Financiar um imóvel exige saúde financeira e planejamento

Não dá para prever o futuro, mas ter uma visão da vida financeira é importante para quem vai contratar um crédito imobiliário no longo prazo.

É preciso ter em mente o valor que será empregado no financiamento, tanto a entrada como as parcelas, diz o coordenador do Núcleo de Mercado Imobiliário (Real State) da Poli-USP, professor João da Rocha Lima Júnior. "É preciso ter segurança em relação ao emprego, à renda, pois esse valor vai ficar imobilizado por cerca de 30 anos", afirma.

O comprador deve também reunir o máximo de informações sobre o imóvel, juros bancários e opções de financiamento. O professor Robson Leandro da Silva, 38, pesquisa na internet dicas sobre o mercado e ofertas. Ele busca imóveis de acordo o perfil de sua família e afirma que a web é uma boa ferramenta.

Mas a experiência mostrou a ele que nada substitui a visita ao local, pois uma "pechincha" pode esconder um mau negócio.

"Fui ver um apartamento no Parque D. Pedro (zona leste da capital Paulista) que custava R$ 190 mil. Não olhei o tamanho do imóvel, nem em qual rua ficava. Fui até lá para fechar o negócio. Quando cheguei ao local, desisti porque parecia uma zona fantasma", conta.

Cuidados na hora de escolher o imóvel

Além da localização, fundamental para a qualidade de vida --pense no tempo que vai levar no trajeto entre casa e trabalho, por exemplo--, é preciso observar a vizinhança. Para tanto, vale visitar o imóvel durante o dia e à noite, e também nos fins de semana, para conhecer o ambiente em diferentes momentos.

Se o imóvel for novo, tente imaginar a iluminação e a vista, por exemplo. Se for usado, faça testes para saber se não há problemas hidráulicos, verifique paredes e instalações elétricas.

Checar toda a documentação do imóvel e do vendedor nos órgãos governamentais e cartórios também é uma obrigação. Se o imóvel for comprado na planta, verifique o CNPJ da empresa que faz a venda. No caso do financiamento, os bancos fazem a pesquisa antes de liberar a carta de aprovar o financiamento do imóvel.

Consórcio de imóvel é bom para quem não tem disciplina ao poupar

O consórcio imobiliário é indicado para quem vai comprar a casa própria, mas pode esperar para fechar o negócio. Para especialistas, o consórcio funciona como um disciplinador financeiro para quem não consegue juntar dinheiro por conta própria. Comprando o consórcio, o cliente é obrigado a depositar o dinheiro todo mês.

A primeira coisa que o consumidor precisa saber é se ele planeja o futuro.

"O consórcio oferece o crédito a médio e longo prazo até 180 meses, por exemplo, e o valor pode chegar a R$ 1 milhão", afirma Paulo Roberto Rossi, presidente da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio (Abac).

Nessa opção do mercado, não há pagamento de juros como nos financiamentos. O comprador paga a taxa de administração, que varia, em média, de 0,15% a 0,2% ao mês.

"O valor total da taxa de administração fica entre 18% e 20% sobre o valor do crédito, e é diluída nas parcelas mensais. Por exemplo, em um consórcio de 120 meses, a taxa de administração vai ser de 0,15% ao mês em todo o período", diz Rossi.

O fundo de reserva e o seguro de operações são valores que variam de acordo com cada contrato.

Dicas para a compra do consórcio imobiiário

A compra da cota para imóvel não deve ser feita por impulso, mas planejada

É indicado a quem pode esperar para comprar o imóvel

Poupe, no mínimo, 25% do valor do imóvel para dar o lance e conseguir a carta de crédito sem depender do sorteio

Não acredite em promessas verbais. Tudo deve estar escrito no contrato do consórcio

Leia atentamente as cláusulas do contrato e tire todas as dúvidas com relação a taxas que não devem ultrapassar 0,20% ao mês e prazos

Confira qual prazo, número de cotistas, valor da carta de crédito, custos das taxas de adesão, administração e fundo de reserva

Entenda como são feitos os lances e todas as regras do sorteio

Há administradoras que fazem sorteio pela loteria federal, outras por método manual em eventos de fim de semana

Participe da assembleias e se mantenha informado sobre o andamento do grupo

Fonte: Abac

Antes de comprar, pesquise se administradora está registrada no BC

O mercado de consórcios é pulverizado, Existem várias administradoras e, por isso, é importante pesquisar e fazer a escolha de acordo com o perfil do que se quer comprar.

O presidente da Abac recomenda que o consumidor identifique a operadora do consórcio e confira se a empresa funciona com autorização do Banco Central.

Esse é um cuidado fundamental antes de adquirir qualquer consórcio. É possível checar no site do Banco Central, no portal da Abac ou pelo telefone da entidade (11) 3231-5022.

Poupe para dar lance e apressar a compra do imóvel

O industriário Márcio Marques, 47 anos, comprou um imóvel de R$ 1 milhão por meio de consórcio sem precisar vender o outro imóvel da família. Marques guardou dinheiro e deu um lance para poder receber a carta de crédito e comprar a casa de quatro dormitórios no Alto da Boa Vista, onde mora com a família há um ano e meio.

"Hoje a melhor forma de investimento em imóveis é o consórcio, que tem taxas mais baixas do que os juros do sistema financeiro. Eu fiz e recomendo para quem deseja comprar", afirma Marques, que já havia adquirido um carro por consórcio.

O grupo do qual ele faz parte tem duração de 60 meses, mas com o lance dado agora só faltam 11 parcelas para quitar o segundo imóvel da família.

Carta de crédito é paga diretamente para quem está vendendo o imóvel

Quando a carta de crédito é liberada para o consorciado, o valor é depositado em conta à parte e é pago diretamente a quem está vendendo o imóvel. Caso o comprador do consórcio queira pegar diretametne o dinheiro, é preciso antes quitar todas as parcelas e esperar ainda 180 dias.

"É uma trava legal do Banco Central. É uma ferramenta para fazer com que o consórcio seja um meio para adquirir bens e serviços, e não dinheiro", declara o assessor jurídico da Abac, Heraldi Pereira de Souza Junior.

Para o consumidor que foi sorteado, mas não vai usar o crédito imobiliário de imediato, não há problema. Continua pagando as parcelas, e o valor da carta de crédito é depositado em uma conta bancária da administradora.

"O valor vai ser atualizado, na maior parte das vezes, mensalmente por um dos índices da construção civil (INCC ou CUB). Eventualmente também pode ser corrigido pelo IPCA ou IGP-M. Depende do que esta no contrato", diz Souza Junior.

