista no artigo 5o, XX, da Constituição Federal.

Em 20/9/2011, no julgamento do Recurso Extraordinário no 432106/RJ,[4] tendo como relator o Ministro Marco Aurélio de Mello, a Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal, por unanimidade, considerou indevida a cobrança por ofensa ao princípio da legalidade e da liberdade de associação (Informativo no 641/STF).

Essa decisão da excelsa Corte parece ter pacificado também a orientação do Superior Tribunal de Justiça que no julgamento dos Embargos de Divergência no 444.931/SP,[5] também já acenara no sentido da impossibilidade de se exigir pagamento de cotas de manutenção no chamado condomínio de fato. Contudo, a polêmica àquela época ainda era muito grande nessa Corte, tendo votado vencido os Ministros Carlos Alberto Direito e Fernando Gonçalves, cujo trecho de seu voto esclarece bem o cerne da controvérsia: “O proprietário de unidade em loteamento está obrigado a concorrer no rateio das despesas de melhoramentos que beneficiam a todos, ainda que não faça parte da associação, dado que, além de usufruir das benfeitorias comuns e dos serviços prestados e custeados pelos vizinhos, tem valorizado o seu patrimônio”.

Na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a vedação à obrigatoriedade do pagamento da cota no condomínio de fato já se encontra pacificada. Isso porque acabou sendo definida, por maioria, vencidos os Ministros Moura Ribeiro e Ricardo Villas Bôas Cueva, pela técnica do julgamento de recursos repetitivos, no qual restou fixada a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. (REsp 1.280871/SP, Segunda Seção, Rel. Min. Marco Buzzi, julg. em 11/03/2015).

Agora, resta saber se na dinâmica da vida real, os condomínios de fato deixaram de existir por força da encimada determinação judicial. A resposta é negativa. Não chegou a nosso conhecimento a extinção de nenhum condomínio de fato após a fixação da aludida tese pelo colendo Superior Tribunal de Justiça. O que houve foi um lamentável fomento da inadimplência, levando a que os associados adimplentes paguem mais do que devem.

Entretanto, com a inclusão do artigo 36-A (Lei 13.465/2017) da lei 6766/79 que cuida dos loteamentos urbanos restou positivado expressamente o condomínio de fato, prescrevendo a referida norma ser possível juridicamente a existência de associações de proprietários de imóveis em loteamentos ou assemelhados com o propósito de administração, conservação, manutenção e disciplina da utilização e convivência dos moradores. No parágrafo único do citado artigo é afirmado com muita clareza que a administração dos imóveis nos moldes associativos sujeita os titulares de imóveis à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. Na mesma senda, a lei 13.465/17 incluiu o § 8º no artigo 2º da lei 6766/79 o que denominou de loteamento de acesso controlado, sendo aquele em que o acesso será “regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.”

Com efeito, os atuais artigos 2º, § 8º e 36-A, da lei 6766/79 com a redação dada pela lei 13.465, de 11 de julho de 2017 parecem não deixar dúvidas acerca do retorno ao ordenamento jurídico do condomínio de fato com todas as suas implicações jurídicas, atingindo aqueles que participaram de sua formação, assim como outros adquirentes que adquiriram a sua unidade depois da instituição do condomínio de fato.

O Supremo Tribunal Federal irá reconhecer a inconstitucionalidade do novel regramento? Cremos que não, pois não se está afirmando que a pessoa é obrigada a associar-se, mas sim que o interesse da coletividade no tocante à funcionalização da propriedade deve prevalecer e que não é lícito o enriquecimento sem causa (art. 884, CC) que se dará com o gozo das benesses condominiais sem a devida contraprestação. Eventuais abusos na cobrança como, por exemplo, inexistência de contraprestação, hão de ser identificadas pelos tribunais estaduais a quem compete aferir no mundo dos fatos a seriedade ou não dos condomínios de fato.

É por isso que aproveitamos para lembrar o notável artista Nelson Sargento que falava do samba algo que hoje se aplica também ao condomínio de fato, pois este também “agoniza, mas não morre.”. No caso do samba é fundamental que assim seja pelo seu valor artístico e cultural ao passo que com relação ao condomínio de fato o ideal é que um dia inexista tal figura pela assunção efetiva por parte do Poder Público de suas atribuições constitucionais, as quais a sociedade faz jus em contrapartida à intensa tributação que sofre.

