O que acontece com o direito dos adquirentes de apartamentos
quando a construtora/incorporadora tem o contrato do terreno rescindido no
curso de processo falimentar?
Inicialmente, vale relembrar o conceito de Incorporação
definido no § único do art 28 da Lei 4.591, onde se lê:
Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária
a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para
alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas
de unidades autônomas.
Pois bem, em recente julgado, o STJ garantiu a proteção ao
direito dos adquirentes de um empreendimento imobiliário frustrado, recaindo
sobre o proprietário do terreno - que realizou novo contrato de incorporação -
a responsabilidade de indenização pelos danos causados em razão da falência da
primeira construtora.
Em que pese o art 43, III, da Lei privilegiar esses
adquirentes na preferência do crédito falimentar, não se pode deixar de lado as
diretrizes elencadas no § 3º do art 40 do mesmo diploma, in verbis:
No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou
de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de
direitos correspondentes à aquisição do terreno. (...)
§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares
de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o
valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a
rescisão houver sido causada pelo ex-titular.
§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de
nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a
negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos
titulares, de que trata o § 2º.
Para o STJ, a leitura dos artigos é feita de forma
complementar e não alternativa, a preferência de créditos no processo
falimentar não substitui a indenização aos adquirentes da primeira
incorporação, tendo em vista que a obra foi terminada.
Portanto, para evitar o enriquecimento sem causa do
proprietário do terreno, a alienação das unidades autônomas concluídas pela
nova construtora ficará condicionada ao pagamento da indenização aos antigos
titulares.
Publicado por Blog Mariana Gonçalves
Fonte: Fany Costa, Advogada
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