Segurança de Barragens e a tragédia em Mariana - MG

Em 26 de fevereiro de 1972, a barragem de Buffalo Creek, em West Virginia, EUA, rompeu. Era uma barragem de rejeitos de mineração de carvão, e sua ruptura despejou 500.000 m3 de resíduos com agua a jusante, matando 125 pessoas, ferindo outras 1.121 pessoas, e desalojando 4.000 pessoas em cerca de 15 municípios. Sua proprietária, a Pittston Coal Company, justificou a ruptura como um “Act of God”, o que não foi aceito pelas autoridades e Justiça norte–americanas, gerando pesadas multas e indenizações à companhia mineradora. 

Em consequência, a legislação de segurança de barragens de mineração foi revisada nos EUA e Canadá, e hoje tais acidentes são praticamente inexistentes nestes países, e quando ocorrem, as consequências são mínimas e administráveis, sem vítimas. Contribuiu para este aprimoramento na segurança de barragens de rejeito norte–americanas e canadenses o fato de terem sido erradicadas barragens construídas pelo método de montante, em que diques são construídos sobre rejeitos não consolidados, levando a barragens altamente instáveis à medida em que vão sendo alteadas para conter maior volume de material.

Em 20 de setembro de 2010, foi promulgada no Brasil a Lei no. 12.334, estabelecendo a Política Nacional de Segurança de Barragens, tornando obrigatório “manter a integridade estrutural e operacional (da barragem), e a preservação da vida, da saúde, da propriedade e do meio ambiente”. Esta lei estabeleceu prazo de dois anos para implantação dos requisitos necessários à garantia da segurança de qualquer barragem com altura igual ou superior a 15 m, e/ou dano potencial em termos econômicos, sociais, ambientais ou de perda de vidas humanas.

A ruptura da barragem do Fundão, de propriedade da Samarco, empresa controlada pela Vale e BHP Billinton, duas das maiores mineradoras do mundo, gerou uma onda de “lama” (resíduos de mineração com água) de mais de 2 m de altura. Esta onda de cheia devastou o distrito de Bento Rodrigues, cerca de 2 km a jusante da barragem, causando dezenas de vítimas (entre perdas de vidas humanas e desaparecidos), danos a propriedades, e danos ambientais de grande monta, com extensão ainda desconhecida. A onda de “lama” atingiu o litoral do Espirito Santo, após percorrer quase 1.000 km pela bacia do Rio Doce, matando peixes e vida aquática, assoreando o fundo do rio, prejudicando o abastecimento de agua potável em vários municípios, e se espalhando pelo Oceano Atlântico.

A empresa proprietária da barragem citou dois pequenos tremores de terra pouco antes da ruptura como possível causa do acidente. No entanto, por serem tremores de baixa intensidade, se a barragem tivesse sido construída de acordo com a boa técnica da Engenharia, e com inspeção, monitoração e manutenção adequada, poderia até ter sofrido algum dano pequeno, mas não teria rompido. O acidente, pelas suas proporções, deixa no ar a questão de se avaliar se os requisitos da Lei Nacional de Segurança de Barragens estavam sendo atendidos de forma adequada. Não há como escapar da responsabilidade objetiva das empresas proprietárias da mina na reparação dos danos materiais, danos ambientais e na indenização pela perda de vidas humanas.

Outro aspecto intrigante é o fato de executivos da empresa proprietária terem declarado que o “plano de emergência ...estava sendo executado dentro da Samarco”, e esta descrição se assemelha mais a um plano de CIPA – Comissão Interna de Prevenção de Acidentes–, do que a um PAE – Plano de Ação de Emergência–, conforme requerido pela Lei atual. O PAE não pode se restringir a ser executado internamente à empresa, tem de abranger a área de influência da barragem e toda a região potencialmente afetada por uma eventual ruptura.

Há notícias na imprensa de que a mineradora aumentou sua produção recentemente, e com isto o volume de rejeitos também aumenta, gerando a necessidade de alteamento das barragens de contenção. Adicionalmente tem sido tendência na indústria de mineração escavar materiais com menor teor de minério, o que também aumenta o volume de rejeitos após o processamento. Isto deveria ter sido acompanhado pelo aumento de investimento na manutenção e obras complementares para garantia da segurança, e ainda segundo notícias na imprensa o investimento total em sustentabilidade e segurança desta empresa tem sido inferior a 3% do lucro, o que é muito pouco pelo potencial de dano das atividades de empresas mineradoras. E ainda há a notícia de que duas outras barragens na mesma região estariam com fatores de segurança referentes a estabilidade e ruptura inferiores ao valor preconizado na Norma Brasileira (1,50).

É fato conhecido que barragens de empresas de mineração apresentam maior número de incidentes e acidentes do que outros tipos de barragens (hidrelétricas, p. ex.), e isto talvez possa ser explicado pelo fato de que numa hidrelétrica a barragem é um ativo, que gera energia e receita, e numa mineradora a barragem é um passivo, um custo que tem de ser absorvido pela empresa para depositar seus rejeitos, resultantes do processo industrial de separação do minério e do solo/material estéril que não tem serventia. De qualquer modo, está é uma visão míope e errônea da situação, pois o potencial de dano de um armazenamento inadequado dos rejeitos de mineração é enorme, e isto requer investimentos em segurança destas barragens. Além de investimentos significativos, periódicos, em inspeção, monitoração, avaliação de segurança e manutenção. Estes investimentos são facilmente justificados considerando – se os prejuízos causados, da ordem de bilhões de reais neste caso em Mariana, comparado ao baixo montante de recursos que a mineradora deveria ter alocado para evitar que ocorresse o colapso da barragem do Fundão. 

Atualmente a tecnologia de monitoração e auscultação de barragens está altamente desenvolvida, com instrumentos que permitem avaliar o comportamento da barragem e sua segurança de forma detalhada e até continua no tempo, com transmissão de dados de leituras de instrumentos em tempo real, via rádio ou Internet. 

Outra medida importante para reduzir riscos de acidentes como o ocorrido em Mariana é utilizar técnicas de consolidação de rejeitos de mineração, estocados em barragens de rejeitos. Estes rejeitos são constituídos, simplificadamente, por material estéril separado do minério e misturado com água, resultando na “lama” que avançou pela bacia do Rio Doce até o Oceano Atlântico. Por terem um elevado teor de água, sua resistência é baixa, quase nula, e seu potencial de dano é alto por terem uma densidade superior à da água. Atualmente há tecnologias de adensamento destes materiais, com recuperação da água neles contida, aumentando sua resistência e evitando problemas como o ocorrido. Há vários casos de consolidação de materiais com estas caraterísticas com a utilização de drenos a vácuo, aplicados com sucesso em diversas obras de infraestrutura no Brasil e no Exterior. E tais métodos, embora tenham um custo (muito menor, porém, que o prejuízo causado por eventuais acidentes), tem uma vantagem econômica para as mineradoras, ao extrair a água dos rejeitos armazenados (que poderia ser então utilizada para reuso no processo industrial), e reduzir o volume dos rejeitos estocados, aumentando a vida útil da barragem sem prejuízo da segurança.