Concluindo, entendemos, com a devida vênia das opiniões em contrário, não ser conveniente nem oportuno negar, por ora, a juridicidade do condomínio de fato.

[1] Recurso especial. Condomínio atípico. Associação de moradores. Cobrança de despesas comuns. Possibilidade. Precedentes. O proprietário de lote integrante de gleba urbanizada, cujos moradores constituíram associação para prestação de serviços comuns, deve contribuir com o valor que corresponde ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não é adequado continue usufruindo dos benefícios sociais sem a devida contraprestação. Precedentes. Recurso conhecido e provido. (STJ, Terceira Turma, Resp nº 538.833/RJ, Rel. Min. Castro Filho, julg. em 28/10/2005).

[2] O verbete viria a ser cancelado pelo mesmo órgão jurisdicional em razão da mudança de orientação nos tribunais superiores em 24/3/2017.

TJSP, 7a Câmara de Direito Privado, Apelação 9129988-09.2009.8.26.0000, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, julg. em 11/12/2013.

[4] RE 432.106/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio, julg. em 20/9/2011: “Associação de moradores – Mensalidade – Ausência de adesão. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei no 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade – artigo 5o, incisos II e XX, da Constituição Federal”.

[5] Embargos de divergência em Recurso Especial no 444.931/SP (2005/0084165-3), Relator: Ministro Fernando Gonçalves, RP/Acórdão: Ministro Humberto Gomes de Barros: “Embargos de Divergência. Recurso Especial. Associação de moradores. Taxas de manutenção do loteamento. Imposição a quem não é associado. Impossibilidade. As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo”.

Artigo:  Marco Aurélio Bezerra de Melo. Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Mestre pela Universidade Estácio de Sá. Professor da EMERJ - Escola da Magistratura do Rio de Janeiro.

Fonte: Flávio Tartuce, Advogado

Fiador em contrato de locação pode perder o bem de família?

A fiança é uma das modalidades de garantia locatícia, na qual uma pessoa se compromete a satisfazer a obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra, artigo 818 do Código Civil. É uma garantia pessoal (fidejussória), o que significa dizer que a garantia do pagamento da dívida locatícia é a universalidade de bens do fiador.

A Lei de Locações (lei 8.245/91), em seu artigo 37 prevê as modalidades de garantias locatícias, sendo a fiança a mais utilizada por ser a mais acessível e menos onerosa ao Locatário. Ser fiador é assumir riscos financeiros e jurídicos. Por isso, é necessário verificar às reponsabilidades e avaliar a relação de confiança que se tem com o afiançado. Afinal, muitas relações são rompidas quando o fiador é acionado por inadimplemento do afiançado.

Destaca-se, ainda, que na maioria das vezes a posição do fiador se torna pior que a do próprio devedor, pois seu bem de família pode ser objeto de penhora para saldar as dívidas oriundas da fiança.

Como assim, o bem de família?

Sim! Muito embora o bem de família seja protegido e considerado impenhorável, no caso de fiança em contrato de locação isso não ocorre.

O artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90 (Lei da Impenhorabilidade do Bem de Família), consta expressamente que a impenhorabilidade NÃO é oponível em casos de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de Locação.

A discussão da validade da penhora de bem de família do fiador chegou ao STJ e foi reconhecida como válida sendo editada a Súmula 549: "É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação." (REsp 1.363.368). Não parou por aí, a discussão chegou no STF, sob a alegação da inconstitucionalidade do inciso VII, do art 3º da Lei 8.009/90, sendo declarado constitucional no julgamento do Recurso Extraordinário nº 407.688-8/SP.

Diante disso, conclui-se que ser fiador é um encargo muito pesado e comprometedor, especialmente no que se refere a impossibilidade de alegação de impenhorabilidade do bem de família, podendo até mesmo seu único imóvel residencial ser penhorado e expropriado para saldar os débitos do locatário inadimplente.

Fonte: Ana Paula Ribeiro dos Santos

Blog: Mariana Gonçalves

A construtora está em processo falimentar? E agora?

O que acontece com o direito dos adquirentes de apartamentos quando a construtora/incorporadora tem o contrato do terreno rescindido no curso de processo falimentar?

