Após o boom de lançamentos no
mercado imobiliário brasileiro, a crise econômica parece ter pegado algumas
construtoras no contrapé. Com diversos projetos lançados entre 2009 e 2012 que
ainda não foram concluídos, essas empresas têm agora mais dificuldades para
atingir suas metas de vendas em um mercado desaquecido.
Como consequência, algumas
construtoras acabam atrasando ou suspendendo a entrega de empreendimentos por
falta de recursos financeiros. Nesse caso, os compradores que buscam a
devolução do valor já investido podem ficar a ver navios por um bom tempo.
É o caso do médico Diogo Batista
Barbosa, 34 anos, que comprou um apartamento em um empreendimento da
construtora Dínamo, localizado em Belo Horizonte. Após investir 95 mil reais na
entrada e em algumas parcelas do financiamento, verificou que, quatro meses após
a data prevista para o início da obra, o terreno do prédio continuava intacto.
Diogo buscou justificativas da
construtora, que acabou alegando não ter dinheiro suficiente para concluir o
projeto. “Tentei rescindir o contrato, mas até hoje não consegui a devolução do
valor que investi. Resolvi então entrar com uma ação na Justiça contra a
Dínamo, mas está sendo difícil encontrar bens em nome da empresa”, conta.
O caso de Diogo não é isolado.
Além da Dínamo, empresas como a Habitare e a Mudar também atrasaram ou
suspenderam a entrega de empreendimentos nos últimos anos por conta de
problemas financeiros.
No caso da Habitare, uma decisão
do Tribunal de Justiça de Minas Gerais no ano passado obrigou a construtora a
restituir valores pagos pelos moradores por atraso da obra. Já a Mudar chegou a
atrasar a entrega de 17 empreendimentos. Como consequência, mais de 300
clientes entraram com ações na Justiça contra a empresa.
Dificuldades financeiras podem ou
não causar a falência da construtora. Caso a quebra da empresa seja decretada,
o comprador tem poucas opções para reaver o valor já pago.
Alternativas
Os compradores dos imóveis de uma
construtora que decreta falência têm de entrar em uma fila para receber de
volta os valores que já foram investidos no imóvel. Por lei, as dívidas da
empresa com funcionários e débitos relacionados ao pagamento de impostos devem
ser quitados antes das indenizações devidas aos compradores dos imóveis.
Por isso, ao entrar com uma ação
na Justiça contra a construtora que foi à falência, é necessário pesar os
custos do processo e do advogado, bem como as chances de a ação ser
bem-sucedida, diz Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário.
Além de o processo poder se
arrastar por anos, como os débitos fiscais e trabalhistas da empresa têm
preferência no pagamento, corre-se o risco de que, caso a empresa seja extinta,
não sobre dinheiro para pagar outros credores, como os compradores dos imóveis.
“A falência sempre deixa alguém na mão, pois ela é decretada quando a dívida da
empresa é maior do que o seu patrimônio. Quanto maior essa dívida, menor será o
número de credores indenizados”, diz Tapai.
Decretada a falência da empresa,
outra alternativa ao alcance dos moradores é formar uma comissão para assumir a
obra e nomear outro construtor para concluí-la. Mas é necessário que a maioria
dos moradores do empreendimento esteja de acordo com essa opção.
Caso os mutuários decidam assumir
a obra, devem estar conscientes dos custos adicionais da decisão, já que
materiais e mão de obra serão provavelmente mais caros do que o que havia sido
previsto inicialmente no orçamento do empreendimento, diz o advogado.
Além disso, ao optar por essa
alternativa, os compradores abrem mão de eventuais valores que são devidos pela
empresa e poderiam ser pleiteados no processo de falência, por exemplo. Isso
porque, quando os compradores assumem a obra, as dívidas com a empresa são
automaticamente quitadas.
Se a obra estiver adiantada, pode
valer a pena aplicar um pouco mais de dinheiro para recuperar o valor
investido. Já se a obra estiver no início, talvez o melhor caminho seja buscar
a restituição dos valores que já foram pagos pelo imóvel, afirma Tapai.
Previna-se contra dores de cabeça
Com poucas opções para reaver o
dinheiro se a empresa for extinta, tomar algumas precauções antes do fechamento
da compra do imóvel na planta é essencial para evitar problemas no futuro.
É recomendável que o comprador
investigue qual é a situação financeira da empresa antes de fechar o negócio.
Uma das maneiras de fazer essa apuração é checar se a construtora acumula
processos judiciais na Justiça ou tem dívidas tributárias, diz Vinícius Costa,
consultor jurídico da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH).
“Ambas as consultas podem ser realizadas de forma gratuita pela internet.”
Conversar com compradores de
unidades em outros empreendimentos da construtora para saber sobre o andamento
das obras e verificar se existem reclamações contra a empresa no Procon e em
sites como o Reclame Aqui também podem auxiliar nessa análise.
Outra forma de diminuir os riscos
de não reaver os valores investidos em caso de falência da empresa é verificar
se o empreendimento tem patrimônio de afetação. Criado em 2004, o instrumento
jurídico transforma a obra em uma empresa independente. Dessa forma, recursos
relacionados ao empreendimento não podem ser utilizados para pagar dívidas da
empresa que não estejam relacionadas à obra.
A ordem de pagamento dos credores
em caso de falência da empresa não muda caso a obra tenha patrimônio de
afetação, diz Tapai. A diferença é que, com o instrumento jurídico, o acerto de
contas não envolve todas as empresas do grupo, mas somente o empreendimento.
Nesse caso, os compradores dessas unidades só irão pleitear valores na fila dos
credores da empresa principal se o patrimônio da obra não for suficiente para
quitar todas as indenizações.
Mesmo que o empreendimento tenha
patrimônio de afetação, a construtora ainda poderá encontrar meios de desviar
os recursos investidos na obra, diz Costa, da ABMH. Por isso, é recomendado que
uma comissão dos moradores monitore a prestação de contas da construtora ao
longo da obra. ”Caso seja constatado que a empresa não investiu o dinheiro
recebido no próprio empreendimento, ela pode ser punida pelo Código Penal”, diz
o consultor jurídico.
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