Esse assunto é extremamente importante para a sociedade brasileira, tornando prioritário aprimorar a Lei Nacional de Segurança de Barragens e, principalmente, a sua fiscalização, para que agências reguladoras e autoridades certifiquem-se de que os requisitos necessários para segurança estejam sendo efetivamente atendidos. Essa lição é o que podemos tirar de útil desta tragédia em Mariana: revisar as prioridades referentes à Segurança de Barragens no Brasil.

Por Roberto Kochen: Diretor do Departamento de Infraestrutura e Habitat do Instituto de Engenharia, Prof. Dr. (aposentado) da Escola Politécnica da USP, Presidente e Diretor Técnico da GeoCompany – Tecnologia, Engenharia e Meio Ambiente (www.geocompany.com.br)

Como ficam os compradores em caso de falência da construtora

Após o boom de lançamentos no mercado imobiliário brasileiro, a crise econômica parece ter pegado algumas construtoras no contrapé. Com diversos projetos lançados entre 2009 e 2012 que ainda não foram concluídos, essas empresas têm agora mais dificuldades para atingir suas metas de vendas em um mercado desaquecido.

Como consequência, algumas construtoras acabam atrasando ou suspendendo a entrega de empreendimentos por falta de recursos financeiros. Nesse caso, os compradores que buscam a devolução do valor já investido podem ficar a ver navios por um bom tempo.

É o caso do médico Diogo Batista Barbosa, 34 anos, que comprou um apartamento em um empreendimento da construtora Dínamo, localizado em Belo Horizonte. Após investir 95 mil reais na entrada e em algumas parcelas do financiamento, verificou que, quatro meses após a data prevista para o início da obra, o terreno do prédio continuava intacto.

Diogo buscou justificativas da construtora, que acabou alegando não ter dinheiro suficiente para concluir o projeto. “Tentei rescindir o contrato, mas até hoje não consegui a devolução do valor que investi. Resolvi então entrar com uma ação na Justiça contra a Dínamo, mas está sendo difícil encontrar bens em nome da empresa”, conta.

O caso de Diogo não é isolado. Além da Dínamo, empresas como a Habitare e a Mudar também atrasaram ou suspenderam a entrega de empreendimentos nos últimos anos por conta de problemas financeiros.

No caso da Habitare, uma decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais no ano passado obrigou a construtora a restituir valores pagos pelos moradores por atraso da obra. Já a Mudar chegou a atrasar a entrega de 17 empreendimentos. Como consequência, mais de 300 clientes entraram com ações na Justiça contra a empresa.

Dificuldades financeiras podem ou não causar a falência da construtora. Caso a quebra da empresa seja decretada, o comprador tem poucas opções para reaver o valor já pago.

Alternativas

Os compradores dos imóveis de uma construtora que decreta falência têm de entrar em uma fila para receber de volta os valores que já foram investidos no imóvel. Por lei, as dívidas da empresa com funcionários e débitos relacionados ao pagamento de impostos devem ser quitados antes das indenizações devidas aos compradores dos imóveis.

Por isso, ao entrar com uma ação na Justiça contra a construtora que foi à falência, é necessário pesar os custos do processo e do advogado, bem como as chances de a ação ser bem-sucedida, diz Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário.

Além de o processo poder se arrastar por anos, como os débitos fiscais e trabalhistas da empresa têm preferência no pagamento, corre-se o risco de que, caso a empresa seja extinta, não sobre dinheiro para pagar outros credores, como os compradores dos imóveis. “A falência sempre deixa alguém na mão, pois ela é decretada quando a dívida da empresa é maior do que o seu patrimônio. Quanto maior essa dívida, menor será o número de credores indenizados”, diz Tapai.

Decretada a falência da empresa, outra alternativa ao alcance dos moradores é formar uma comissão para assumir a obra e nomear outro construtor para concluí-la. Mas é necessário que a maioria dos moradores do empreendimento esteja de acordo com essa opção.

Caso os mutuários decidam assumir a obra, devem estar conscientes dos custos adicionais da decisão, já que materiais e mão de obra serão provavelmente mais caros do que o que havia sido previsto inicialmente no orçamento do empreendimento, diz o advogado.

Além disso, ao optar por essa alternativa, os compradores abrem mão de eventuais valores que são devidos pela empresa e poderiam ser pleiteados no processo de falência, por exemplo. Isso porque, quando os compradores assumem a obra, as dívidas com a empresa são automaticamente quitadas.

Se a obra estiver adiantada, pode valer a pena aplicar um pouco mais de dinheiro para recuperar o valor investido. Já se a obra estiver no início, talvez o melhor caminho seja buscar a restituição dos valores que já foram pagos pelo imóvel, afirma Tapai.

Previna-se contra dores de cabeça

Com poucas opções para reaver o dinheiro se a empresa for extinta, tomar algumas precauções antes do fechamento da compra do imóvel na planta é essencial para evitar problemas no futuro.

É recomendável que o comprador investigue qual é a situação financeira da empresa antes de fechar o negócio. Uma das maneiras de fazer essa apuração é checar se a construtora acumula processos judiciais na Justiça ou tem dívidas tributárias, diz Vinícius Costa, consultor jurídico da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH). “Ambas as consultas podem ser realizadas de forma gratuita pela internet.”

Conversar com compradores de unidades em outros empreendimentos da construtora para saber sobre o andamento das obras e verificar se existem reclamações contra a empresa no Procon e em sites como o Reclame Aqui também podem auxiliar nessa análise.

Outra forma de diminuir os riscos de não reaver os valores investidos em caso de falência da empresa é verificar se o empreendimento tem patrimônio de afetação. Criado em 2004, o instrumento jurídico transforma a obra em uma empresa independente. Dessa forma, recursos relacionados ao empreendimento não podem ser utilizados para pagar dívidas da empresa que não estejam relacionadas à obra.

A ordem de pagamento dos credores em caso de falência da empresa não muda caso a obra tenha patrimônio de afetação, diz Tapai. A diferença é que, com o instrumento jurídico, o acerto de contas não envolve todas as empresas do grupo, mas somente o empreendimento. Nesse caso, os compradores dessas unidades só irão pleitear valores na fila dos credores da empresa principal se o patrimônio da obra não for suficiente para quitar todas as indenizações.