Inicialmente, vale relembrar o conceito de Incorporação definido no § único do art 28 da Lei 4.591, onde se lê:

Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Pois bem, em recente julgado, o STJ garantiu a proteção ao direito dos adquirentes de um empreendimento imobiliário frustrado, recaindo sobre o proprietário do terreno - que realizou novo contrato de incorporação - a responsabilidade de indenização pelos danos causados em razão da falência da primeira construtora.

Em que pese o art 43, III, da Lei privilegiar esses adquirentes na preferência do crédito falimentar, não se pode deixar de lado as diretrizes elencadas no § 3º do art 40 do mesmo diploma, in verbis:

No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno. (...)

§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.

§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.

Para o STJ, a leitura dos artigos é feita de forma complementar e não alternativa, a preferência de créditos no processo falimentar não substitui a indenização aos adquirentes da primeira incorporação, tendo em vista que a obra foi terminada.

Portanto, para evitar o enriquecimento sem causa do proprietário do terreno, a alienação das unidades autônomas concluídas pela nova construtora ficará condicionada ao pagamento da indenização aos antigos titulares.

Publicado por Blog Mariana Gonçalves

Fonte: Fany Costa, Advogada

Desistir do imóvel alugado sem pagar multa é possível?

Na última semana, uma cliente bastante aflita com uma situação um tanto delicada que tem vivido no condomínio em que reside com sua família, que efetivou a locação a poucos meses, buscou estas informações sobre a possibilidade de "devolver" o apartamento por problemas de vizinhança, sem pagar a multa.

Para entendermos melhor a situação vivida pela locatária vamos ao relato dos fatos.

A locatária informou que: Alugou um apartamento, a cerca de 02 (dois) meses em um residencial, considerado de médio-alto padrão na cidade. Contudo na esquina deste condomínio, existe um bar que é muito conhecido e frequentado pelos adolescentes e jovens, que religiosamente aos finais de semana especialmente na sextas-feiras, sábados e domingos superlota de clientes. O problema deste bar é que ele é bastante pequeno, e por este motivo os adolescentes e jovens ficam nas ruas e em uma praça que existe ao lado do bar, culminando em uma multidão de indivíduos grande parte ingerindo bebidas alcoólicas nas ruas, atravessando as madrugadas, causando muitos barulhos aos moradores. A locatária informa que, como se não bastasse essa situação, o que tem trazido muita insegurança ao condomínio é o fato de que a algum tempo atrás ocorreu uma tentativa de invasão ao residencial e que os autores deste fato eram jovens todos embriagados e que invadiram o condomínio causa de uma briga na rua. O condomínio teve avarias consideráveis que foram suportados pelos moradores. Outro fato que tem contribuído com perturbação do sossego é que por inúmeras vezes os moradores visualizam vários jovens consumindo drogas próximo ao bar e nas adjacências. O problema ainda se agrava nos sábados e domingos pela parte da manhã, pois os condôminos do residencial se sentem com medo de sair do prédio e ou até mesmo chega, uma vez que existem muitos jovens embriagados jogados pelas ruas, brigando entre si e andando que nem uns zumbis... todos em volta do condomínio.

Pois bem, o questionamento proposto pela locatária foi o seguinte: diante de todos esses problemas, é possível devolver o imóvel, sem pagar a multa contratual pelos problemas suportados e recorrentes?

Para responder este questionamento, devemos inicialmente analisar a lei que rege as locações, a Lei 8.245/91.

A Lei do Inquilinato, em seu artigo 4º, objetivamente estipula que o locador não pode reaver o imóvel durante o prazo de locação, salvo se o inquilino praticar alguma infração legal ou contratual.

Todavia o locatário, pode devolver o imóvel, desde que pague a multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato.

Comumente nas locações imobiliárias a multa estipulada é de 03 (três) vezes o valor do aluguel e está, deverá ser, por força de lei, cobrada de forma proporcional ao tempo até então cumprido. A título de exemplo, simples e prático de como a multa deverá ser cobrada, podemos dizer que "quanto menos tempo o inquilino ficar no imóvel, mais alta será a multa" ou “quando maior o tempo que o locatário ocupar o imóvel locado, menor será a multa que irá pagar quando da entrega”

Outra ressalva que insta fazer é que os locatários ficarão dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, seja seu empregador privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e desde que ocorra a notificação, por escrito, do locador com prazo de, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência. (Artigo 4º § único da Lei 8.245/91).