Mesmo que o empreendimento tenha patrimônio de afetação, a construtora ainda poderá encontrar meios de desviar os recursos investidos na obra, diz Costa, da ABMH. Por isso, é recomendado que uma comissão dos moradores monitore a prestação de contas da construtora ao longo da obra. ”Caso seja constatado que a empresa não investiu o dinheiro recebido no próprio empreendimento, ela pode ser punida pelo Código Penal”, diz o consultor jurídico.

Confira seis dicas para não errar na escolha da tinta

Atualmente, o mercado de tintas oferece uma gama bastante extensa e variável de tintas. Muitas vezes, tantas opções acabam confundindo o consumidor na hora de escolher o material. Por isso, a Suvinil, marca de tintas imobiliárias da BASF e líder no segmento Premium, apresenta seis dicas sobre o que o consumidor precisa saber antes de escolher a tinta ideal para a sua casa.

"É importante utilizar o material correto para que a pintura tenha durabilidade e fique de acordo com a expectativa", explica Mauro Porto, gerente de Marketing de Produto da Suvinil.

Tipo da tinta

Para cada ambiente é necessário um tipo de tinta. Dentro da escolha do produto é importante entender se a aplicação será na parte interna ou externa. Para a parte interna existem produtos Premium, standard e econômico. Por isso, vale considerar que em locais de grande circulação ou ambientes que tenham criança ou animal de estimação, a tinta que oferece maior durabilidade é a melhor opção, pois, facilitam a limpeza e oferecem praticidade. Já em ambientes que não tenham muito fluxo de pessoas, é possível economizar e utilizar uma tinta mais barata.

Com relação às áreas externas, as intempéries fazem com que a tinta desbote mais rapidamente, desgaste e acumule sujeira. Neste caso vale investir mais e apostar em produtos com alta tecnologia, por exemplo, os acrílicos Premium Sempre Nova e Proteção Total.

Acabamento

A escolha do acabamento é muito pessoal, mas vale ressaltar que quanto mais brilho tiver a tinta, mais as imperfeições da parede ficarão aparentes. As tintas foscas tendem a colaborar mais nesses casos, já que possuem menor quantidade de brilho na fórmula. Por outro lado, tintas foscas tendem a reter mais sujeira que tintas com brilho. Isto ocorre porque a maioria das tintas foscas apresenta poros, onde a sujeira pode fixar-se. Já as tintas com brilho tendem a apresentar uma película menos porosa. Quanto menos porosa for a superfície a ser limpa, menor o esforço necessário e as marcas deixadas  no processo de limpeza.

Cor

As cores são muito importantes para determinar as sensações que os ambientes irão proporcionar e podem assumir diferentes significados de acordo com o contexto no qual está inserida. Uma mesma cor pode causar impressões distintas se aplicada em uma peça de roupa ou em um ambiente. Símbolos, características comuns e fatos históricos que vão sendo inseridos em nossa cultura também influenciam na percepção de uma cor. Nesse contexto, a combinação entre cores é outro fator decisivo para que um espaço desperte diferentes percepções. Vale lembrar que as cores também proporcionam sensações fisiológicas, relacionadas ao quente e ao frio, e espaciais, trazendo sensações de distância ou proximidade e até mesmo de amplitude.

Cuidados com a saúde

Dê preferência para as tintas que possuem fórmula a base de água. Elas apresentam baixo índice de VOC (Compostos Orgânicos Voláteis), por conta da utilização da água como solvente na composição do produto. Entre outras vantagens, a substituição do solvente por água minimiza os problemas alérgicos e de irritação respiratória, além de possuir baixíssimo odor e causar menos impacto ao meio ambiente.

Aplicativos podem ajudar

Com o objetivo de melhorar a acessibilidade do consumidor e ajudá-lo a decorar diversos ambientes, a Suvinil investe fortemente em uma plataforma digital que auxilia o consumidor no processo de escolha dos itens que vão compor a decoração. A marca tem entre os aplicativos o Crie Suvinil, vencedor do prêmio Smarties 2014. Disponível para iPad e tablets, nos sistemas android e iphone, o aplicativo, que é gratuito, foi pensado para ampliar a interação com os consumidores, arquitetos e outros parceiros da marca. Além dos aplicativos, a Homepage interativa da marca conta com conteúdos exclusivos para inspirar o consumidor na concepção dos ambientes. Contem informações sobre todos os produtos e cores da marca, um simulador de decoração e uma calculadora de tintas. A Suvinil disponibiliza ainda o leque de cores digital, composto por mais de 1500 tonalidades.

Manutenção

Depois da pintura, é importante guardar uma pequena lata de tinta de cada cor usada na pintura para futuros reparos. Além disso, a limpeza das paredes é uma ação presente no nosso cotidiano e é importante para manter a pintura em boa conservação. Marcas de giz de cera, graxa e solado de borracha, por exemplo, são difíceis de remover com água e detergente, mas podem ser eliminadas facilmente com um removedor utilizado em limpeza doméstica.

Governo reduz subsídio da baixa renda do Minha Casa, Minha Vida de 95% para 15%

Sem ter de onde tirar recursos para investir no faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida (segmento voltado para famílias com renda de até R$ 1,6 mil mensais), o governo anunciou uma medida que pode garantir o financiamento dessa modalidade do programa habitacional sem ter de usar o próprio cofre em meio ao ajuste fiscal. A solução está na utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para manter o investimento do programa.

O governo federal subsidiava 95% do valor do imóvel e agora a subvenção será de apenas 15%, enquanto o FGTS vai financiar 80% a fundo perdido. Os outros 5% continuam sendo pagos pelos mutuários. Ou seja, o mutuário pagará 85% do imóvel, enquanto antes da mudança pagava apenas 5%.

Na terça-feira (6), o Conselho Curador do FGTS aprovou a aplicação de R$ 3,3 bilhões na faixa 1 do programa neste ano, com previsão de R$ 4,8 bilhões para 2016, o que resultará em R$ 8,1 bilhões até o ano que vem.

A medida foi proposta pelo governo de Dilma Rousseff, mas precisava ser aprovada pelo conselho, que reúne representantes do governo, dos trabalhadores (beneficiários do fundo) e de empresas (que fazem depósitos).

Após cortar verbas do programa, e com previsão de déficit orçamentário, o governo federal teve de buscar uma alternativa de recursos para que o Minha Casa, Minha Vida não fosse paralisado. O programa é vitrine política dos governos de Luiz Inácio Lula da Silva e Dilma Rousseff e tem sofrido cortes no montante investido, com redução de R$ 5,6 bilhões apenas em 2015, o que levou à necessidade de buscar recursos de outras fontes.

Para o deputado federal Carlos Marun (PMDB/MS), integrante da Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara, a proposta do governo é positiva. “O FGTS tem esse caráter de promover habitação social. É umas das funções do fundo. A medida é bem-vinda num momento em que governo tem extrema dificuldade de caixa.”

Marun acredita que o fato de o governo repassar 80% da subvenção ao FGTS é “desproporcional”, mas necessária. “Essa é uma questão do momento. O bom seria que isso não acontecesse, mas dentro da atual realidade é, talvez, um mal necessário porque cria condições de manter o faixa 1. E precisamos lembrar que não é uma medida definitiva.”

O professor Marcio Fernandes Gabrielli, da Escola de Administração de Empresas de São Paulo (FGV), avalia a medida como positiva também, mas faz algumas ressalvas.

“A utilização do FGTS para isso está correta e é boa. Mas a mudança pode ser um golpe duro para o mutuário mais vulnerável, porque vai ficar mais caro para um público sem recursos”, avalia Gabrielli.

“Para esse tipo de mutuário tem de ver se será viável, pois a questão é que o subsídio vai ficar menor e as dificuldades de pagamento podem surgir. Se a pessoa não paga, FGTS vai assumir isso. Acredito que teremos um problema de inadimplência, sim.”

Segundo o professor, a conta a ser feita é a seguinte: uma família com renda mensal de R$ 1,6 mil não deve utilizar mais de 30% do orçamento doméstico [R$ 500, neste caso] para pagar habitação. Mesmo que o financiamento do FGTS seja a fundo perdido, na comparação com a forma como era feita até agora, a cobrança dos 80% do valor do imóvel vai pesar para o mutuário de baixa renda. “Acho que pode ter problema de inadimplência, sim. Vai encarecer demais as prestações para esse público. Pode tornar inviável, além de onerar o FGTS no caso de inadimplência.”

Na terça-feira (6), o ministro do Trabalho e da Previdência Social, Miguel Rossetto, que presidiu sua primeira reunião à frente do Conselho, disse que a medida tem como finalidade alcançar as famílias na Faixa 1 do programa habitacional, possibilitando a manutenção de geração de empregos no setor da construção civil e a garantia da habitação às famílias de baixa renda, como é o caso daqueles inseridos no Faixa 1.

“Essa condição excepcional se dá por conta da boa condição financeira do FGTS e tem por objetivo sustentar investimentos, preservar empregos, dinamizar as regiões e assegurar o direito à moradia aos trabalhadores. Estamos ampliando para o Faixa 1 uma metodologia já existente, para que pudéssemos investir em financiamento a essas famílias e permitir que tenham acesso a sua moradia”, afirmou o ministro.

Para este ano, o Conselho já tinha aprovado R$ 8,9 bilhões em subsídios nas faixas 2 e 3 do programa, cujos juros são menores do que o praticado pelos bancos, mas o retorno não é a fundo perdido.

Segundo o Ministério do Trabalho e da Previdência Social, a medida tomanda amplia as regras da resolução Nº 702/12 do Conselho Curador, em caráter excepcional, até 31 de dezembro de 2016, mantendo na faixa 1 as regras vigentes para as outras faixas de renda, vinculando o aporte de recursos à contratação individual dos beneficiários e de imóveis novos produzidos no âmbito do Minha Casa Minha Vida.

“Por meio desta nova linha, o FGTS complementará o desconto atualmente oferecido na faixa 1 do MCMV aos beneficiários. O desconto é concedido no momento em que o cidadão assina o contrato de crédito habitacional junto às instituições financeiras habilitadas a operar no programa [Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil]. O financiamento será garantido por meio de caução formada pelo depósito de parte do crédito da venda do imóvel”, explica o MTE.

Em 2015, o subsídio é de 80%, até o limite de R$ 45 mil reais por habitação. Para 2016, o subsídio será de 60% até o limite de R$ 45 mil reais por habitação.

Projeto de lei quer responsabilizar governo por atraso nos pagamentos

O deputado Carlos Marun trabalha na elaboração de um projeto de lei (PL) para ajudar pequenas empresas da construção civil quebradas pelos atrasos nos repasses do governo do programa Minha Casa, Minha Vida. “Os atraso de pagamento produziram muito desequilíbrio financeiro e levaram ao fechamento de diversas empresas que atuam na faixa 1. O governo deve admitir isso. Quando há um desequilíbrio financeiro constatado, que leva à falência de empresas que trabalharam, é preciso socorrê-las”, explica o deputado que deve apresentar o PL à comissão de Finanças da Câmara na próxima semana.

Ele pondera que está buscando uma solução para que a “indústria do reajuste” não seja fomentada. “É fato que o governo deu causa ao desequilíbrio financeiro, ou porque atrasou pagamentos ou porque manteve os preços em um nível inviável, prejudicado pela inflação da construção. Meu projeto é para que a gente não perca a experiência de empresas com expertise. Não sou favorável à indústria do reajuste. Mas muitas empresas idôneas foram prejudicadas pelo desequilíbrio financeiro do governo.

Fundo é grande financiador de moradias no País

Até o dia 3 de setembro, R$ 33,8 bilhões do FGTS foram utilizados para financiar 351.697 unidades habitacionais populares no País. O número é superior aos R$ 30,2 bilhões em empréstimos para construção, com esses recursos, de 320.185 unidades em todo o ano de 2014.

O FGTS fechou 2014 com um volume de ativos que totalizaram R$ 410,4 bilhões, além de patrimônio líquido que alcançou R$ 77,5 bilhões. A contratação de subsídios chegou a R$ 7,89 bilhões, sendo a maior parte destinada aos trabalhadores com conta vinculada.

Caixa fecha cerco a inadimplentes do Minha Casa e imóveis serão retomados

O governo federal decidiu retomar os imóveis dos beneficiários mais carentes do programa Minha Casa Minha Vida que estão inadimplentes há mais de três meses. A Caixa Econômica Federal apertou a cobrança das prestações que estão atrasadas. Passou a ligar e a enviar SMS para os beneficiários logo após os primeiros dias de vencimento.

A mudança de postura em relação aos calotes da chamada faixa 1 do programa – famílias com renda mensal de até R$ 1,6 mil – se deve a dois fatores: o agravamento da crise, que não permite ao governo ser leniente com a inadimplência em momento de frustração de recursos, e o temor da fiscalização dos órgãos de controle, já que até 95% desses imóveis são bancados com dinheiro público.

A inadimplência do faixa 1 fechou o primeiro semestre deste ano em 22%, dez vezes superior aos atrasos dos financiamentos imobiliários tradicionais. O nível é também destoante das operações das outras duas faixas de renda do Minha Casa: a parcela de atrasos acima de 90 dias nessas faixas está por volta de 2%. Os dados foram repassados pelo Ministério das Cidades. Segundo o governo, um quarto dos contratos do MCMV faixa 1 está há mais de 90 dias em atraso. De acordo com as regras do programa, as prestações para as famílias da faixa 1 não podem ultrapassar 5% da renda do beneficiário, com valor mínimo de R$ 25 pagos pelo período de dez anos.