Nada obstante, voltando ao caso em análise, e tendo em vista a Lei do inquilinato, podemos previamente concluir que infelizmente: pelo (não) simples fato de ter um bar próximo do condomínio residencial e que constantemente tem causado inúmeros transtornos, perturbando diretamente o sossego, a tranquilidade e a segurança dos moradores, inclusive da vizinhança, por mais absurdo e incrível que parece não é possível devolver o imóvel sem pagar a multa.

Este é o entendimento consolidado! Nada vai livrar o locatário da multa pecuniária pela entrega antecipada do imóvel — nem o barulho da rua ou a perturbação do sossego causados por vizinhos, terceiros transeuntes da rua ou até mesmo moradores do próprio prédio.

Entende-se que todos esses fatores via de regra deveriam ter sido descobertos antes, visitando a região ou perguntando aos proprietários, vizinhos e moradores, isto antes de fechar contrato.

Inúmeros casos como: barulhos de obras, barulhos de aeroportos, vias muitos movimentadas (buzinas), vizinhos barulhentos, cheiros de restaurantes próximos ao imóvel, entre tantos outros, nenhum destes fatores que perturbaram o sossego, a tranquilidade e até mesmo a segurança não são justas causas para a entrega antecipada do imóvel sem pagar a multa contratual. São chamados problemas externos, que via de regra, não são causados pelo próprio imóvel.

Então, quando o locatário pode entregar o imóvel sem pagar a multa?

Existem situações em que é possível devolver o imóvel alugado sem pagar a multa. Como exemplo, podemos citar: problemas estruturais no imóvel.

Se o lugar não for habitável, com problemas que comprometam a saúde e a segurança do morador, os locatários pode desistir do contrato e até inclusive buscar uma reparação dos danos causados diante do proprietário do imóvel. O fundamento disto é que a Lei do Inquilinato expressa em seu artigo 22, I que é "o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina". Em outras palavras, o imóvel deve atender as necessidades básicas de moradia e habitação. O imóvel que não corresponde ao fim que se destina estamos diante de uma infração contratual por parte do proprietário passível de resolução do contrato e reparação dos danos sofridos. (Artigo 186 e 927 do Código Civil).

O outro lado da moeda: o mútuo acordo!

Sem dúvida, existe uma solução muito eficiente e econômica que pode ser muito benéfica tanto para o locador, quanto para o locatário: o mútuo acordo! É o que sempre recomendamos. A Lei do Inquilinato expressa em seu artigo 9º, I que a locação poderá ser desfeita pelo mútuo acordo.

Vejamos o que a Lei diz em seu Artigo 9º, Inciso I:

“A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo.”

O mútuo acordo é a solução consensual de conflitos. Sempre busque a melhor solução dos problemas, sejam eles de vizinha, barulho seja estruturais do imóvel. Em muitos casos é a melhor saída é um acordo.

Considerações Finais

Diante todo exposto, cabe aqui deixaram algumas dicas.

Antes de alugar um imóvel é preciso fazer um amplo levantamento não somente do lugar, mas também do imóvel, tudo isto com único objetivo: para evitar arrependimentos após a mudança e dar a segurança e o sossego que você e sua família merece. A inobservância desta regra simples, pode resultar em meses de dor de cabeça para os moradores, porque a devolução do imóvel locado —sem pagar multa contratual— só é possível em casos previstos em lei e ou consideramos extremos.

Outra orientação necessária, é a transparência nas relações locatícias. Esta orientação é válida para proprietários-locadores. Lembramos que é de responsabilidade do proprietário informar todos os detalhes do imóvel e da região aos futuros moradores do seu imóvel, incluir informações como: se existiu ou existem infiltrações, se as instalações elétricas e hidráulicas estão em regular funcionamento, informar se há vizinhos problemáticos assim como excesso de ruídos no condomínio, isto é, de suma importância para que todas as decisões tomadas sejam livres de erros.

Por fim, para evitar arrependimentos futuros cabem aqui determinadas dicas imprescindíveis para você que pretende alugar um bem imóvel: visite o local e a região várias vezes em variados horários do dia e da noite; caminhe pela vizinhança e converse com vizinhos, faça bastante perguntas sobre a região, costumamos dizer que os vizinhos nunca metem sobre a vizinha e por último, sempre contrate um profissional capacitado para intermediar a locação do imóvel.

Fonte: Lucas Daniel Medeiros Cezar. Advogado e Consultor imobiliário.