O primeiro passo para retomar os imóveis dessas famílias foi dado no fim do ano passado pela presidente Dilma Rousseff. Ela modificou uma lei para determinar que os imóveis tomados devem ter um tratamento diferenciado. Em vez levar a leilão, como costuma acontecer nos financiamentos imobiliários, a Caixa tem de reincluir o imóvel no programa, para ser direcionado a outro beneficiário que está na lista de espera do Minha Casa.

A alteração na lei evita que o imóvel retomado seja comprado por uma família com renda superior à dos beneficiários do programa, o que seria uma desvirtuação do programa. Essas casas ou apartamentos têm um tratamento tributário diferenciado, ou seja, são construídos com menos impostos.

Na época, o Ministério das Cidades informou que o programa não tinha objetivo de retomar os imóveis no caso de inadimplência, mas ajudar as famílias a superar as dificuldades financeiras e colocar as prestações em dia. Ressaltou o fato de que a faixa 1 do Minha Casa não era um financiamento como outro qualquer, mas uma política social para reduzir o déficit habitacional.

O discurso, porém, mudou. O Ministério das Cidades informou agora que adotará o que diz a lei para os casos de inadimplência, ou seja, entregar o imóvel para outra família. “Hoje, o Ministério das Cidades e o agente operador do programa estão discutindo a forma de implementação da lei”, informou.

“Tolerar a inadimplência como ocorreu até pouco tempo é inadmissível. O imóvel é bancado com dinheiro da sociedade. Não consigo entender por que não tomaram essa decisão antes”, diz Flávio Prando, vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP, o sindicato de empresas do setor em São Paulo. Ele considera que as condições são “exageradamente favoráveis” para o calote e que falta uma qualificação mais precisa das condições financeiras das famílias.

Para Lauro Gonzalez, coordenador do centro de estudos de microfinanças e inclusão financeira da FGV, parte considerável dos beneficiários do programa poderia pagar uma prestação superior à de 5% da renda. Ele defende que o caminho seria uma espécie de microcrédito orientado para essas famílias, com análise do potencial de pagamento de cada uma. “Isso diminuiria a inadimplência e o subsídio empregado no programa”, diz.

Mais baratos, imóveis sem garagem já são 25% do total

A região central de São Paulo tem vocação para a vida sem carro -e isso já se reflete nos novos empreendimentos residenciais em oferta na área. Segundo levantamento da consultoria imobiliária Geoimóvel, 25% desses novos condomínios já vêm sem vaga de garagem.

Além da facilidade de interligação com todas as regiões da cidade por metrô, ônibus e trens, os lançamentos no centro foram afetados pelo Plano Diretor, que incentiva a construção de edifícios com no máximo uma garagem por unidade e o uso misto, com comércio e serviços no térreo, perto do transporte público.

Outro atrativo é o preço: uma vaga de garagem pode acrescentar até R$ 60 mil no valor final de uma unidade, segundo estimativa da incorporadora Setin. Tanto que alguns dos imóveis mais baratos disponíveis na região não têm vagas, como o Setin Downtown São Luis, que custa a partir de R$ 274 mil.

Segundo João Mendes, diretor comercial da incorporadora, a aposta nos edifícios sem garagem não foi às cegas. "Começamos a lançar esses empreendimentos há cinco anos e fomos percebendo a cada novo lançamento que o mais demandado era o apartamento compacto sem garagem. Hoje, alguns deles têm só 15% das unidades com vagas", conta.

A demanda vem de pessoas como o publicitário Eduardo Nasi. Ele se mudou de Porto Alegre para São Paulo há dez anos para trabalhar em uma agência no Brooklin (zona sul). Em um primeiro momento, decidiu viver perto do emprego, já que não gosta de dirigir.

"Mas eu preferia o centro. No ano passado, decidi me mudar, ir de ônibus até o trabalho, mas ter os serviços todos à mão", conta Nasi. Ele encontrou o apartamento que buscava em frente à praça Roosevelt. "Moro em um andar alto e o barulho do trânsito não me incomoda."

É o mesmo caso da dona de casa Sheila Baray, 45, casada, mãe de dois filhos adolescentes, que mora no bairro Campos Elíseos, sem carro. "A escola dos meus filhos fica quase em frente da nossa casa. Tem metrô, supermercado, padaria, tudo por perto", resume.

FACILIDADES

Saem as garagens, entram outras facilidades. Em um prédio da incorporadora BKO, por exemplo, que lançou dois de seus quatro empreendimentos no centro sem opção de garagem, cinco bicicletas elétricas vão ficar à disposição dos futuros moradores. Um apartamento de 20 m² no empreendimento custa a partir de R$ 207,5 mil.

Outro edifício da construtora, no largo do Arouche, a ser lançado nos próximos meses, também não tem garagem e vai adotar o uso misto, com comércio e residência em um mesmo empreendimento, também motivado pelo atual Plano Diretor.

No prédio haverá um estacionamento particular, para quem precisar guardar o carro, e um café no piso inferior.

Fonte: Ismael Pfeifer, Folha de São Paulo

Vagas de garagem de um condomínio podem ser locadas para terceiros?

Em muitos empreendimentos, especialmente os comerciais, a rotatividade dos usuários favorece a locação das vagas para terceiros, como por exemplo a implantação de um estacionamento rotativo.

Normalmente as empresas de parking destinam 25% a 30% das vagas do condomínio para o rotativo, entretanto existe sempre o questionamento se os proprietários podem locar as vagas para pessoas estranhas. Então, pode-se locar ou não?

De acordo com a Lei 12.607/12 que alterou o artigo 1331, do Código Civil, se o dono da sala tiver o direito legítimo sobre a vaga de garagem, uma vez que algumas unidades possuem somente o direito ao uso do espaço de estacionamento, e a convenção do condomínio conceder autorização expressa para a sua implantação, a locação para terceiros poderá ser implantada, inclusive para empreendimentos residenciais.

Veja o artigo abaixo:

“Art. 1.331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1o  As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (red. Lei nº 12.607, de 04 de abril de 2012)”.

O retorno da locação pertence aos proprietários das vagas e deverá ser realizado através de rateio conforme percentual da fração ideal das unidades. Caso os proprietários concordem o retorno poderá ficar em prol do condomínio para futuras benfeitorias e manutenção, porém para tal será necessário autorização expressa do mesmo.

Fonte: Resumo Imobiliário

Grupo Pão de Açúcar aporta R$ 100 milhões na rede Extra em 2015

Os últimos oito meses, período em que o francês Laurent Cadillat instalou-se no Brasil, foram bastante produtivos para o executivo que atua há 23 anos no grupo Casino e que veio ao país para assumir a posição de diretor executivo da rede Extra. Trata-se de um negócio que corresponde a aproximadamente 25% do faturamento do Grupo Pão de Açúcar (GPA) e é composto por 584 pontos de vendas, 137 hipermercados, 206 supermercados, 158 drogarias e 83 postos de combustível.

Em seu mais de 1 milhão de metros quadrados espalhados por cerca de 100 cidades de 17 estados brasileiros são feitas um total de 180 milhões de compras por ano (somatória dos tíquetes emitidos nos check-outs durante o ano). Geograficamente, metade da vendas dessa bandeira concentra-se no estado de São Paulo.

No momento em que o mundo discute o futuro do hipermercado, chegando a prever até sua morte, o GPA está aportando R$ 100 mi­lhões na bandeira Extra em 2015, valor usado, dentre outras ações, na reforma e modernização das lojas de grande porte, com tamanho médio de 5 mil a 6 mil metros quadrados. Há, ainda, unidades como a do Extra Morumbi, o maior hipermercado do país, com 14.000 metros quadrados, 80 mil itens à venda, 1,5 mil vagas de estacionamento e 52 caixas. Toda essa estrutura funciona 24 horas por dia.

‘Minha Casa Minha Vida’ ganha terceira etapa com nova faixa de renda; entenda

A terceira etapa do Minha Casa Minha Vida, prevista para ser lançada no segundo semestre, deverá facilitar a vida de famílias com renda entre R$ 1,2 mil e R$ 2,4 mil. A secretária Nacional de Habitação do Ministério das Cidades, Inês Magalhães, afirmou que será criada a Faixa 1- FGTS, na qual a família interessada poderá comprometer até 27,5% de sua renda com o financiamento da casa própria.

Nesta nova modalidade, a contrapartida dos governos estadual ou municipal ou da poupança será de 20% do valor do imóvel. “Se uma família com renda mensal de R$ 1,6 mil comprar um imóvel de R$ 135 mil, por exemplo, necessitará de um subsídio de R$ 45 mil”, disse.

Atualmente, o Minha Casa Minha Vida tem três faixas de renda. Na primeira, para famílias que recebem até R$ 1,6 mil, o subsídio pode chegar a R$ 95% do valor do imóvel. Na segunda (até R$ 3.275 mensais), esse subsídio tem um teto de R$ 25 mil.

O ajuste se explica pela forte demanda na faixa 1, que acaba concentrando as contratações em famílias que recebem entre R$ 800 e R$ 900. Na prática, a nova faixa intermediária reduzirá as prestações destas famílias.

O governo também estuda adotar uma agenda sustentável para o programa. Algumas das medidas são ampliar a eficiência enérgica, reduzir o consumo de água e criar um sistema integrado de cadastramento de beneficiários. “Esse sistema traria transparência para os municípios”, observou Inês Magalhães no evento em Campinas (SP).

Financiamento

O vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Teotônio Rezende, disse que, apesar da atual conjuntura econômica, as famílias brasileiras continuam procurando casas para comprar. Prova disso é que seis milhões de pessoas fizeram simulação de financiamentos imobiliários no site da Caixa apenas no mês de maio, sendo 40% para imóveis do Minha Casa Minha Vida.

“Notamos que as simulações de financiamento foram feitas para unidades de até R$ 150 mil reais e por famílias com idade entre 25 e 35 anos”, disse Rezende, lembrando que o banco reponde por 68% do crédito imobiliário do país. “[A Caixa] não trabalha com redução de investimento em habitação de interesse social”, acrescentou.

Anunciada pela presidenta Dilma Rousseff em julho do ano passado, a meta da terceira etapa do programa Minha Casa Minha Vida é construir mais de 3 milhões de unidades até 2018. Trata-se de um número expressivo se comparado às 3,75 milhões de moradias contratadas desde a criação do programa em 2009.

Essa etapa consta de uma série de medidas do governo federal para retomada do crescimento da economia. Em junho, foram anunciados o Programa de Investimento em Logística (PIl) e o Plano Nacional de Exportações (PNE).

Cidade na Sicília está distribuindo casas de graça

Uma cidade na região da Sicília, Itália, está oferecendo uma proposta difícil de ser recusada: casas de graça ou por preços simbólicos. Muitas propriedades do pequeno município de Gangi foram abandonadas há gerações e, para reabitar a cidadezinha que começou a perder moradores no final do século XIX, o governo local decidiu agir como um corretor de imóveis.

As casas oferecidas na pitoresca cidade localizada nas montanhas de Madonie devem ser restauradas e tornadas habitáveis em até quatro anos pelos novos donos. A oferta já atraiu dezenas de compradores interessados em casas de verão e o renascimento do turismo local trouxe novas oportunidades aos construtores e comerciantes da região.

“Para a nossa mentalidade siciliana, Gangi sempre foi considerada uma cidade muito longe do mar” para ser atrativa para os turistas, afirmou Giuseppe Farrarello, prefeito da cidade, ao jornal The New York Times. A iniciativa de habitação, disse ele, “coloca em movimento o mecanismo que era impensável anteriormente para uma cidade no centro da Sicília” onde cidades encolheram diante das diminutas perspectivas econômicas da região.

Gangi tinha uma população de aproximadamente 16.000 pessoas em 1950, afirmou o prefeito. Atualmente, o número gira em torno de 7.000 habitantes. As ondas de emigração começaram no final do século XIX, movidas pelas baixas perspectivas econômicas e pelo sonho de uma vida melhor na América, afirma Marcello Sarja, diretor de um museu de imigração na Sicília.

Na década de 1890, segundo os registros da Ilha Ellis, a principal entrada de imigrantes nos Estados Unidos, 1.700 moradores de Gangi desembarcaram em Nova York entre 1892 e 1924. Entre os anos de 1930 e 1940, a Argentina acabou se tornando o destino preferido.

Muitas famílias deixaram para trás as casas típicas da cidade, conhecidas como pagglialore. As estruturas, que se assemelham a torres, abrigavam jumentos e cavalos no piso térreo. Galinhas e cabras eram mantidas no andar médio, enquanto a família do agricultor vivia no piso superior. Essas propriedades agora estão entre as que a cidade tornou disponíveis para compra.

Até agora, mais de 100 casas já foram doadas ou compradas por preços extremamente baixos.

A comunidade conseguiu também facilitar o processo de apropriação das propriedades, extremamente burocrático na Itália, e facilitar ainda mais a vida dos novos moradores de Gangi.