3 DICAS PARA NÃO TER PROBLEMAS COM INSPEÇÃO PREDIAL

Organizar documentos e fiscalizar instalações prediais constantemente ajudam no preparo para a inspeção predial

A inspeção predial, também chamada de autovistoria ou vistoria técnica, é uma ação extremamente necessária para evitar graves acidentes e até mesmo tragédias em edificações.

Definida pela norma técnica ABNT NBR 5674 como “avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manutenção”, a inspeção predial é indispensável, seja em edificações residenciais, comerciais ou públicas.

Mas nem sempre essas medidas de manutenção estão em dia e isso pode atrair um sério risco para a estrutura, além de ser um possível atestado de irregularidade no laudo de inspeção predial. Com tantas determinações e normas para atender, pode ser confuso compreender exatamente o que precisa ser feito para sair ileso dessa autovistoria.

Confira três dicas para não passar por nenhum tipo de problema durante a vistoria técnica:

 1. Verifique a documentação

Tenha todos os documentos da edificação organizados e regularizados. Na primeira etapa do processo de inspeção predial, esses materiais serão avaliados.

Cheque os prazos de validade de contratos e atualiza-os periodicamente.

Tenha em mãos documentos relacionados a manutenção como:

– Última versão do plano de manutenção

– Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás

– Cadastro de equipamentos e máquinas

– Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios

– Laudos de Inspeção Predial anteriores

– Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores

– Selos dos extintores

– Relatório de Inspeção Anual de Elevadores

Não se esqueça de também organizar os documentos administrativos, como IPTU, regime interno do condomínio e Cadastro no Sistema de Limpeza Urbana, e técnicos, como os projetos de paisagismo, executivo, de revestimento, de pintura, de impermeabilização e de instalações prediais.

 2. Fiscalize as instalações prediais

Antes da vistoria questione-se:

– Há elementos estruturais aparentes?

– Os elevadores estão em bom funcionamento?

– O sistema de instalação elétrica passou por manutenção?

– Há infiltrações em algum ponto da edificação?

– Como estão os revestimentos da edificação?

– Os sistemas de vedação interno e externo estão em ordem?

– A instalação hidráulica precisa de algum reparo?

– Os geradores estão funcionando?

– A edificação conta com instalações de acessibilidades suficientes?

– Telhados, calhas e demais coberturas não estão danificados?

– O sistema de combate a incêndio está em ordem (placas de sinalização, extintores na validade, etc.)?

O ideal é fazer um checklist periódico de todas as instalações que precisam ser revisadas. A manutenção desses itens é indispensável para a saúde da edificação e segurança dos trabalhadores, moradores e frequentadores do local.

Nota extra: Para todo serviço técnico contratado exija sempre a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), pois isso garante que a edificação já passou pela vistoria de um profissional habilitado.

 3. Certifique-se dos riscos

É muito importante observar se há problemas provenientes da construção ou do projeto do prédio. Note se há alguma deficiência nesse sentido e busque soluções para isso. Outro ponto a se observar são as utilizações corretas de instalações e da própria estrutura.

Por exemplo: um elevador que está no final da vida útil pode não estar mais em condições de uso e por isso não deve estar em funcionamento. Ou ainda, seu uso para o carregamento de carga pesada, como uma mudança, deve ser atestado por uma vistoria, assim como o limite de capacidade de peso deve ser informado.

Já a estrutura pode estar depreciada, ou com agentes de deterioração agravados, o que coloca a segurança e saúde em risco.

Todos esses quesitos serão avaliados e, quando apresentarem de riscos, serão classificados em graus crítico, regular e mínimo.

Tudo pronto para a inspeção predial?

Seguindo as dicas acima e obedecendo a todas as orientações dos engenheiros e técnicos que farão a vistoria, será possível evitar acidentes e irregularidades. Mas lembre-se: por meio da inspeção predial é possível ter claras orientações de manutenção.

O proprietário ou síndico, da edificação ficará ciente das informações necessárias para fazer um planejamento de atividades, orçar serviços referentes à manutenção, controlar e avaliar as atividades de manutenção, atualizar registros, se prevenir contra situações emergenciais entre outras medidas saudáveis para a estrutura como um todo.

Então, após o laudo é preciso colocar em prática todas as atualizações. É válido ressaltar que a utilização de serviços de terceiros é uma possibilidade para executar a manutenção.