Crise faz aumentar calote no programa “Minha Casa Minha Vida”

O Minha Casa Minha Vida, maior programa habitacional do país, tem registrado uma alta da inadimplência, reflexo da queda na renda do trabalhador e do aumento do desemprego. Segundo dados do Ministério das Cidades, os atrasos acima de 90 dias, período a partir do qual o cliente é considerado inadimplente pelo sistema bancário, atingiram, em março, 21,8% dos financiamentos concedidos na faixa 1 do programa, destinada às famílias com renda mensal de até 1,6 mil reais. Em abril de 2014, eram 17,5%. Nas faixas 2 e 3, que inclui famílias com renda de até 5 mil reais, a inadimplência também subiu de 1,9% para 2,2% nesse intervalo. Os números foram publicados pelo jornalFolha de S. Paulo, nesta segunda-feira.

O grupo da faixa 1 paga prestações mensais entre 25 e 80 reais mensais por um período de dez anos, valor que corresponde a 5% do imóvel. Nesse caso, o valor não pago pelo mutuário é bancado pelo Tesouro Nacional. Já nas faixas 2 e 3 as perdas são assumidas pelo banco que concedeu o empréstimo, como em qualquer financiamento imobiliário.

A alta dos atrasos entre mutuários levou a Caixa a suspender, em fevereiro, o programa Minha Casa Melhor, que disponibilizava uma linha para compra de móveis e eletrodomésticos com prestações de pouco mais de 100 reais. “As pessoas de menor renda são mais suscetíveis a mudanças na economia. Com o aumento do desemprego e a inflação elevada, a tendência é mais inadimplência até essas pessoas conseguirem ajustar o orçamento”, afirmou o presidente do Secovi-SP (sindicato de habitação), Flavio Amary.

Para Lauro Gonzalez, coordenador do Centro de Estudos em Microfinanças e Inclusão Financeira da Fundação Getúlio Vargas (FGV), o cenário econômico favorece a inadimplência, pois as famílias gastam mais água, luz e condomínio. Há também a perda de renda com emprego e inflação. Gonzalez aponta ainda falhas no programa. “Quando se cobra um valor muito inferior à capacidade de pagamento, a pessoa enxerga aquela obrigação como um compromisso menos importante”, diz sobre o valor cobrado na faixa 1.

Abusos na compra de imóvel na planta

Com o desaquecimento do mercado imobiliário, muitas construtoras estão enfrentando dificuldades, seja para manter os contratos já firmados, no caso dos imóveis vendidos ainda na planta ou mesmo para cumprir o prazo de entrega das unidades. Diante desse cenário, os consumidores têm sido vítimas de abusos quase sempre que em nome do sonho da casa própria compram imóvel na planta. O advogado Gilberto de Jesus da Rocha Bento Jr*, titular da Bento Jr. Advogados, pontua algumas ilegalidades impostas pelas construtoras aos consumidores, "que muitas vezes nem sabem que estão sendo lesados". Umas das irregularidades mais comuns é a cobrança da comissão de corretagem do comprador. "A comissão de corretagem deve ser paga por quem contrata o corretor. As construtoras usam esses profissionais com o objetivo de facilitar a venda dos imóveis, razão pela qual é abusivo impor ao comprador o pagamento da comissão", esclarece.

Além disso, ao comprar um imóvel na planta, as construtoras imputam aos compradores o pagamento da Taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliário, que tem como finalidade auxiliar o comprador na entrega de documentos e na análise do contrato de compra e venda de imóvel. "Isso significa que as construtoras impõem ao comprador o pagamento desse profissional, que, muitas vezes, é advogado da própria construtora", diz esclarecendo que essa prática configura venda casada, que é ilegal. "A cobrança é ilegal, pois o serviço é prestado ao interesse exclusivo das construtoras", orienta Bento Jr mencionando que essa taxa é cobrada, normalmente, a 3% (três por cento) sobre o valor do imóvel.

Outro ponto crucial, muito comum, são os atrasos na entrega das obras. "Se o comprador atrasa pagamento certamente arcará multa e outros custos e encargos. Mas, por outro lado, se a construtora atrasa a entrega das chaves, o consumidor tem que tolerar", pontua o advogado informando que tem tido sucesso ao pedir multa de pelo menos 1% do valor do imóvel, por mês, mas o valor do aluguel de imóvel equivalente, pelo período do atraso na entrega das chaves.

Gilberto de Jesus da Rocha Bento Jr alerta, ainda, que a cobrança CM repasse na planta é a exigência do pagamento de correção monetária do valor financiado e repassado parceladamente pela Caixa Econômica Federal, que utiliza a Taxa Referencial (TR) como índice de atualização. "Com isso, as construtoras se sentem prejudicadas, tendo em vista que há tempos o índice é igual a zero, e passam este custo ao consumidor, que não devem ser responsabilizados por mais este pagamento, já que as construtoras estabelecem no contrato que o financiamento estará sujeito às regras da própria Caixa Econômica Federal."

Outra prática comum é a retenção desproporcional do valor das parcelas pagas em razão da rescisão contratual por culpa do comprador, normalmente é estipulado em contrato a retenção de até 60% (sessenta por cento) do valor pago pelo comprador caso este desfaça o contrato sem justa causa, quando o bom senso judicial estabeleceu que esta retenção não devesse passar de 15% (quinze por cento). Bento Jr exemplifica que, caso o comprador tenha pagado até a rescisão R$ 100.000,00 (cem mil reais), a construtora poderia reter no máximo R$ 15.000,00 (quinze mil), "o que passar disso é excesso e deve ser restituído".

Além de outras ilegalidades, normalmente, no final do contrato é cobrada a taxa de anuência para o caso de transferência do imóvel a terceiro. "As construtoras arbitram percentual entre 2% (dois por cento) a 5% (cinco por cento) sobre o valor do imóvel, justificando a necessidade para pagar despesas administrativas com a cessão", esclarece o advogado afirmando que "novamente a cobrança é indevida, pois essas despesas já fazem parte da atividade das construtoras, não podendo transferir este encargo ao consumidor".

Bento Jr finaliza comentando que estas são apenas algumas infrações legais quando alguém compra imóvel na planta, seja comercial ou residencial. "São práticas pontuais de determinadas construtoras. Felizmente, a Justiça vem condenando essas condutas por serem contrárias aos direitos do consumidor e determinando a devolução dos valores muitas vezes em dobro", conclui.

* Gilberto de Jesus da Rocha Bento Jr é titular do Bento Jr. Advogados, possui vasta experiência e atuação nas áreas empresarial, tributária, trabalhista e relações de consumo, com mais de 200 artigos jurídicos publicados sobre assuntos fiscais, organização de empresas e recursos humanos e métodos organizacionais